鄺潮活及另一人 對 奧卑利街11-13號業主立案法團及另一人

LDBM 384/2011

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2011年第384宗

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判 決 書

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1.  本案的兩名申請人是香港中環奧卑利街11-13號5樓C座（“涉案單位”）的聯名業主，答辯人是奧卑利街11-13號業主立案法團。

2.  於2011年12月16日，兩名申請人共同提出申請，指答辯人違反《建築物管理條例》第334章第18(1)條，拒絕維修公共部分，包括大廈外牆，天台防水層，因為這緣故，水從天台滲漏到涉案單位，並做成若干損毀（包括天花，橫樑及柱），他們要求答辯人作出賠償，包括維修費用及租金收入損失的賠償，他們也要求法庭發出命令強制答辯人就天台及外牆作出維修，以堵塞漏水的源頭。於2013年10月10日，本席於審訊後撤銷申請人得直，但他們認為本席在釐定損害倍償時犯錯，於2013年11月5 日提出覆核申請，經本席於2013年11月8日拒絕後，他們擬就損失賠償評估上提出上訴，並於2013年12月3日提出這上訴許可申請。

3.  《土地審裁處條例》規定：

(1)	在審裁處席前進行的法律程序的任何一方，均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。（第11(2)條）
(2)	除非審裁處或上訴法庭已批予上訴許可，否則任何人不得根據第11(2)條提出上訴。（第11AA(1)條）
(3)	除非聆訊有關許可申請的審裁處、上訴法庭或司法常務官信納：(a) 有關上訴有合理機會得直；或 (b) 有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。（第11AA(6)條）

4.  此外，《土地審裁處規則》第30B(2)條亦規定，如上訴所針對的判決、命令或決定不屬非正審判決、命令或決定，必須在自該判決、命令或決定日期起計的28天內向審裁處提出許可申請。申請人的上訴許可申請事實上是逾期的，不過原因是申請人等曾就本席的裁決提出覆核申請，覆核申請被本席撤銷之後才提出上訴許可申請，因此稍有延誤，本席容許他們逾期作出申請。

5.  申請人主要不滿本席在評估他們的損失時，認為他們未有合理地減低損失，先以簡單維修處理損壞部份，繼續使用5C單位，最終沒有頒令答辯人向他們賠償3年的租金損失，以下是判案書相關部份：

“14. 至於租金損失方面，申請人申索由2011年2月至維修妥當的租金損失，約3年的時間。本席認為申請人等有責任減低損失，以本案而言，申請人從前從未有將這單位嘗試出租, 而兩名專家的意見都是經簡單或臨時修葺後可自用或租出，本席接納林教授的意見，申請人應先作出簡單裝修，以便可出租，本席更認為，他們可稍作裝修，作為自住，即免除他們所指的出租危機，他們仍可繼續把水街單位租出，以至不影響收入。再者，臨時修葺費用只不過大約60,000元，卻申請3年的租金損失超過港幣40萬元(36月x 平均港幣13,000元) 是不合比例的，最重要的是他們沒有完成減低損失的責任。

15. 本席接納林教援的意見指，港幣30,000元做一次臨時裝修可支持約2年。由2011年4月至2014年4月，本席以他們需要作兩次臨時裝修計，包括他們可能每次離開涉案單位2星期，以臨時裝修款項為60,000元，另裝修期間租值損失，本席以4星期為兩次臨時維修的租值損失，即港幣16,500元(港幣11,300 元 X  14 天 +港幣15,500元X  14 天) ，加上4星期全面維修的租值損失以港幣15,500元計，這項租值損失賠償應為港幣32,000元(港幣$16,500元 +港幣15,500元) 。”

6.  申請人提出的6點擬上訴理由如下，本席亦會逐點討論處理。

7. 

(I)	法官錯誤理解專家報告，錯誤地在沒有基礎的情況下決定應先簡單裝修單位內部便即可租出單位以賺取低廉租金，以減低作為盡責的與訟人損失。
	錯誤原因：
	1.1	維修方面
		法官錯誤地没有考慮專家報告說“維修策略應做好天台防水，然後在單位進行維修”
		林教授在他的專家報告--修費用的4.2項（文件冊 77頁）說“維修策略應先做好天台防水然後在5C單位進行維修”雖然他在庭上作供時，應法庭提問有關可否作臨時簡單裝修後出租曾說，“在單位內作臨時簡單裝修可頂1-2年”（謄本6頁D-F行），但這說法，他自己也不能肯定（謄本7頁K-L行）。再者，林教授受聘作為專家是要他作有關漏水源頭及維修的專業意見，而不是作有關租務意見（謄本4頁 H-J行）。法官竟以此非專業意見作為判案或厘訂租務計算考慮是錯誤的。事實上，臨時裝修並不能頂2年，（見附圖8頁）同本厦同一幅牆，臨時裝修後頂不住4個月
	1.2	租金方面
		(i)	法官錯誤地自行作証供以外的假設，不合乎決案原則（謄本13頁G-J行）
		(ii)	法官沒有考慮租務專家在庭上作供時表示一般業主是不會作臨時裝修出租的，租務專家在庭上亦認為“租客係會要求一個維修翻好既狀態，才出租翻比佢”（謄本12頁U行-13頁D行）
		(iii)	所以，法官不應該將“簡單臨時修葺後可自用或租出”納入判案証據或定案根據

討論

8.  就1.1的說法，本席認為林教授指簡單維修可以支持1至2年的說法，與他的報告（文件冊77頁）“維修策略應先做好天台防水然後在5C單位進行維修” 並沒有矛盾的地方。報告是於2013年6月19日，這亦是一般的策略，不過本席需考慮申請人有減低損失的責任，他指自己於2011年1至2月因該單位不宜人居所以遷出，到西區另一自己名下的物業居住。不過專家於一年多之後，仍然指損壞情況不算嚴重，並指為減低損失實在可以先以簡單裝修處理損毀的部份，直至天台修理好再做徹底裝修，本席接納他的說法。本席認為林教授的專家意見涉及滲漏源頭及維修費用，他當然可以給予意見協助法庭裁定如何把破損部份修葺及是單位在何種修葺狀況下是否可宜人居，這並非租金評估的意見。本席亦不接納申請人指林教授對自己所說簡單裝修有不肯定之處。

9.  申請人又指租務專家在庭上指 “租客係會要求一個維修翻好既狀態，才出租翻比佢” 。本席認為這說法並不排除簡單維修，作出基本的修葺，再者，租務專家亦有下面的說法：

官：	即係譬如呢啲譬如你--如果你估萬五咁，譬如如果--會唔會有人「一萬鈫，減五千鈫，抵諗啲」，都會有咁嘅...
申請人第四證人：	我覺得呢一個假設係唔合理，因為點解呢，就係話一個咁嘅位置，點--即係我覺得掉番轉業主係會寧願去花錢，執番好少少，而掉番轉去寧願接受一個大幅減租係不合理嘅，因為點解呢，將來佢再租出去嘅時候，呢個都會成為一個參考個數值嚟嘅。

10.  本席認為所謂 “執翻好少少” 亦不排除簡單臨時維修。

11. 

(II)	法官錯誤地不考慮答辯人對本案的拖延與不合作的態度，反而視之為原告人的不是。
	錯誤原因：
	2.1	答辯人一向有律師代表（由2012年5月至2013年8月26日，正審前5天），但從未對原告人的申索項目作出反對，只是一直不承認責任。法官錯誤地没有考慮她對答辯人連續說了5次“不承認責任”（謄本8頁M-O行）納入判案証據或定案根據。
	2.2	答辯人從未反對有關租金的應用期的計算方法，只是反對有關實際租金的金額，所以同意共同聘請租務專家評估合理租金的金額。至於租金應用期的計算方法是從未有爭拗，法官錯誤地及不合理地給與有關租金應用期的計算作出判決。

討論

12.  申請人指答辯人方拖延與不合作。本席認為答辯人方不是單方面拖延。申請人聲稱2009年開始滲水，他們於2011年初遷出，入稟是2011年12月16日。於2012年2月13日首次出庭應訊後，雙方進行調解，直至2012年5月確定調解無效。2012年5月23日再提訊時法庭給予專家證供的指示。2012年7月法庭再就專家證供給予進一步的指示，命令雙方於2012年7月18日前共同委任城市大學譚志明教授，而專家報告在2012年10月31日或之前提交。於2012年11月5日提訊時，雙方未能提交專家報告，法庭就專家草擬報告作出指示，於2012年12月5日，法庭作出命令就申請人質疑專家的獨立性議題立為先決爭議點，並頒令此先決爭議點於2013年3月4日聆訊。不過在2013年3月4日法庭被告知譚教授因健康問題不能繼續處理本案，葛暫委法官就專家報告重申頒令，由揀選專家重頭開始，雙方須於2013年6月26日或之前提交專家報告，因此，調解用了3個月，專家證供花了12個月的時間。葛暫委法官於2013年6月27日提訊時滿意專家證供準備就緒，命令雙方排期。雙方於同一天到排期主任處取得2013年9月2日及3日為審訊日。

13.  從以上時序看來，看不出申請人所指答辯人方故意拖延。值得一提的是，譚教授的報告指天台曾有僭建物，因此可能是僭建物做成防水層的破損，做成漏水的一個原因。因這意見申請人要求以譚教授的獨立性為先決審議點，須就這點排期聆訊，但後來，譚教授因健康問題不能繼續處理本案，專家證供須從新處理，這不能說是答辯人方拖延。

14.  本席已考慮過答辯人方一直未承認責任，因此案件需要進行審訊，答辯人方即使在審訊期間在庭上確認不承認責任，也不會再做成更大的損害，相反，答辯人方在庭上指稱不爭議修葺價目，也不反對專家報告中漏水源頭及防水層破損的原因，也不會，亦沒有為他們帶來任何有利的裁決。

15.  申請人指答辯人方沒有反對租金損失的金額，事實上答辯人是反對整體的責任，從來沒有同意任何一個申索項目或金額。再者，申請人於2011年12月16日存檔的申請通知書並沒有提出租金損失的申索，祇提出維修5C單位及天台的費用。他們指在申請通知書已經提出租金損失問題是不正確的，文件冊第2頁的一份文件，根據法庭的記錄，並非申請通知書的一部份，可能是入稟前的信件或是雙方的溝通罷了。但無論如何，租金專家證供指示是於2012年5月23日，即雙方完成調解後，第一次出席時由法庭頒下，當時雙方知悉申請人要求租金賠償，答辯人仍然否認責任，亦沒有同意承擔租金損失，金額亦是有待評估。在這情況下，申請人不能說答辯人沒有反對租金損失的申索。

16.  況且，減低損害責任問題，畢竟是一個法律問題，一般來說，毋須在抗辯文件中指出。而本席在評估損害賠償時卻有責任考慮申請人是否曾以合理的行為減低損失。再者，這議題在審訊時申請人有機會盤問專家證人及陳詞，當然，如果他們認為需要時間處理而申請押後，本席亦會考慮。相反，如果他們提出應該在抗辯文件中處理，本席亦會考慮批准答辯人方修訂相關文件，整體來說，本席認為申請人就減低損失責任的議題，並沒有不公平的情況。

17. 

(III)	法官錯誤地沒有考慮原告人已盡力盡責減低損失，法官的錯誤理解是沒有根據的。
	錯誤原因：
	3.1	申請人已盡最大能力並採取最合理的方法去減低損失。2009年至2011年，申請人在嚴重漏水的情況下都住在涉案單位，兩年來口頭申報給答辯人，要求答辯人到涉案單位視察，但答辯人從不理會，不瞅不睬。在此，原告人已經減低了答辯人兩年租金損失的責任，申請人亦盡力盡責地承受了兩年的苦況。期間，原告人不只一次告知答辯人可能會向答辯人追討有關損失，包括租務損失。
	3.2	申請人遷出涉案單位，因該單位已嚴重損毀到不適合居住的程度，但法官錯誤理解，並認定本人應繼續居住在涉案單位或作臨時裝修出租以減低損失，判決不合理。
	3.3	申請人在未正式遷出前已逐漸將貴重物品遷出涉案單位，從而減低了財物損失責任。
	3.4	法官錯誤以為臨時裝修租宇他人或自住是合道理的做法，事實是這樣做法即是將危險/危難轉嫁到其他人，這些都是不合乎道理，不正確亦不道德的想法，亦不是一個可行的方法。根據租務專家的庭上作供，一般的業主都不會作臨時裝修出租（謄本12頁U行-13頁D行），可是法官卻不信納租務專家的報告，反而自行假設並在沒有証供及其他基礎下，以自行假設作計算租期的基準是錯誤的。（謄本4頁H行-7頁Q行）此段証供，法官錯誤及不當地引導林教授作非林教授專業範圍以內的意見，並以此非專業意見作為計算租務應用期的計算基礎，是為不公正。
	3.5	原告人從來就親自處理此案，亦為答辯人減低了大量律師費的賠償。
	3.6	申請人事實上已盡最大能力並採取最合理的方法去完成減低損失責任，法官的錯誤理解是沒有根據的。

討論

18.  申請人指於2009年向答辯人等知會滲水事件，但紀錄上，第一次知會答辯人是2011年4月28日的特別業主大會。申請人指單位已嚴重損毀到不適合居住的說法與專家的證供不吻合，林教授指損毀並不嚴重，經基本修葺便可居住。本席亦不接納他們指做了基本臨時裝修出租是不道德的想法，沒有證據指5C單位因滲水問題在2011年年初完全不宜居住。此外，本席在前面已處理過拖延的問題，這裏不再重覆。

19. 

(IV)	法官錯誤地沒有考慮答辯人拖延的責任，錯誤地不平衡與訟雙方都應減低租金的損失。
	錯誤原因：
	4.1	原告人從開始已告知答辯人就租金損失提出申索。
		(i)	申請人在入稟申請狀內2011年12月16日（文件冊第2頁）。
		(ii)	申請人的証人陳述書裏2011年5月15日（文件冊第7頁）都有說出對租金的申索。
		(iii)	申請人的証人陳述書內2012年12月14日（文件冊第10頁），申請人亦表明“被拖延所失去的時間和金錢須由答辯人負責” 。
	4.2	事實是答辯人一向有律師代表（直至9月3日正審前5天才被徹職），但從未對原告人的申索作出反對，只是不承認責任。
	4.3	就算答辯人自己聘用的大律師，建議答辯人“先修好涉案單位天台”（文件冊第190頁）亦遭答辯人以“由於法團就本議程未能達成共識，故並無作出任何議決”又拖過去了（文件冊第193頁）。答辯人明顯就沒有做到任何減低他們損失的意向。法官亦錯誤地沒有考慮答辯人拖延的責任，錯誤地不平衡與訟雙方都應減低租金的損失。

討論

20.  這幾項理據，與前面的類同，本席不再重覆處理，本席的分析，可見於第2.3-2.4段。

21.  根據法庭紀錄，答辯人的代表大律師曾於2012年12月5日在葛暫委法官席前，指出答辯人準備先將5C及天台進行維修，待法庭有最終裁決後，釐定雙方須負的法律責任。他又提出可能申請修改反對通知書並加入反告令狀要求申請人賠償維修天台所引起的損失，這是合宜的建議，可減低雙方的損失，不過這等事情卻因為申請人等提出質疑譚教授報告的認受性而遭擱置。本席認為申請人指答辯人需獨力承擔拖延的結果並不成立。

22.

(V)	法官錯誤遺漏了考慮答辯人沒採取適時，適當及合理的步驟去處理及行使他們的責任，令租金應用期增長，以及答辯人從來就沒有做到任何減低他們損失的意向或行動。
	錯誤原因：
	5.1	法官錯誤地漏了考慮答辯人明顯違反了建築物管理條例344章第18(1)a條中的疏忽的責任，並且延遲/不執行上述之法定義務，令無辜申請人的法律權利得不到及時的保障。亦令租金應用期延長，是為整個判決的關鍵漏誤。

討論

23.  這項投訴主要亦是拖延問題，本席亦不再重覆。

24. 

(VI)	法官未有給予清晰的判令，尤其是第一段欠清晰，該判令未有列明須維修的項目，例如外牆，隔熱層等，只攏統說要維修導致天台漏水部份… … 等。事實上，在庭上專家及與訟雙方的供詞是參照報價單（文件冊211-218頁）所提及的項目作維修，包括隔熱層等範圍討論。
	錯誤原因：
	6.1	林教授贊同報價單內的維修項目合理。答辯人的出庭代表亦承諾要做報價單維修項目內容。答辯人利用判令不清晰拖延執行判令。判令不清晰而成為答辯人拖延的根據，令申請人的損失期再加長。在法庭判令下，答辯人都沒有行使適當及合理的步驟去處理減低他們損失的責任。法官錯誤地沒有考慮答辯人都必須採取適當及合理的步驟去減低他們損失的責任，納入判案証據或定案根據，是為不公正。

討論

25.  這項投訴指本席命令不清晰，這事實上是執行問題，不應以上訴形式處理，無論如何，本席不認為需要在判令中把專家報告內附上報價單每一項細節列明。正如他們所說，審訊時答辯人同意執行報價單維修項目，甚至所有項目及金額全數承認包括電線翻新部份，答辯人拒絶或未能遵守命令並不是以上訴處理。

結論

26.  本席在上面逐項處理申請人的擬上訴理由，基於上述理據，本席認為申請等人亦未能使本席信納他們的上訴有合理機會得直，本案亦沒有其他有利於秉行公正的理由進行上訴。本席決定撤銷他們的上訴許可申請。

訟費

27.  本席命令兩位申請人須支付答辯人本申請的訟費，即時評定為500元，這是暫准命令，如無人於本命令日起計提出更改申請，則成為絕對命令。