卓悅租務管理有限公司 對 金田國際集團控股有限公司

LDPE 1661/2025

[2026] HKLdT 30

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2025年第1661宗

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判決書

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是次申請

1.  是次非正審申請由答辯人於2026年3月31日提出，要求就審裁處於2026年3月3日作出的判決（「該判決」）批准上訴許可（「上訴許可申請」）及要求暫緩執行收樓令。

背景

2.  本案涉及位於香港新界荃灣橫窩仔街36至42號及44至50號6樓全層的處所（「該處所」）。

3.  申請人和答辯人於2023年3月8日簽署了一份書面租約（「該租約」）。根據該租約，申請人把該處所以每月港幣92,120元出租予答辯人，租期三年，自2023年3月8日起至2026年3月7日為止，包括首尾兩天。該租約包括以下條款：

「3) 承租人須以支付上期方式將租金連管理費共港幣92,120元（租單另發），在每個月28號前將下月租金存入出租人指定之公司銀行帳號，如逾期十五天未能繳付租金，出租人有權收回出租單位而無須經過任何事先通知，同時出租人有權沒收承租人付與之全部按金，本合約同時作廢。…

4) 本合約租期由2023年3月8日起，至2026年3月7日止，共三(3)年，雙方於合約未滿三(3)年時，不得單方面終止合約；如一方終止合約需要賠償另一方一切損失。到此三(3)年租約期滿時，出租人有權收回出租單位，或承租人可以在此三(3)年租約期滿前最少一(1)個月以書面形式向出租人提出並於出租人同意下續租出租單位，上限兩(2)年。…

8) 出租單位祇限作承租人之辦公室用途，不得窩娼聚賭、儲藏違禁物品及作任何違法使用。…

12) 因出租人和承租人達成協議，承租人會將出租單位用作共享寫字樓。…

16) 因應承租人用作共享單位用途，出租人需要配合大廈門口開放時間，一般為星期一至六上午7時至午夜12時，其餘時間承租人須取得出租人事先同意作特別安排。…」

4.  租約開始後至約2024年10月，答辯人把該處所分租作共享辧公室用途[1]。惟於2024年8月起，政府部門先後多次進行巡查，地政處指該處所用途違反地契條款，僅可作工業用途。在發現地契不容許作辦公室用途後，答辯人即時停止相關用途及將部份地方還原或改分租作儲存用途。其後，答辯人得悉申請人為下級業主，長期拖欠業主（「上級業主」）租金，而申請人又曾提出要提早終止租約收回該處所。於此情況下，於2025年5月8日起，答辯人未有向申請人支付租金。同時，答辯人亦斷續地拖欠由2024年1月19日起的電費及由2024年3月27日起的水費。

本訴訟

5.  申請人在2025年12月9日向土地審裁處存檔申請通知書，展開是次訴訟，指由於答辯人由2025年5月1日[2]起未有繳付租金，故申請收回該處所的管有權，以及追收欠租及中間收益，直至答辯人交回該處所的空置管有權為止。另外，申請人亦要求答辯人支付欠交的水費及電費。

6.  答辯人在2025年12月17日於審裁處存檔反對通知書，提出以下反對理由：

「 1. 出租人多次未經授權擅自進入本公司承租單位，嚴重侵犯本公司安寧使用權，屬重大違約；（「反對理由1」）

2. 單位實際土地用途與合約不符，構成根本性違反，已直接令本公司蒙受重大業務及經濟損失；（「反對理由2」）

3. 出租人在租約有效期間單方面要求解約，並有自稱業主人士向本公司租客作出無法律基礎的「合約無效」言論，嚴重干擾本公司合法業務及商譽；（「反對理由3」）

4. 單位多次出現石屎剝落及滲水等重大結構問題，出租人未履行維修責任，導致本公司租客提前解約及欠租，造成嚴重損失；（「反對理由4」）

5. 基於出租人上述重大違約及失當行為，本公司特此提出反對和保留追究一切權利並請求審裁處依法裁決。（「反對理由5」）」

7.  案件先後於2026年1月19日[3]、1月28日、2月10日、2月26日及3月3日進行聆訊。申請方由授權代表梁雅儀女士（「梁女士」）代表出席聆訊，答辯方則由授權代表劉嘉敏女士（「劉女士」）代表出席首三次及最後一次聆訊，但答辯方未有出席2026年2月26日的聆訊。

8.  於2026年1月28日的聆訊中，劉女士呈交了一份「事實陳述書」（「該事實陳述書」）。根據該事實陳述書，答辯人指申請人以下級業主身份把該處所出租予答辯人，並得悉申請人長期拖欠上級業主租金高達數千萬元。答辯人指由於申請人的租賃合法性及出租權限存疑，答辯人面對上級業主及申請人同時追討租金之「不合理風險」，以及對方違約及拒絕回應解決方案，故其「暫緩支付租金」的做法有合理及正當理由（「反對理由6」）。於庭上，劉女士指申請人未有交代其與上級業主的關係，亦未有澄清租金應交予哪一方。

9.  就其他反對理由，答辯人於該事實陳述書及聆訊中提供的更多細節，以及雙方的回應，概括如下：

反對理由1：答辯人指申請人未能妥善履行其對上級業主之租務責任，令上級業主多次直接聯絡及滋擾答辯人及答辯人的租客，要求答辯人的租客將租金直接支付予上級業主，又提出搬遷要求。梁女士回應表示申請人進入該處所主要為陪同政府部門視察，每次都會事先知會答辯人並在答辯人在場下進行。劉女士表示，答辯人就安寧使用權的指控主要關乎上級業主的行為，對申請人的行為不提出進一步爭議；

反對理由2：答辯人指自2024年8月起，地政處、房屋署[4]及消防處先後多次進行巡查，地政處更發出書面通知，指該處所用途違反地契條款，僅可作工業用途。在發現地契不容許作辦公室用途後，答辯人即時停止相關用途及將部份地方改分租作儲存用途，而政府巡查亦令答辯人多名分租客拒絕交租或提早退租，直接導致答辯人損失數十萬元租金收入。儘管答辯人於簽署租約前未有聘請律師查閱地契文件，但申請人簽署該租約時知悉該處所為工業大廈，不能作一般商業用途，卻刻意沒有向答辯人披露有關地契及／或大廈公契之用途限制，當中可能涉及詐騙。梁女士則回應指在租約生效後，答辯人曾繳交租金及使用該處所作共享辦公室，故答辯人提出的違契情況不是欠租理由，而且地契為公開文件，答辯人理應在簽約前自行進行查冊了解相關情況；

反對理由3：於2025年5月30日，申請人突然單方面提出提早終止租約，令答辯人蒙受損失。答辯人向申請人發出反對書及表明不會簽署終止合約書，並要求申請人澄清租金支付及提早終止賠償安排，但一直未獲回覆。梁女士回應指申請人曾於2025年5月與上級業主討論把某些樓層退回予上級業主，當中包括該處所所在樓層，故曾致函答辯人表示希望終止租約，但後來答辯人反對，申請人撤回有關要求，並於2025年11月向答辯人發出電郵要求答辯人繼續交租予申請人。雙方俱沒有提供任何文件證據證明租約已終止或上級業主曾向答辯人提出收租要求；

反對理由4：答辯人指大廈後樓梯有石屎剝落及有消防門被拆除，外牆曾塌下，並曾於2025年發生冷氣機墮下事件，但申請人未有妥善處理。

10.  經考慮本案相關的案情和證據後，本席於2026年3月3日的聆訊中就本案作出簡易判決，命令答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人，支付申請人由2025年5月8日至交回處所的空置管有權為止的欠租 / 中間收益，及支付申請人欠交的水費和電費。當時本席口頭陳述判決理由概括如下：

(1) 根據租約條款第3條，承租人須「在毎個月28號前將下月租金存入出租人指定之公司銀行帳號」。而按早已確立的法律原則，如陳健康對宋麗兵DCCJ 3176/2008案判詞中指出：

「10.…租客付租金的承諾，獨立於租約内的其他承諾，並不具付屬性制，其履行並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。這已經是既定的規則…

19.…除非合約有明訂的條件規定，業主沒有隱含責任…」

出租人違反租約一般不是承租人的合理欠租理由。在本案中，答辯人未能提出提供相關按租約條文、法例或法律原則，說明其欠租的法理依據或理由。故反對理由5「出租人有重大違約及失當行為」不是合理欠租理由。

(2) 就反對理由1，如答辯人認為申請人有任何侵權行為，答辯人可於其他法庭追討，但這不屬於土地審裁處的司法管轄權範圍。同樣，如答辯人有任何反申索，答辯人可徵詢法律或專業意見考慮於其他合適法庭追討。如前所述，業主是否違反租約，除非租約另有訂明，租客都要按租約準時交租。所以，「安寧使用權被侵犯」不是合理欠租理由。

(3) 就反對理由2「實際土地用途與租約不符」，答辯人於不遲於2024年10月得悉該處所的地契土地用途與租約用途不符後，未有即時要求解除租約，反而繼續租用該處所，亦反對申請人提早終止租約。就算申請人真有違約，答辯人的行為亦已確認了合約。基於租約不容反悔（tenancy by estoppel）原則，答辯人於本案中不可以「實際土地用途與租約不符」挑戰租賃的有效性。另外，高等法院上訴法庭在梁偉志對梁麗貞 [2010] 2 HKLRD 812案的判案書第18段指出，「違反土地契諾不會令出租或分租土地合約非法的法律原則在多宗案例已獲確立。」該處所的租約不會純粹因為出租用途涉嫌違反地契規定而無效。故反對理由2不是合理欠租理由。

(4) 就反對理由3，該租約並無條款禁止出租人或承租人於租約期內提出提早終止合約，而本案中涉案租約未有終止，答辯人沒有合理理由因申請人提出提早終止合約而欠租。至於答辯人聲稱的「干擾本公司合法業務及商譽」，與其他潛在反申索項目情況相同，答辯人如有需要可考慮於其他合適法庭追討。

(5) 就反對理由4，如答辯人認為申請人未有履行維修責任導致答辯人蒙受損失，與其他潛在反申索情況一樣，答辯人可考慮於合適法庭追討。但這不等同可以免除答辯人須「準時交租」的承租人基本責任。故反對理由4亦不是合理欠租理由。

(6) 至於反對理由6，按租約不容反悔原則，即使出租人不享有某土地／物業的業權，若出租人將土地／物業出租予承租人，並讓承租人取得該土地／物業的管有權，承租人因此而取得的管有權在沒有被任何第三方挑戰的情況下，承租人不可以因第三方持有土地／物業更好的業權為理由去挑戰租賃的有效性，或挑戰出租人的業權。當雙方基於共同的假設締結合約時，若一方反悔該假設，則對另一方而言是不公平的。就本案而言，申請人是涉案租約的出租人，就算答辯人知道申請人只是下級業主，立約雙方的出租人及承租人身分未有改變，答辯人不可因上級業主有更好業權挑戰申請人的出租人身分或租賃的有效性。故反對理由6亦不是合理欠租理由。

(7) 總括而言，由於答辯人未能按相關租約條文、法例或法律原則，說明其欠租的依據或理由，本席裁定申請人勝訴，可以收回涉案處所的管有，並追收欠租／中間收益與欠交的水費和電費。

是次申請的聆訊及答辯人的陳述

11.  上訴許可申請的聆訊於2026年4月15日進行，申請方繼續由梁女士代表出席，答辯方則由董事劉嘉華先生（「劉先生」）代表出席。

12.  根據答辯人於表格1的附件及劉先生在聆訊中的陳述，答辯人的上訴理由概括如下：

1. 「出租方在簽約時故意隱瞞土地用途，構成重大失實陳述及欺詐」。劉先生表示申請人未有就該處所可作租約上提及的用途作出口頭或文件承諾，但答辯人認為申請人明知該處所只可作工業用途，卻在租約中表示可作共享辦公室及倉庫用途，是重大失實陳述及欺詐，足以令租約無效或可撤銷。（「上訴理由1」）

2. 「出租方於出租前並無合法出租權利，顯示誠信缺失及潛在違法行為」。答辯人根據與上級業主的通訊記錄，獲悉申請人在租賃該處所並不具備合法之出租權利，如情況屬實，足以影響租約之有效性。（「上訴理由2」）

3. 「出租方在未作出最終司法判決前強行收樓及阻止客戶進入，程序不當且顯著加重本公司損害」。劉先生稱約於2026年2月底，曾收到申請人的電郵，表示不讓答辯人的租客或客戶進入該處所，若答辯人在2026年3月7日前未遷出，會強行進入該處所並丟掉該處所內的物品。而在2026年3月，申請人曾以劉先生不在及保安理由，不准答辯人的租客進入該處所。在劉先生帶同律師及區議員到警署備案後，情況未再有發生。（「上訴理由3」）

4. 「出租方之行為或涉不當得利，應受法庭注意」。答辯人認為申請人在已知或應知土地用途受限制及在無出租權利下仍促成租約並收取租金，法庭應考慮「出租方是否因此不應完全主張其請求權，或其請求權之範圍是否應予限制，以避免不當得利之情形」。（「上訴理由4」）

5. 答辯人的出租情況涉及「授權缺乏 (lack of authority)」或「代理權超越 (ultra vires)」[5]，可能使租約無效或可撤銷。答辯人「明知大廈公契明顯與租約條款不符，屬知法犯法」。（「上訴理由5」）

13.  在表格1的附件中，答辯人提供了一頁答辯人與一位答辯人聲稱是上級業主代表的「華潤置業angus」（「該聲稱上級業主代表」）於2026年1月13日的通訊記錄。這記錄未有在案件先前的聆訊中提出，包括由答辯人代表向該聲稱上級業主代表發出的兩張答辯人與申請人之間通訊記錄[6]的截圖，及由該聲稱上級業主代表於下午10:57發出的以下短訊：

「 你地與卓悅的爭議，Apex Frame[7] 係唔會有任何意見發表，但需要明確幾點：

1. 2025 年9月19日後的租金Apex Frame 是需要收回；直至交還所以[8]樓層面積；

2. 所有你地認為的損失，應該由簽約方與你地自行解決（同時Apex Frame 亦多次表明卓悅在法律上沒有權利分租單位）;

3. 卓悅有沒有回覆，Apex Frame 亦沒有責任處理;

總結，Apex Frame 只是希望取回物業的控制權及應收的租金，而不是被任何一方霸佔，希望你明白」

14.  另外，答辯人要求申請人賠償因其不當行為而導致答辯人的損失，包括：

(a) 裝修費用港幣1,200,000元；

(b) 營運損失港幣2,300,000元；及

(c) 其他可證明之直接損失及合理律師費用（按實際發生數額計算）。

15.  同時，答辯人亦請求法庭

(a) 「在必要且合適情況下，考慮採取臨時措施以防止本公司遭受進一步且無法回復之損害」；

(b) 要求申請人披露其與上級業主之租賃合同、授權文件及其他相關文件，以釐清其出租權限與責任；及

(c) 要求申請人提供該大廈符合租約的公契。

申請人的回應

16.  就答辯人的理由，梁女士於庭上有以下回應：

• 就上訴理由1，梁女士表示簽租約前有給予答辯人足夠時間檢視租約草稿或徵求專業意見。另外，梁女士稱答辯人於地政處及屋宇署巡查後，亦曾把其中一個空置單位出租作集運用途；

• 就上訴理由3，梁女士指當時的電郵是在租約完結前１個月向答辯人發出，旨在提醒答辯人租約即將完結，而並非即時採取行動。

上訴許可申請的適用法律

17.  首先，根據《土地審裁處條例》第11(2)條：

「在審裁處席前進行的法律程序的任何一方，均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。」

18.  另外，根據《土地審裁處條例》第11AA(6)條：

「除非聆訊有關許可申請的審裁處、上訴法庭或司法常務官信納 (a)有關上訴有合理機會得直；或 (b)有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。」

分析

19.  首先，答辯人於上訴許可申請中並無提出該判決中有任何法律論點上的錯誤。

20.  答辯人提出的上訴理由中，除了上訴理由3外，主要環繞兩大要點：(1)申請人隱瞞地契用途，是欺詐及失實陳述；及(2)申請人無權出租單位予答辯人。

21.  就第(1)點，該租約中並無任何條款表示申請人保證該處所適合用作租約上提及的用途或答辯人擬作的用途。按早已確立的法律原則，一般而言，出租方沒有隱含保證，出租處所適合作承租人擬作的用途[9]。如某處所出租作特定用途，但租約上未有就該用途提出任何保證，則在法律上租約沒有保證該用途[10]。就本案而言，未有證據證明申請人在簽定租約前曾向答辯人就該處所用途作出任何保證，而租約上亦無條款就用途作出保證，無論申請人在簽定租約時就該處所的土地用途限制是否知情，在法律上申請人對答辯人擬作的用途沒有任何責任。此外，如前所述，「違反土地契諾不會令出租或分租土地合約非法的法律原則在多宗案例已獲確立。[11]」

22.  就第(2)點，答辯人根據以上第13段提及的新證據中的訊息，當中提及上級業主「多次表明卓悅在法律上沒有權利分租單位」，故認為申請人無合法出租權利。

23.  上訴人要求法庭接納在原審時未有提交的證據，按照Ladd v Marshall [1954] 1 WLR 1489案確立的法律原則，必須符合以下三個條件：

(1) 當事人曾採用了合理的方法努力尋找，但不能在原審時知悉該些證據存在，故不能在原審時向法庭提交（條件1）；

(2) 有關證據不但須要與案件有關，更須對案件的結果有重大影響，雖然不一定是決定性的影響（條件2）；及

(3) 有關證據雖不至於是無爭議的，但必須是表面可信的（條件3）。

24.  第13段提及的通訊記錄是本案的新證據，但發生於案件首次聆訊前，劉先生解釋先前未想到案件需要該證據，故未有在案件聆訊時提供。這不符合Ladd v Marshall案的條件1。

25.  同時，本案中未有其他文件證據確認該聲稱上級業主代表的身份及發出訊息時的背景，而該聲稱上級業主代表亦未有提交證人陳述書或被傳召作供，本席認為其所發訊息未符合Ladd v Marshall案條件3「表面可信」的要求。

26.  就算符合條件1及條件3，而該聲稱上級業主代表又真的表示「卓悅在法律上沒有權利分租單位」，未有其他同期證據支持以上陳述或證明上級業主已介入本案，而該聲稱上級業主代表亦表示上級業主「唔會有任何意見發表」。經考慮相關背景及其他證據，本席認為不可單憑此訊息斷定上級業主對本案的租賃有爭議，亦未有理由相信第13段提及的新證據對案件的結果有重大影響，故有關新證據未符合Ladd v Marshall案條件2。

27.  總括而言，本席認為，第20段中提及的兩大要點，俱不能證明答辯人擬作的上訴有合理機會得直。至於其他答辯人提出關於違反地契及申請人未有向答辯人釐清其與上級業主關係等理由，只是重複申述案件聆訊時提出的說法[12]，而該等說法在案件聆訊時本席已作充分考慮。

28.  就上訴理由3，本席認為相關情況與本案判決未有任何關連。如果答辯人如認為申請人有行為構成滋擾或導致損失，包括答辯人於是次上訴許可申請中提及的反申索項目，可考慮於其他合適法庭另作追討。

29.  經考慮本案答辯人的誓詞、陳詞、所有文件和相關因素後，及基於上述分析結果，本席認為答辯人未能顯示審裁處在法律論點上有錯誤，亦未能顯示它提出的上訴有合理機會得直，或有其他有利於秉行公正的理由致使該上訴應進行。因此，本席拒絕批出上訴許可。同時，本席既無權限亦無合理理由於上訴許可申請中處理於第15段提及的答辯人的要求。

暫緩執行收樓令

30.  提出上訴許可申請不會自動暫緩執行收樓令。答辯人要求上訴許可待決期間暫緩執行收樓令，須提出充分理由，至少須證明擬進行的上訴有合理機會得直，否則未能視為有充分理由暫緩執行該收樓令。

31.  如上所述，答辯人未能顯示其提出的上訴有合理機會得直，而答辯人也沒有提出額外理由，進一步說明為何暫緩該收樓令有理。故此，本席認為答辯人未能證明其有充分理由支持其申請暫緩執行收樓令。同時，審裁處也須考慮及平衡申請人作為勝訴方的利益，而該租約的租期亦已於2026年3月7日完結。

32.  經綜合考慮後，本席拒絕答辯人的暫緩執行收樓令申請。

訟費

33.  訟費一般隨訴訟結果而定，就本申請而言，申請人勝訴而答辯人敗訴，而本案並不存在任何特殊因素偏離這基本原則，因此敗訴的答辯人應該支付勝訴的申請人本非正審申請的訟費。

命令

34.  本席作出以下命令：

(1) 撤銷答辯人的上訴許可申請；

(2) 暫准訟費命令：答辯人須支付申請人本非正審申請的訟費，包括所有保留待決的訟費，並按區域法院訟費準則，循簡易程序評估。

(3) 若在14天內沒有任何一方透過表格1提出更改此暫准訟費命令的申請，此暫准訟費命令將隨即成為絕對命令。

(4) 上述訟費將循簡易程序方式評估，訴訟雙方須按下列程序行事：

(i) 申請人須在暫准訟費命令成為絕對訟費命令後7天內，向審裁處呈交及向答辯人送達訟費金額陳述書。

(ii) 答辯人須在其後7天內向審裁處呈交及向申請人送達反對訟費金額陳述書。

(iii) 審裁處在上述限期過後，不論答辯人有否呈交反對訟費金額陳述書，將透過書面方式循簡易程序評估訟費的金額。

(iv) 答辯人須在審裁處發出循簡易程序評估的訟費金額通知書後14天內，向申請人支付相關訟費。