王火強 對 姚盛賢

LDBM 368/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第368宗

_______________

______________

判案書

無爭議或不能爭議事實

1.  本案的申請人為位於九龍櫸樹街66號富多來新邨第二期(“該大廈”) 的其中一位業戶；而答辯人為富多來新邨第二期業主立案法團第十一屆管理委員會的主席。

2.  申請人在2015年11月20日向答辯人提交了不少於5%業主的簽署 (文件冊第73-78頁)，要求答辯人就申請人指明的事宜，即「議決作廢2015年11月10日的特別業主大會中的議程4的投票結果﹕即工程備用金佔總工程總額15%的議決無效」召開業主大會 (“該書面要求”)。這是依據建築物管理條例附表3第 1(2) 條 (“該條例”) 的規定而作出的。

3.  該條例規定﹕

『(2)  在不少於5% 的業主要求下，管理委員會主席須在收到要求後14天內，就業主所指明的事宜召開法團的業主大會，並在收到要求後的45天內舉行該業主大會。』

4.  答辯人在2015年11月20日收到該書面要求，在2015年12月7日發出了一份召開特別業主大會的通告 (文件冊第85頁)  (“第一份通告”)，這是就該書面要求而發出的，唯在第一份通告上的會議地點及日期只註明『待定』，而沒有開列落實的日期及地點，在地點一欄，亦註明『因未能尋找適合場地』的字眼。

5.  同日，即2015年12月7日，申請人在土地審裁處提出了本案的申請，要求審裁處頒令，強制答辯人就該書面要求，召開特別業主大會。

6.  在2016年1月28或29日，申請人再次以5%業主的簽署，要求答辯人就商場冷氣系統的維修事宜，召開業主大會 (“第二書面要求”)。

7.  答辯人在2016年1月29日，就該書面要求發出第二份特別業主大會通告 (文件冊第96頁) (“第二份通告”)，知會各業戶相關會議將會在2016年2月15日，在油麻地的梁顯利油麻地社區中心 (“梁顯利會堂”) 的會議室內舉行。而就第二書面要求的特別業主大會，則安排在 2016年2月13日在同一地點舉行。

8.  上述兩個特別業主大會也如期舉行了，鑑於這情況，申請人在本案中要求的強制令不再適用，唯雙方就本申請的訟費存在爭議，申請人認為答辯人未有依據該條例行事，是故意拒絕召開及舉行業主大會，引致申請人提出了本申請，故此要求答辯人支付本申請的訟費，並以彌償基準作評定。答辯人則指未能依例在限期內處理，純然因為在尋覓會議場地時遇到困難所致，並非他的延誤或其個人問題，故此反對申請人的訟費申請。

9.  這是就訟費的審訊，申請人選擇作供，而答辯人除了自己作供外，還傳召了法團文員嚴先生 (“嚴先生”) 及該大廈的主管陳先生 (“陳先生”) 作供。

申請人案情

10.  申請人作供指稱，在提交了該書面要求後，油尖旺民政事務專員何小姐 (“何小姐”) 曾在2015年11月24日向答辯人發出信件 (文件冊第80-81頁)，提醒答辯人該條例的規定；而該大廈的法律顧問亦曾在2015年12月3日去信答辯人 (文件冊第83頁)，提醒答辯人沒有權力考慮或/及否決有關要求，而必須依例行事。答辯人沒有在14天內，即2015年12月4日或之前發出召開會議通告，而答辯人發出的第一份通告，並未指明會議日期及地點，不能視作有效的通告。故此申請人提出了本案的申請。而最終雖然就該書面要求在2016年2月15日舉行了特別業主大會，但舉行日期已遠超收到該書面要求後45天 (即2016年1月4日) 的規定。

11.  而答辯人提出沒有會議場地的抗辯理由，申請人認為不能成立，因為法團過往曾在該大廈1樓商場舉行業主大會，答辯人根本無需尋找會議場地，也不應硬性規定必須在九龍大角咀福全街6號的市建一站通的多用途廳 (“市建多用途廳”) 內進行。再者，何小姐在2015年12月11日已去信答辯人 (文件冊第93-94頁)，提供了梁顯利會堂及旺角社區會堂 (“旺角會堂”) 兩個可容納一百多人的會議場地。申請人也指稱，在該大廈四周，也有旺角街坊會陳慶社會服務中心 (“陳慶社”)、大角咀天主教小學、中華基督教會基全小學、及中華基督教會銘基書院等場地可考慮借用。而申請人也質疑為何答辯人安排第二書面要求的業主大會，早於該書面要求的業主大會舉行。

12.  在盤問下，申請人同意，何小姐在其信件也並未提及各小學可以借用，也同意如這是可行的舉行會議地點，何小姐應會在信件中提出。他也不知道法團已被陳慶社列入黑名單，不再借出場地予法團。

答辯人案情

答辯人的證供

13.  答辯人指稱，他在2015年12月6日已收到本案的申請通知書，文件顯示申請是在12月4日入稟的，而事前從未收過任何警告，認為申請人在不足14天的情況下入稟，做法不合理。答辯人認為14天的時間，應只計算工作日而不計算假期，故此12月4日仍未足14天。

14.  而他在收到該書面要求當天，已即時責承嚴先生安排為會議訂場，嚴先生一直也向他滙報訂場結果，由於一直未能成功，早在2015年11月30日已擬備的第一份通告一直未能發出，至2015年12月7日拖無可拖，只好指示嚴先生發出第一份通告，亦已註明未能找到適合場地，這已是竭盡所能之舉。因為法團一向借用的市建多用途廳須用作售樓之用, 不再外借。

15.  在尋找場地方面，答辯人解釋曾向以下場地作查詢，但由於全由嚴先生負責聯絡，故此他並不知曉當中細節﹕

一) 荃灣大會堂 – 需在3個月前預訂，曾要求民政事務處協助，但獲回覆不是其部門管轄範圍；

二) 陳慶社 – 4 個星期內全部日期時間也沒空檔，追問下才披露之前借出場地予該大廈法團，經常延遲至晚上十二時才散會，又曾出現打架的情況，故此已被列入黑名單，不再考慮其租用；

三) 朗豪坊政府社區會堂 – 場地借用以先到先得方法處理，不設預訂，曾要求民政事務處協助，但未獲回覆；

四) 梁顯利會堂 – 因為是年終時間，唯一空檔『係年三十晚，但好多人也唔得閒』，所以放棄了，最終找到2月13日及15日兩天，故此決定一先一後的舉行兩個特別業主大會。

16.  答辯人也確認，過往曾在該大廈的商場舉行業主大會，但只曾一次之後便沒再在商場舉行，因為發現商場沒有開會設施，面積不足，亦對商戶造成困擾。他也沒考慮過在酒樓舉行業主大會，因為其他場地不用付場租，且酒樓通常也不會讓他們舉行會議。他也承認曾收過民政事務處的信件，當中曾提及其他場地及聯絡電話給他考慮，但他否認是2015年12月11日的那封 (文件冊第93-94頁)。

陳先生的證供

17.  陳先生作供指稱，作為該大廈的主管，他須負責保安及行政的工作，在收到該書面要求後，他便提醒嚴先生須租借場地。因為當時已知曉市建多用途廳已改作售樓之用而不外借，嚴先生問過陳慶社但被拒絕租借。之後嚴先生向陳先生詢問，該大廈附近是否有其他地方可作租借，陳先生曾提議過旺角會堂，後嚴先生告知旺角會堂不設預先租借，只能隨到隨租。陳先生便建議嚴先生向民政事務處尋求協助，最終找到梁顯利會堂在2016年2月15日有空檔，相關的業主大會亦在當天舉行了。

18.  盤問下，陳先生確認在尋找場地時，因為法團會議的法定人數是70人 (即10% 的業戶數目)，故此必須找一個可容納最少70人的場地，一般會找費用低的地方，以減輕法團的費用，在此之前半年也使用市建多用途廳，因為不用付費。而場地的考慮一般也在大角咀區而不會跨區，因為業戶可能不會出席，故此不會在一開始時尋找跨區的場地，這次在梁顯利會堂舉行是首次跨區進行。而根據他的理解，該條例下規定的日期計算，是只計工作天而不計算假期的。

嚴先生的證供

19.  嚴先生從 2015年6月開始受聘於法團為兼職文員，尋覓舉行業主大會的場地事宜是他職責的一部份。在 2015年11月20日當申請人提交該書面要求時，嚴先生在場，之後陳先生吩咐他明天訂場，嚴先生也曾致電答辯人，告知收到該書面要求，但答辯人並無指示他訂場，也沒有提醒他訂場日期須在45天的限期內。

20.  11月21日嚴先生開始物色場地，他致電陳慶社，查詢一個星期後場地是否有空檔，但負責人回覆需要與上級討論，未能即時落實；之後嚴先生向答辯人滙報場地問題由他跟進中。11月22 或23日，陳慶社的負責人回覆，說已將該大廈法團列入黑名單，不會接受訂場的申請。嚴先生也將這回覆向答辯人滙報，並建議向民政事務處尋求協助，答辯人表示同意。

21.  嚴先生在11月22 或 23 日致電民政事務處但電話未能接通，至11月24日成功接通，何小姐建議梁顯利會堂及旺角會堂。之後嚴先生向答辯人滙報何小姐的建議，答辯人問旺角會堂在那，嚴先生告知在朗豪坊，答辯人聞言說﹕『比我諗諗先』。嚴先生在 11月下旬至12月中期間休假，但在12月初時曾協助答辯人依其意思打出第一份通告；也是在這段休假期間，答辯人有一次與嚴先生閒聊時表示，他對兩個場地也沒有任何偏向，『邊個有就上邊個』，但沒要求嚴先生跟進。

22.  12月15或16日嚴先生休假後復工，在12月28日至31日期間的某一天，何小姐來電找答辯人，由嚴先生接聽，何小姐告知梁顯利會堂在2016年2月13日及15日也有空檔，之後何小姐將申請表傳真給嚴先生，他當天即填妥表格傳真給梁顯利會堂，申請預訂上述兩天的場地，因為當時已收到第二書面要求；但嚴先生並無在申請書上註明那天用作召開那個會議，他解釋當天已知會答辯人兩個日期，由答辯人決定如何安排兩個會議。往後的連續兩天，嚴先生也與梁顯利會堂的職員，就申請表填寫的內容有錯漏而溝通。這全是在12月28日至31日期間發生的，亦在這時段內，答辯人指示嚴先生將2月13日定為就第二書面要求而召開業主大會的日期，而就該書面要求而召開的業主大會則安排在2月15日舉行，但答辯人沒有交代為何作此安排。

23.  嚴先生確認，第二份通告應也是在答辯人指示下由他打出，是在2016年1月29日前數天所做，當時是一次過發出兩個業主大會的通告。由於申請表上註明會有回覆，至2月13日之前兩天，嚴先生再致電梁顯利會堂查詢，才獲得傳真來的兩份訂場確認書 (R1 證物)。嚴先生確認，他從沒向旺角會堂就場地預訂作查詢，也確認在他放假期間，曾收過法團律師就該書面要求發給答辯人的信件，並將信件轉交了給答辯人。

討論

24.  根據該條例的規定，身為管委會主席的答辯人，必須在限定日期內召開及舉行業主大會，處理不少於5%業戶所要求的議程。本案中答辯人認為限定日期應撇除假期，而只計算工作日，答辯人此一主張不能成立，根據《釋義及通則條例》(香港法例第1章) 第71(1)(d)條的規定，就任何條例計算時間的辦法應為，『凡作為或程序經指示或准許在一段不超過6日的時間內作出或辦理，則計算該段時間時，公眾假日或烈風警告日或黑色暴雨警告日不計在內』，意思是如規定在6天以內完成的作為，則在計算日期時不計算公眾假期，但在7天或以上的期限內完成的作為，並不受此條例規限，即不能不計算公眾假期。故此，該條例下的14天及45天的規定，應從該書面要求派送後的翌日開始計算，14天的限期應在2015年12月4日終結，而45天的期限，應在2016年1月4日終結。

25.  答辯人又指，申請人早在2015年12月6已將本案的申請書派送給他，認為未達14天的期限，鑑於上文就時限計算的裁斷，答辯人此一主張不能成立。無論如何，本席也不接納答辯人此一說法，根據法庭檔案，本案的申請通知書在2015年12月7日才存檔，申請人不可能在早於文件存檔以前，便派送予答辯人。

26.  答辯人指稱，未能如期發出會議通告，及未能如期舉行會議，只因未能尋獲開會場地的緣故，他已竭盡所能，故此非不為也，實不能也。本席並不接納這解釋。從嚴先生的證供中可見，答辯人從沒指示嚴先生為會議作安排，也沒提醒嚴先生該條例的要求，只是嚴先生依一貫做法自行處理；在嚴先生向他滙報訂場結果的過程中，答辯人也表現鬆懈，從沒主動向嚴先生給予指示，即使嚴先生主動找來兩個可考慮的地點，明知嚴先生休假，答辯人也沒有即時跟進以致事件停頓下來，本席認為答辯人在處理該書面要求的行為，與竭盡所能相去甚遠，相反地本席認為答辯人行事怠惰，未有盡力確保會議在附合該條例規定的時限內舉行。

27.  而答辯人在2015年12月7日所發出的第一份通告，當中有關會議的日期及地點也只是以待定交代，本席認同申請人所指，這不可能視作有效的會議通知，皆因會議通知的用意，是讓各業戶知悉相關的會議舉行日期、時間及地點及出席相關會議，答辯人所發出的第一份通告，完全未能達致此一目的。

28.  鑑於答辯人的未盡全力，令致該書面要求下應召開的業主大會通告，及會議均未能在該條例規定的時間內進行，申請人因而提出本案的申請，答辯人理應承擔申請人在本申請中的訟費。

29.  申請人要求就本申請的訟費，以彌償基準作評定，代表申請人的陳大律師在結案陳詞中指出，本案中答辯人的行事絕不合理，提出的證供亦屬不可信，故此應以較高的彌償基準作評定。根據 Town Planning Board v The Society for the Protection of the Harbour Ltd [2004] 7 HKCFAR 114一案，要求訟費以彌償基準評定的一方，必須證明案中有特殊或不尋常的特徵 (“special or unusual feature”)，因而訟費應以較寬鬆的基準作評定。在本案中，答辯人可能在召開業主大會的過程中表現怠惰，但並非蓄意拖延或不作處理，答辯一方的證供也並非不可信，本席認為申請人未能提出任何特殊或不尋常的特徵，以支持訟費以彌償基準作評定的要求。

30.  而雖然申請人聘請了大律師代表，但從未要求大律師證書，本席也認同本案中就訟費的爭議，並無任何艱澀法律觀點，需要大律師的協助。

結論

31.  本席認為，在訟費應視乎訴訟結果而定的大原則下，答辯人理應承擔申請人在本案中的訟費；唯本席並不接納本案中存在任何特別或不尋常的情況，支持申請人所指，訟費應以彌償基準作評定的說法。

32.  故此，法庭頒令，答辯人須付申請人本申請的訟費，不包括大律師證書，按訴訟各方對評基準，依區域法院準則作評定。申請人須在本命令發下後7天內將訟費陳述書提交法庭及送達對方，答辯人須在之後的14天內，將就訟費陳述書的反對理據提交法庭及送達對方，待本審裁處就本申請的訟費作簡易程序評定。