RESIDENTIAL MANAGEMENT SERVICES LTD 對 蘇世昌

LDBM 247/2018 及 LDBM 126/2019
(合併案件)
[2021] HKLdT 70

LDBM 247/2018

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2018年第247宗

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LDBM 126/2019

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2019年第126宗

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(根據土地審裁處法官宋泳琛日期為2019年9月5日的命令合併處理)

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判 案 書

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背景

1.  此案牽涉的建築物位於劍橋道7 – 9號（下稱「大廈」）。大廈於1993年入伙，由4個單位及8個車位組成。答辯人在2014年9月18日成為9A單位的註冊業主。

2.  大廈沒有成立業主立案法團，但有業主委員會，申請人是大廈的公契管理人。

3.  在2018年5月17日的特別業主大會中，出席的業主議決通過大廈將進行以下的大維修工程項目（下稱「第一個議決」）：-

(1) 大廈外牆翻新

(2) 大廈圍牆翻新

(3) 室內公眾地方修茸及油漆翻新

(4) 更換沖廁水供水喉管

(5) 更換廢水、污水及雨水排水渠

(6) 更換食水供水喉管

(7) 更換後樓梯防火窗

(8) 停車場翻新

(9) 鐵器更換

(10) 天面防水

(11) 地下及2樓大堂翻新

(12) 地渠維修

4.  其後，在2018年9月7日的特別業主大會中，出席的業主議決一致通過聘請富林工程營造有限公司（下稱「承辦商」）為大維修工程承辦商，並分兩期收集工程費用合共港幣$10,000,000，細節如下（下稱「第二個議決」）：-

	第一期費用	第二期費用
7A	$1,500,000	$1,163,316.58
7B	$1,500,000	$861,809.05
9A	$1,500,000	$1,113,065.33
9B	$1,500,000	$861,809.05

5.  在LDBM 247/2018一案，申請人向答辯人追討第一期集資費用$1,500,000、該欠款的利息及$150追收欠款費。

6.  在LDBM 247/2018一案，申請人要求以下之金額及其他濟助：-

(1) 第二期集資費用$1,113,065.33；

(2) 該欠款的利息；

(3) $150追收欠款費；

(4) 強制令准許申請人及其工人等進入答辯人的9A單位進行大維修工程；及

(5) 因答辯人拒絕申請人進入其9A單位進行大維修工程引致的延誤損失$405,992。

7.  申請人由王冰儀大律師代表，在審訊時傳召了高級物業主任曾宏茂先生及工程師梁志業先生為事實證人作供。答辯人授權李向群女士代表進行審訊，由其父親蘇天助先生和李向群女士作供。

答辯人的抗辯理由

8.  答辯人的抗辯理由為：-

(1) 答辯人指污水排水管出現問題，引致9A單位的衞生情況日漸惡劣，但申請人沒有妥善處理。

(2) 答辯人已經自行聘請師傅更換了獨立的食水管、進行了天面維修和防水工程和更換了獨立的沖廁水供水喉管。故此，答辯人認為應從其集資費中扣減以下三個工程項目相關的費用：-

(a) 沖廁水供水喉管；

(b) 獨立的食水供水喉管；及

(c) 維修天面及防水層。

(3) 申請人不應該浪費地球資源及浪費他的金錢再次進行前述答辯人已經自費進行了的工程。

(4) 答辯人聲稱沒有收過任何家訪預約，他所要求的只是申請人合理地預約家訪。

9.  在提訊階段，本席建議答辯人先支付他不爭議的集資費予申請人以減少可能要支付的集資費欠款利息。答辯人於2020年4月1日支付了$1,413,065.33予申請人，此金額是答辯人認為他有責任支付的銀碼。

10.  在2020年6月12日，答辯人修訂了反對通知書加入新的抗辯理由。答辯人指他無須支付全數集資費的另一原因是因為有八項工程仍未完成。答辯人又指大廈公用樓梯可以直接通往其單位的天台，故此申請人根本不需要他的同意也可自行到天台施工。

審訊議題

11.  訴訟雙方同意兩案的審訊議題如下：-

(1) 答辯人能否確立以下事情，若能確立，能否根據以下事情無須全數支付第一期及第二期的集資費用：-

(a) 答辯人早前曾因申請人的職員之誤導而自行維修其單位的食水管、污水排水喉管及天面防水層；

(b) 申請人沒有應答辯人的要求披露大維修工程的資料，及沒有將不必要的工程（即上述 (a) 段提及答辯人聲稱已自行完成的工程）的工程費從答辯人須支付的集資費中扣除；及

(c) 承辦商尚未完成某些工程項目（於答辯人的再經修訂的反對通知書中 加入的3、4、6 – 11項）故此答辯人無須全數繳款。

(2) 答辯人有否拒絕或是否有權拒絕申請人進入其單位進行大維修工程？

(3) 視乎 (2) 的裁決，申請人有否因答辯人拒絕申請人進入其單位進行工程而導致工程延誤及額外支出? 如有，合理的損害賠償金額是多少？

(4) 視乎 (2) 的裁決，審裁處應否針對答辯人作出強制執行令，讓申請人的代理人、工人、僱員及其他獲授權人士進入其單位和天台進行維修工程？

議題一

(a) 申請人的職員是否有誤導

污水排水管

12.  答辯人在審訊時澄清他事實上沒有維修污水排水喉管，故此撤回已經自費更換污水排水管之說法和有關的抗辯。

食水管

13.  答辯人指他已經自行聘請了師傅更換了獨立的食水管。答辯人提交更換水管的單據作為證據。然而，正如王大律師指出，該單據是答辯人因應這個案件而要求承辦商近期補發的，單據上寫上的金額是$150,000[3]。

14.  申請人的證人梁志業先生指單據沒有顯示喉管的用料及尺寸等資料，故此從文件表面來看，答辯人所用的喉管不能說是符合標書上提及關於食水喉的要求[4]。

15.  梁先生在作供時於圖紙上劃出大維修工程的公眾食水管鋪排路線[5]，從中可見有一段與答辯人聲稱已自費鋪設的水管路線重疊。梁先生解釋該部份的水管工程是把水錶重新排列整齊的工程，縱使位置上重疊，但所用的喉管並不一樣。

16.  梁先生又指出大維修工程也包括水錶前的一段公眾水管，這進一步顯示申請人所造的食水管與答辯人所造的水管不盡相同。答辯人的代表李向群小姐質疑梁先生的說法，指據她理解，水錶前的一段水管是由水務署負責的而不是由大廈負責的。但當本席問李小姐有關這個認知的基礎時，李小姐回答說是因為答辯人一方有300多個出租單位，故此她知道就是這樣。

17.  就「誤導」此一指控，答辯人不能提供任何文件證據顯示申請人曾誤導他以致他自費更換了食水管。答辯人企圖依賴他自費更換食水管的工程路線圖，指圖上有申請人職員的簽署[6]。然而，在審訊過程中答辯人撤回此說法。申請人的證人曾宏茂先生在被盤問時亦指出，一般經批核的圖理應不但有職員簽名，還會有公司蓋印，如審訊文件冊中P 385的文件所顯示那樣。故此，答辯人所依賴的路線圖上載有的不知明的簽署相信不是申請人職員的簽署而該圖則亦應該不是經申請人批核後簽署蓋印的圖則。

18.  本席認為無論如何，即使申請人不反對甚或同意答辯人更換其單位的食水喉，這亦不會構成申請人誤導了答辯人去展開此工程。蘇天助先生作供時承認是答辯人自行決定更換食水喉管的。蘇先生亦承認直至他作供當日，他仍然沒有看過標書的明細資料，故此他不能否認大維修工程所更換的食水喉管跟申請人所更換的食水喉管也許在事實上並不相同。

天面防水層工程

19.  答辯人的說法是於數年前（大維修議決前）申請人明明知道天台防水層是公用部份亦知道他會維修天台防水層，但卻沒有阻止他這樣做。答辯人依賴2015年5月26日的電郵及2017年7月4日的裝修申請表[7]。答辯人指該電郵提到天台漏水，故此申請人在2017的裝修申請表中寫了將要維修漏水部份的時候，申請人必然知道他是維修天面的防水層。

20.  然而，當王大律師向蘇先生指出申請人2015年5月26日的電郵只提到天台之玻璃屋一事，並且完全沒有回應及同意天面防水層老化引致漏水的説法時，蘇先生不能否認，只回答說這只是因為申請人的職員對漏水一事漠不關心。

21.  另王大律師又指出答辯人於2017年7月4日遞交的裝修申請表中根本沒有提及將要進行任何天面防水工程，蘇先生對此並不否認但指申請人的職員也沒有主動查詢。蘇先生認為既然要拆除玻璃屋，申請人必然能推斷到答辯人在拆玻璃屋時會破壞防水層，亦必然會推斷到答辯人會進行天台防水層工程。

22.  王大律師向蘇先生指出，答辯人在進行天面維修之前已經有律師協助處理與漏水有關的另一宗訴訟，他當時其實可以諮詢律師維修天台防水層應該是誰負責的。蘇先生回答說他沒有諮詢律師是因為諮詢要付出額外的費用。

23.  就天台維修的單據，須注意的是單據上顯示答辯人用了$800,000做天台防水，但該款項也包含了清拆及新造工人廁所防漏工程的工程費。當被問到究竟天面防水層工程佔該$800,000金額的多少時，蘇先生不能回答。跟食水管工程的單據的情況一樣，天台維修單據也是答辯人請工程承辦商因應此訴訟而近期才補發的單據[8]。

24.  蘇先生同意他不知道替他進行天台工程的承辦商有否經屋宇署認可（如小型工程承辦商）。他亦承認沒有人監督該承辦商進行工程並且在完成工程後沒有進行品質測試。

25.  另外，蘇先生承認他的承辦商沒有就防水層提供如大廈大維修工程標書所訂明的10年保養，因為保養要額外費用。蘇先生又承認他的承辦商沒有給予任何報價單以列明防水層的用料，故此他也不知道防水層的用料是否與大維修標書的一樣。但蘇先生指該承辦商替他辦事多年，故此對他非常信任。

26.  基於以上的證據，本席裁定申請人沒有誤導答辯人自費進行食水喉及天台防水層工程。

27.  就天台防水層工程，本席須強調答辯人提交的工程單據是在聲稱的工程完成多年後因應此訴訟而補發的，承辦商憑記憶寫上工程資料，但究竟承辦商實際上如何進行工程，是否真的做了整個天台的防水層，答辯人自己也不清楚。工程看來根本上不符合大維修標書的要求，這一點跟以下 (b) 分項議題有關。

(b) 申請人有否應答辯人要求披露大維修工程資料及應否從答辯人須支付的集資費中扣除他已自行完成的項目

28.  答辯人指他並不是拒絕繳交9A單位應攤分之金額，他只是希望在繳款前申請人可真誠地披露工程的明細。

29.  申請人認為答辯人的説法完全不正確。首先，曾先生指出申請人已經在2018年9月7日的業主大會中提供標書和大維修資料予出席會議的業主。裕基建築師有限公司當日亦有派員到場就工程作出匯報，並展示了工程資料給出席業主。其後，在跟答辯人溝通的過程中，曾先生用電郵回覆答辯人，指如要取標書副本可繳付影印費索取[9]（而另一做法是可在指定時間到管理處即場免費參閲標書的內容。曾先生在發出該電郵後，曾經打電話給答辯人，告知他標書已經放在管理處，但答辯人從來沒有到管理處參閲文件。

30.  當蘇天助先生被問到為甚麽他沒有到管理處查閲標書時，並且為何在申請人於此訴訟中再披露了標書的内容後，他仍沒有閲讀時，蘇先生同樣沒有給予合理的解釋。

31.  本席裁定申請人已在不同階段披露工程的資料，只是答辯人選擇不去索取及不去查閲。

32.  至於申請人應否因答辯人已自費進行某些工程而扣減答辯人須支付的集資費，答辯人根本上不能提出任何扣減集資費的法律理據。毫無疑問，申請人有法律責任和權力對大廈的公用部份進行保養和維修。申請人要求答辯人分兩期支付大維修費用是基於業主大會的議決。答辯人在其反對通知書中及蘇先生在庭上也同意（至少不爭議）議決的合法性。公契第11.3條[10]及第15條[11]訂明：-

“11.3 The Manager shall have the sole and absolute power and authority without reference to any of the Owners … to do all or any of the following acts and things namely: -

(a) to demand and receive from each Owner in accordance with the provisions of Section (H) hereof the Management Charges and other contributions payable under this Deed …

…

(e) To repair, maintain, clean, paint or otherwise treat or decorate as appropriate, the structure and fabric of the Building and the external elevations and façade thereof and at the expense of the Owner concerned…

…

(g) To repair, maintain, clean, paint or otherwise treat or decorate as appropriate, the Common Areas and to replace any glass that may be broken in any doors or windows therein;

…

(i) To repair, maintain and keep in good working order the Common Services and Facilities and to extend the existing or provide additional services and facilities as the Manager deems necessary or desirable;”
AND

“15. From time to time there shall be meetings of the Owners to discuss and decide matters concerning the Building and the management thereof including but not limited to the appointment and removal of the Manager …

…

(j) Save as otherwise herein provided any resolution on any matter concerning the Land and the Building passed at a duly convened meeting by a majority of the Owners present in person or by proxy and voting shall be binding on all the Owners

…”

33.  無論如何，即使在法律原則上申請人可因應答辯人已做的工程扣減答辯人須支付的集資費（本席不認同此說法），基於上文第18和23至27段的討論，本席認為依本案的案情而言亦不應進行扣減。

(c) 承辦商未完成某些工程項目：即再經修訂答辯書中加入的3、4、6 –11項工程項目

34.  梁志業先生在其補充證人陳述書中就每個項目作出回應，詳情見附件一。

35.  簡單而言，申請人認為證據清楚顯示，答辯人指的未完成項目，有些根本不落入大維修的範疇。至於屬於大維修項目的工程，是由於答辯人拒絕申請人進入其單位，故此無法完成。

36.  答辯人指因3、4、6 – 11項未完成項目應從其集資費中扣減共$300,000，但當被問到此$300,000金額的明細時，蘇先生回答說這是承辦商的大概估算，他不能提供進一步資料。

37.  本席同意王大律師的說法，無論申請人是否完成了所有大維修項目，這跟答辯人支付大維修集資費沒有關係。2018年9月7日的特別業主大會議決是業主分兩期繳付工程集資費，即2018年9月為第一期及2018年12月為第二期，而並非在所有工程完成後才支付。

38.  在 元朗安輝樓業主立案法團及李觀大[12] 一案，該案的申請人向答辯人追討大廈維修工程費的分擔費用。答辯人抗辯說因工程施工和監督出現問題及未完工故此申請人不能追討維修費。陳玲玲暫委法官拒絕接納答辯人的抗辯理據並有以下之討論：-

「41. 答辯人指工程外判了給不合資格的工人，而根據法例，維修大廈工程是二級工程，需要工程師、測量師、建築師等合資格的監督人士，但本案的工程卻只是外判給一名三級工人葉仁傑，他只是三級小型工程持牌人而並不是二級工程的持牌人士。他指沒有合資格人士在現場監管，而卓毅工程公司他們的權限只在於招標並不能代表工程師簽署文件。

42. 申請人的説法是申請人的舉証責任在於証明集資決議有效，答辯人便須支付分擔金額，工程有否展開、承辦商是如何被委任、工程是如何監督等問題與本案無關。

43. 本席同意申請人的説法，工程的質素並不是業主不付款的原因，因為業主支付款項的責任源於業主大會的議決，況且，部分繳款日期訂於工程開始前。工程不合符水平的爭議應由法團代表業主追索，而不是業主不繳交維修費的理據 ...

44. 答辯人指沒有維修完工的文件，即使工程完成，亦沒有屋宇署確認合法完工的文件，因此，申請人不應向他要求付款。

… …

46.     在這情況下，本席接納工程已經完成，得到房協確認並發放津貼。答辯人的投訴不成立。不過，無論如何，完工與否，與是否付款無關，正如本席在前文第42段所指，業主需要分攤維修費與工程質素及是否完工沒有關係。」

     (加入強調)

39.  答辯人向上訴庭申請上訴許可，上訴庭拒絕其申請並同意陳法官的分析[13]。

40.  在 荃灣快樂樓業主立案法團及Chung Fok Sang及Lee Sau Kuen 一案[14]，答辯人拒絕支付維修工程集資費，原因是工程質素不佳及質疑法團揀選收費最貴的承辦商。土地審裁處葛倩兒暫委法官（當時官階）依從上訴庭於 元朗安輝樓一案的判決，並指出答辯人如有這方面的質疑，應在業主大會上提出。

41.  本席裁定，大維修工程尚未完全峻工並不影響答辯人的付款責任。無論如何，在事實層面上，大維修工程尚未完工極大程度是因答辯人的不合作而造成。

議題二

42.  第二個議題是答辯人有否拒絕及是否有權拒絕申請人進入其單位進行公用部份的維修工程。

43.  答辯人説他們沒有收過任何人要求預約家訪，沒有拒絕申請人進入單位的要求。

44.  申請人認為答辯人的言行足以顯示他事實上曾拒絕申請人進入單位及天台。答辯人的言行包括：-

(1) 蘇先生一直主張污水喉工程應該等待單位空置的時候才進行。

(2) 蘇先生一直堅持天台工程已經由他自費進行，申請人不須要再做。在接受盤問時，蘇先生清楚重申他不會讓申請人進行天台防水層工程。

(3) 蘇先生指他同意申請人進行外牆工程，但他不會主動移除天台的植物讓承辦商施工，理由是他認為申請人和承辦商有責任協助他移走植物和雜物。在被盤問下，他指「協助」的意思包括把植物移走、儲存、替植物澆水、施肥及曬太陽。他又表示他在天台的植物是羅漢松，價值連城，值200萬元。

(4) 蘇先生在作供時聲稱他收不到申請人發出的有關大維修的信件。但當王大律師向他指出申請人有郵遞信件給答辯人的記錄時，他則同意可能他的家人有收到信件，並承認有拒絕過申請人提出的家訪要求。

45.  公契的第11條訂明申請人有權進入答辯人的單位進行大維修工程：-

“11.6 All acts and decisions of the Manager performed or arrived at in accordance with the provisions of this Deed or of any Ordinance in respect of any of the matters aforesaid shall be binding in all respects on all the Owners for the time being of Undivided Share in the Land and the Building.

11.7    The Manager shall be and is hereby granted full right and privilege with or without appliances, surveyors, workmen and others at all reasonable times on written notice (except in case of emergency) to enter into and upon each part of the Building including any Owner’s Unit and to remain therein and to erect thereon scaffoldings and other equipment for the purposes of rebuilding, repairing, renewing, maintaining, cleaning, painting or decorating the Building or any part or parts thereof or the Common Areas and the Common Services and Facilities (if any) and the slopes and retaining walls of the Land and the Building or for the exercise and carrying out of any of its powers and duties under the provisions of this Deed Provided that the Manager shall be required to remedy any damage and liability caused by the negligent or willful acts of the Manager.”

46.  本席裁定答辯人事實上有拒絕讓申請人進入其單位進行部份的維修工程，並且裁定在法律上答辯人沒有權拒絕和妨礙申請人進入其單位以履行維修大廈公用部份的責任。

議題三

47.  第三個議題是答辯人拒絕申請人進入其單位之行為有否導致工程延誤及產生額外的開支。

48.  證據顯示，因為答辯人拒絕承辦商進入其單位，直至審訊當日，仍有三項大維修工程項目尚未完成：-

(1) 9A室內喉槽內公眾沖廁水喉及氣喉；

(2) 9A天台範圍的公用防水層；及

(3) 9A女兒牆的外牆工程。

49.  根據承辦商提供的資料[15]，因工程延誤而生的額額外開支是$405,992，明細如下：-

項目	工程内容	額外成本
1	工程基本必須項目之額外工程費用	$219,492
4	9A單位之外牆翻新工程之額外工程費用	$65,500
7	9A單位公用部份沖廁水供水水務工程之額外工程費用	$41,500
8	9A單位公用部份更換廢水、穢水及雨水排水渠務工程之額外工程費用	$21,000
13	9A單位之天面防水層工程之額外工程費用	$58,500
	合共：	$405,992

50.  申請人的證人梁志業先生就額外的費用作出了更詳細的解釋：-

(1) 必須項目 — 原合約中的 (a) 工程保險；(b) 履約保證書；(c) 搭建竹棚；(d) 工地辦公室；(e) 供電供水設施及和搬運材料/運輸工作；(f) 工地管工和安全主任/設施；及 (g) 一些法定徵款，只包括預定工期/在工程期間一併進行。在延誤後當進入9A進行工程時，須重新購買 / 繳付有關費用，即上文第49段的項目「1」。

(2) 外牆翻新工程及天面防水工程 — 在工程合約中原定包括一些9A外牆的工程及天面防水工程，原本承辦商可指示已聘用的工人一併進行工程，但因答辯人的不合作，現時只有9A單位的工程尚未完成，故此，日後進行9A單位的工程時，申請人須支付額外的工人薪金，即上文第49段的項目「4」和「13」。

(3) 沖廁水供水水務工程及更換廢水、穢水及雨水排水渠務工程 — 在工程合約中包括一些9A公眾沖廁水喉及氣喉工程，原本承辦商可指示已聘用的工人一併進行工程，及將工程入則申請和開工 / 完工 / 安排水務署視察等工作一併呈報水務署和一併進行視察等。因答辯人的不合作，只有9A單位的工程尚未完成。故此，日後進行9A單位的工程時，申請人須支付額外的工人薪金及入則申請開工 / 完工和安排水務署視察等工作的費用，此為上文第49段的項目「7」和「8」。

51.  有關顧問費用，因申請人未能獲取進一步資料，故此不會追討。

52.  答辯人沒有提供任何證據以顯示以上項目為不需要或所牽涉的金額為不合理。本席接納申請人的估算並裁定答辯人拒絕或妨礙申請人進入其單位範圍（包括天台）事實上有導致工程延誤及會引致額外的工程開支$405,992。

議題四

53.  議題四是關於審裁處應否針對答辯人發出強制執行令。

54.  梁先生在作供時解釋申請人需要21天時間進入答辯人的單位進行工程，理由是工人首先要進行現場視察，看看是否有任何物件（如入牆櫃）阻礙工程的進行。在移除障礙物後，工人會進行接駁污水喉工程。另申請人須要3個月的時間進入答辯人的天台進行天面防水層工程。答辯人須要移除障礙物而且工程必須在非下雨天的時候進行。在鋪設防水層後，承辦商會進行防漏測試，以確保防水層有效後才替答辯人鋪回天台的地磚。

55.  申請人的證人在庭上強調，就答辯人天台的障礙物（如貴重的羅漢松），申請人的協助責任只是協助答辯人移開物件，但不包括保存、照顧及處理答辯人的財物。

56.  從答辯人的證據以及其事實證人作供時的堅決立場可以知道，如果沒有法庭命令，答辯人是不會讓申請人的承辦商進入其單位及天台進行工程的。

57.  在 好順意大廈業主立案法團及蔡祖沛及陳福群[16]一案，答辯人多番阻撓申請人進入該天台維修防水層。陳玲玲暫委法官指出：-

「46. 禁制令或強制令是衡平法的濟助，法庭有權考慮相關的背景因素，決定如何行使酌情權。本席考慮到答辯人等提出的反對理由都不成立，本席接納專家林先生指該大廈的防水層已經老化，需要更換修理，本席接納這項工程已被納入為該大廈大維修的其中一個項目，並與大維修一起進行招標之後，由業主選出顧問及承辦商，本席認為答辯人未能成功證明圍標的事實。考慮過B座其餘7個天台單位都已經進行了防水層維修及更換，該天台也必須進行同樣工程，以收防水保護之效。此外A座8個單位的天台亦全數完成防漏翻新工程，本席接納申請人的說法指申請人要求進入該天台是合理的，亦是符合公契第5(1) 條及《條例》第40條的。

47. 本席留意到答辯人曾指稱他在該天台做了不少種植，他認為修理翻新工程會破壞這些種植，本席考慮過這情況，本席認為第一，修理翻新工程不一定會破壞盆栽，答辯人等可預先把它們搬離該天台，至於蔡先生指有些是種植在地上的，這些植物應轉移到盆上，以免它們的根部生長破壞防水層，無論如何，保存盆栽的需要不應超越保障大廈整體利益的需求。」

58.  考慮到本案的案情，本席認為強制令是有需要的。特別經考慮到下列因素，本席相信強制令不會對答辯人造成重大困難：-

(1) 答辯人單位的實用面積有4,000多呎，相當寬敝。承辦商只需要把污水渠接駁到已經預先設置在外牆的喉管。而且進入單位的日數亦限定在21天内，相信不會對答辯人及其家人的生活造成太大影響。

(2) 蘇先生由2014年入伙時已在天台擺放了兩棵貴重的羅漢松及其他植物。根據蘇先生的證供，在2017年他的承辦商也可以做到天面的防水層工程，這代表當時答辯人有安排將羅漢松及其他植物搬離。在盤問下，蘇先生亦承認雖然他本人不能把植物移走，但他可以找人做到。

(3) 申請人把牽涉天台的工程日數限定在3個月内，而天台不是居住的地方，應該不會對答辯人及其家人的生活造成太大影響。

濟助

(a) 集資費欠款

59.  在2020年4月1日答辯人向申請人支付了$1,413,065.33。在扣減了該款項後，不計利息，答辯人未支付的集資費為$1,200,000[17]。

60.  就欠款的數學計算上，答辯人沒有提出爭議。

(b) 利息

61.  申請人建議用「先入先出」(“first in, first out”) 的原則把$1,413,065.33用作支付LDBM 247/2018一案的費用，這樣在利息計算上對答辯人較為有利。

62.  申請人指出根據第一個議決，答辯人須於2018年9月20日或之前支付第一期集資費用$1,5000,000。因利息是由款項到期30天後開始計算，30天後是2018年10月20日，故此利息計算如下：-

時段	計算	利息
21.10.2018 – 31.10.2018	$1,500,000 x 11 / 31 x 1.5%	$7,983.87
1.11.2018 – 30.11.2018	$1,500,000 x 1.5%	$22,500.00
1.12.2018 – 31.12.2018	$1,500,000 x 1.5%	$22,500.00
1.1.2019 – 31.1.2019	$1,500,000 x 1.5%	$22,500.00
1.2.2019 – 28.2.2019	$1,500,000 x 1.5%	$22,500.00
1.3.2019 – 31.2.2019	$1,500,000 x 1.5%	$22,500.00
1.4.2019 – 30.4.2019	$1,500,000 x 1.5%	$22,500.00
1.5.2019 – 31.5.2019	$1,500,000 x 1.5%	$22,500.00
1.6.2019 – 30.6.2019	$1,500,000 x 1.5%	$22,500.00
1.7.2019 – 31.1.2019	$1,500,000 x 1.5%	$22,500.00
1.8.2019 – 31.8.2019	$1,500,000 x 1.5%	$22,500.00
1.9.2019 – 30.9.2019	$1,500,000 x 1.5%	$22,500.00
1.10.2019 – 31.10.2019	$1,500,000 x 1.5%	$22,500.00
1.11.2019 – 30.11.2019	$1,500,000 x 1.5%	$22,500.00
1.12.2019 – 31.12.2019	$1,500,000 x 1.5%	$22,500.00
1.1.2020 – 31.1.2020	$1,500,000 x 1.5%	$22,500.00
1.2.2020 – 29.2.2020	$1,500,000 x 1.5%	$22,500.00
1.3.2020 – 31.3.2020	$1,500,000 x 1.5%	$22,500.00
1.4.2020 – 30.4.2020	$86,934.67 x 1.5%	$1,304.02
1.5.2020 – 31.5.2020	$86,934.67 x 1.5%	$1,304.02
1.6.2020 – 30.6.2020	$86,934.67 x 1.5%	$1,304.02
1.7.2020 – 31.7.2020	$86,934.67 x 1.5%	$1,304.02
1.8.2020 – 31.8.2020	$86,934.67 x 1.5%	$1,304.02
1.9.2020 – 30.9.2020	$86,934.67 x 1.5%	$1,304.02
1.10.2020 – 31.10.2020	$86,934.67 x 1.5%	$1,304.02
1.11.2020 – 30.11.2020	$86,934.67 x 1.5%	$1,304.02
1.12.2020 – 31.12.2020	$86,934.67 x 1.5%	$1,304.02
1.1.2021 – 31.1.2021	$1,500,000 x 1.5%	$1,304.02
1.2.2021 – 28.2.2020	$1,500,000 x 1.5%	$1,304.02
1.3.2021 – 31.3.2020	$1,500,000 x 1.5%	$1,304.02
1.4.2021 – 30.4.2021	$86,934.67 x 1.5%	$1,304.02
1.5.2021 – 31.5.2021	$86,934.67 x 1.5%	$1,304.02
1.6.2021 – 30.6.2021	$86,934.67 x 1.5%	$1,304.02
	合共：	$410,044.07

63.  申請人指出，根據第二個議決，答辯人須於2018年12月31日或之前支付第二期集資費用$1,163,316.58。因利息是由款項到期30天後開始計算，30天後即是2019年2月1日，故此利息計算如下：

時段	計算	利息
1.2.2019 – 28.2.2019	$1,163,316.58 x 1.5%	$17,449.74
1.3.2019 – 31.2.2019	$1,163,316.58 x 1.5%	$17,449.74
1.4.2019 – 30.4.2019	$1,163,316.58 x 1.5%	$17,449.74
1.5.2019 – 31.5.2019	$1,163,316.58 x 1.5%	$17,449.74
1.6.2019 – 30.6.2019	$1,163,316.58 x 1.5%	$17,449.74
1.7.2019 – 31.1.2019	$1,163,316.58 x 1.5%	$17,449.74
1.8.2019 – 31.8.2019	$1,163,316.58 x 1.5%	$17,449.74
1.9.2019 – 30.9.2019	$1,163,316.58 x 1.5%	$17,449.74
1.10.2019 – 31.10.2019	$1,163,316.58 x 1.5%	$17,449.74
1.11.2019 – 30.11.2019	$1,163,316.58 x 1.5%	$17,449.74
1.12.2019 – 31.12.2019	$1,163,316.58 x 1.5%	$17,449.74
1.1.2020 – 31.1.2020	$1,163,316.58 x 1.5%	$17,449.74
1.2.2020 – 29.2.2020	$1,163,316.58 x 1.5%	$17,449.74
1.3.2020 – 31.3.2020	$1,163,316.58 x 1.5%	$17,449.74
1.4.2020 – 30.4.2020	$1,163,316.58 x 1.5%	$17,449.74
1.5.2020 – 31.5.2020	$1,163,316.58 x 1.5%	$17,449.74
1.6.2020 – 30.6.2020	$1,163,316.58 x 1.5%	$17,449.74
1.7.2020 – 31.7.2020	$1,163,316.58 x 1.5%	$17,449.74
1.8.2020 – 31.8.2020	$1,163,316.58 x 1.5%	$17,449.74
1.9.2020 – 30.9.2020	$1,163,316.58 x 1.5%	$17,449.74
1.10.2020 – 31.10.2020	$1,163,316.58 x 1.5%	$17,449.74
1.11.2020 – 30.11.2020	$1,163,316.58 x 1.5%	$17,449.74
1.12.2020 – 31.12.2020	$1,163,316.58 x 1.5%	$17,449.74
1.1.2021 – 31.1.2021	$1,163,316.58 x 1.5%	$17,449.74
1.2.2021 – 28.2.2020	$1,163,316.58 x 1.5%	$17,449.74
1.3.2021 – 31.3.2020	$1,163,316.58 x 1.5%	$17,449.74
1.4.2021 – 30.4.2021	$1,163,316.58 x 1.5%	$17,449.74
1.5.2021 – 31.5.2021	$1,163,316.58 x 1.5%	$17,449.74
1.6.2021 – 30.6.2021	$1,163,316.58 x 1.5%	$17,449.74
	合共：	$506,042.46

64.  答辯人在其陳詞中爭議利息之申索，其陳詞有關的部份節 錄[18]如下：

「另外，申請人聲稱由於9A單位拒絕承辦商進入引致工程延誤有附加費用，但問題是承辦商故意沒有完成9A單位應該維修的大部份工程，為何會工程延誤？沒有完成維修但會工程延誤？沒有完成維修為何會有欠款產生？沒有欠款為何會有特高利息產生（申請人計算的特高利息比財務公司更高）？申請人在庭上說未完成的工程，申請人未付款給承辦商，未付款為何有欠款及利息產生？何謂欠款？以本業戶理解已完成工程但未付款為之欠款，未完成的工程承辦商應該退款為之合理吧! 本業戶從沒拒絕支付大廈維修費，是申請人一直不計算沒有爭議的工程費讓本業戶先行付款。即使截至2019年10月22日的聆訊中法官大人建議申請人先將天面及食水喉管的工程費剔除，以計算9A單位業主需繳付的其他工程費安排付款，盡管管理委員會同意有關安排，但不知何解申請人也一直拖延沒有計算，直到本業戶等了又等也等不到申請人的回覆，最終2020年4月1日本業戶自行運算後自動將一張支票HK$1,413,065.33寄予申請人」。

（加入強調）

65.  簡單而言，答辯人就利息提出四點爭議：-

(1) 何謂「欠款」；

(2) 未完工及未付款予承辦商何以會有「欠款」和「利息」；

(3) 利息「特高」；及

(4) 他聲稱一直願意先支付不爭議的部份款項，只是申請人不把不爭議的金額計算出來。

66.  本席認為，是否有「欠款」並不取決於工程是否已經完成。《建築物管理條例》第344章第22 (3) 條訂明 “the amount payable by an owner under this section is a debt due to the corporation at the time when it is payable”。條例的中文文本為：-

「22 業主繳款的追討

(1) 就根據第21條釐定的款額而言，業主所需繳付的款額，須 ——

(a) 由管理委員會按照公契(如有的話)確定；

(b) 依管理委員會訂定的時間及方式繳付。

(2) 如無公契，或公契並無確定繳款的規定，則每名業主就根據第21條釐定的款額而需繳付的款額，須由管理委員會按照業主各自所佔的份數確定。

(3) 業主根據本條應付的款額，由應付之時起即屬該業主欠法團的項。

… …」

（加入強調）

67.  另答辯人又指出申請人在庭上確認了就未完成的工程尚未付款給承辦商，答辯人認為若未付款則理應不會有欠款和利息。本席不能理解何謂尚未付款給承辦商便不應會有「欠款」的說法。不論答辯人實質所指為何，本席相信上文第66段的討論應該可以處理答辯人此論點。

68.  至於為何尚未付款予承辦商會有利息之說法，答辯人似乎不理解在公契底下他除了自己的單位以外，也有責任按公契訂明的攤分方式支付整個大廈 / 屋苑其他公用部份或設施的維修費用。沒有證據顯示該些維修項目未完成或有關的工程費未被支付予承辦商。

69.  再者，答辯人的付款責任始於2018年9月20日而並非工始於工程竣工之日。答辯人要到2020年4月才願意先支付$1,418,065.33予申請人。公契的第13.6條訂明就已拖欠30日的款項可徵收每月1.5%的利息（見下文第71段），這足以解釋何以會有利息之衍生。

70.  答辯人指稱他從沒有拒絕支付集資費，只是申請人一直不肯計算出沒有爭議的集資費銀碼好讓答辯人先行支付。然而，答辯人不能提供任何證據顯示他曾經向申請人表示願意先支付不受爭議的部份。從申請人（及其法律代表）與答辯人（及其法律代表）的書面溝通可見，答辯人一直以兩項事情作為付款的先決條件：第一，申請人要清楚向他解釋工程各項細節、用料及其他資料。第二，申請人要同意扣減答辯人聲稱已經自費動工的項目他才會支付。除此以外，答辯人仍多番批評大維修的總金額不合理，質疑申請人沒有盡責去令承辦商下調金額等。由此可見，在訴訟展開之前答辯人事實上沒有表示過願意先支付不爭議的工程項目集資費而把爭議項目留待法庭處理。撤除答辯人對大維修一事的其他批評，就付款而言，答辯人的立場是要申請人同意作出扣減，他才會支付扣減後的金額。

71.  答辯人質疑「欠款為何會有特高利息產生（申請人計算的特高利息比財務公司更高）」。

72.  首先，就欠款徵收每個月1.5% 利息是公契中訂明的欠款利率。公契的第13.6條訂明：-

“13.6 (a) The Manager shall have the right without prejudice to any other right or remedy hereunder to charge:-

(i) interest at 1.5% per month in respect of any payment as above provided which shall be more than thirty days in arrears and such interest shall be payable from the date upon which such payment fell due and not fourteen days thereafter.

(ii) a collection charge as the Manager shall decide to cover the cost (other than legal costs of proceedings as hereinafter mentioned) of the extra work occasioned by the default.

…

(d) All amounts which may be or became payable by an Owner for the time being of any Undivided Share or part thereof in the Land and the Building in accordance with the provisions of this Deed together with interest thereon as aforesaid and the said collection charge and all other expenses incurred in or in connection with recovering or attempting to recover the same shall be recoverable by distraint or civil action at the suit of the Manager (and the claim in any such action may include a claim for the solicitor and own client costs of the Manager in such action and the defaulting Owner shall in addition to the amount claimed in such action be liable for such costs) in accordance with the provisions of the Ordinance and/or this Deed and the Manager shall conclusively be deemed to be acting as the agent or agents for the Owners and no Owner sued under the provisions of this Deed shall raise or be entitled to raise any defence of want of authority or take objection to the right of the Plaintiff to sue or to recover such amounts as may be found to be due.

…

(g) The Manager shall further have power to commence proceedings for the purpose of enforcing the observance and performance by any Owner of any one or more Undivided Share in the Land and the Building and any person occupying any Unit through under or with the consent of any such Owner of the covenants, conditions and provisions of this Deed and of the Building made hereunder and of recovering damages for the breach non-observance or non-performance thereof. The provisions of paragraph (d) of this Clause shall apply to all such proceedings.”

73.  答辯人沒有在其反對通知書中質疑因欠款利息過高。公契第16.3條（有關欠款利息）是否懲罰性條文並非答辯人已經作訴的事情亦非雙方同意的審訊議題。

74.  無論如何，答辯人沒有說明或提交任何證據去證明第16.3條是懲罰性條文，即並非公契撰寫人或契據簽訂各方就業主拖欠款項會引致之損失所作的一個真誠的預先評估。

75.  在 The Incorporated Owners of Winner Building (祥發大廈) v Wai Mau Sze & Others [19] ，朱芬齡法官（當時官階）在判案書的第93段有以下的討論：-

“92.  Mr Ng argued that the interest rate was excessive and unreasonable.  There is no doubt that the rate set out in clause 4(m), being some 5% per month is a high one.  However, the Moneylenders Ordinance, on which Mr Ng based his argument, has no application.  This is because sections 24 and 25 of the Ordinance only apply to agreements for repayment of loan or payment of interest on loans.  The DMC is not a loan agreement.  Neither is clause 4(m) a provision dealing with interest on loans. The court cannot re-open the provision on interest or refuse to enforce it on the basis of the Moneylenders Ordinance.

93.  Mr Ng also argued that clause 4(m) should be struck down as being a penalty provision.  While it may be possible in some instances to strike down an interest provision in a deed of mutual covenants as being a penalty clause, the defendants have not identified any basis for the court’s intervention in this case.  The mere fact that the rate is high is insufficient.  It is true that in the 1999 guidelines issued by the government, there was a reference to interest rate of 2% p.a. above prime rate.  Without more, that however does not provide this court with a proper basis to re-write the agreement between the owners.  I am therefore driven to upholding the plaintiff’s claim for interest at the rate specified in the DMC from the date of demand up to the date of Writ.  Thereafter, the interest should be calculated on the judgment rate.”

76.  朱法官認為毫無疑問，在該案的公契下訂明的欠款利率大概每個月5% 是偏高。而在某些情況下，若法庭認為公契的利息條文是懲罰性條文，可以不執行該條文。然而，朱法官認為案中被告人不能提出任何基礎足以讓法庭干預根據公契徵收的利息。單單因為公契訂明的利息偏高並不是充份的原因讓法庭拒絕執行有關條文。

77.  在 Incorporated Owners of So Tao Centre v Lam Kong Wan [20] ，上訴法院在該案裁定有關的公契就欠款徵收每月1.5% 的利息並不屬於懲罰性質。

78.  同樣地，在 Hang Yick Properties Management Limited v Chan Yeung Kei [21] 一案，暫委區域法官R. Cheung就涉案公契中的第11 (h) 條（當中訂明業主就每$100的欠款須每30天支付$1.50的利息，即1.5%）裁定該條文是否屬於懲罰性此問題於該案並不構成可審判的議題（“no triable issue”）。張暫委法官在其判決書中的第32至40段有以下之討論：-

“32.  The law relating to penalty clauses is a familiar subject and has been succinctly set out in Chitty on Contract, 29th edition, Volume 1, paras. 26-109 to 26-133.

33.  In deciding whether the above Default Interest is a genuine estimate of damage, there are matters within the province of judicial notice for which no proof is required.

34.  In 1981 when the Deed of Mutual Covenant was executed, no doubt it was envisaged that its provisions would continue to govern the management affairs of the building for many years to come and a host of individual owners would become parties to the agreement at different times.

35.  No doubt, it was then difficult if not impossible to predict the future borrowing or lending interest rates offered by the banks in the many years ahead.  They fluctuate.

36.  No doubt, it was then envisaged that there might be multiple defaults in the payment of management fees rendering the accounts of the Plaintiff in the red and leaving the Plaintiff with no viable alternatives but to seek to borrow, or that, being unable to obtain credit, the Plaintiff might be unable to honour its existing legal obligations thus giving rise to legal liabilities.

37.  The default interest at the rate of 5% every 30 days (about 18% per annum) is on the high side but it is not an exorbitant rate of interest. Default interest at the rate of 5% per month has been upheld by the Court in the past:  see The Incorporated Owners of Winner Building v. Wai Mau Sze & Others, HCA20180/1998 & HCA 7564/1999, 2 June 2006.

38.  It is relevant to consider if there is an element of oppression. Chitty on Contract, 29th edition, Volume 1, para. 26-109 cited the following dictum with approval:  "the power to strike down a penalty clause is a blatant interference with freedom of contract and is designed for the sole purpose of providing relief against oppression for the party having to pay the stipulated sum.  It has no place where there is no oppression".  In the present case, there is no oppression whatsoever.    Quite to the contrary, every non-paying owner is taking an unfair advantage of the paying owners.

39.  The law relating to the Deed of Mutual Covenant is peculiar and of importance to livelihood in Hong Kong.  The Deed of Mutual Covenant is a multilateral contract quite unlike the agreements under examination in most of the authorities cited in Chitty, supra.  The distinctive feature of the agreement lies in its mutuality.  Every owner enters into the same covenants with the other owners.  I am not aware of any local authority striking down a Default Interest provision as a penalty clause.

40.  There is therefore no triable issue that the provision for Default Interest in the Deed of Mutual Covenant is unenforceable as being a penalty clause.”

79.  基於以上分析，並考慮到申請人按公契第13.6條收取的利息是每月1.5%，跟Hang Yick Properties Management Limited 一案及 Incorporated Owners of So Tao Centre一案的利率相同，即使本席容許答辯人在結案時爭辯利息過高，本席仍會准許申請人有關欠款利息的申索。

80.  除前述有關利息徵收的原則性問題外，答辯人沒有就申請人在利息金額的數字運算上提出爭議。

81.  然而，本席注意到申請人於其書面結案陳詞中計算第二期欠款的利息時（即LDBM 126/2019）錯誤地使用了「$1,163,316.58」元計算。根據第二個議決，這個金額只是7A單位應繳交的第二期集資款項。而答辯人9A單位須支付的第二期款項應為「$1,113,065.33」。故此就第二期集資欠款之利息金額，申請人計算所得的$506,042.46並不正確。本席認為應以$1,113,065.33作為欠款基礎計算利息。

(c) 徵收費

82.  申請人就LDBM 247/2018及LDBM 126/2019各別要求徵收費$150。這是申請人跟隨 筲箕灣太安樓業主立案法團對陳偉文一案，採納$150的金額。

83.  公契第13.6 (a) 條訂明：-

“The Manager shall have the right without prejudice to any other right or remedy hereunder to charge:-

(i) interest ...

(ii) a collection charge as the Manager shall decide to cover the cost (other than legal costs of proceedings as hereinafter mentioned) of the extra work occasioned by the default.”

84.  考慮到申請人在訴訟前為了向答辯人催收集資費而付出的時間和人力物力，本席認為申索金額合理。

(d) 強制令

85.  基於上文議題四（第53至58段）的討論，本席認為申請人要求的強制令是必須的和合理的。

(e) 延誤引致損失

86.  基於上文議題三（第47至52段）的討論，本席裁定答辯人拒絕承辦商進入其單位引致的損失（額外工程費用）的合理賠償為$405,992。由於這筆款項不屬於公契下之欠款，故此申請人不會要求判決前利息，只要求自命令日起計，以判定利率計算的判決後利息。

命令

87.  就LDBM 247/2018一案，本席命令答辯人須支付：-

(1) 大維修集資費欠款$86,934.67；

(2) 大維修集資費欠款之利息$410,044.07 ，；

(3) 大維修集資費欠款判決後利息，以判決利率計算，由命令日起計至款項付清時止；

(4) 徵收費$150；及

(5) 本申請之訟費，連同大律師證書，如雙方不能就訟費金額達成協議，則交由聆案官以區域法院基準評定。

88.  就LDBM 126/2019一案，本席命令答辯人須支付：-

(1) 大維修集資費$1,113,065.33；

(2) 大維修集資費 $1,113,065.33之利息，以每月1.5% 計算，由2019年2月1日起計至2021年6月30日；

(3) 大維修集資費 $1,113,065.33之判決後利息，以判決利率計算，由命令日起計至款項付清時止；

(4) 徵收費$150；

(5) 因答辯人拒絕申請人的承辦商進入其單位引致的額外工程費用之損害賠償，金額評定為$405,992元連同此金額的判決後利息，以判決利率計算，由命令日起計至此款項付清時止；及

(6) 本申請訟費，連同大律師證書，如雙方不能就訟費金額達成協議，則交由聆案官以區域法院基準評定。

89.  本席亦頒佈強制令：-

(1) 禁止答辯人阻止及/或拒絕申請人及其指定的承辦商及工人進入答辯人的單位及天台進行工程；

(2) 答辯人須收到蓋印命令後的21天内容許申請人及其指定的承辦商及工人每日上午10時至下午4時進入答辯人的單位進行工程；及

(3) 答辯人須在收到蓋印命令後的3個月内容許申請人及其指定的承辦商及工人每日上午10時至下午4時進入答辯人的天台進行工程。

90.  申請人可以就此命令的執行向法庭提出申請，並且此命令須附註罰則通知。

91.  最後，就本案的情況作一總結，答辯人拒絕支付集資費是因為他認為大維修是不必要的而且集資款項是不合理的。即使答辯人主觀地相信理虧的是申請人（基於上文的分析本席不同意），答辯人必須尊重公契及《建築物管理條例》的條文及精神，利用公契及法例中訂明的方法去表達意見。然而，答辯人選擇不出席討論大維修的特別業主大會以表達意見和不用投票的方式去影響決定，卻在議決通過後以自己的方式去漠視對他有約束力的議決。這樣的做法絕對不利於大廈整體利益及答辯人本人的利益，而最終亦令答辯人須付出更多的金錢。