采建有限公司 對 甄國楚及另一人

HCSA 25/2014 &
HCSA 26/2014

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

小額錢債審裁處上訴2014年第25及26號

（原本案件編號:小額錢債審裁處申索2012年第40273及40274號）

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判案書

1.  這兩宗案件是兩名上訴人甄先生和譚女士就小額錢債審裁處案件編號SCTC 040273/12 及040274/12 所提出的上訴。

2.  在小額錢債審裁處的訴訟中，申索人為采建有限公司（“采建”）。采建向甄先生和譚女士追討由2000年11月份至2012年10月份聲稱兩人欠付的物業管理服務費用。兩案分別關於有關大廈的兩個單位。在每宗案件中，小額錢債審裁處杜潔玲暫委審裁官判令兩名被告人須支付HK$31,500及經評定後的訟費給采建。甄先生和譚女士不服判決，得到本席的許可，現向高等法院原訟法庭提出上訴。

3.  本案的背景可從暫委審裁官於2014年5月16日頒布的判決理由書第7至17段看到，現引述如下：

「7. 於1986年8月28日，九龍亞皆老街15號當時的共同大業主余靜輝女士（“余女士”）及其兒子林復華先生（“林先生”）與亞皆老街17號當時的大業主古寶貞女士（“古女士”）簽訂物業發展合作書，同意於原址籌建新廈。新廈於1989年9月份入伙，被命名為「廣亞大廈」。

8. 亞皆老街15號（廣亞大廈A座）及亞皆老街17號（廣亞大廈B座）各有11個單位（地下單位及一至十樓單位）。A座及B座相連，整座廣亞大廈合共22個單位，共用一部電梯及兩道走火樓梯。

9. 於1989年11月11日，余女士及林先生與古女士簽訂互委公共走道使用權契約，說明所有廣亞大廈的業主或租客可合法地使用廣亞大廈內的電梯、樓梯及其它公共設備（“使用權契約”）。

10. 余女士及林先生本來是亞皆老街15號的唯一業主，在1989年11月份，他倆首先將九樓單位出售，其後陸續將二至八樓及十樓的單位出售。及至1991年10月份，他倆只擁有地下及一樓共兩個單位。及至1992年11月30日，上述兩個單位的業權轉為由林先生個人擁有。

11. 古女士一直是亞皆老街17號的唯一業主。自采建於1998年l月份成立，直至她於2009年6月份逝世，古女士一直是采建的股東和董事。1999年7月14日，古女士將亞皆老街17號的業權轉售予采建。至今，采建仍是亞皆老街17號的唯一業主。

12. 於1989年11月11日，亞皆老街15號當時的兩組業主（包括當時仍擁有十個單位的余女士及林先生，和剛購入九樓單位的新業主)，簽訂了公契（“15號公契”）。亞皆老街17號只有一位業主，沒有簽訂任何公契。

13. 按15號公契第19(a)及19(c)條，余女士及林先生被委任為亞皆老街15號所有單位的物業管理人，且二人於辭任前可委任其它人士或公司作為亞皆老街15號所有單位的物業管理人。第20(c)條則說明，各單位業主須於每月月初向物業管理人繳交該月的管理費。

14. 約與此同時，余女士及林先生委任古女士為亞皆老街15號所有單位的物業管理人。雙方協議管理費的金額如下：地下單位每月管理費為HK$200.00；一樓至十樓的單位每月管理費為HK$450.00。

15. 於1990年4月26日，余女士及林先生透過其律師盧王徐律師事務所，將當時從廣亞大廈A座各業主所收集的管理費按金、公共電費按金，維修費按金及管理費，支付予古女士。

16. 自古女士負責廣亞大廈的物業管理服務以來，日常物業管理工作都由她的代理人陳仕儒先生（“陳先生”）負責處理。物業管理服務除一般公共地方的清潔保養維修外，亦包括大廈電梯及公共設施的營運及維修。

17. 兩名被告人於1995年5月份成為廣亞大廈A座二樓及三樓的業主。甄先生稱，由1995年5月份至1997年年底，兩名被告人一直都有繳交每月HK$450.00的管理費用。」

4.  采建聲稱自從古女士於1999年7月14日將亞皆老街17號（即廣亞大廈B座）的業權轉售予采建後，采建便接手廣亞大廈的物業管理工作。采建稱管理大廈的各項開支一直由其支付，這些開支理應由A座及B座的業主攤分。但多年來，兩名被告人都沒有向采建繳付任何管理費用。兩名被告人則稱，采建並非亞皆老街15號（即廣亞大廈A座）的公契經理人或合約經理人，各業主亦從沒有委託采建為廣亞大廈A座提供物業管理服務，因此采建無權追收管理費。

5.  暫委審裁官在其裁決理由書第23段指出案件牽涉3項爭議事項：

「(一) 采建在申索時段內是否有為廣亞大廈A座提供物業管理服務?

(二) 如有的話，兩名被告人是否有責任向采建支付該時段內的管理服務費用?

(三) 如有的話，金額若干?」

6.  暫委審裁官在裁決理由書的第27至40段詳述了雙方就第一點爭議事項的證據和論點，並裁定采建在申索時段內確實有為廣亞大廈A座提供管理服務。但就兩名被告人是否有法律責任向采建支付管理費的問題上，裁決理由書的第41和42段並未有清楚解釋采建的訴訟因由 (cause of action)。從暫委審裁官於2014年3月7日經覆核聆訊後所提出的簡要理由顯示，審裁官認為關鍵點是采建有沒有為15號的業主提供管理服務，以及15號的業主有否接受采建的服務，如果有的話，就足以構成采建與業主之間的合約關係。

7.  本席認為──而在本上訴中代表答辯人的盧大律師亦同意──這樣的說法有問題。要裁定采建是否合法的大廈管理人，或采建和業主之間是否存在一個合約關係，不能單看事實上采建有否向業主提供大廈管理服務。

8.  大廈的公契第19條就大廈管理人的任命和大廈管理合約有明文規定，而在這案件中沒有證據顯示采建是通過這些規定被正式委任的大廈管理人。

9.  盧大律師在本上訴中亦承認采建並非公契所述的大廈管理人。此外，也沒有證據顯示采建曾向業主（包括上訴人）提出邀約，讓采建為他們提供管理服務，並收取每月的管理費。

10.  在本上訴中，盧大律師亦很公平地承認了采建和上訴人之間並無法律上的合約或合同關係。因此，審裁官以為雙方存在合約關係，並基於這項關係，裁定上訴人有法律責任支付管理費給采建，犯了法律上的錯誤。

11.  可是，盧大律師代表答辯人提出，即使審裁處用合約基礎去裁定被告人之責任有欠穩妥，審裁處的裁決也可以準合約的法律基礎來支持。

12.  準合約申索的基礎為不當得利 (unjust enrichment) 的法律原則。在Shanghai Tongji Science & Technology Industrial Co Ltd v Casil Clearing Ltd (2004) 7 HKCFAR 79，終審法院常任法官李義在第66-68段認為，法庭在考慮不當得利的申索中，要處理以下問題：

(1) 被告人有沒有接受好處，從中得利？ (was the defendant enriched?)

(2) 所得利益是否從申索人身上取得? (was the enrichment at the plaintiff’s expense?)

(3) 所得利益是否不當? (was the enrichment unjust?)

(4) 被告人對於申索有沒有辯解? (are any of the defences applicable?)

13.  對於以上的問題，盧大律師提出，服務是法律認可的其中一種好處。若被告人自由地接受了服務，而合理的人會認為該服務是要付費的，但是被告人沒有在合理的時機拒絕接受服務，則被告人有責任為該服務付費。在此情況下，被告人不能否認他已經不當地獲得利益。根據Goff & Jones, The Law of Unjust Enrichment (8^th ed) §17-03:

“The principle of free acceptance may be articulated as follows:

‘[A defendant] will be held to have benefited from the services rendered if he, as a reasonable man, should have known that the claimant who rendered the services expected to be paid for them, and yet he did not take a reasonable opportunity open to him to reject the proffered services. Moreover, in such a case, he cannot deny that he has been unjustly enriched.’ ”

(Emphasis added)

14.  此外，盧大律師指，即使被告人聲稱他所得到的利益沒有價值，但如果合理的人認為，被告人因為申索人的行為而節省了必須產生的開支，被告人會被視為不容置疑地接收了好處 (incontrovertible benefit)。如Virgo, The Principles of the Law of Restitution (2^nd ed), pp 74-77所述：

“[an incontrovertible benefit is] an unquestionable benefit, a benefit which is demonstrably apparent and not subject to debate and conjecture”

“Where the defendant receives a benefit which saves him or her from incurring expenditure which he or she would otherwise necessarily have incurred, the defendant should be treated as incontrovertibly benefited. Such a defendant cannot convincingly argue that he or she did no value what had been received, because he or she would have paid for the particular benefit anyway had the claimant not provided it. Because of the circumstances of necessity the defendant has no choice as to whether or not to accept the benefit and so treating the defendant as enriched does not infringe the autonomy principle.” (Emphasis added)

15.  基於這些法律論點，盧大律師提出兩名被告人所得的利益是不當的，不義因素是「錯誤」或「自由接受」。首先，申索人錯誤地認為自己繼承了古女士在廣亞大廈A座公契下的物業管理人的身份，接手廣亞大廈的物業管理工作。由於被告人接受的是不容置疑的好處，所以申索人可以要求被告人作出賠償。另外，他亦指被告人自由地接受了申索人的服務，而合理的人是會認為該服務是要付費的，但被告人一直沒有拒絕接受有關服務，所以被告人有責任為該服務付費。

16.  雖然盧大律師作出了詳盡的法律分析，但無可否認，這個以準合約及不當得利為主的分析，並不是采建在審裁處申索時所依賴的法律基礎。審裁官自然亦未有就這些論點作出裁決或查訊有關這不同訴訟因由的事實。同樣，兩名被告人亦未有機會向審裁處提出有關這訴訟因由的抗辯理由，如改變地位 (change of position)。

17.  本席認為，盧大律師提出的分析不無道理，可作爭辯。但本上訴是就法律錯誤提出的上訴，一般而言，本庭不能也不應查訊新的事實。倘若審裁處的裁決含法律錯誤，除非本庭認為審裁處的最終結論顯然並無可置疑是正確的，否則應把案件發回審裁處。正如Sir John Donaldson M.R.在案例Dobie v Burns International Security Services [1985] 1 WLR 43 所說：

“Once you detect that there has been a misdirection, and particularly that there has been an express misdirection of law, the next question to be asked is not whether the conclusion of the Tribunal is plainly wrong, but whether it is plainly and unarguably right notwithstanding that misdirection. It is only if it is plainly and unarguably right notwithstanding the misdirection that the decision can stand. If the conclusion was wrong or might have been wrong, then it is for an appellate Tribunal to remit the case to the only Tribunal which is charged with making findings of fact” (at 49B-D)

並見Wong Yin Fong & Others v ISS Hong Kong Services Ltd [2005] 2 HKLRD 648第74段。

18.  至於上訴人的另一個上訴理由，本席認為它是沒有法理及事實根據的。采建的申索屬小額錢債審裁處的審判權範圍，無必要轉介土地審裁處。事實上，爭議雙方亦曾向審裁處確認，他們不會就本案件申請轉介至土地審裁處。直至審裁官已作出裁決並正進行覆核時，被告人才首次要求將案件轉介至土地審裁處。在這情況下，本席認為上訴人在這方面並無合理的投訴理由。

19.  基於上述第一點的上訴理由，本席裁定上訴得直，兩宗案件應發回審裁處作出進一步聆訊及重新裁決。

20.  本席作出暫准訟費命令，答辯人須向上訴人支付訟費，如雙方未能就訟費數額達成協議，則數額留待法庭評定。倘若在本判案書頒下後14天內並沒有任何更改訟費命令的請求，此暫准命令將成為絕對命令。