KWOK HEI CHOR ANGELA 對 HUI SHU SUM

DCCJ 4129/2011

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2011年第4129號

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判案書

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1.  原告人的申索是要求被告人向她賠償因違反租約而導致的損失。

原告人的證供

2.   郭曦暉是原告人的親妹，亦是她的唯一証人。原告人在2010年7月27日與被告人簽立了一份租約，由原告人租予被告人她名下的 “Shop No 43, Ground Floor, Chung King Mansion, Nos 36-44, Nathan Road, Kowloon, Hong Kong” 商舖物業（“該店舖”），租期2年，由2010年7月27日至2012年7月26日。每月租金為$22,500.00，該店舖的政府差餉地租及管理費不包括在租金內，須由被告人支付。

3.  由於原告人和她的丈夫在印度尼西亞做生意，大部份時間留在當地，因此原告人叫她幫她處理與被告人的租約事宜。直至2010年8月27日，被告人欠交由2010年7月27日至2010年8月26日的月租的部份租金其款額為$1,500.00。由2010年10月1日起，被告人沒有支付該店舖的差餉及地租。由2010年11月27日開始，被告人未有再交任何租金。由2011年1月1日起，被告人沒有繳該店舖的管理費。在2011年1月11日前，她已經多次向被告人催繳久租，差餉地租和管理費，但被告人沒有支付該等費用。

4.  在2011年1月11日當日，被告人叫她到該店舖收取租金。但當她到達該物業時，被告人說未能交租；他突然交了一份他寫好及已簽署了的“退租書”給她，及要求業主同意他退租，當時她對被告人說業主不同意他提早退租。他提議業主可先嘗試在該店舖貼告示招租，如有新租客便可同意他退租。她說她須同業主商議，然後方可決定。

5.  與原告人商議後，她在2011年1月17日在該店鋪門口張貼了招租告示，當時她已向被告人重申招租告示其實只是嘗試，如找不到新租客的話，業主仍要被告人繼續履行租約。她未收到任何新租約的查詢。其後，她向被告人說找不到新租客，及要求他履行租約及繳交租，管理費和差餉地租。

6.  2011年1月26日約下午3時許，被告人電話通知她說他會於當日搬走，叫她去該店舖處向她取鎖匙。當時她已即時聲明業主不會同意他退租，但他說業主不取回鎖匙不關他的事，他搬走後不鎖門也都不關他的事。約在晚上7時半她到該店舖，她看到被告人正在搬走物品。他說他會在當天搬走，並交給她一條鐵閘鎖匙。他說他只會搬走，並不理會任何事情，她無奈只好取下鎖匙，並離開該店舖。

7.  2011年1月27日晚上約7時許，她到達該店舖，發現鐵閘被加上一把新鎖，她聯絡不到被告人，便打電話報警。警員到來後，警員以他的無線電話聯絡被告人，警員了解情況後把他的電話交給她。在電話中被告人說，他應可拿回一個月按金，要求她先退回給他一個月按金，他始會把鎖匙交給她。她說業主不同意他退租，亦不同意退回租約按金給他。他拒絕交鎖匙，並掛斷了電話。警員表示，她應先代原告人收回該店舖以減輕損失，她當時覺得有道理，便找開鎖師傅開鎖，收回該店舖。

8.  收回該店舖後，她盡力嘗試幫原告人招租把它租出，但當時租賃市塲不好，但直至2011年6月19日才能和新租客簽訂一份該店舖的租約。租期由2011年7月1日至2014年6月30日，首兩年租金是每月$20,800.00。

9.  在計算被告人所欠繳租金，管理費，差餉和地租等的欠交款項後，再加上新舊租約的條件差別的計算，得出了原告人因被告人違約欠繳租約款項和單方面終止租約的損失數額為HK$137,129.31，其計算細則和數字詳列於申索陳述書的第9段中。

被告人的証供

10.  他承認因生意不好，拖欠2010年11月至2011年1月租金。2011年1月6日，原告人來到該店舖，催促他立即交租，否則便收回該店舖，他表示可以先將該店舖放租，如有人承租的話，他便搬走，原告人同意，並贊成將他拖欠的2個月租金在他預繳的3個月按金扣除，撇除其他費用，餘額將退還給他。

11.  2011年1月11日，郭曦暉來到該店舖，聲稱該店舖已租出，租金為港幣24,000元，問他何時搬走，他表示2011年1月尾，她反對，要求他在2011年1月20日遷出，他說時間太緊迫，不能覓得合適舖位，然後她提議他到2011年1月26日遷出，他同意，然後她出示一式兩份預先準備好的退租書，其內容大概如下：－

「本人 許樹森／願意終止租約至2011年1月26日止。」

郭曦初

並要求他立即簽署，避免節外生枝，他便簽名，郭曦暉卻沒有，隨即將他已簽署的退租書其中1份拿走，留下1份給他，即時離開。同日，他致電給郭曦暉，要求她折返簽署他那份退租書，她拒絕。他從未簽署過被告人文件清單內的第3份文件“退租書”。2012年12月14日前往馮霄、馮國基律師行辦事處查看退租書，並告知馮國基律師那份退租書是假的。

12.  2011年1月17日，郭曦暉又來到該店舖，在該店舖張貼出租／出售告示，然後離去。

13.  2011年1月25日，郭曦暉來到該店舖，聲稱於2008年他欠1個月租金並向他追索，又表示明天她沒有空來收舖，要求他給她鐵閘及玻璃門鎖匙，他說只可以給她鐵閘鎖匙，因為玻璃門要搬東西時，出入要鎖上，不能給她。

14.  2011年1月26日中午時份，郭曦暉來到該店舖，催促他搬走，他表示該天會搬走，然後她離開。大約晚上6時許，他已安排搬走大件物品，剩餘一些在玻璃櫃內也還有的兩箱貨物及文件，和玻璃櫃內的樣辦，他打算先回家吃飯，之後才回該店舖搬舖，離開前他將鐵閘鎖上。不久，原告人致電給他，質問他為何將鐵閘鎖上，並表示會報警。他說該時間不是交舖時間，內部未搬完，還有1個月按金未退回給他。晚飯後，大約8至9時，他返回該店舖，發現鐵閘已換鎖，他致電給原告人，想查問究竟，可是她不接聽電話。

15.  於2011年1月27日，他嘗試致電給原告人，要求取回該店舖內的物件及1個月按金，她卻問他的新地址，並說會以支票寄給他。

16.  2011年1月29及31日，他不斷致電給原告人，重複上述要求，她卻說開年後會叫會計寄支票給他，但她沒有遵守承諾，為免與她糾纏，之後他沒有再聯絡她。

17.  2011年7月29日，他收到馮霄、馮國基律師行於2011年7月26日發給他的信函，追討港幣220,653.81元，包括2010年11月27日至2011年6月30日的租金、2011年7月1日至26日的租金差額、差餉、2011年1月至2012年7月的管理費、開鎖費、冷氣機、還原該店舖、玻璃門鎖匙、新租約厘印費、2010年7月租金差額及欠租等等。

丘旋球的証供

18.  他是被告人的証人。2011年1月26日下午7時，他前往洗手間，經過該店舖，看見一群人圍觀，有一位女士帶領幾個人，想強行進入該店舖，但因鐵閘已鎖，不能進入。然後，該女士找鎖匠上門，將舊的鎖頭拆去，另行安裝一把新鎖。該女士報警，有兩位警員到場，向該女士錄了口供後離去。與該女士隨行的人士便進入該店舖，帶走店內的物品一起離開。

証供分析

19.  2011年7月26日，代表郭曦初的馮霄、馮國基律師行致信被告人，該信有關的內容如下：－

“Re: Damages for breach of the Tenancy Agreement dated 27^th July 2010

Leased property: Shop No. 43, Ground Floor, Chung King Mansion, Nos. 36-44, Nathan Road, Kowloon, Hong Kong_

We act for Ms Kwok Hei Choi Angela (郭曦初). Our client is your former landlord under the Tenancy Agreement made with you dated 27^th July 2010.

We are instructed that by the said Tenancy Agreement, the captioned shop premises were let by our client to you for a fixed term of 2 years from 27^th July 2010 until 26^th July 2012 at a monthly rent at the rate of HK$22,500.00 per month (exclusive of all the rates, government rent and management fees payable by you) payable in advance on the 27^th day of each calendar month during the said fixed term.

We are instructed that in breach of the said Tenancy Agreement, you failed to pay the rent since 27^th November 2010 and quitted the premises on 26^th January 2011 unilaterally without our client’s consent. We are also instructed that at the time of your quitting the said premises, you stole and took away our client’s air-conditioner (3 h.p.) installed at the said premises belonging to our client at the installation cost of HK$22,000.00.

We are instructed that after your quitting the said premises unilaterally without our client’s consent, our client has tried her best to put the premises for reletting in the market. Our client was not able to re-let the said premises until recently by a new Tenancy Agreement dated 19^th June 2011 but which is at a lower rate of rent at HK$20,800.00 per month (but inclusive of all rates, government rent and management fees). Our client is now able to work out her loss suffered in the case as result of your breach of the said Tenancy Agreement, which are in the total sum of HK$220,653.81 as per the list of calculation attached to this letter.

We are instructed to give you this serious notice and demand that unless you send your payment to us for our client in the said sum of HK$220,653.81 in satisfaction of our client’s loss suffered in the case as a result of your breach of the said Tenancy Agreement as aforesaid (or in the alternative, to admit your liabilities in the said case of your breach in writing to us and to sate about your reasonable settlement proposal for our client’s consideration) without the next 14 days, our client shall take immediate legal action against you for recovery of all her loss suffered in the case without further prior notice to you. In that case, you will bear in addition all the resultant legal costs and interest on the damages.

Further, for our client’s air-conditioner (3 h.p.) in the said premises stolen/taken away by you, we have advised our client to report the case to police for investigation. We are instructed that our client is considered to make such report to police for criminal prosecution against you if there is no reasonable reply to us within the said time limit.＂

20.  在信中馮霄、馮國基律師行對他有以下的指稱：－

(1) 單方面於2011年1月26日在未有業主同意之下退租；

(2) 未有支付他須支付的差餉、政府地租及管理費；

(3) 未有支付租金；及

(4) 以及取去業主的冷氣機。

21.  2011年8月1日，被告人回信給馮霄、馮國基律師行。在信中他說：－

“本人因近年生意不景，要求提前終止租約。巳得業主同意，及簽回退租書給業主。

當時業主在本人之三個月之按金內扣除遲交之兩個月租金惟尚欠一個月按金$22,500 － 未退回給租客。

至於本人清場前只是取回自己購買的兩匹冷氣機。”

22.  就第 (1) 點而言，他承認要求提前終止租約，已得業主同意及簽回退租書。給業主提前終止租約的要求是他提出的要求。因此在証供中他指退租的要求是郭曦初提出的（她出示一式兩份預先準備好的退租書），這是互相衝突的証供。他反駁有關取走冷氣機的指控，但未有對第 (2) 和第 (3) 點的指控提出反駁。他反駁指控，這必定是因為他認為指控不是事實。對第 (2) 和第 (3) 點他沒有反駁，這必定因為該些指控反映事實的真相。

23.  他指稱以下的退租書是偽造的：－

“業主：郭曦初

租客：許樹森

租賃樓宇地址： SHOP NO. 43, GROUND FLOOR, CHUNG KINGMANSION, NOS. 36-44 NATHAN ROAD, KOWLOON, HONG KONG

致業主郭曦初小姐：

本人現發此通知，上述單位的租賃將於2011年1月26日終止，本人將於同日將該單位交吉並把鎖匙交回業主。

租客：＿＿＿＿＿＿＿＿__

許樹森 (HKID:XXX)

日期：11-JAN-2011”

但是他卻沒有把真的退租書呈堂作為証物，以反映出上述的退租書是偽造的，他的証供不可信。

24.  被告人的証供不可信; 在與訟雙方的証供差異之處，本庭拒絕接納他的証供。本庭接納郭曦初的証供，她所說的是事實，她的証供與律師行發出的信的內容一致。本庭裁定原告人的申索得值，原告人在申索陳述書的第9段已將她的損失列出。減去被告人款額$67,500的租金訂金後，她的損失為$137,129.31。

25.  本庭頒令，被告人須在14天內向原告人支付$137,129.31以及其利息; 利息由2011年10月27日起計算，直至債項清償為止，利率則按判決利率計算。

訟費

26.  本庭頒下臨時訟費命令: 被告人須支付予原告人本案的訟費（但不包括原告人聘請大律師的費用）。如與訟雙方未能同意訟費的款額，訟費款額由法庭評估。