許楓 訴 薛宗仁

CACV754/2000

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

民事上訴

案件編號︰民事上訴案件2000年第754號

(原土地審裁處LDNT 2000年第224號)

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判案書

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由高等法院上訴法庭法官胡國興宣讀上訴法庭判案書：

1. 本案申請人許楓（“許先生”）是香港銅鑼灣謝菲道531號1字樓K座（“該處所”）的住客。答辯人薛宗仁（“薛先生”）是該處所的業主。

2. 2000年3月30日，許先生向薛先生發出租客要求新租約通知書（表格CR103），根據香港法例第7章《業主與租客（綜合）條例》第IV部第119A條第（1）款的規定，要求薛先生授予市值租金的新租約。該條例的第IV部，包括第119A（1）條, 只適用於住宅租賃。薛先生以表格CR104及反對通知書（表格7）反對授予許先生新租約。薛先生提出多項理由支持他的反對。

3. 案件在土地審裁處盧偉光審裁委員席前處理。2000年10月12日，盧委員撤銷許先生新租賃的申請及命令雙方各自負擔本身的訟費。同日，他給予許先生上訴許可就該命令作出上訴。

4. 2000年10月30日，許先生提交上訴通知書，就盧委員的判決提出上訴。他所持的上訴理由很簡單，即“此單位用作住宅用途，並不是商業用途，應受《業主與租客（綜合）條例》第4部約束，所以法庭應給予本人新租約市值租金”。

5. 在2000年11月15日所頒下的判決書中，盧委員道出他所作命令的理由。很明顯，他的理由完全是基於他對“住宅租賃”（domestic tenancy）及該條例第115A條的理解。該條例第115條規定：

“‘住宅租賃’（domestic tenancy）指出租作住宅的處所的租賃"。

6. 該條例第115A條有以下規定：

“(1) 不論處所出租作何用途，為施行本部而決定租賃性質時，以下條文須適用--

(a) 由業主與租客以書面訂立的協議，如有條款訂明處所必須用作某一指明用途，該條款即成為處所正用作該用途的表面證據；

(b) 即使有證據證明處所原本是作為住宅出租或並非作為住宅出租，但如處所正主要用作另一用途，即須當作以該另一用途出租；但凡該主要用途是住宅用途，並因而違反與業主所訂協議的條款，則租客負有舉證責任以確立該用途已獲業主同意（明示或默示）或默許；

(c) 除(d)段另有規定外，凡沒有足夠證據證明處所是作為住宅出租或並非作為住宅出租，則租賃性質須視乎處所的主要用途而決定；...”

7. 在盧委員席前，有兩份雙方所訂立有關該處所的租約呈堂為證。1996年8月15日租約第8條列明該處所只准作“商住之用”。這租約的業主（即房東）是薛先生，租客是許先生。

8. 在1998年10月4日雙方所訂的租約中，業主是薛先生，而租客則為許先生及“怡和住房物業有限公司”。租約條款第8條亦列明該處所只准作“商住之用”。

9. 盧委員認為，租約只准許該處所用作“商住用途”，商住用途並不等同“住宅用途”。盧委員在他的判決書第4頁說：

“本席根據有關條例第115A條裁定本案有關處所的用途表面証據為'商住之用'。因為'商住之用'包含商業用途，並不等同'住宅用途'。因此，業主與租客以書面在1998年10月4日訂立的租約所指定有關處所的用途不是住宅用途。

假若租客與業主在1998年10月4日訂立租約時指定的用途為‘商住’，後來租客將該處所的主要用途改為‘住宅用途’，根據有關條例115A（1）（b），租客‘負有舉證責任以確立該用途已獲業主同意（明示或默示）或默許’。在聆訊時，租客（即申請人）未能提供任何証據，指業主（即答辯人）已同意或默許有關處所的用途已由‘商住’改為‘住宅用途’。

在聆訊時，雙方代表花了很多時間在租客有否‘無牌 ’經營賓館方面。本席認為既然有關處所的租賃不是住宅租賃，有關條例的第IV部不適用，所以毋須再考慮這方面的証據。” (劃線為本庭加上)

10. 本庭認為，盧委員上述的裁決是錯誤的。雖然盧委員的意見“商住之用”包含商業用途，並不等同 “住宅用途”是正確的，但是，本庭認為“商住之用”在文字上最少可有下列兩個解釋：

(1) 可商可住；和

(2) 亦商亦住。

11. 與訟雙方所訂1998年10月4日的租約，訂明該處所只准作“商住之用”，並不等於該處所不可用作住宅之用。所以盧委員說租客將該處所的主要用途“改為住宅用途”，是錯誤的。因為既然租約訂明商、住兩個用途，則租約本身已明文准許租客可把該處所用作住宅用途。如租客把該處所用作住宅用途，他並沒有把租約中所訂明的用途改變。故此，第115A(1)(b)的條文並不適用，租客不須“負有舉證責任以確立該用途已獲業主同意（明示或默示）或默許”。相反，商及/或住是租約的指明用途，按該條例的第115A(1)(a) 條，已有表面證據證明該處所用作商/住的用途，這點盧委員也有指出。就算許先生用該處所作商或住的用途，也不可以說他改變了用途。這是盧委員犯錯的要點。

12. 英國上議院在ICS有限公司對West Bromwich建築物協會¹一案對文件釋義的正當方法有如下的意見，在本港也適用：釋義是確定文件會對一個具有全部有關背景的知識的明理的人所傳達的意義，而該知識是訂立合約各方在訂約當時理應具有的。文件的意義就是合約各方在有關背景中採用文件所載的文字會理應明白的意義。

13. 假如盧委員是經過適當地衡量與本案相關背景事實的證據之後，才作出前述"業主與租客以書面...訂立的租約所指定...的用途不是住宅用途"的裁決的話，這裁決在法律上可能並無錯誤。但盧委員僅是"根據有關條例第115A條裁定本案有關處所的用途表面証據為'商住之用'..."，和決定"有關條例的第IV部不適用，所以毋須再考慮這方面的証據"。很明顯，盧委員作出"不是住宅用途"的裁決時，只是詮釋租約所載文字的表面涵義，並無考慮立約雙方在立約當時的一切有關背景。如前文所述，該租約的文字的表面涵義，並不足以支持"...訂立的租約所指定...的用途不是住宅用途"的裁決。故此，盧委員作出這裁決時：

(a) 忽略考慮與本案相關事實的證據和就該事實作出裁決; 及/或

(b) 在法律觀點而言，對租約的有關條款作出錯誤的釋義。

14. 因為盧委員純粹以他解釋租約的文字的表面涵義及詮釋法律的原因而撤銷許先生的申請，他對與訟雙方訂立租約時的背景不置一詞，也没有就該處所的真正主要用途所舉的證據作出任何裁決，而這裁決很可能是該條例第IV部是否適用於本案的關鍵。薛先生所提出反對授予新租約的多項理由，如許先生没有依時交租等，亦可能需要裁決。這些都是事實的問題，須由審裁處處理及決定。既然盧委員在法律上犯錯，本庭宣判上訴得值，案件須發還審裁處繼續就事實方面和在其他方面作出處理及裁決。

15. 本庭亦作出暫准訟費命令，雙方各自負擔本身的訟費。這訟費令是依據該條例第119R條的精神作出，即除非與訟一方以瑣屑無聊或無理取閙的方式進行訴訟外，雙方的訟費由各自負擔.

¹ ICS Ltd v West Bromwich Building Society [1998] 1 WLR 896, at 912-913