悅勝投資有限公司 對 冼健寧

LDPE 1147/2011

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2011年第1147宗

_______________

_______________

_______________

判 案 書

_______________

背景

1.  申請人是九龍營盤街144號地下（“本案處所”）之業主，答辯人是本案處所之租客。

2.  申請人於2011年11月21日向土地審裁處提交申請通知書，由於終止租約通知書已於2011年8月30日發出，約滿收樓，申請收回處所的管有及追收租金，並要求作出命令繳付中間收益，直至樓宇交吉日止，及訟費。

3.  答辯人於2011年11月11日提交反對通知書。

4.  本案於2011年11月30日在土地審裁處本席席前過堂。

5.  本席頒令案件排期審訊。

6.  本案與LDPD 2739/2011一併聆訊。

雙方在本案不爭議的事實是

7.  本案處所之前業主與答辯人在2010年7月15日簽訂本案處所的租約。

8.  租約租期由2010年9月1日起至2012年8月31日，租金每月為13,500元。

9.  租約第14條訂明:

本物業如有重建，得業主書面通知本租約30天內自動作廢， 租客必須無條件按時將樓宇交回給業主。

10.  在2011年6月29日，世強投資有限公司購入營盤街144 號整幢物業，成為本案處所之業主。

11.  在2011年7月13日，世強投資有限公司召開董事會會議。會議議決基於商業利益，決定將營盤街144 號拆卸重建。

12.  在2011年8月30日，世強投資有限公司透過宏安地產發信通知答辯人，行使租約內1 個月書面通知期提前解約的規定，於2011 年10 月31 日終止租約。

13.  在2011年10月26日，世強投資有限公司將營盤街144 號轉到申請人名下。世強投資有限公司與申請人為同一家公司的全資附屬子公司，兩家公司的註冊地址及董事會成員均相同。

14.  在2011年10月26日，申請人根據建築物條例委聘的認可人士根據該條例，就拆卸包括本案處所所在的營盤街142至146號一事，向建築事務監督呈交申請批准有關的建築(拆卸)工程及/或街道工程圖則。

15.  申請人仍未擁有包括本案處所所在的營盤街142至146號的全部業權。

雙方的爭議

16.  雙方的爭議只有一點: 租約第14條訂明:本物業如有重建，得業主書面通知本租約30天內自動作廢。世強投資有限公司在2011年8月30日透過宏安地產給予答辯人終止租約通知書。

通知是不是有效。

雙方的證供

17.  申請人方面的證人: 盧韻茜小姐(AW1)。

答辯人方面的證人: 冼志豪先生(RW1)。

申請人方面的證供指

18.  申請人，世強投資有限公司與宏安地產為同一家公司的附屬子公司。

19.  重建計劃是商業秘密，只有初步內部討論，現在並未有圖則，申請人認為毋須要向答辯人提供重建計劃的詳細資料。

20.  租約並沒有規定，業主要重建時先要得到政府批准。重建須要首先拆卸，建築事務監督須要物業交吉。才會發出拆卸准許。

答辯人方面的證供指

21.  申請人與世強投資有限公司是不同的法人，申請人不可以繼續採用世強投資有限公司透過宏安地產發出的收樓通知。

22.  申請人既然沒有提供重建計劃的詳細資料，不可以以重建為理由，收回處所的管有。

本席的裁決

23.  租約並沒有規定，業主不可以將以重建為理由，收回的本案處所，售予他人。本席認為，既然業主可以將收回的本案處所，售予他人，世強投資有限公司的收樓通知亦適用於申請人。

24.  租約並沒有規定何謂重建。

25.  香港法例第545章土地(為重新發展而強制售賣)條例第2條釋義規定:

“重新發展”(redevelopment) 就某地段而言，指以新的建築物取代座落於該地段或先前座落於該地段的建築物。

26.  香港法例第7章業主與租客(綜合)條例第53A條，對收回處所的管有以供重建的命令的限制規定:

(2) 凡審裁處基於第53(2)條(c)段所述理由而作出收回管有的命令，審裁處可就業主重建處所的意圖，向業主施加合理條件，並須命令向租客支付賠償金及命令─

(a) 向審裁處提交有待建立的新建築物的圖則，其中示明住宅的數目與大小，以及該新建築物須予建立以提供該數目的住宅；及

(b) 重建工程(包括所需的任何拆卸工程)須於命令所指定的日期展開，而新建築物則須在命令所指定的日期可供佔用。

27.  本席參考香港法例第7章與第545章的規定，認為重建的意思是重新建造，要重新建造，首先是要拆卸舊有的建築物。然後根據新的圖則，重新建造新的建築物。拆卸舊有的建築物只是重建的一部分。租約的規定是重建，並不是議決重建或拆卸。因此，申請人提供世強投資有限公司董事會會議議決重建或申請批准拆卸的證據，並不足夠。

28.  無論如何，即使重建可以解釋為拆卸，申請人提供的拆卸申請，包括了營盤街142至146號，根據申請人的證供，申請人仍未擁有包括本案處所所在的營盤街142至146號的全部業權。若然申請人未能取得全部業權，拆卸工程的展開可能是遙遙無期。因此本席認為，申請人只是為了準備展開重建，申請收回本案處所，並不符合租約重建旳條文。

29.  在考慮所有的證供及衡量相對可能性後，本席裁定申請人未有提供足夠的理據，令本席信納，申請人可以以重建為理由，收回本案處所的管有。

30.  因此本席判決撤銷申請人收回處所的管有及追收租金的申請。

31.  申請人須支付答辯人這次申請的訟費，其款項即時評估為500元。