WONG SUI CHUN AND OTHERS 訴 THE INCORPORATED OWNERS OF TUNG LOK MANSION

LDBM 53/2008

IN THE LANDS TRIBUNAL OF THE

HONG KONG SPECIAL ADMINISTRATIVE REGION

BUILDING MANAGEMENT APPLICATION NO. 53 OF 2008

----------------------

----------------------

----------------------

判案書

----------------------

1.  4名申請人分别是Tung Lok Mansion, 34 & 36 Nullah Road, Kowloon 東樂大厦(下簡稱” 該大厦”) 個别單位的業主，向本審裁處申請要該大厦立案法團即答辯人於合理時間内容許申請人等到法團檢查帳目及相關文件。

2.  代表法團的周先生，是法團聘用的管理公司代表。他在聆訊中確認法團不反對申請人就查帳的要求，但爭議訟費責任。為此，雙方依賴有關時段的文件，並確認無須提供口述證供及正式呈堂文件。

3.  為判斷這爭議，本席認為須了解以下問題：

(1) 本申請的法理基礎；

(2) 當日提出本申請是否合理；

(3) 在提出本申請後的發展。

本申請的法理基礎

4.  申請人們指法團須按《建築物管理條例》第18(1)(c) 條執行公契下有關該大厦之管理和行政等事宜。根據條例第34E條，公契包括載於條例第7附表内之强制性條款。申請人們依賴該附表第2部份内以下條款：

“(1)   經理人須傋存恰當的帳簿或帳項紀錄及財務紀錄，並須保存該等帳簿或紀錄所提述的一切單據、發票、憑單、收據及其他文件最少6年。

……

(5)   經理人須-

(a)   准許業主在任何合理時間查閱帳簿或帳項紀錄及任何收支表或資產負債表；及

(b)   在收取合理的複印費後，向任何業主提供該名業主所要求的紀錄或文件的副本。

    ……”

5.  根據條例第34D的釋義，上述” 經理人” 指公契經理人或當其時為執行公契而管理有關建築物的任何其他人。這應該包括在本申請中的法團及管理公司。

6.  本席認為申請人們向法團要求查閱帳目文件的法律基礎是毫無疑問的。

當日提出本申請是否合理

7.  代表法團的周先生，在聆訊中指法團並不否認上述條例下相關的責任，亦從沒有反對申請人們欲查帳的要求。最终所有有關帳目文件亦已在3月份準備妥當，可供申請人們隨時要求安排查帳。但申請人們在3月份沒有作出要求，反而在3月19日提出本申請。

8.  其實申請人們最先透過律師，是於2007年12月21日去信法團，意圖要求在2008年1月2日晚上8時到法團檢查帳目。但周先生指該信内將2008年1月2日寫成2007年1月2日，故不接受為恰當的要求。本席對此說法感到奇怪。就連周先生也不得否認這明顯是執筆之誤。以此為理由拒絕考慮申請人們的要求，實非法團互助及管理之道。

9.  無論如何，申請人們的律師再於2008年1月21日去信法團重新要求，並提出查帳日期時間為1月31日晚上8時。

10.  管理公司代表法團回覆。在其1月29日的信中，管理公司指由於年近歲晚，法團各委員正忙碌處理工作及家務，實在無暇抽空去處理及尋找該大厦多年賬目文件。故要求申請人們的律師於2月過後，再約時間到法團查帳。

11.  但申請人們的律師再於2月1日去信法團，提議幾個接近2月終的日期時間進行有關查帳，即2月23日(星期六) 下午3時、24日(星期日) 下午3時、及25日(星期一) 晚上8時。並要求法團於2月18日或之前以書面回覆。

12.  申請人們的律師於2月22日再去信法團跟進，但法團或管理公司仍未有對他們提議查帳的時間作出任何回覆，申請人們遂透過律師在3月19日提出本申請。

13.  首先，法團在其後的反對通知書指申請人們的律師沒有回應管理公司上述1月29日的信及沒有與法團接洽，反而在3月19日提出本申請。鑑於上述申請人們於2月份的去信，本席認為法團此指稱與事實不乎。

14.  當然，上述1月29日的信的確要求申請人們的律師於2月過後才再約時間進行查帳。然而法團所提出於整個2月份法團竟然無一委員或管理公司可抽空去處理及尋找大厦賬目文件，本席認為並不合理。申請人們立即在2月份跟進，並提議將查帳日期押後至近2月終而非法團要求的2月過後，並非不合理。

15.  再者，在批評申請人們不理會法團的解釋而仍然提出在2月份查帳的同時，法團卻從沒有反建議任何確實日期時間可進行查帳。周先生陳詞指法團乃處於被動。言下之意，是業主只可以單方面不斷嘗試直至法團接受所約時間查帳。本席認為此立場並無道理。

16.  周先生又指有關帳目其實在3月份已準傋好，並可隨時查帳。可是管理公司於4月9日的信中，卻指1月29日的信只是提出了法團可於3月份樂意抽出時間與申請人的的律師商討查帳要求。在同一信中，管理公司仍指因2001/02年時間久遠，故法團實需要時間尋找有關報告及資料，並再次提出法團“屆時”再請申請人們的律師“再約時間”進行查帳。法團不但同樣未有建議任何確實日期時間，而且直至4月24日管理公司的信中，才指有關之財務文件預傋好。所以周先生指有關帳目在3月份已準傋好，似乎與事實不符。

17.  綜觀當時雙方的信函，本席認為於提出申請當日，法團或管理公司未有履行上述條例附表7第2部份第(5)段的責任。所以申請人們當時提出這申請合法合理。

在提出本申請後的發展

18.  如上所述，法團經管理公司就本申請在4月9日向申請人們作出書面回覆，再次指仍需時尋找所須財務報告，故待法團準傋好再請申請人們再約時間進行查帳。

19.  根據規則，法團就本申請存檔反對通知書的時限在4月24日屆滿。然而法團在當天經管理公司再去信申請人們的律師，指有關財政文件已有影印本共54張可供索取。9月12日，法團經管理公指對方未有到取，故把該54張影印本寄予申請人們的律師。

20.  申請人們指該些文件影印本不是有關帳目文件的全部。周先生也不予以否認。但正如申請人們所指，相關的並非法團供應帳目文件副本與否，而是法團容許他們在合理時間查帳。

21.  至此法團一直未有就本申請提交反對通知書。本申請首次過堂聆訊於10月6日舉行。在雙方不反對下，本席根據該過堂聆訊的同部錄音，得悉當時周先生向法庭表示法團願意在申請人們要求的21天内提供有關文件予申請人們，但不同意法庭頒令，並堅持就本申請不承認訟費責任。法庭正確地指出要解決爭議，訴訟唯有繼續。

22.  其後，雙方参加了審裁處調解中心的講座，惟法團決定不接受調解服務，法庭遂下令本案進行審訊。同時法團再於其反對通知書，重申堅持從沒有反對申請人們的要求；指申請人們提出本申請並不合理；又指控申請人們一些惡行而質疑本申請背後動機；並堅稱法團不應該須負責任何訟費。在他的陳詞將結束，周先生嘗試提及上述所指申請人們的惡行。但礙於雙方早已確認不須提出證人證供，所以即使假設有關指控與所申請的濟助有關，也不容當時在如此情況下提出。

結論

23.  本席認為本申請的提出合法合理。由於法團不反對，本席將如申請要求頒令進行查帳。

24.  既然本申請合法合理，法團理應繳付本申請的訟費。可惜鑑於法團的立場，即使假設在10月6日或於本席前聆訊以前，雙方已經或將可解決申請人們就查帳的要求，雙方就訟費責任的爭議仍須由法庭判決。其實法庭在過堂聆訊中已提醒過周先生，萬一堅持爭議最終失敗時，要負擔的訟費只會更高。既然法團堅持其立埸至今，加上拒絕接受調解，審訊始終不能避免。本席認為所引起之訟費理應由法團負責。

25.  最後，申請人們亦透過代表大律師表示，決定不申請大律師證書。本席認為此舉合理。

命令

26.  命令如下：

(1) 答辯人必須在合理時間(但不超過今天起計30天)内，准許第一至第四申請人查閱就該大厦的帳簿或帳項紀錄及收支表或資産負債表(不論是否已由會計師核數) ，有關年份是2001/2002及2006/2007；

(2) 在收取合理的影印費後，答辯人須向第一至第四申請人提供上述文件的副本；

(3) 答辯人須繳付予第一至第四申請人本申請訟費。如雙方未能協議訟費金額，則由審裁處以區域法院基準評定。