鄧栢祿及另三人 訴 梁乾輝

DCCJ3000/2008

香港特別行政區

區域法院

民事司法管轄權

案件編號2008年第3000號

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判決書

1.  原告人的申請，是要求本庭頒佈以下的命令：-

（1）     收回新界屯門順風圍丈量約份第130約地段2211號的一部份，亦即新界屯門順風圍383號（即申索陳述書內之 “the Suit Land”）（後稱“383號”）；

（2）     強制被告人於法庭指定時限內拆卸在383號未經批准而建成的三層建築物，並回復383號上原有單層建築物。

2.  2006年4月25日，原告人與被告人簽訂租約，前者把383號連同當時在383號上建有的一座單層建築物租予被告人，租期由2006年4月1日起至2009年3月31日止，每年租金為$3,500。在未得到原告人的同意和建築物事務監督的批准下，原告人把該座單層建築物拆卸，並在其上興建一幢三層高的建築物。被告人所作的誓章清楚顯示他在拆卸原有建築物和建造三層高的建築物一事上是沒有得到原告人的許可的。在誓章中他說：-

(i) 因本人父親所建的單層建築物太殘舊至無法進行維修及存在倒塌危險，致令本人在沒有選擇的情況下進行重建，重建手續一切交由專業人仕負責，包括聘用有牌承建商及由則師專業監督整個重建過程。本人將畢生積蓄的95萬元全花在重建此383號之上。

(ii) 本人在開始重建之前曾與原告人之司理人談過，及提交過一份重建協議書。但奈何原5名現剩下4名司理人不和無法達成協議。但383號的建築物危害附近的居民，所以本人在沒有選擇下要即時拆毀重建。已重建的村屋建築物是一幢三層高不超過政府規定容許的27呢高度限制。本人曾去信地政署及獲得同意，可向業主即原告人補辦註冊重建手續。原告人及本人均是原居民，所以有權重建及使用以上所說的三層村屋。” 

3.  2008年4月10日，建築事務監督向原告人發出以下的命令：-

“…… 位於No. 383 Sun Fung Wai, Tuen Mun, New Territories （地段號碼）Lot No. 2211 in D.D. 130 的處所的業主。

據悉上述處所曾進行下述建築工程：

(iii)  在上址興建一座建築物。

上文所述的建築工程的位置在夾附圖則上以黑線標示，以資識別。

2． 就上述建築工程來說：

(a)     上文第(i)項所述的建築工程是在沒有根據《建築物條例》第14條的規定事先經本人批准建築圖則並取得本人同意而進行。

3．                本人現行使《建築物條例》第24(1)條所賦予的權力，命令你：-

(a)           拆除上文第(i)項所述的建築工程；及

(b)          把樓宇受上文第(i)項所述建築工程影響的部分恢復原狀。

4．        你須立即展開本人在上文第3段着令進行的工程，並於本命令發出的日期起計30天內完成有關工程，且須達到建築事務監督滿意的程度。”

                                     ……

4.  2008年5月2日，原告人的律師向被告人發出以下的函件，終止383號的租約，並勸喻被告人拆卸383號上的非法建築物和恢復383號的原狀。

“Following the personal service of our client’s Notice on you pursuant to Section 58 (1) of the Conveyancing and Property Ordinance, Cap. 219 dated 23 April 2008 (“Section 58 (1) Notice”), receipt of which was acknowledged by your signature on 25 April 2008 about 16:40 p.m., we now write on behalf of your Landlord Tang Kwong Yu Tong (“the Tong”) to give you further notice, which we hereby do, that the tenancy of the Subject Lot created under the Tenancy Agreement dated 25 April 2006 (for a term of 3 years from 1 April 2006 to 31 March 2009) is hereby forfeited to our client in exercise of its right of re-entry reserved under Clause 4 (a) thereof on the grounds of breaches of covenant on your part as described in the Section 58 (1) Notice, that is to say, breaches of covenant under Clauses 2 (f) and 2 (g) in that you erected on the Subject Lot a 3-storey building without having first obtained:-

1.1                any approval of the Tong; and

1.2                from the Building Authority, the approval of building plans and consent for the commencement of such building work required by Section 14 of the Buildings Ordinance.

2.           Additionally, we write to draw your attention to your obligations under Clause 2 (f) which require you to restore the Subject Lot to its original condition and make good all damage caused or occasioned by the unauthorized erections and necessary removal upon sooner determination of your 3-year term.”

（底線後加）

5.  383號租約的第2（f）、2（g）和4(a) 條有以下的內容:-

“2.       The Tenant agrees with the Landlord as follows:-

              ……

(f)            Not to make any alterations structural or otherwise to the said premises and not to put up any fixtures partitions or other erections on any part of the said premises except that the Tenant having obtained the prior written approval of the Landlord may put up such fixtures partitions or other erections as shall be approved by the appropriate Government Authorities provided no structural alterations to the said premises will be involved and also provided the Tenant shall before the expiration or sooner determination of the Term restore the said premise to their original condition and make good all damage caused or occasioned by the erection and removal of such fixtures partitions or other erections.

(g)           Not to do or permit to suffer anything in or upon the said premises or any part thereof which may at any time be or become a nuisance annoyance damages or disturbance to the Landlord or the tenants or occupiers of the other part or parts of the building of which the said premises form part or of the other property in the neighbouring or in anywise in contravention of any laws or regulations in force in Hong Kong.

                                     … … … …

4. Provided always and it is mutually agreed as follows: -

(a)That … … if and whenever there shall be a breach of any of the agreements by the Tenant hereinbefore contained … … the Landlord shall upon the happening of my such event be entitled to re-enter the said premises or part thereof in the name of the whole and thereupon this Agreement shall absolutely determine …”

被告人拆卸383號上的單層建築物以及在其上興建一幢三層高的建築物的行為違反了上述租約第2（f）和2（g）條的規定。按4 (a) 條的規定，原告人有權因被告人違反租約2 (f)和2 (g) 條的規定重收383號，並要求被告人恢復其原狀。

6.  本庭裁定，原告人於2008年5月2日合法地終止383號的租約。被告人沒有任何有效的抗辯理由，因此本庭裁決原告人的申請得直。

7.  本庭命令：-

（1）     被告人可立刻收回新界屯門順風圍丈量約份第130約地段2211號的一部份（亦即新界屯門順風圍383號）(即申索陳述書內之 “the Suit Land”)；

（2）     被告人須於由本日計算的150天內拆卸在383號的三層建築物，並回復383號上原有單層的建築物。

（3）     原告人的損失評定待決。

訟費

8.  本庭頒下臨時訟費命令：就2008年9月29日以及10月13日的聆訊，本庭不作出訟費的命令，除此命令以及本庭已作出的命令之外，被告人須支付本案法律程序（包括是次申請）的訟費；如與訟雙方不能同意訟費的款額，訟費款額由法庭評定；如在14天內與訟任何一方不向本庭提出申請，是項命令作實。