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LDPD 1488/2023
[2024] HKLdT 6
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2023年第1488宗
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覆 核 判 決 書
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1. 答辯人在2024年1月10日根據《土地審裁處條例》第11A 條要求土地審裁處 (下稱「審裁處」) 覆核本席於2023年12月29日的判決頒令 (下稱「該頒令」) 。
背景
2. 這本是一宗普通的業主申請收回涉案處所的案件。
3. 申請人於2023年12月1日向審裁處提交申請通知書（表格22）收樓, 要求申請收回九龍紅磡崇安街23號環海.東岸1A座10字樓J室 （下稱「涉案處所」）的管有及追收租金， 因為他曾把涉案處所租予答辯人， 租期由2023年4月1日至2023年9月30日止， 可是當租期屆滿後， 答辯人還未有交還涉案處所的空置管有權予申請人。 申請人又指答辯人未有繳付由2023年10月1日起的租金/中間收益， 每月租金應為12,000元。
4. 申請人在提交表格22時， 更附有一份日期為2023年4月1日的租約， 而該份租約已於2023年4月6日加蓋印花。
5. 答辯人於2023年12月12日向審裁處遞交反對通知書， 稱他由2019年3月起已租住涉案處所， 並一向準時經申請人提供的銀行戶口繳付租金及其他水、電費用， 可是自2023年10月1日起， 他多次嘗試轉帳或以現金存入該銀行戶口繳付租金不果， 多次電話聯絡申請人亦未果， 期間也沒有收到申請人催收租金， 或要求收回涉案處所的通知。
6. 至2023年10月26日， 答辯人收到涉案處所另一位業主郭詠燊（下稱「郭業主」）的訊息， 表示願意照舊租約每月12,000元續租， 但其後郭業主刪除了訊息， 所以答辯人沒有回覆。
7. 答辯人又於反對通知書內稱， 2023年3月初， 申請人與他曾於電話商討以每月12,000元續租，但是在草擬租約時發生爭議， 最後申請人才勉強同意根據第一份原由美聯物業早擬的租約為藍本[1]， 於2023年4月30日雙方簽訂了半年的續租協議。
8. 答辯人於反對通知書內稱，他曾嘗試尋找合適的單位搬遷但未能成功， 並自2023年9月1日起多次向申請人請求延長租期， 但申請人沒有理會， 還多次著他於2023年9月30日下午1時交回涉案處所的空置管有權。
9. 答辯人於反對通知書內更稱，在他遞交反對通知書時， 駐場的差餉物業估價署租務主任未能解答他的疑難，審裁處的職員亦只著他自行諮詢法律意見。
10. 答辯人希望審裁處能給予適當的濟助和補救， 包括頒令新的租住期， 賠償予他期間申請人造成的一切滋擾損失。
11. 本案於2023年12月29日在本席席前聆訊。
12. 申請人表示她堅持涉案租約於2023年9月30日期滿， 答辯人必須遷離涉案處所， 並因為答辯人曾稱只要他能準時繳付租金， 他即能繼續租住涉案處所， 所以她也取消了她的銀行戶口， 使答辯人知難而退。
13. 答辯人卻堅稱他未能找到合適的單位搬遷， 但本席向他解釋， 現時香港已經沒有租務管制[2]， 租約期滿時， 即使租客未能找到合適的處所搬遷， 租客也必須遷出並交回單位的空置管有權予業主，這已是既定的規則[3]。
14. 因此本席於當日作出該頒令如下：
(1) 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人;
(2) 答辯人須支付申請人由2023年10月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益, 以每月12,000元計算； 及
(3) 答辯人須支付申請人本申請的訟費， 即時評定為365元。
覆核申請
15. 根據答辯人於2024年1月10日存檔的誓章，答辯人申請覆核的理由主要如下：
(1) 根據申請人提交審裁處的租約版本， 雖然它確實租期是由2023年4月1日至2023年9月30日止， 但加蓋印花的日期為2023年4月6日， 可是當時雙方還是在商討續約中， 租約是於2023年4月30日才簽署落實；
(2) 印花證明書上顯示的租金總額亦不對， 6個月的租金總額應是港幣每月72,000元， 而不是印花證明書上顯示的港幣每月60,000元；
(3) 答辯人懐疑申請人通過不合法、不合理和程序不當的行為， 向審裁處遞交了失實陳述的表格22， 並且懐疑申請人附上了一份可能通過虛假聲明和盜用他資料的電子印花稅文本。
申請人的回應
16. 申請人亦於2024年1月12日作出回應。
涉案租約有否加蓋印花
17. 根據《印花稅條例》（香港法例第117章）第4條及其附表1， 如租約協議並無加蓋適當印花，就該租約負上法律責任加蓋印花的人，以及任何使用該租約的人，均須在民事上負上法律責任向署長繳付有關印花稅及/或罰款。又根據《印花稅條例》第15條， 除非另有規定， 任何可予徵收印花稅的文書，除非已加蓋適當印花，否則不得在任何法律程序中被收取為證據。
18. 但在潘龍訴李玉珍， HCSA49/2015 (無彙報的案例，日期為2016年7月11日）一案， 高等法院原訟法庭引用校早前另一案件Leung Hing Chow v Kuan Heng Choi， HCA13111/1997 (無彙報的案例，日期為1999年9月9日)的判案書第39-40段， 認同即使租約沒有蓋上印花， 法庭仍可採取寬鬆的處理方式，接納雙方就有關該租約內容的書面供詞和庭上作供為證據。
19. 在本案， 申請人在表格22提供的涉案租約資料， 是租約由2023年4月1日起至2023年9月30日止，租金是每月12,000元， 這與答辯人自己在反對通知書所述的內容一致。 根據鄧慧鳳訴孫樂維及另一人，HCSA 26/2008 (無彙報的案例，日期為2009年3月24日) 一案的判案書第16段， 上述資料已
包括定約雙方的身份，出租物業的詳情，租金的數額及租期等， 涉案租約已具備在法律上有效租約的必要條款， 本席並不需要參閱申請人附上的有爭議的租約版本， 已可確認涉案租約於2023年9月30日屆滿， 答辯人必須遷出並交回涉案處所的空置管有權的法律規定。
20. 至於申請人附上的租約版本， 如有違反《印花稅條例》， 這與本案無關宏旨。 這得留待政府有關部門追究或檢討。申請人於2024年1月12日的回應稱他已向稅局解釋。 查本席已曾在 Rising Dragon Industrial Limited v Cheng Mei Ling [2017] 2 HKLRD 366一案指出現行通過網上加蓋電子印花的漏洞。
不合法的合約
21. 又當民事訴訟涉及偽造或欺詐這些嚴重的指稱時，適用的舉證準則仍是相對可能性衡量的民事準則。指稱逾嚴重，證據必須逾強力，但那不代表舉證準則較高，因相對可能性衡量的準則足以彈性處理所需證據的分量。在Solicitor (24/07) v Law Society of Hong Kong [2008] 2 HKLRD 576 第602頁第65段，終審法院採納英國上議院案件Re H & Ors (Minors) (Sexual Abuse: Standard of Proof) [1996] AC 563, 586B-G 李啟新勳爵(Lord Nicholls of Birkenhead)的判詞:
「相對可能性衡量的準則是指當法庭在證據上認為事情較有可能發生，則法庭接納事情已發生。當評估各可能性時，法庭會留意一點，越嚴重的指稱就越少可能發生，而法庭在相對可能性的衡量下斷定指稱成立的證據就需要越強，適當的程度則因個別案情而定。」
22. 又即使如答辯人所懐疑， 申請人附上了一份可能通過虛假聲明和盜用他資料的電子印花稅文本， 由於本席無需依賴該電子印花稅文本作出裁決， 所以即使答辯人的懐疑正確， 這並不會影響該頒令[4]。
結論
23. 本席在審閱答辯人申請覆核的誓章後, 認為本席於2023年12月29日的判决沒有任何不妥, 答辯人所要求覆核本席判决的理據, 本席亦已在上文逐點詳細分析, 因此本席決定不接受答辯人的覆核申請。
24. 本席現判決撤銷答辯人在2024年1月10日提出的覆核申請。
25. 覆核申請是憑審閱文件來作決定的（參看土地審裁處庭長指示LTPD: Review No 1/2009）。本席認為合理的訟費，乃是不頒訟費命令。
[1] 租期由2019年4月1日起至2021年3月30日止。
[2] 除了符合以下說明的租賃外：(a) 在關鍵日期當日或之後開始；(b) 屬住宅租賃； (c) 其標的處所屬分間單位； (d) 其租客是自然人；及 (e) 其目的是作為租客本身的住宅。
[3] 見香港高等法院上訴法庭在 Chow Kin Ying v Hussain, Shoukat, HCMP 1535/2016 (無彙報的案例，日期為2016年7月11日）一案的判決。
[4] 見Monat Investment Ltd v All Persons in Occupation of Part of No 16 Ma Po Tsuen [2023] 2 HKLRD 1311。
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