蔣成國 對 順營國際發展有限公司

LDPE 994/2020

[2020] HKLdT52

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2020年第994宗

________________________

________________________

_______________

判  案  書

_______________

背景

1.  根據一份日期為2018年11月28日的租約（下稱「涉案租約」）， 申請人把九龍油麻地上海街346號地下A舖及B舖[1]（不包括萬基地產所租之舖面）（以下統稱「涉案處所」）租予答辯人， 租期為4年， 由2019年1月1日至2022年12月31日止， 每月租金為36,000元（包括管理費、差餉及地租）。此租約頭兩年為梗約， 後兩年為生約， 「租客可給予出租人不少於兩個月的書面通知或兩個月租金作代通知金提早解除此租約； 唯該書面通知書不得早於由租期起計之首24個月內發出。」

2.  申請人於2020年8月19日向土地審裁處（下稱「審裁處」）提交收樓申請通知書（「表格22」）， 申請收回涉案處所的管有， 理由是答辯人未有繳付由2020年8月1日起的租金。該申請通知書亦指出， 答辯人曾經欠租， 當時申請人也曾作出相類的申請， 個案編號為LDPE 462/2020， 但因答辯人其後交回欠租， 所以申請人於2020年5月22日中止該收樓申請。

3.  答辯人於2020年8月20日遞交反對通知書（「表格7」），反對理由包括：

（1）  申請人在出租日起佔用答辯人所租用的涉案處所角位， 每月2,000元為期22個月， 共44,000元（原租約已寫明包括在合約內）；

（2）  A舖在厘印已包括在內， 但並無交給答辯人使用，每月12,000元為期22個月， 共264,000元 ；

（3）  申請人未有任何業主授權/租約展示為合法之主租客。

4.  本案於2020年9月18日於土地審裁處法官黃一嗚席前首次聆訊， 黃法官批准答辯人修改反對通知書， 甘永成先生（下稱「甘先生」）代表答辯人更改反對理由為：

(1)   申請人在出租日起佔用已出租予答辯人所租用的涉案處所角位， 每月2,000元為期20個月， 共40,000元（原租約已寫明包括在合約內）；

(2)   A舖在厘印已包括在內， 但並無交給答辯人使用，每月11,800元為期24個月， 共283,200元。

答辯人把爭議申請人的出租授權的部份刪去[2]。

5.  此外， 甘先生代表答辯人附加以下陳述：

(1)   申請人在出租日， 即2019年1月1日起至2020年10月31日共20個月， 把已租予答辯人的涉案處所角位， 以每月2,000元租予萬基地產， 但在萬基地產搬出後仍未交還該角位予答辯人。 甘先生認為該角位窗台及B舖位置為答辯人租用涉案處所時全部擁有使用權的地方；

(2)   申請人在出租日應立即收回B舖， 即萬基地產使用之舖位， 或立即退回多收之每月租金11,800元；

(3)   答辯人為此已多次報警。

申請人的陳述書

6.  根據黃法官於2020年9月18日的頒令指示， 申請人於2020年10月5日向審裁處遞交陳述書，內容大致如下：

(1)   在簽署涉案租約時， 答辯人是由一黃珮琪女士及其丈夫黃先生代表， 在駿發地產詹文川（下稱「詹先生」）老板夫婦前簽約。

(2)   申請人於2020年1月15日接獲答辯人通知黃佩琪常駐內地， 改由其母親黃燕妮（下稱「黃女士」）代表：

「致租務人蔣成國先生:

由於本公司管理人員黃珮琪小姐已接受本公司委派， 並常駐於中國內地， 香港業務以及租務事宜將轉交由黃燕妮女士管理。

於2020年1月15日起， 黃燕妮女士將全權負責本公司租於：

油麻地上海街346號G/F A2舖

上述地址的租務事宜， 以及正式成為本公司與閣下的主要聯絡人。 如造成閣下的不便， 請給予諒解， 謝謝！

 

此致

敬禮

_______________

董事黃燕妮

2020年1月15日」[3]

(3)   申請人稱， 自2014年起， 上海街346號A、B舖間格從未改變， 萬基地產所佔用的位置是早於2018年7月1日簽約租出， 即較涉案租約還早6個月。 根據一份日期為2018年6月3日的租約， 申請人以代理人身份把上海街346號地下分租之B舖租予萬基地產有限公司， 租期為兩年， 由2018年7月1日起至2020年6月30日止， 每月租金為9,800元（包括管理費、差餉及地租）。另根據該租約第十三條， 租客每月支付水電費500元予申請人[4]。但後來萬基地產說地方不敷應用， 申請人於2018年7月2日把「石屎牆之部份」租予萬基地產， 立據租金訂為2,000元：

「               附件

代理人蔣成國I/D No xxxxxxx 已租給萬基地產有限公司另一邊招牌位每月$2,000， 並給2個月按金， 招牌位按金港幣仟元正， 及跟正式租約一齊同步租期， 該位位於油麻地上海街346號地下B舖

特此立據！」[5]

(4)   申請人又稱，答辯人代表於簽署涉案租約前已親臨店鋪視察多月， 應清楚明白涉案處所為A、B舖整體呎數的約70%，駿發地產亦有講明不包括萬基地產所租位置。 簽約人黃珮琪亦以答辯人公司信箋確認收取申請人電力按金， 承認答辯人只租用約70%面積：

「               收取電力按金證明

因本公司（順營國際發展有限公司）與萬基地產分租上海街346號舖， 而我司租用達約70%面積， 主電錶亦位於我司， 所以我司與2018年12月1日租用上述地址時繳交了電費按金HKD6,200。

在此前萬基地產並無繳交電費按金， 而我司希望萬基地產共同承擔電費按金的責任。 與地舖轉租人蔣成國先生溝通後， 同意由萬基地產負責約30%的電費按金HKD2,000。（以面積使用率計算）。

茲證明本公司順營國際發展有限公司已於2019年2月19日， 收到地舖轉租人蔣成國先生開據的萬基地產責任30%的電費按金HKD2,000支付方式為： 東亞銀行支票號碼xxxxxx。

......

董事簽署：

公司董事： WONG PUI KI

順營國際發展有限公司

2019年2月23日      」

（下稱「2019年2月23日信函」）[6]

(5)   申請人又稱，自2019年9月起， 已給予答辯人優惠， 申請人只收取每月33,000元， 至2020年4月， 更減收至每月28,000元。

7.  最後， 申請人稱有錄音證明答辯人借玻璃窗位予萬基地產[7]。

答辯人的陳述

8.  答辯人由黃女士代表於2020年10月12日遞交陳述書。

(1)   黃女士稱， 由答辯人承租涉案處所時開始， 直至2020年9月尾， 從未享受過上海街346號地下A+B舖全權使用的權益。 答辯人所租用單位有約50平方呎被二房東， 即申請人強行租給萬基地產。 黃女士認為， 由答辯人承租日起， 申請人應把此50平方呎面積歸還給答辯人使用， 但申請人一直未能歸還， 甚至把答辯人展櫃的右邊玻璃櫃身出租給萬基地產， 租價每月兩千元。

(2)   黃女士與申請人多次為此發生爭吵， 直至萬基地產離開， 申請人收回這霸佔的面積後作私自用途， 經營燈飾雜貨生意。

(3)   另自2019年5月直至現時， 香港經濟環境惡劣， 答辯人生意大受打擊。 答辯人多次哀求申請人減租， 申請人第一次給予租金減免為2019年10月、11月、12月， 減租每月三千元， 並要求2020年1月起恢復原來租金。在答辯人再三請求下， 申請人同意延續多1個月。 然而2020年1月尾疫情爆發， 期間答辯人再次與申請人商議減租， 並得到申請人回覆同意如下：

「2020年3月24日收到貴司協議書一事， 謹覆如下：

自19年下旬動蕩以至今年初之疫情， 天災人禍， 何人能免？

......

查由19年10月開始， 有見社會不寧， 雖個人能力有限， 亦悉先減租， 聊表心意、鼓勵。 數月來不加返減， 至今未斷。

惟貴司來函之嚴苛， 信中所及， 未感苟同。

有感貴司來函誠意， 本人雖力有不逮， 苦撐至今， 無力下仍再作決定， 每月暫減免租金港幣$6,000元正， 即每月租金$30,000元正， 至2020年12月31日止。

另貴司意興闌珊， 另謀出路。 本人不敢強留， 請於第一個二年租約期滿日， 交還吉舖， 錢銀轇轕， 一併處理， 雙方圓滿結束。

......

出租方： 蔣成國

日期： 2020年3月26日」

(4)   而在2020年3月31日， 黃女士更得到申請人以 WhatsApp 短訊回覆如下：

「因應疫情

特再減免租金二千元

4月至12月」

(5)   於2020年4月2日， 黃女士再發短訊予申請人如下：

「因公司虧損大多， 4月至12月租金25000元， 希望得到蔣生的支持」 但得到的回覆是「不能」。

9.  黃女士又稱在與申請人商議減租的過程中， 亦曾要求申請人歸還整個舖位的全部使用權， 但就此卻沒有提供任何書面或WhatsApp短訊佐證。

2020年10月29日的聆訊

10.  本案於2020年10月29日於本席席前聆訊， 申請人在接受甘先生盤問時再次解釋， 在答辯人代表租用涉案處所時， 萬基地產早已存在於所佔用地方， 而他本人當時正於涉案處所經營燈飾銷售生意[8]， 所以答辯人代表黃珮琪應該清楚知道她正準備租用的地方位置面積。 申請人解釋涉案租約所指「不包括萬基地產所租之舖面」是不包括萬基地產所租之舖位面積。而2019年2月23日信函已清楚表明答辯人是知悉涉案處所只佔上海街346號地下A舖及B舖約70%面積[9]。況且答辯人在至2020年8月之前（包括在較早時的LDPE 462/2020）， 一直有繳付租金， 從來沒有爭議所租用的面積。

11.  至於甘先生表示曾就所租用的面積有爭議並有於2019年2月報警， 申請人在庭上播放以下於2019年4月23日的數段錄音：

「（女聲）：蔣生， 蔣生，我啱啱收到舖頭嘅職員同我哋講， 佢哋話我哋黐起塊嘢佢搣咗， 係當著差佬面搣嘅， 咁今日呢好多差佬就圍住我哋舖頭， 攪到我哋一日都做唔到生意......本身嗰忽就是我哋嘅電視機位擺放櫉櫃，......我哋唯有把櫉櫃拆咗 ......麻煩佢個神主位移一移開， 重新整番個櫉櫃上去啦......都可能係嗰忽中間嗰塊牆上面下面都係用板牆封起咗， 可能就有啲誤會喺度， 以為嗰忽都係嘅， 但事實上如果係以佔用面積嚟計， 嗰塊成塊我哋係啤咗租金嘅， 佢嗰邊呢我就唔係好清楚當時你係點樣同佢傾嘅， 但我睇番成間舖以而家目前嘅面積嚟講， 佢嗰忽佢係無俾過租金， 嗰忽唔係個喎，之前蔣生你話舖位向邊即就是邊個個位啦， 但我睇個好多大廈都好啦， 係租咗一個門面， 咁隔離係一個L型， 咁人哋成個招牌係造成成個L型嘅招牌都係照造， 咁唔通話嗰邊唔係嘅門面就唔造咩！但嗰邊係實用面積嚟的都會造嘪......我覺得我無嘢可以同傾啦......因為做嘢做得咁激進， 我覺得我同啲咁激進嘅人傾唔嚟......（男聲）： 蔣生， 我喺黃生， 我覺得有啲嘢你一定要企出來去客觀處理囉，我哋12月租返來嘅成個櫉窗位， 當時我哋未放嘢上去因為我哋啱啱先整好呢個嘢但覺得櫉窗位唔靚， 之前裝修師傅做得唔好嘅......之後頭3個月都無乜嘢， 跟著之後你哋地產嗰邊問我， 你哋係唔係唔黐嘢， 唔黐嘢住咁我哋黐啦， 我話好啦唔緊要呀， 反正我哋造出來的物料未到我比你黐住先啦， 但我哋到咗就要黐番， 佢當時都在場應承......」

「（男聲）：蔣生， 蔣生，你租過啤我哋嘅平面圖， ......個平面圖係咪咁嘅先......」

「（男聲）：蔣生， 蔣生， 我同啊黃小姐個媽媽， 即同我外母溝通咗嘞， 無問題嘞， 我哋達成統一嘅思路、統一嘅意思， 按照番中午你同我太太講咁樣， 即係大家一人讓一步大家都唔黐啦， 唔好大家攪到大家前後左右隔離鄰舍相鬭唔好......」

12.  申請人認為所謂報警， 是源於答辯人與萬基地產就使用的櫉窗角位地方有爭鬭， 而後來亦已獲得解決； 但甘先生質疑錄音中女聲或男聲是黃珮琪女士或其丈夫黃先生， 甚至是答辯人一方的人。甘先生不承認此事已獲得解決。但在錄音播放期間，甘先生很緊張的惟恐申請人有否遺漏。

13.  申請人嘗試傳召一余國洪先生（下稱「余先生」）作供， 但余先生沒有根據黃法官於2020年9月18日的頒令指示於2020年10月12日或之前提交證人陳述書。

14.  另一方面， 余先生的陳述頗為簡單， 他稱他於2014年8月1日至2017年7月31日租用油麻地上海街346號地下B舖。 他搬離後不久得知該舖租予萬基地產， 他由於在附近經營業務， 經常路過萬基地產門口， 店內有寫字枱和檔案櫃， 間隔與他租用時並無改變。根據《土地審裁處條例》（香港法例第17章）第10 (6)條，「 審裁處可接納任何陳述、文件、資料或事宜為證據，不論該等陳述、文件、資料或事宜在其他情況下會否被接納為證據，並可按情況而權衡其作為證據的分量。」

15.  本席同意甘先生所說，余先生於2017年7月棄用舖位後， 與萬基地產於2018年6月租賃時相隔差不多一年時間， 單憑余先生目測， 他棄用的舖位與萬基地產租用的舖位， 未必完全相同。但本席相信余先生所說， 萬基地產店內有寫字枱和檔案櫃，這本席可憑申請人於其陳述書中附件3B第5頁的相片[10]及黃女士於其陳述書內提供的相片[11]的推斷， 非常脗合， 這亦是香港地產代理的一般經營模式。

16.  申請人亦以証人傳票傳召詹先生作供， 詹先生表示，由於上海街346號地下是處於街角位置，  於簽署涉案租約當時， 申請人正在涉案處所面向窩打老道方向經營燈飾銷售生意，而萬基地產則在面向上海街方向經營，涉案租約「不包括萬基地產所租之舖面」應是毫無縣念。詹先生更準備了一份平面圖以作解說。有鋻於上文所說的相片引證，本席接納此平面圖反映當時的實況[12]， 並附於本判案書附件2。

17.  輪到黃女士接受申請人盤問時， 黃女士卻採取對抗性態度， 甚至多次迴避申請人的問題， 加上黃女士承認簽署涉案租約時她並不在場， 本席不接納她的證供。

何謂「舖面」

18.  於本案， 答辯人或甘先生沒有否認欠租。甘先生只斟酌涉案租約「不包括萬基地產所租之舖面」的舖面意思是否只是萬基地產所用的外圍玻璃， 其後面面積卻是涉案處所應租予答辯人的部份。 甘先生理解「舖面」是英語的 “surface”。但根據《牛津高階英漢雙解詞典》，“store-front” 可解作： 「2 a room at the front of a shop/store 店面； 鋪面[13]； 鋪面房 ： They run their business from a small storefront. 他們在一間狹小的鋪面房中做生意。」在刋物《新假期》於2019年7月11日曾有一標題：「激安殿堂（驚安之殿堂）尖沙咀美麗華店舖面全公開！$3掃貨特價區+美食｜敗家雜貨場」[14]， 指的是全新DON DON DONKI香港分店設於香港尖沙咀美麗華廣場二期B1層，佔地23,000平方呎。「舖面」當然不是指舖位的表面或表層（surface）， 而是指舖位內裹的地方[15]。

19.  即使甘先生還有懷疑， 根據本港終審法院於Fully Profit (Asia) Ltd v Secretary for Justice (2013) 16 HKCFAR 351 一案的裁決， 在大部份個案中， 參考字詞的「通常及自然意思」並不特別有助詮釋合約條款， 因為字詞確實帶有何等通常或自然意思， 往往備受爭議。 文意和背景有助提供更可靠的詮釋指引。 本席接納申請人及詹先生的證供， 在簽署涉案租約時，申請人正在涉案處所經營燈飾銷售，  萬基地產則在面向上海街方向經營，  「不包括萬基地產所租之舖面」一詞當然是只限於申請人正在經營燈飾銷售部份， 不包括萬基地產所佔用的部份。

20.  本席同意申請人所說， 答辯人在本案之前， 包括LDPE 462/2020， 從來沒有爭議萬基地產所佔用的部份是不屬於涉案處所， 甘先生之所謂報警爭議， 本席接納申請人提供的錄音的女聲部份是簽署涉案租約的黃珮琪女士的， 當時是與萬基地產就角位的窗台使用產生爭議[16]， 根據申請人的證供， 他只租予萬基地產的柱位招牌位置[17]， 並不包括「嗰忽中間嗰塊牆上面下面都係用板牆封起咗」， 根據附件1的相片觀察， 該位置應是供申請人當時擺放燈飾之用。 無論如何， 根據申請人提供的錄音的男聲最後部份， 該爭議已經獲得解決， 而肇事者萬基地產亦已約滿搬離。

21.  本席亦同意申請人所說， 根據答辯人於2019年2月23日發出的信函， 確認「我司租用達約70%面積」[18]， 即不可能包括萬基地產已佔用的面積， 至於甘先生指申請人於2020年9月18日的首次聆訊中， 說答辯人租用的面積是約75%， 本席接納這是約數， 根本沒有呎吋可依； 重要的是， 無論甘先生或黃女士也不是簽署涉案租約之人， 當時也不在場， 不能事後就租用面積提出異議。

《印花稅條例》

22.  在本案開始時， 甘先生懷疑申請人於2018年6月租予萬基地產的租約沒有加蓋印花，甚至指稱該租約純粹偽造，屬是違法。 黃女士更於接受申請人盤問時稱， 她認識有關的地產代理可指證申請人。 可是申請人於聆訊上午休庭後補回加蓋印花的證據，加蓋印花日期為2018年6月4日[19]， 甘先生或黃女士的無的指控不攻自破。

23.  查根據《印花稅條例》（香港法例第117章）第15條， 只說「任何可予徵收印花稅的文書，除非已加蓋適當印花，否則不得在任何法律程序中被收取為證據」。在潘龍訴李玉珍，HCSA 49/2015一案 (無彙報的案例，日期為2016年1月28日)，高等法院原訟法庭暫委法官（當時官階）吳美玲同意，即使租約並無加蓋適當印花，法庭仍可採取寬鬆的處理方式，接納雙方就有關該租約內容的書面供詞和庭上作供為證據。 此外，根據《印花稅條例》（第9條）， 「任何可予徵收印花稅的文書，如未於該文書的加蓋印花期限之前或之內加蓋印花，...... 在有關印花稅 ......的罰款繳付後，署長可將該文書加蓋印花」， 即沒有加蓋印花的租約， 並不等同違法， 況且根據《物業轉易及財產條例》（香港法例第219章）第6(2) 條， 租期不超過3年的租約， 而租金則為在無須支付額外費用的情況下可合理取得的最佳租金者， 可以口頭方式設定租契。

租金寬免

24.  申請人承認他曾答應予答辯人每月租金優惠， 只收每月28,000元[20]。但申請人指因向答辯人追租不果， 於2020年8月16日向黃女士發出WhatsApp短訊如下：

「黃燕妮：

貴司已欠租多日

2020年8月17日前如仍未收到貴司租金

優惠租值將被取消並追回原有租值」

25.  在 Central London Property Trust Limited v High Trees House Limited [1947] KB 130 一案， 業主本與租客就一幢新的住宅訂立了一份長時間的租約， 而租客把部份住宅單位分租予其他人。 但後來第二次世界大戰爆發， 很多人逃離住宅所在的地區， 該租客再難以把有關單位分租。 該業主以書面同意減少該租客應繳交的租金。 在戰爭結束後， 有關單位全數租出， 該業主要求該租客繳交戰爭期間的租金餘額及從戰爭結束開始繳交原有租金。在這案中， Denning 法官列出不容反悔原則的以下適用條件：

(1)   一方（該業主）作出接受另一方（該租客）繳交較合約規定為小的款額之承諾或陳述， 且視該承諾或陳述有法律效力；

(2)   該租客對該承諾或陳述作出回應；

(3)   該業主與該租客均明白該承諾或陳述可只在某些情況下有效； 及

(4)   該業主可向該租客發出通知終止該承諾或陳述。

26.  正如申請人所說， 雖然他已作出租金寬免的承諾， 但答辯人自2020年8月1日起沒有繳付獲得寬免的租金（即沒有對該租金寬免的承諾作出回應）， 而申請人亦已於2020年8月16日通知答辯人的代表黃女士「優惠租值將被取消」。 本席裁定申請人可追討涉案租約原訂下的租金。

裁決

27.  綜觀以上所述, 答辯人根本是欠租， 甘先生代表答辯人對申請人的指控， 全部不成立。本席遂作出以下頒令:

(1)   除以下第(4)段所述外,答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(2)   答辯人須支付申請人由2020年8月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月36,000元計算；

(3)   答辯人須支付申請人本申請的訟費， 以簡易程序評定為600元。

(4)   如果答辯人在2020年11月30日 (“濟助期屆滿日”) 或之前把以上第（2）段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)及以上第（3）段所述的訟費繳存土地審裁處, 則答辯人可獲沒收租賃權的寛免，而涉案處所的租約亦恢復有效；

(5)   除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、易辦事、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。

附件 1

附件2