THE INCORPORATED OWNERS OF LEE HING BUILDING 對 LIN CHOR KIN t/a HO KEE SWEET HOUSE

LDBM 211/2012

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2012年第211宗

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判 決 書

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1.  申請人是位於九龍快富街利興大樓的業主立案法團，答辯人是租客，租用了利興大樓地下E座經營甜品店。申請人指答辯人雖然被多番警告仍然把店舖的廚餘及其他垃圾，丟棄在天井內，而有關的天井是屬於大廈公用地方，這廚餘非由一般家庭產生，實乃商業廢料，數量有別於由家庭所產生的，申請人指答辯人的行為不單佔用公用地方，並且對其他單位用戶造成滋擾及阻礙，因而違反了大廈公契及《建築物管理條例》。此外，由於丟棄的商業廢料內有廚餘，必須每天清理，否則帶來各種環境及衛生問題，因此，申請人需額外支出清潔費處理該等商業廢料。申請人要求法庭頒令，宣布天井是利興大樓的公用地方，並向申請人賠償清潔費。由於答辯人於2013年2月2日已停止這行為，原來要求的禁制令已無必要。

2.  答辯人的說法是他們的負責人連先生在1990年開始營業時，已經向當時的業主立案法團查詢，他們說繳交的管理費已包括清理垃圾的費用，他亦向法庭存檔呈交一些收據清楚列明包括清潔費。答辯人又指他把每天的商業廢料放在天井，不過他只是與其他商戶一樣放在天井的一個大型垃圾筒內，沒有佔用公用地方。

3.  申請人兩名證人,管理員任小姐及法團顧問蒙先生, 都說自從2008年答辯人才開始每天把商業廢料丟棄在天井，放在地上，任女士指通常包括一個25公斤米袋盛載的豆渣，一個長形黑色垃圾袋盛載的商業廢料，每兩三星期丟棄一次約一米高的炸菜瓦罐，從早上已開始這樣處理，它們佔用了大廈公用地方，所以她向申請人報告。蒙先生亦向本席指出在天井內的垃圾筒約有1米高，0.5米直徑，只能放很少的拉圾，例如紙張，汽水罐，人客洗手後丟棄的紙巾等，不能容納答辯人丟棄的商業廢料。

4.  申請人的兩位證人，又都向法庭指出，管理費單內容包括清潔費，但申請人與清潔公司的合約只包括整幢大廈的一般清潔，並不包括每天清理地舖商戶商業餐飲廢料，事實上其他商戶都自行處理廢料或另外聘請清潔工人處理。

5.  根據申請人呈堂的文件，申請人與清潔公司已有多年合約關係，雙方的合約內容如下:

每日清潔1次

1. 清抹管理處所有公眾地方

2. 拖抹地下大堂、副大堂及管理處

3. 清潔大堂及清理每層垃圾

4. 清抹大堂及副大堂之大門、信箱及垃圾桶

5. 清潔升降機及指示板玻璃

6. 打掃/清理各層走廊及前後樓梯

7. 清理梯間牆身蜘蛛網

每星期清潔1次

1. 洗抹前後梯扶手

2. 抹淨各層閉路電視

3. 拖抹各層走廊

4. 清理所有去水渠閘

5. 抹淨大廈兩個出入口之招牌

每月清潔1次

1. 拖抺所有樓梯及升降機大堂

2. 升降機、管理處及地下大堂及副大堂打腊

3. 用鋼油擦亮升降機門及所有鋼門(包括天台門及防火門)

4. 清理所有大廈天井及所有公眾地方之垃圾

5. 由天台至地下所有走廊、前及後樓梯用水喉(清潔劑)洗擦乾淨

6.  申請人的代表尹律師指出大廈公契第10(g)條訂明 “雙方及任何受僱人、租戶、代理人、特許持有人、被邀訪客或其他獲授權人士、須保持上述物業的共用或公用部分清潔、良好秩序、免受滋擾及阻礙”。此外，根據建築物管理條例344章341條:

(1) 任何人不可-

(a) 將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會(如有的話)藉決議批准者:

(b) 使用或准許人使用建築物公用部分的任何部分，以致–

(I) 不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用；或

(II) 對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。

(2) 任何人違反第(1)款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。

7.  她陳詞指答辯人的行為違反了上述兩項條款。

討論

8.  相方並不爭議天井部分確是大廈的公用地方，本席不接納連先生的說法指自己沒有佔用公用地方，本席認為蒙先生是誠實的證人，本席接納他指在天井內的垃圾筒不能盛載商業廢料。本席認為連先生說自1999年至2009年前他一直把商業廢料放到天井的垃圾筒內直至垃圾筒沒再出現才放在地上是自圓其說，逃避責任，在他的反對通知書及證人陳述書都從來沒有提出這說法。本席接納答辯人是如申請人兩名證人所說自從2008年他才開始把商業廢料丟棄在天井，放在靠牆的地上，它們佔用了大廈公用地方，已經違反了大廈公契及建築物管理條例。本席又接納這些商業廢料必須每天清理，否則會做成環境及衛生問題。

9.  此外, 本席滿意申請人與清潔公司的合約並不包括每天在天井處理商業廢料，而是每星期清理一次。本席滿意申請人所說申請人一直要支付額外的清潔費每天處理天井的商業廢料。

10.  本席不接納連先生指從來沒有人向他發出勸諭或警告，更沒有人向他提及他丟棄的商業廢料引起額外開支。本席接納申請人兩名證人所說，自2008年開始發出勸諭及口頭警告，於2008年9月20日曾向他發出書面通知，假如他不立刻停止把商業廢料丟棄在天井，會從2008年10月1日向他收取額外清理費用，每月港幣600元(B文件冊第28-29頁)。自此之後亦有發出其他書面警告及律師信，並向他追討已引起的額外清理費。他指他忙於應付生意，無暇處理這些信件實是他個人決定。

11.  基於上述原因，本席裁定答辯人把商業廢料丟棄在天井構成佔用公用地方，又對其他住戶構成滋擾及阻礙；違反了大廈公契[1]及建築物管理條例[2]。本席作出這裁決便毋須再發聲明。本席認為由答辯人引起的額外清理開支，應由答辯人自行承擔，他須向申請人支付欠款。答辯人沒有爭議申索項目，本席接納申請人所申索的金額為港幣17,958元。

命令

12.  本席命令答辯人須向申請人支付港幣17,958元。

訟費

13.  本席認為訟費應由敗訴的答辯人支付，以區域法院基準計算。如雙方未能就數目達成協議，則由聆案官評核。這是暫准命令，若沒有人於14天內提出更改的申請，這暫准命令則成為絕對命令。

[1] 大廈公契第10(g) 條

[2] 《建築物管理條例》第34I條