香港特別行政區 訴 合盈汽車服務有限公司

HCMA 39/1999

香港特別行政區

高等法院

原訟法庭

高院裁判法院上訴案件1999年第39號

(原審案件:粉嶺裁判法院案件1998年第3260號)

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判案書

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1. 上訴公司被控一項罪行，即根據香港法例第131章《城市規劃條例》第23(1)條所發出日期註明為1997年6月25日的通知書已送達給上訴公司，但上訴公司在1997年9月25日至1998年3月20日期間沒有遵從上述通知書的規定而中止該通知書內所指的發展，違反第131章第23(6)條。

2. 案件在1998年10月23日開始審訊。由裁判官胡雅文女士審理。審訊需時數天，1998年11月16日審結。裁判官判上訴公司罪名成立，罰款48,000元及要繳付訟費2,000元。

3. 控罪所指1997年6月25日的通知書(後簡稱"通知書")的有關全文如下:

城市規劃條
（香港法例第１３１章）
根據第２３（１）條發出的強制執行通知書

致:

新界朗新田永平村32號A地下
合盈汽車服務有限公司
(第99約地680(部份)、681(部份)、
685(部份)、683(餘段)((部份)及毗連政府土地的佔用人)

[及兩位註冊業主]

鑑於 :

(1) 規劃署署長作為城市規劃條例(下稱「條例」)第23條所指的「監督」，認為在本通知書附表1所述的土地或建築物(下稱「該地」)有違例發展。

(2) 監督察覺的違例發展包括進行本通知書附表2所述的工程及把該地的用途作實質改變的發展。監督又察覺，上述發展

(i) 在緊接一九九零年八月十七日憲報公布新田中期發展審批地區圖(編號[DPA/YL-ST/1]前，並不存在。

(ii) 不屬分別於一九九一年七月十二日及一九九四年三月四日在憲報公布的新田發展審批地區的草圖及核准圖(編號DPA/YL-ST/1及DPA/YL-ST/2)許可的發展。

(iii) 不屬於一九九四年六月二十四日在憲報公布的新田分區計劃大綱草圖(編號S/YL-ST/1)許可的發展。

(iv) 未獲批給條例第16條規定的許可，亦未在憲報公布有關發展審批地區圖前，獲得監督許可。

現通知如下 : 監督現按照條例第23(1)條的規定，限令你/你們須在一九九七年九月二十五日或以前，

(i) 中止上述發展(倘該發展仍未中止); 或

(ii) 按照條例第16條的規定為上述發展取得許可。

獲送達本通知書的人倘不遵照通知書的規定辦理，根據條例第23(6)條的規定，即屬違法，罰則如下：

（i） 首次定罪，可處罰款500,000元；以及可按證實違法持續的日數，每日另處罰款50,000元；及

（ii）第二次或其後再被定罪，可處罰款1,000,000元，以及可按證實違法持續的日數，每日另處罰款100,000元。

4. 涉案土地為第680地段（部分）、第681地段（部分）、第683地段的餘段（部分），以及毗鄰的元朗新田永平村第99約的官地（後稱“涉案地盤”）。而上訴公司則為涉案地盤的佔用者。

5. 本案關鍵爭論點如下:

(a) 涉案地盤是否於通知書發出時曾有違例發展；

(b) 在涉案地盤中，是否於通知書所指明須中止該違例發展的期限時該違例發展仍未中止，而繼續存在至1998年3月20日; 及

(c) 該所指的違例發展是否曾屬現有用途。

6. 為方便審察上述之關鍵爭論點及證據，本席先列出所有有關條文，它們都是香港法例第131章《城市規劃條例》的條款，如下:

“23. 在發展審批地區內的土地上的強制執行

(1) 凡現有或曾有違例發展，監督可在向一名或多於一名的土地擁有人、佔用人或負責該違例發展的人所送達的通知書內－

(a) 指明現構成或已構成該違例發展的事項；及

(b) 指明某日期，而如該違例發展仍未中止，則監督規定－

(i) 該違例發展須在該日期或之前中止；或

(ii) 該發展的許可須在該日期或之前根據第16條取得。

(6) 凡在本條所指的通知書中為有關事宜所指明的日期或之前－

(a) 該發展沒有中止；

(b) ...

(c) ...

則獲送達通知書的人即屬犯罪－

(i) 如屬第一次定罪，可處罰$500,000；此外，可就該通知書中的日期後該人繼續沒有如此遵從的期間的每一天，另處罰款$50,000;及

(ii) 如屬第二次或其後每次定罪，可處罰款$1,000,000；此外，可就該通知書中的日期後該人繼續沒有如此遵從的期間的每一天，另處罰款$100,000。

(9) 對根據第(6)款所進行的檢控，以及在根據第(8)款追討開支的法律程序中，如被告人證明以下事項，則可以此為免責辯護－

(a) ...

(b) 該發展曾屬現有用途，或就在任何中期發展審批地區內的土地而言，緊接該中期發展審批地區的有關圖則的公告在憲報刊登前，某建築物或土地的用途已存在；”

7. 條例中用詞的釋義，載於第1A條中。現將有關釋義條文列下：

“土地或建築物用途的實質改變”(material change in the use of land or buildings)包括在任何土地上放置物料，而不論該土地的全部或部分是否已經用作放置物料，只要放置物在面積、高度或數量上有所增加；

“現有用途”(existing use)就某發展審批地區而言，指緊接該發展審批地區的草圖的公告在憲報刊登前已存在的建築物用途或土地用途；

“發展”(development)指在任何土地之內、其上、其上空或其下進行建築、工程、採礦或其他作業，或作出土地或建築物用途的實質改變；

“違例發展”(unauthorized development)

(a) ...

(b) 在第22及23條中，就第23(4)條所提述的土地而言，指根據中期發展審批地區的圖則所許可的發展以外的發展，而該等發展於有關圖則的公告刊於憲報當日或之後進行。

如裁判官所說，本案有兩個重要的日子，控辯雙方對此亦並無爭議：

(a) 1990年8月17日，即憲報刊登中期發展審批地區圖則的日期(“有關日期”)，以及

(b) 通知期於1997年9月25日中止，故犯罪期為1997年9月25日起至1998年3月20日止，裁判官稱之為“犯罪日期”。

在審訊此案時，控辯雙方承認了下列撮要的事實：

(a) 根據城市規劃條例，新田區被列為中期發展審批地區的公告刊登於1990年8月17日出版的憲報。涉案地盤位於上述中期發展審批地區圖則的範圍，根據該圖則，大部份的土地被指定用作「鄉村式發展」。

(b) 1994年3月4日政府憲報刊登有關通過新田發展審批地區圖則的公告，而涉案地盤乃位於這核准發展審批地區之內。根據發展圖則，大部份土地被定為鄉村式發展，至於餘下的區域則撥入未指定用途類別。

(c) 自1990年至1997年，有關方面從空中拍攝了很多該地盤的照片。

控辯雙方更將大量証物呈堂，亦各傳召多名証人作證。聆訊後，裁判官作出如下的裁決。她說：

“35. 本席考慮過控辯雙方的所有證據，亦仔細觀察過分別從空中及地面拍攝的照片，本席信納：

A) (a) 約於90年8月18日，該地盤的路面還未鋪好；布滿碎石和沙泥，而不少地方還長有植物。

(b) 該地盤有四個主要用途：（i）露天存放及維修機器(ii)露天儲存建築工地物料(iii)憑藉靠近邊界之利，用作維修、保養及停泊文氏兄弟的車隊(iv)修理與他們的車隊無關的車輛。

(c) 閘口處築起了一所細小的有蓋構築物。

(d) 沒有其他可供使用的設施。

B) (a) 98年3月20日，地盤南面的路面已鋪好。

(b) 地盤主要用作汽車修理工場，其上有兩所大型有蓋構築物，而在構築物底下進行工作。這些構築物的支架大部份裝上活輪，按理可以移動。但很明顯，若不將兩所構築物和兩個疊起的貨櫃拆散，便根本無法移動。此外，還可看見連接這三部分的電子裝備。由此可知，被告從沒意圖令構築物便於移動。

(c) 地盤上有兩個經改裝的貨櫃，除用來儲存物件外，還設有一所辦公室和供約9名職員使用的洗手間。

(d) 該處還有一輛舊貨車，也用作儲物室。

(e) 該處備有林林總總的工具，用來修理重型貨車。

(f) 北面用來停泊或存放待修或已修理妥當的汽車、拖架及貨櫃。”

在法律方面裁判官亦有考慮有關的案例。她說：

“33. 法庭是依據土地用途的性質，而非土地用途的描述，來判斷土地的用途有否出現實質的改變。〔見英國案例Birmingham Corp. v Minister of Housing 1964 1 QB 178〕。實質的改變，不一定指將土地原來的用途改成另一種截然不同的用途，有時候，土地用途在性質上產生變化便足以構成實質的改變。本席在考慮涉案土地於有關日期及犯罪日期的用途，以及土地實質改變的問題時，均以此為基礎。

34. 上訴法庭法官列顯倫（當時官銜）在R v Wayluck Industrial Limited [1995] 2 HKC290一案中觀察所得與李安霖大法官於R v Wong Hon Yau MA 139 of 1994一案中的觀點一樣，認為土地的用途有否出現實質的改變是程度的問題，因此也是事實的問題。Wayluck的裁斷是，案中空礦而未鋪路面的土地，起初偶然用作暫時存放物件的地方，後來圍上欄杆，變成一個不折不扣的儲物倉庫。法庭裁定這是土地用途的實質改變，而針對是項裁斷提出的上訴亦遭駁回。”

8. 本席認為裁判官在上述第33段其中一句的用詞，不是很準確，如果其中的“土地用途在性質上產生變化便足以構成實質的改變”改為“土地用途在程度上產生變化便足以構成實質的改變”，則更能清楚準確地闡釋該英國案例。

9. 無論如何，上述第34段所引之案例及案例之裁決原因是準確的，而裁判官也以該等裁決原因處理本案。她的結論載於裁決陳述書的最後數段，如下：

“36. 本席憑以上各項裁斷所得的結論是：土地的用途曾出現實質的改變。該地盤原本有四種用途，經演變後，只剩修車場一種主要用途。這是土地用途在性質上的改變，只要比較兩日期之間的分別，自會發現。

37. 本席考慮改變的程度時，發現涉案地盤的改變，就像一些長滿植物的地盤在清除草木之後被改成儲物場地一樣，是明確而實在的。本席認為，由案情可見，改變的程度足以構成實質的改變。即使本席裁定改變的程度不大，且並非實質的改變，本席也會考慮同樣的裁斷，裁定該地盤用作汽車維修工場方面出現密集使用的情況，足以構成實質的改變。

38. 從本席作出的裁斷及接納的證據可見，被告是不可能以現有用途作為抗辯理由的。控方舉出的證據已否定這項抗辯理由。本席信納，在有關日期和犯案日期之間，土地的用途的確出現實質的改變，全無合理疑點；及／或另一可能是，在上述兩日期之間，因為土地密集化使用，引至土地用途實質的改變。本席裁定，傳票上提出的告發所指屬實，被告罪名成立。”

10. 上訴公司的上訴理由如下：

(1) 證據不足以定罪；

(2) 控方證人口供不足以相信；及

(3) 審訊過程有問題。

11. 就第(1)及(2)項上訴理由來說，裁判官在聆訊多天後，已詳細及謹慎地處理雙方所呈之證物及雙方證人之証供。証人之証供在此案並不很重要，因為裁判官裁斷涉案地盤的用途及用途的程度時，主要是基於呈堂相片中所顯示的境物。她亦接納辯方所呈的大部份證據。本席認為，她所信納的証據充份，確實証明涉罪地盤:

(a) 是於通知書發出時曾有違例發展；

(b) 是於通知書所指明須中止該違例發展的期限時該違例發展仍未中止，而繼續存在至1998年3月20日；而

(c) 該所指的違例發展不屬現有用途。

上訴公司的代表人楊志先生在本庭就上訴陳詞時，指出數方面的証據，但該証據所証明的，無非是上訴公司於1990年8月之前，已租用涉案地盤，且一直用該地盤進行汽車修理的生意，故辯稱該違例發展實為現有用途。其實裁判官在她的裁決陳述書的第31段中有如下的說話，她說: "本席認為辯方証人的証詞之間沒有任何不相符之處，亦相信他們都是真誠坦白的証人。本席歸納他們的証詞，特別是經營文記生意的文氏兄弟的証詞，發現自1989年起，涉案地盤已有多項不同的用途"，而在第35A)(b)段中(見上文所引述)，也已接納該証據。主要之點，是因為在犯罪日期，第35A)(b)段中所述的用途，已有性質上的改變，且該改變的程度，也構成條例所載釋義的"實質改變"。這是裁判官的裁決。

該裁決不但有充份的証據支持，上訴公司也始終不能指出該裁決有任何錯誤。故此，上訴理由第(1)及(2)項均不成立。

至於上訴理由第(3)項，楊先生指稱，裁判官在他代表上訴公司盤問控方証人時，多次打斷他的問題，而且証人有時尚未回答問題，裁判官則說証人已經答了。然而，雖然本席多次給予楊先生機會，但他最終也不能向本席解釋這種情況對上訴公司有甚麼不當或不公的影響。其實裁判官有時截斷楊先生的問題，在當時情況下，只不過是幫助沒有律師代表的他，使他集中於有關爭辯點的証據而已，對上訴公司並無不公平。故第(3)項上訴理由也不成立。

基於上述理由，上訴駁回，維持原判。