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DCCJ 320/2018
[2023] HKDC 1198
香港特別行政區
區域法院
民事訴訟2018年第320號
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| 原告人 |
HAU FUK WAH (侯福華) and
HAU WAI KEI (侯煒基) |
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及 |
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| 第一被告人 |
冼利年 |
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| 第二被告人 |
朱美娥, THE PERSONAL REPRESENTATIVE OF THE ESTATE OF朱永強, DECEASED |
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| 第三被告人 |
All person in actual occupation of Lot No. 2168B
in DD No. 91 or any part thereof, Ping Kong,
Sheung Shui, New Territories, Hong Kong. |
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| 主審法官： |
區域法院暫委法官葉樹培內庭聆訊(公開) |
| 聆訊日期： |
2023年7月27日 |
| 判決書日期： |
2023年8月30日 |
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判決書
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背景
1. 本聆訊一併處理以下3份傳票：
(1) 原告人於2023年2月3日存檔申請簡易判決的傳票；
(2) 第一被告人於2023年2月27日存檔擬修訂《抗辯書》的傳票；
(3) 第一被告人於2023年7月4日存檔新的擬修訂《抗辯書》的傳票，及申請撤回2023年2月27日存檔的傳票。
2. 原告人的傳票是根據《區域法院規則》第14號命令第1及2條規則申請針對第一、第二及第三被告人及李文標的簡易判決，並申請以下的濟助：
(1) 針對第一及第三被告人的「強制性禁令」(mandatory injunction) ：命令該兩名被告人須自費清拆及移除建立於香港新界上水丙崗丈量約份第91號地段2168號B分段土地(「有關地段」)的部份土地上(即《經修訂申索陳述書》夾付的《圖則2》塗上桃紅色的部份，以下簡稱為「該部份土地」)的圍欄及未經批准的構築物；
(2) 針對第一及第三被告人的「禁制令」(injunction) ：禁止該兩名被告人使用「該部份土地」作為土地堆填及直升機場的用途；
(3) 針對第一、第二、第三被告人及李文標的「收回管有命令」(order for possession)；
(4) 向上述三名被告人及李文標由2018年1月1日至原告人收回土地的「中間收益」(mesne profit)；
(5) 針對上述三名被告人及李文標的損害賠償；
(6) 利息；及
(7) 訟費。
3. 原告人的大律師在聆訊時表示若法庭給予原告人「收回管有命令」及「中間收益」的濟助，原告人不再尋求「強制性禁令」、「禁制令」及「損害賠償」。
4. 原告人反對第一被告人2023年7月4日存檔的擬修訂《抗辯書》的申請，但不反對本席在考慮原告人的申請時，也一併考慮第一被告人的新擬修訂《抗辯書》的抗辯理由，雖然本席仍然在考慮是否批准第一被告人的《抗辯書》新修訂申請。
簡易判決的法律原則
5. 簡易判決程序的目的，是避免完全沒有抗辯理據的被告人，拖延原告人取得判決。當原告人提出簡易判決申請後，被告人須令法庭相信他有可予審訊的爭論點(triable issue)，或可爭辯的抗辯理由(arguable defence)，被告人才不會被剝奪審訊的權利[1]。
6. 此外，第一被告人的大律師引用案例：Polykote Coatings Manufacturing Co Ltd v Grace Rehabilitation Centre Ltd [2016] 2HKC 29詳盡闡述了簡易判決的法律原則要點如下：
“13. First, the plaintiff has to show that his case comes within the Order by affidavit verifying the facts on which the claim or the part of the claim to which the application relates is based and stating that in the deponent’s belief there is no defence to that claim or part of it or no defence except as to the amount of any damages claimed. Once that hurdle is passed, the burden, as it were, is shifted to the defendant to satisfy the court why judgment should not be given against him.
14. Second, the defendant may show cause against the plaintiff’s application by raising technical objections, for example, that the case is not within the Order or that the preliminary requirements are not satisfied. He may also show cause on the merits, for example, that he has a good defence to the claim, that a difficult point of law is involved, or a dispute as to the facts which ought to be tried, or a real dispute as to the amount due which requires the taking of an account to determine, or any other circumstances showing reasonable grounds of a bona fide defence.
15. Third, Order 14 is for clear cases, ie cases in which there is no serious material factual dispute and, if there is a legal issue, then no more than a crisp legal question as well decided summarily as otherwise. The procedure is entirely inappropriate where the plaintiff’s entitlement to recover any sum is the subject of serious dispute whether of law or fact: Man Earn Ltd v Wing Ting Fong [1996] 1 HKC 225 at 228E.
16. Fourth, unless it is obvious that the defence put forward by the defendant is frivolous and practically moonshine, summary judgment ought not to be applied: Man Earn Ltd v Wing Ting Fong.
17. Fifth, when hearing an Order 14 application, the court must not embark on a mini trial on affidavits: Mass International Ltd v Hillis Industries Ltd & Another [1996] 1 HKC 434 at 439; Paul Y Management Ltd v Eternal Unity Development Ltd [2008] HKEC 1359 at paragraph 19; and Hong Kong Civil Procedure 2015 Vol 1, at paragraph 14/4/9.
18. Sixth, in an Order 14 application the issue is not whether the defendant’s assertions are to be believed, but whether those assertions are believable: Ng Shou Chun v Hung Chun San [1994] 1 HKC 155 at 158G and Mass International Ltd v Hillis Industries Ltd & Anor.
19. Seventh, if the court has suspicions concerning the plaintiff’s case, the correct course is to give the defendant unconditional leave to defend so that all matters can be ventilated at trial: Billion Silver Development v All Wide Investments Ltd [2000] 2 HKC 262 at 266E.
20. Eighth, where an application to amend the defence is to be heard together in a striking out application, the proper course is to consider the striking out application on the basis of the proposed amended defence. If the proposed amended defence could survive the striking out application, the application to amend shall be allowed and the striking out application be dismissed. If it could not, it would be futile to allow the amendment only to have it to be struck out immediately afterwards. The application to strike out should be allowed and the application to amend be dismissed. In an appropriate case, it may be necessary to consider any outstanding issues raised in the original defence which is not covered by the proposed amended defence. Usually this will not be necessary as the pleader must have put forward his best case with the proposed amendment.”
原告人的案情
7. 首名及次名原告人均是「有關地段」的「分權共有人」(tenants in common)，分別擁有1/3及1/6的土地權益。於2015年1月14日原告人分別與第一被告人及死者朱永強簽訂中文租約，將夾付於《經修訂申索陳述書》的《圖則1》塗上桃紅色的該部份土地，租給第一被告人，及《圖則1》塗上黃色的部份租給死者朱永強，兩份租約的租期相同，由2015年1月1日至2017年12月31日為止。
8. 因租約期滿原告人於2018年1月19日透過律師向第一及第二被告人發信，要求兩名被告人在2018年1月20日或之前會交回相關土地的空置管有權。但第一被告人仍繼續佔用之前租用的土地，而朱永強在2020年10月9日去世後，由他的女兒即現在的第二被告人繼續佔用朱永強生前所租用的土地。因此原告人在2018年1月22日入稟本法院申請收回土地管有權。
第一被告人的案情
9. 第一被告人與他的先父早於1976年已經在原告人的土地上居住，第一被告人的先父曾與首名原告人的母親侯老太(彭相妹女士)於1987年1月1日及1992年1月1日簽訂租約。侯老太在1988年左右曾向第一被告人的先父作出口頭承諾，同意讓第一被告人的先父無限期租住原告人的土地。
10. 侯老太在1996年1月初過身，第一被告人的先父則在2007年過身，之後由第一被告人與首名原告人簽訂以後的租約。約2009年11月，第一被告人將部份租用的土地分租與千里馬綠化有限公司，之後在約2016年1月分租戶換上了由李文標經營的綠之光環保有限公司。第一被告人否認分租地段曾用作填土工程或直升機場等違反租約的指控。
11. 約2017年底，首名原告人的太太致電給第一被告人，表示收到規劃署的投訴，指原告人的土地有未經批准使用作直升機場的情況，原告人可能會被檢控，為此原告人要求第一被告人合作，否則該地段可能會被政府收回。
12. 於2018年1月初，第一被告人與首名原告人通電話商討續租事宜，首名原告人表示由於規劃處的投訴仍未解決，為了避免遭到規劃署的檢控，因此會暫停收租及暫緩簽新租約，及暫停業主與租客的關係。但第一被告人可以繼續佔用有關土地，直至原告人通知第一被告人政府將會執法收回有關土地，屆時第一被告人就須要離開。
13. 首名原告人亦表示將會向第一被告人展開民事訴訟，目的是向規劃署表示原告人正在嘗試補救被指為違規的事情，但首名原告人亦安撫第一被告人說訴訟只是走過流程， 只要等規劃署的事情解決，就會恢復出租有關土地給第一被告人，並會擱置訴訟，至於是否需要補交暫緩的租金，及恢復續租後的租金問題，則容後再議。
14. 若政府需要收回土地，第一被告人需要離開，原告人會嘗試尋找在附近的土地出租給第一被告人作補償，但第一被告人須自費拆卸在該地段上的所有建築物。
15. 基於上述的案情，第一被告人現提出兩項抗辯理由：
(1) 協議性准許 (contractual licence)；及
(2) 所有權不容反悔的原則 (proprietary estoppel)。
但不再依賴無限期租住有關地段的口頭承諾，及分權共有人不能單獨行事作為抗辯理由。(《第一被告人之書面陳詞》第20段 )
協議性准許
16. 第一被告人所依賴的「協議性准許」是否成立是取決於雙方是否達成「有約束力的協議」給予第一被告人的「准許」，而有約束力的合約是必須有「代價」支持，第一被告人的大律師就「代價」的問題在《第一被告人之書面陳詞》第53b段有以下的說法：
「第二，雖然原告人侯福華暫時不需要第一被告人繳交租金佔用該地段，但是他要求第一被告人如果有規劃署或政府人員需要進入該地段，第一被告人需要馬上通知他或他的太太。而且在第一被告人因為政府收地而離開該地段的時候，第一被告人會自費拆卸該地段上的所有建築物。因此，第一被告人並不是無償佔用該地段，而是有代價的，對雙方也是公平的，是雙方都在此安排上都有共同目標。」
17. 若規劃署或其他政府人員需要進入第一被告人所佔用的地段，進行調查或其他執法行動，必然是針對業主的，第一被告人作為一名他聲稱的特許佔用人不可能不通知業主處理有關官員的到訪。
18. 此外，有關政府人員亦有相當可能已事先聯絡了原告人才到訪該地段。但即使是沒有事前通知業主，人員來到後也需要業主在場協助調查，屆時第一被告人與政府人員合作，通知原告人到場也是理所當然的。市民是有義務與政府人員或執法者合作，因此第一被告人並不能以「通知原告人政府人員的到訪」作為合約代價，因為這是第一被告人的「現有責任」(existing duty)，在法律上不構成有效的合約代價。
19. 至於第一被告人承諾一旦政府收地，需要遷出便自費拆卸該地段上的建築物，並以此作為合約代價也有上述「現有責任」的問題。因為根據雙方不爭議的租約第五條[2]，在租約期滿後，第一被告人須交回土地的空置管有權，及自費清拆第一被告人所搭建的建築物。雖然第一被告人的大律師指租約已經在2017年12月31日「期滿租約作廢」，但該第五條明顯是雙方專為租約期滿後的安排而訂立的協議，因此在約期滿後仍然有效。
20. 簡而言之，第一被告人所提出的合約代價的說法都不能成立。故此，即使只考慮第一被告人的說法，原告人的「准許」也只屬於沒有協議約束力的「准許」，原告人可隨時撤回該「准許」(若曾作出的話)，更何況原告人的證供是一直否認曾作出第一被告人聲稱的「准許」。
所有人不容反悔的原則
21. 第一被告人指由於獲得原告人給予准許佔用該地段，因此花費了大量時間和資金在該土地上進行維修及保養，尤其是在2018年9月14至17日，超強颱風山竹吹襲香港時，原告人的兩間房屋也被波及，此外有兩至三棵荔枝樹倒塌，需要第一被告人聘請工人移走，還有維修小路、鐵絲網圍欄、瓦坑鐵皮及牆壁油漆翻新工程，總額達港幣$232,500。因此第一被告人認為原告人收回該地段土地實屬嚴重不公平，「所有人不容反悔」的原則適用於他的情況。
22. 根據Megarry & Wade The Law of Real Property, 9th edition, 15-007至15-020段「所有人不容反悔」原則的元素有以下三項：
(1) 鼓勵或默許(Encouragement or Acquiescence)；
(2) 信賴承諾以致蒙受損害(Detrimental Reliance)；
(3) 不合情理(Unconscionability)。
23. 根據第一被告人的第二份非宗教式誓章第61段，第一被告人聲稱是因為獲得原告人給予准許佔用該段土地，因而在該地段花費不少資金。所花費的$232,500當中超過一半是因颱風山竹吹襲而花費的維修費共$132,500。該些維修費都是第一被告人認為有「需要」維修而花費的，原告人的承諾並不構成花費維修的「誘因」，以下的誓章段落可見一斑：
「64. 當然該地段也無一倖免，受到了山竹的破壞。有兩間單層房屋，分別為住房及廚房的瓦坑鐵鐵皮屋頂幾乎完全被吹走，導致兩間屋都有嚴重的漏水情況，需要即時維修。
……
66. 因為漏水的關係，屋內的水泥地板及不少的電器都損壞而無法正常操作，所以需要維修更換，一共花費了大約港幣$12,000元。
67. 該地段有2-3棵荔枝樹倒塌，本人也需要安排工人清理移走該些倒塌荔枝樹木，一共花費了大約港幣$10,000元。
68. 加上因為大雨的關係，導致該地段出現了水浸，需要花費維修小路及舖蓋水泥，一共花費了大約港幣$10,500。」(後加上下面劃線加以強調)
24. 至於另外的港幣$100,000是花費在自2018年起，每年維修鐵絲網圍欄、出入小路、瓦坑鐵鐵皮及牆壁油漆及翻新工程。這些周年維修與上述因颱風吹襲造成損毁的必要維修性質不同，這些定期維修似是為了保養或美化而做的。第一被告人聲稱是因為原告人的承諾而進行定期維修，但這說法並不合理，因為根據第一被告人的證據，原告人亦沒有承諾將會長期讓第一被告人佔用該地段，反而當時雙方都意識到該地段有可能被政府執法回收土地的隱憂。
25. 首先根據第一被告人所述，首名原告人及他的太太在2017年10至12月已表示需要第一被告人與他們合作一起處理規劃處的投訴，否則該地段可能會被政府收回，而第一被告人屆時也需要離開[3]。
26. 第一被告人亦十分擔心該地段會被政府回收[4]，因此首名原告人就表示當政府回收該地段以致第一被告人須要遷出時，首名原告人會嘗試尋找在附近或村內的其他土地出租給第一被告人作為補償[5]。
27. 由於第一被告人獲「准許」繼續佔用該段土地的時期不確定，該段土地甚至可能隨時會被政府收回，若原告人只是承諾嘗試找另一幅土地租給第一被告人，這樣的𠄘諾不太可能成為第一被告人由2018年起所做的周年維修的誘因。
28. 此外，當法庭考慮第一被告人是否因倚賴原告人所作出的承諾而產生不利因素時，亦須同時考慮第一被告人從業主所得到的利益，因為該些利益可抵銷不利因素(countervailing benefits)。過往亦有案例指免收租金可被視為抵銷了對提出「不容反悔」者造成的不利因素，這樣即使業主行使他的法律權利也不會被視為不合情理之舉[6]。
29. 本案不爭議的事實是第一被告人由2018年開始已經沒有交租給原告人，按照第一被告人的說法，他也享受了超過四年的免租佔用該地段的利益，這樣的利益可抵銷第一被告人聲稱的不利。
30. 最終法庭須要在事情具體化的時候，從整體情況去考慮所發生的事情是否不合情理[7]。2018年6月22日，規劃署發信通知原告人等，署方已滿意在該地段直升機場的違例發展問題已告終[8]。按第一被告人的說法，原告人在解決了有關違例發展的問題後將會與第一被告人恢復租約。
31. 假設原告人按他的承諾由2018年6月底(即違例發展問題告終時)開始續租給第一被告人，至今也有5年多，即是應已續租多於兩次的兩年期租約，之後即使原告人不再續租給第一被告人，結果第一被告人也是須要按租約第五條自費清拆土地上的搭建物(假設租約條款內容不變)，所以也不會有什麼不合情理的情況。
32. 現實的情況是雙方自2017年12月31日租約期滿後並沒有續租，而原告人也沒有收取第一被告人租金，若從整體情況去考慮第一被告人的案情也看不出有不合情理的地方。
第一被告人的案情總結
33. 基於以上的分析，第一被告人所倚賴的兩項抗辯理由：「協議性准許」及「所有人不容反悔」皆不能成立，第一被告人沒有任何可爭辯的抗辯理由，因此原告人可獲登錄對第一被告人的勝訴判決，第一被告人須交回有關地段的空置管權給原告人及支付原告人以每年港幣$20,000元計算的中間收益，並由2018年1月1日計至第一被告人交回土地空置管有權為止。
34. 由於原告人的大律師已表示不再尋求禁制性的濟助，因此本席不須要考慮原告人針對第一被告人有關違反租約的指控。
35. 第一被告人擬修訂《抗辯書》未能提供可爭辯的抗辯理由，因此本席撤銷第一被告人分別於2023年2月27日及2023年7月4日存檔法庭，擬修訂《抗辯書》的兩份傳票申請。
第二被告人的案情
36. 現任的第二被告人：朱美娥，是死者朱永強的女兒，以遺產代理人的身份代替死者成為第二被告人。第二被告人指他的先父於1982年向彭相妹(即首名原告人的母親)租用《圖則1》塗上黃色的部份「有關地段」，第二被告人從死者朱永強口中得悉，彭相妺口頭承諾會一直將該地段租給死者朱永強，因此死者朱永強在該處經營農場及居住。
37. 自1996年起首名原告人接手管理該地段的租賃事宜，死者朱永強一直按時繳交租金。第二被告人承認死者朱永強於2015年與原告人簽訂有關的書面租約。
38. 第二被告人從死者朱永強口中得知首名原告人的妻子在2017年12月某天致電死者朱永強，指朱永強所租用的地段涉及官司糾紛，因此原告人暫時不收租金，要等待官司完結後才會繼續收租。第二被告人否認有違反租約或涉及違法使用或發展土地。
39. 《第二被告人論據綱要》提出以下5項抗辯理由：
(1) 第二被告人一直願意繳交租金，只是原告人不肯接受；
(2) 由於朱永強在2020年10月9日去世，因此有關的租約成為“tenancy in holding over”；
(3) 由於租金是以年為計算單位，因此原告人須給予第二被告人一年的通知期作搬遷通知；
(4) 原告人沒有證據支持其他「分權共有人」不准許第二被告人續租或佔用該地段；及
(5) 黃保盛於2022年11月30日或以前成為其中一位業主後，默許第二被告人繼續使用及續租該地段。
40. 上述的5項抗辯理由在法律上都不是有效的抗辯理由，理據如下：
(1) 根據雙方在2015年1月14日所簽訂的租約的第一條[9]及第五條[10]，租約在2017年12月31日已屆滿，租約並沒有自動續租的條款，第二被告人只獲優先續租的權利，但仍需由雙方定立新租約及租值。雙方並不爭議原告人在2018年11月19日委託律師發信給第二被告人，要求第二被告人遷出及交回土地空置管有權，意思即是之前的租約屆滿後第二被告人沒有獲續租，因此作為業主的原告人不再接受第二被告人繳交租金是理所當然的。
(2) 當租約期滿後，租客未得業主同意繼續佔用之前租用的單位，這種情況並不會構成租賃，該名前租客在法律上被視為「侵權者」(trespasser)，業主有權對該名請租客採取法律行動。第二被告人所謂的“tenancy in holding over” 應該是 “tenancy at suffrance”，這不是真正的租賃[11]。
(3) 這是租約期滿業主收回土地的情況，所以無須給予租客通知，事實上原告人已委託律師在2018年1月19日發信通知第一被告人交回土地。
(4) 根據案例Chan Po King v Yau Wai Yin[12]任何一位「分權共有人」都有權提出管有權的法律程序，而不需要加入其他「分權共有人」作為訴訟方，因此原告人毋須證明其他「分權共有人」不准許第二被告人續租或佔用該地段。
(5) 黃保盛是於本案的法律程序開展後才成為其中一位「分權共有人」，對於本案並沒有任何影響，第二被告人聲稱黃保盛「默許第二被告人繼續使用及續租該地段」並沒有任何基礎。
第二被告人的案情總結
41. 基於上述的分析，第二被告人提出的5項抗辯理由均不能成立，也沒有其他可爭辯的抗辯理由，因此原告人可獲登錄對第二被告人的勝訴判決，第二被告人須交回相關地段的空置管有權給原告人及支付原告人以每年港幣$20,000元計算的中間收益，並由2018年1月1日計至第二被告人交回土地空置管有權為止。
李文標的案情
42. 李文標以第三被告人的身份在2018年5月18日將他的《抗辯書》存檔法庭，而原告人在今次的簡易判決申請亦尋求針對李文標的濟助，包括土地收回命令及申索中間收益。
43. 事實上第三被告人是針對一些佔據原告人土地的不指名被告人，若原告人要向李文標個人申索中間受益或訟費，原告人是必須將李文標加入成為一位被告人，但原告人從來沒有作出有關申請。
44. 在聆訊時李文標表示不打算繼續抗辯，其實他已結束在原告人土地上的業務，正準備遷出，唯一的請求是給予多一些時間讓他收拾東西以便搬遷。
45. 如上述，由於李文標沒有加入成為一位被告人，因此本席不會登陸針對以他個人名義的敗訴判決，但針對第三被告人的土地收回命令將會對李文標有法律效力。
命令
46. 基於上述的分析，現裁定第一及第二被告人未能就原告人的申索提出任何可爭辯的抗辯理由，因此作出原告人勝訴的簡易判決及頒令如下：
(1) 第一、第二及第三被告人須於本《判決書》日期起計的60天內將「有關地段」的空置管有權交回原告人；
(2) 第一被告人須向原告人支付中間收益，以每年港幣20,000元計算，由入稟日起計算至交回空置管有權為止；
(3) 第二被告人須向原告人支付中間收益，以每年港幣20,000元計算，由入稟日起計算至交回空置管有權為止；
(4) 由於原告人開展了本訴訟後曾耽誤訴訟的進度，因此第一及第二被告人無須支付上述判決款項的判決前利息，但第一及第二被告人須要支付判決款項的判決後利息，以判定利率計算，由本《判決書》日期起計至款項付清為止；
(5) 原告人就第一被告人申請修訂《抗辯書》的兩份傳票所衍生的訟費由第一被告人支付；
(6) 除了上述第5項訟費命令外，第一及第二被告人須支付原告人本訴訟的訟費，包括簡易判決申請的訟費，及所有保留待決的訟費(如有的話) ，並准予原告人大律師證書，若訴訟各方未能就訟費款額達成協議，將交由聆案官評定；
(7) 上述訟費命令為暫准命令，若訴訟各方不申請更改，暫准命令將由本《判決書》日期起計的14天後成為絕對命令。
原告人：由張嘉偉律師事務所延聘林明耀大律師代表
第一被告人：由韓潤燊律師樓延聘靳皓南大律師代表
第二被告人：沒有律師代表，並親自應訊
李文標：沒有律師代表，並親自應訊
[1] 《香港民事訴訟程序2023》，第1冊，第14/4/1段
[2] 根據雙方不爭議在2015年1月14日訂立的租約第五條有以下的規定：—
「租約期滿，乙方（即租戶）須依期無條件將承租之田地交回甲方（即業主）收管，租田地內蓋搭之臨時更寮建築物等，均須由乙方自行拆除搬清，不得向甲方要求補償任何損失及搬遷費，倘甲方屆時同意將該田地出租，則乙方得優先續租，但須再由雙方訂立新租約及租值。」
[3] 第一被告人的第二份非宗教式誓章第46段
[4] 第一被告人的第二份非宗教式誓章第53段
[5] 第一被告人的第二份非宗教式誓章第54段
[6] Megarry & Wade The Law of Real Property, 9th edition, 15-018段
[7] Suggitt v Suggitt [2011]EWHC 903 (Ch) at para43 per Roger Kaye QC, “… ultimately the question becomes one viewed as at the moment of crystallisation, namely, whether, looked at in the round, in the circumstances that have happened, it would be unconscionable for the promise not to be kept.”
[8] 第一被告人的第二份非宗教式誓詞第43段
[9]第一條：「租期以叁年為期，即由2015年1月1日起至2017年12月31日止。期滿租約作廢。」
[10] 見註2
[11] Hong Kong Tenancy Law, 6th Edition, by Malcolm Merry, chapter 4 under the heading TENANCIES AT WILL AND SUFFERANCE: “A tenancy at sufferance arises when the landlord does not indicate assent to or dissent from the tenant’s continued presence: he suffers the tenant’s remaining in possession. A tenancy at sufferance cannot be created by contract: it is created by the law to prevent a tenant who originally entered under a tenancy agreement and who holds over without a fresh agreement from becoming a trespasser. Here, the tenant ‘comes by right and holds over without right’. Strictly, since the landlord has not consented to the tenant’s continued presence, there is no tenancy: all the tenant has is possession and he can be deprived of that by the landlord at any time without notice. It the tenant does not go when told to, he becomes a trespasser. The landlord can sue the tenant for compensation (called ‘mesne profits’) for the tenant’s use of the land —this is not really rent, since there is no tenancy between them.”
[12] [2015] 4 HKLRD 54
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