鍾楚杰 對 展能訓練中心有限公司

LDPE 1317/2015

香港特别行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2015年第1317宗

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判 案 書

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1.  申請人是位於香港西環德輔道西259-269號銀行大廈2樓的物業（“涉案處所”）的業權持有人，答辯人是租客。申請人與答辯人於2011年11月1日成立租務合約（“租約”），申請人指答辯人違反了租約及大廈公契訂明的用途，把涉案處所用作院舍，提供住宿服務，又違反租約把涉案處所轉租，更在已經被要求停止違約情況後，仍未恢復符合租約的用途及終止轉讓佔用權，申請人因而入稟土地審裁處要求收樓。

2.  羅大律師代表申請人陳詞指基於公契及副公契的條文，涉案處所只可被用作飲食/補習社/訓練中心，更不可用作公寓（boarding house）或（apartment house），答辯人把涉案處所用作院舍，即屬於住宅用途，違反公契及副公契的條文。

3.  在日期為2015年12月21日的申請通知書中，申請人聲稱相關租約條款如下：-

(i)	租約條款第4條訂明答辯人要遵守香港一貫法律條例和規則及涉案處所所屬的大廈有關的公契內的條款，及官批地契上的任何制約性條款，而根據公契第IV部C2條及副公契和管理合約之敘文第三段和附表3第四條，涉案處所所屬的樓層只可用作商業用途，特別指明不可用作為 “boarding house” 及 “apartment house”（公寓）。
(ii)	租約附表二第一條訂明答辯人除將物業作飲食/補習社/訓練中心用途外，不可將該物業或其任何部份作其他用途。
(iii)	租約條款第3條訂明 “租客不得轉讓、轉租或分租該物業或其任何部分或將該物業或其任何部分的佔用權讓予任何其他人等。此租約權益將為租客個人擁有。
(iv)	租約條款第9條訂明若答辯人違反租約內任何條款，業主可收回該物業而租約將立即被終止。

4.  相關公契/副公契內訂明：-

“Section IV, C. Provisions Applicable to the Owners of Commercial Shares Only

2. No Owner or occupier of a Commercial Unit shall use or permit the same to be used for any purpose other than for non-domestic or commercial purpose...”

5.  副公契訂明：-

“The Third Schedule, Sub-House Rules

4. No Owner or occupier shall use or permit to be used any part of the Mall for the purposes of a massage parlour... or as a boarding house, apartment house (公寓)...”

申請人的案情

6.  申請人的案情指大約在2015年年頭，加康物業管理公司（“加康”）發現涉案處所被一家名為曉暉之家（Sun Flower Home Centre）的機構用作殘疾人士院舍，並讓院友[1]在內居住。其後申請人發現曉暉之家的商業登記屬於永灃有限公司（“永灃”），永灃顯然並非答辯人，永灃的業務性質為 “殘疾人士宿舍”，而曉暉之家及永灃在2014年5月1日已經把涉案處所根據《殘疾人士院舍條例》登記為可收納42人的殘疾人士院舍。

7.  申請人於2015年3月11日收到加康的信件，要求停止在涉案處所的留宿行為，以免因發生意外或火災造成嚴重後果。申請人立刻透過律師在2015年3月31日及2015年8月27日發出2次書面通知，要求答辯人立即停止違反租約及公契的行為。

答辯人的案情

8.  答辯人的案情指涉案處所的使用只限於向殘疾人仕提供日間照顧及給予訓練，並無提供院舍或住宿服務，學員在早上到達涉案處所並在傍晚離開。答辯人亦否認轉租的指控，並指與永灃是同一集團的公司，兩間公司同由伍月意女士（“伍女士”）統一管理，不能說是分租，兩間公司之間亦沒有訂立任何租約。

9.  雙方在公契及法例上的條文詮釋沒有爭議，亦沒有爭議院舍服務屬乎居住用途，因而違反租約及官批地契條款。本案的爭議點在於：-

i.	答辯人有否把涉案處所全部或部分轉讓、轉租、分租或把佔用權讓予任何其他人，因而違反租約第3條（下稱 “佔用權爭議”）；及
ii.	答辯人有否自己或容許其他人把涉案處所使用為住宅、宿舍或提供住宿設施，因而違反租約第4條、附表二、公契及副公契的有關條文（下稱 “用途爭議”）。

用途爭議

申請人的證據

10.  申請人傳召了2名證人，馮力浩先生及鍾敏聰先生。

馮力浩先生

11.  馮先生是加康物業管理公司的分區副主任。他並不在該大廈上班，但除了替假有額外需要外，他一星期會兩次到達銀行大廈巡視及監管駐守銀行大廈管理員的工作。他作供指因接獲關於渠道淤塞的投訴，在2015年3月9日曾到涉案處所進行入屋查察，期間發現有關人士或租客容許留宿。在入屋查察時他採取一貫的行事方式，以自己手提電話攝錄進入及逗留在涉案處所過程，他呈堂相關攝錄片段為證物（“FLH-1”），片段顯示工作人員確認涉案處所內是老人院及一些輕度精神病人仕居住，而根據他的觀察，涉案處所內有大約20多名殘疾人仕或長者及工作人員居住及工作。之後加康在2015年3月11日發函涉案處所的業主，即本案的申請人，要求業主處理違反公契的問題。

12.  馮先生亦把更簿呈堂，指出以下的日期到過涉案處所視察和巡察：-

(a)	2015年3月9日
(b)	2015年5月13日
(c)	2015年10月20日
(d)	2016年3月17日

13.  馮先生指於上述日子和時間視察時，每次都見到涉案處所繼續由曉暉之家經營，並讓院友及/或職工留宿及居住。馮先生更指2016年3月17日是應鍾敏聰先生的要求一起到涉案處所了解情況，鍾敏聰先生在涉案處所涉案處所拍下一系列的照片。

14.  之後為了本案件的審理，馮先生翻查由2016年6月份的閉路電視錄影（“CCTV”），並把相關片段給予申請人。CCTV的片段正正是攝錄3條連接涉案處所（2樓）與 1樓的樓梯（合稱 “該些樓梯”），他指所有在涉案處所出入的人仕必須使用該些樓梯進出。他指從CCTV紀錄看來，從未出現答辯人聲稱的學員 “上課” 或 “下課” 時間，整天進出涉案處所的人仕寥寥可數，甚至只有1至2名類似員工的人仕進出。

15.  不過在2016年6月29日，7月9及12日這3天，由CCTV可見涉案處所進出情況與平常日子有極大分別。這3天是審裁處命令在晚上實地視察的日子，當天由下午2:18開始，涉案處所逐步有人仕攜帶物品離開，直至下午7:16至7:35左右，有多名院友帶著個人物資如衣服等，在同一時間離開涉案處所，她們並非如答辯人聲稱的分批由家人接走。甚至在晚上10:11至10:16仍有人仕攜帶物品離開。而且在翌日（2016年6月30日）的早上大概8:49至8:55，當加康的職員打開該大廈的大閘後，從CCTV片段可見院友由職員帶領，帶著個人物品同一時間回到該大廈，而非聲稱的分批由家長送到涉案處所 “上課”。根據CCTV片段，相同的同一時間離開涉案處所及同一時間回來的情況亦出現在2016年7月9及12日的第二及第三次實地視察之前的傍晚及之後的早上，他相信這些情況完全是為了迎合實地視察命令。

16.  馮先生亦呈堂一些以手提電話攝錄的片段，片段在時間上是緊接CCTV攝錄到有人在2016年6月29日傍晚離開該大廈的，片段顯示同一批人士進入了隔鄰的心悅大廈，又在第二天早上從心悅大廈離開，進入該大廈並返回涉案單位。他認為這些人士離開涉案處所後在心悅大廈住宿一晚，以避免申請人在實地視察時發現她們在涉案處所留宿。

鍾敏聰先生

17.  他是申請人的第二名證人，他一直代理涉案物業的租務事宜。他指大約在2015年年頭他收到加康通知，一家名為曉暉之家的機構在涉案物業經營殘疾人士宿舍及老人院舍，並讓院友及職工留宿及居住。他亦於2015年3月11日收到一封由加康發出的函件就同一事件要求申請人停止上述的行為, 申請人指示律師於 2015年3月31日以書面通知要求答辯人在7天內糾正違反該租約、大廈公契及副公契和管理合約的行為。申請人的律師之後再於2015年8月27日以書面通知要求答辯人在7天內糾正違反狀況，可惜答辯人至今尚未配合。

留宿的照片證明

18.  鍾先生在2016年3月17日與管理公司的馮力浩先生到涉案處所視察，當時他觀察到涉案處所間滿了小房間，有廚房煮食，也有洗晾衣物，他認為有人以曉暉之家之名提供院舍服務，讓院友甚或員工住宿。在實地觀察期間，鍾先生曾拍下照片27張 （“CMC-8”）。根據他的描述，從 CMC-8的第2, 3, 4張照片顯示有一寫著 “曉暉之家女宿舍24小時” 的牌子，亦貼出招聘廣告聘請護理員（第26張照片），第18張照片顯示涉案處所門外的招牌（第243頁），第23張圖片（防火救生圖）（第248頁）亦可見 “WORLD FAMOUS LTD”，「曉暉之家」 及 “SUN FLOWER HOME CENTRE” 的字樣，由這些證據可見，涉案處所以「曉暉之家」的名稱經營。而其他照片亦可見涉案處所內當時被間隔為數十個小房間，每個小房間內有床有櫃，第24張照片顯示有院友在小房間睡覺，第19張照片顯示有院友在其他房間休息，據鍾先生的觀察他們大多行動不便或沒有自理能力，他指他的觀察亦正如照片所顯示，涉案處所明顯是作院舍供人住宿之用。

19.  在現場視察時鍾先生以手提電話錄下與院舍的工作人員談話內容及涉案處所之片段。片段內工作人員指出涉案單位內是一些輕度精神病人仕居住及他的視察內有大約20多名人仕及工作人員居住及工作。

20.  他亦查考了相關的三間公司機構的商業登記冊資料的電子摘錄（“該電子摘錄”）。發現在正式紀錄上，永灃以曉暉之家的名義在涉案處所經營殘疾人士宿舍。鍾先生又指申請人的律師及後在社會福利署的網頁上找到曉暉之家由2014年5月1日到2016年10月31日獲發殘疾人士院舍豁免證明書，開設院舍的地址亦正是涉案處所的地址。

21.  大約2016年2月從該大廈的業主立案法團收到一封由屋宇署致送該大廈的業主立案法團有關消防安全指示的函件（“該消防安全指示函件”）（第262至273頁）。從該消防安全指示函件所附的2樓平面圖（第269頁）可見，涉案處所設有27房間及45個床位，這是被用作殘疾人士宿舍的另一佐證。他亦確認這平面圖對涉案處所情況的顯示跟他於2016年3月17日在涉案處所見到的情況相同。

答辯人的證供

22.  答辯人存檔多份由伍女士簽署的證人陳述書，她亦在庭上作供。她指答辯人從來沒有提供院舍或住宿服務，只提供訓練及外展服務。在伍女士代表答辯人呈交的書面最後陳詞指服務包括為糖尿病學員提供每日到中心接受血糖檢測、控制熱量和皮膚護理，每天3次檢測在房內由職員協助用儀器檢測，高血糖學員要每天檢查生命表徵 ，食物方面要衡量卡路里。在復康服務方面，學員每日到中心做運動踏單車和伸展動作，經常在休息後再做運動和小房間裏更換衣服，工作人員留意大小二便及頭暈缺乏力，每天檢查生命表徵，配合藥物的調配，直到覆診時再匯報給醫生，以及留意學員的情緒有否焦燥不安和痴呆等症的藥物副作用，此外還有吞嚥的訓練，學員每日到中心做飲水調較濃度，學習吹紙巾和進食速度糊餐或低普林餐進食學員訓練項目，是為痛風、高尿酸血症的學員改善，每天檢查生命表徵，配合藥物的修改，直到覆診時再匯報給醫生。

23.  她又指基本學員在涉案處所接受訓練和服務由3至6個月不等，視乎學員病情進度和藥物覆診情況，學員不是每天都要到涉案處所進行檢測。如果進行生命表徵和皮膚檢查後，中心職員會吩咐學員進行不同項目訓練，小房間用作小休和更換衣服和檢測用途。學員要有尊嚴和有安全感之下，配合指示去學習和打糖尿針及藥物，原來答辯人期望收納40個學員，但由於電梯不能開放，故發生有房間無學員使用，於是撥給職員用作自己更換衣服和儲存外展背囊用，背囊是外展隊裝滿藥物、敷料和病人排版，她不同意申請人說任何測檢可在厠所處理，她指服務要在有私隱情況下進行。

24.  她反駁馮先生的證據，她指該大廈其實有4條樓梯，其中一條是通往該大廈住宅地下大堂，呈堂的CCTV片段並沒有顯示這樓梯的狀況，因這樓梯沒有閉路電視。她解釋CCTV紀錄沒有攝錄學員上課下課是因為申請人沒有提供第4個出入口的CCTV紀錄，她指為著學員的私隱和尊嚴，她們有部份坐電梯亦有部份行樓梯經該大廈住宅大堂出入。

25.  伍女士指每天約在晚上9時許，商場管理員就會將所有鐵閘放下，然後再將細鐵門加鎖上後，夜班管理員保管3條鎖匙後就會離開商場，商場部份包括涉案處所的任何人士都不可能離開，到第二天早上夜班管理員才用鎖匙打開所有商場大閘。伍女士指在這些安排下根本不可能提供住宿服務。

26.  她指在2016年6月尾發現商場安裝閉路電視，主要是拍攝涉案處所的學員，並不是馮生說為商場安全着想才拍攝學員照片和晚上裝大鐵鎖。

證供評核

27.  羅大律師在最後陳詞中指答辯人的證人伍女士在庭上的口供與她的5份證人陳述書充滿矛盾，並指在主要範疇中出現矛盾，根本不足為信：-

（i）	曉輝之家有否24小時營業
	(a)	在盤問時，伍女士確認曉輝之家及涉案處所一定不會24小時營業，在每天晚上11時之後至第二天的早上8時是絕對不會有人逗留在涉案處所。伍女士其後更辯稱她每天晚上也會到涉案處所檢查確保沒有人逗留才離開。不過，在她還沒有律師代表下所作的補充證人陳述書的第1, 5, 6 及7段（第557-560頁），伍女士多次承認答辯人在涉案處所24小時營業，也詳細詢問地產代理是否可24小時營業才租用（第557頁第5-8行），她又指管理公司亦同意答辯人24小時營業（第558頁第5段），並每天24小時巡查，但沒有收到通知不可24小時營業；而申請人亦自2012年3月份已經知道答辯人24小時營業（第559頁第6段）等，這些說法與她在聘請了律師後及在庭上的立場指沒有任何人在晚上11時後逗留相反（第701頁第5-6段）。
	(b)	更重要的是，伍女士在盤問時確認她清楚知道本案重點是答辯人有否容許任何人在涉案處所留宿，但在她的第1及2份證人陳述書及補充證人陳述書，從來沒有否認有人在涉案處所留宿，只是提出業主和管理公司一直知道答辯人是24小時營業。這立場也當然與伍女士其後的補充證人陳述書2完全矛盾。
	(c)	伍女士嘗試辯稱她所説的24小時營業只是外展服務。但這說法牽強。(i) 所有伍女士的證人陳述書從來沒有提及24小時營業是指外展服務包括送院友診症，反而補充證人陳述書第1, 5, 6 及7段多次指出涉案處所的裝修，設備和運作是24小時營業；(ii) 更甚的是外展服務根本不會在涉案處所進行，所以伍女士提到的裝修，設備和運作是24小時營業根本不會是指外展服務。明顯地伍女士在庭上的口供並非事實，答辯人在涉案處所是經營24小時殘疾人士宿舍服務。
（ii）	另外3個留宿地點
	(a)	伍女士在補充證人陳述書2第6段指出30名學員中有16人與家人同住，有14人會到3個分別在西環，北角及旺角的地方留宿（第701-702頁）。不過在之前的2016年8月25日非正審申請的聆訊中，她曾向法庭聲稱她並不知道和不理會以上3個地點有否殘疾人士宿舍的牌照，但曉暉之家與他們簽署了 “合作協議書”（第934-936頁），又指那些地方由她家族成員經營。但在盤問時，當申請人向伍女士指出有關公司註冊文件（第946-977頁），伍女士才承認所有業務或有限公司都是由她全部或50%持有，她亦是部分公司的董事。那些所謂的 “合作協議書” 真確性成疑。
	(b)	另外，那些 “合作協議書” 定下每位學員需要付$100每日留宿，再加上答辯人每月收取學員$5,000多元的日間服務收費，每位學員每月要付$7,000至$8,000的金額，比一般其他不用換地方留宿的老人或殘疾院舍都要貴，以院友一般是綜援人士來說根本不設實際，伍女士亦沒有提供合理的解釋。
	(c)	更重要的是FLH-6的片段及CCTV紀錄亦清楚看到該些人仕由該大廈往返隔鄰的悅心大廈的2段片段。答辯人同意9月9日早上拍攝了的離開悅心大廈的片段中，其中2人為涉案處所的學員。這清楚指出學員並非在西環，北角及旺角的地方留宿，而只是在實地視察前後才暫到悅心大廈留宿。
（iii）	涉案處所的間隔和地方運用
	(a)	在盤問時，伍女士確認補充證人陳述書2第16段中（第703-704頁）由早上9時至下午5時的大部分活動都是在（第269頁）顯示的平面圖中的廳中進行，但奇怪地標榜只提供日間訓練服務的答辯人只留了平面圖中不到六份之一的地方給30位學員訓練，反而沒有提供留宿服務卻堅持要每一位學員有一張牀位，沒有爭議的是根據一份由建築物監管機構提供的圖則（第269頁），涉案處所內間隔了25個小房間及共放置了多達45張牀位。
	(b)	伍女士所辯稱的為了學員的 “私穩”、“衛生”、“驗尿”、“插手指驗血”、“床鋪是提供給外展隊休息”（但其後又稱外展隊有專屬宿舍）等企圖解釋為何要堅持每一位學員有一張牀位，但在盤問下提供的答案顯得極為牽強。
	(c)	再者，對於伍月意補充證人陳述書2第12段（第703頁），小間隔是為了有些需要物理治療的中風學員，但當被申請人詢問過去6個月的物理治療情況，答辯人竟在伍月意補充證人陳述書3A第6段（第924頁）指出他們只有一位因失眠而要接受物理治療師針灸的學員。而提供的文件只是一位註冊中醫師曾啟智為院友作定期義診服務的證明（第932-933頁）。明顯地，涉案處所根本沒有任何合資格的物理治療師提供服務，所謂的 “有些需要物理治療，尤其是中風學員” 亦只是接受中醫師義診針灸的一位學員。由此可見，涉案處所根本沒有任何需要設置27個小間隔及45張床鋪，這些設施佔據了涉案處所的大部分約80%地方，唯一的解釋是床鋪根本是為了讓院友留宿。
（iv）	聲稱的上課下課時間
	(a)	伍女士確認補充證人陳述書2第16段中（第703-704頁）聲稱涉案處所的上課時間為上午8至9時，下課時間為下午7至9時。但根據馮力浩先生的證供及FLH-5 CCTV的片段及同意文件1，在2016年6月27及28日的早晚，2016年6月29日的早上，2016年6月30日的晚上，2016年7月1日的早晚，進出的學員只有0至1人，根本沒有所謂的上課下課時間。
	(b)	只有在第1，2及3次實地視察的日期，即6月29日，7月9日及7月12日的傍晚前後才有為數15至25的人仕一同離開及一同回到涉案處所的情況。
	(c)	在2016年6月27至29日的早上只有1名學員進入涉案處所，沒有人離開。但在2016年6月29日下午 7:16至7:35竟有25名學員離開，因此，最少有24名學員由2016年6月27 至6月29日的下午7:16一直留宿在涉案處所。
	(d)	在2016年6月30日的早上有20名學員進入涉案處所，但直到7月1日晚上亦沒有任何學員離開涉案處所。因此，最少有20名學員由2016年6月30日早上至7月1日一直留宿在涉案處所。
（v）	第4條樓梯
	由商場通往涉案處所的樓梯只有3條，第4條樓梯由大廈的住宅大堂通往涉案處所所在的2樓及對上樓層的住宅部分，而不能通往商場的任何部分。伍女士為了解釋為何針對該些樓梯的CCTV紀錄沒有顯示在聲稱的上下課時間，有相應數目的學員出入，她先是説他們可能是去了 “飲茶” ，其後又說他們可能是用了第4條樓梯。之後伍女士又稱他們是用了第1條或第4條樓梯先上一層到住宅的3樓，再用住宅的電梯到住宅的地下大堂，再由住宅的出入口進出。伍女士稱因為學員行動不便，因此要用電梯。這是在審訊時才首次出現的說法，而且與伍女士的於2016年6月21日簽署的補充證人陳述書第7段（第559-560頁）完全相反，在該段落伍女士指出 “香港法例商場是可24小時營業，因我方單位是不會到住宅入口的另一邊；固此此樓上業主或租客沒有影響的。”
	(a)	她指稱使用電梯是因為他們知道有CCTV而要保障學員的私隱的說法亦經不起盤問，伍女士同意住宅電梯中也有CCTV，也不能保障學員的私隱。
	(b)	就伍女士指6月29日從CCTV紀錄顯示所有學員一齊離開並非逃避申請人的實地視察，她指是為了七一回歸慶典，晚上帶著學員到中山公園出席晚上9時開始的活動，這說法極為牽強及不合理，亦缺少證據和細節因伍女士辯稱忘記了細節。
（vi）	商業登記證及曉暉之家的牌子：
	(a)	申請人呈堂商業登記及牌子，在盤問時，伍女士曾堅稱不曾向任何第三者表示涉案處所的業務為 “殘疾人士宿舍”，但在曉暉之家的商業登記證（第255頁）卻清楚顯示涉案處所登記的業務性質為 “殘疾人士宿舍”。伍女士指稱是會計師的疏忽，但這是牽強的藉口，因為伍女士是一名很有經驗的院舍營運者，根本不會在向商業登記這等重要的文件上任由會計師出錯。而作為專業的會計師更沒有可能連自己客戶的業務也弄不清楚而提交商業登記申請。
	(b)	除此之外，曉暉之家以涉案處所的地址最少在2014年至2016年申請了殘疾人士院舍豁免證明書（第259, 261頁）。
	(c)	至於相片（第227-229頁）展示的牌子（相片顯示為一個放置在花瓶旁的牌子），上面寫明 “曉暉之家女宿舍 24小時”。在伍女士的補充證人陳述書2第30段（第706頁）說到牌子是她胞姊贈送，牌子的意思指曉暉之家的服務包括深夜急診，並不是指提供住宿服務。但在庭上，伍女士先是說牌子是她媽媽送，後又改稱是她媽媽那邊的家人送。伍女士又說牌子是她媽媽為了幫助她自己可住宿的院舍賣廣告而寫上該字句，後來又改稱她根本不知道。

28.  基於以上的觀察，羅大律師指伍女士的證供不可信，而根據審裁處面前的證供，可合理推論涉案處所有人留宿。

29.  伍女士則指馮先生的證供並不可信，他平時很少到商場，商場租戶有很多投訴都沒有去處理，她又指匿名投訴涉案處所有人留宿的說法亦是沒有根據的。馮先生亦說沒有見過學員在2F的深夜情況，一個沒有憑據的推理只是出自馮先生幻想，沒有真正文件，馮生與所謂的職員對話，也沒有確認該人士的身分，而馮先生的庭上說話老人院只是謊言。

片段能否呈堂

30.  答辯人指馮先生在2015年年初到涉案處所查察的攝錄片段（FLH-1）是偷拍得來，因此不應被列為證據。羅大律師陳詞指這論點不能成立，理由如下：-

(a)	馮先生指出他並不是偷拍，而是手持手機至膊頭或頭的高度。當然馮先生亦曾指出他的手有時候是放下的，而他認為該對談的人仕（貌似人仕6，即曉暉之家的員工）並不知道他在錄影，但基於馮先生當日的工作是跟進投訴，在涉案單位錄影是工作的一部分，單單因為對談的人仕並沒留意他在錄影絕不是基礎指控馮先生當日是偷拍。
(b)	答辯人在有法律代表時從來沒有提出過FLH-1不應被列為證據的申請，直至審訊完結也從來沒有質疑FLH-1內容的準確性，答辯人在審訊時才提出剔除FLH-1的申請，申請人根本沒有機會提出更多證據或正式回應該申請，對申請人不公。再者，法庭和證人已經觀看和對片段作供，答辯人的剔除申請根本不設實際。
(c)	片段是否偷拍根本不構成任何剔除的理據；在證據法上，片段是否偷拍並不影響片段的真確性或可接納性。

31.  本席接納羅大律師的說法指FLH-1是可呈堂的證物。

32.  考慮過雙方的陳詞, 本席同意，所謂的使用了第1條或第4條樓梯以配合使用住宅電梯和出入口的說法與伍女士的補充證人陳述書矛盾，亦有好些證供是她在證人台加添的，她更在最後陳詞時提出不少新的說法，例如有些學員並不是每天到涉案處所，但在審訊期間完全沒有提及。本席不認為她是可靠的證人。本席同意羅大律師指伍女士的證供因以上6個主要範疇的嚴重矛盾及不合理，本席不接納她指沒有人留宿的說法。

33.  考慮過雙方的陳詞, 本席同意，所謂的使用了第1條或第4條樓梯以配合使用住宅電梯和出入口的說法與伍女士的補充證人陳述書矛盾，亦有好些證供是她在證人台加添的，她更在最後陳詞時提出不少新的說法，例如有些學員並不是每天到涉案處所，但在審訊期間完全沒有提及。本席不認為她是可靠的證人。本席同意羅大律師指伍女士的證供因以上6個主要範疇的嚴重矛盾及不合理，本席不接納她指沒有人留宿的說法。

用途議題的討論

34.  答辯人沒有就法律原則提出異議，她亦不否認涉案處所不能作住宿之用，她的說法是答辯人沒有提供院舍服務，構成違反租約條款。

35.  羅大律師指在本案中，以下證據在相對可能的舉證標準下足以證明答辯人容許涉案處所有人留宿：-

(a)	首先，伍女士已在自己的補充證人陳述書第1, 5, 6 及7段（第557-560頁）承認了答辯人在涉案處所24小時經營，亦沒有否認有人在涉案處所留宿；
(b)	相片CMC-8（第226-252頁）尤其是牌子上的 “女宿舍 24小時”，影片CMC-9及FLH-1 等共同顯示了涉案處所被使用為殘疾人士宿舍的情況。值得留意是FLH-1中人仕6與馮先生的對話謄本（第55A, 55B頁）及片段中顯示人仕5的進食情況；
(c)	最重要的是FLH-5 CCTV的片段及同意文件1的證據，仔細分析可得出以下不爭議的事實：
	i.	在2016年6月27至29日的早上只有1名學員進入涉案處所，沒有人離開。但在6月29日下午 7:16至7:35竟有25名學員離開，因此，最少有24名學員由2016年6月27 至29日的下午7:16一直留宿在涉案處所。
	ii.	在2016年6月30日的早上有20名學員進入涉案處所，但直到7月1日晚上亦沒有任何學員離開涉案處所。因此，最少有20名學員由2016年6月30日早上至7月1日一直留宿在涉案處所。
	iii.	在2016年6月28日的下午7:00至凌晨12:00時段，人仕3在下午7:11進入涉案處所後直至半夜凌晨12:00也沒有離開。這已絕非伍女士聲稱答辯人的營業時間，毫無疑問人仕3必定在涉案處所留宿。
(d)	再者，在盤問下伍女士對涉案處所的地方運用的證供，細小的活動廳，堅持每一學員要有一張床，（第269頁）的平面圖展示了45張床位，及不存在的上課下課時間等，足以證明涉案處所實為院舍，並容許人留宿；及
(e)	最後，連與涉案處所相關的政府文件，如商業登記（CMC-10）（第255頁）及殘疾人士院舍登記（CMC-11, 12）（第259, 261頁）亦清楚指出涉案處所被用作殘疾人士宿舍。

36.  就留宿的議題，關鍵在於本席接納那一方的證據，而本席接納的證據是否合符法理準則，足以證明事實上在涉案處所有留宿的情況。考慮過本席面前的相關證據，包括CCTV紀錄、照片、消防圖（第269頁）、公司註冊文件、殘疾人士院社豁免證明書等，亦考慮過答辯人的說法，本席不接納，特別是她指只恐怕學員調亂私人物品及私隱問題需要每人一小房間的說法，本席認為本席面前的證據足以作出穩妥的推論，涉案處所是由曉暉之家營運，而業務性質是殘疾人士院舍，並讓院友留宿。本席接納申請人提出的證據在相對可能性下證明了涉案處所有留宿情況，因而答辯人違反了租約第4條。

37.  本席不接納答辯人對申請人收樓的目的指控，本席接納鍾先生不是因為有新買家而要求收樓，本席認為該等指控毫無根據。本席亦不認為加康物業的證人揑做事實要求答辯人終止留宿行為，答辯人亦沒有提出加康誣告答辯人的理由。

38.  伍女士又指租約由2011年至2017年再加3年的租約未完，如申請人成功迫遷，答辯人的生意便要結業，損失將會非常慘重，要求申請人賠償損失，不過由始至終她沒有存檔反申索，或提供損失詳情，她一直的說法是 “她保留追索權利”，本席亦不會在本案中處理她的要求。

39.  伍女士又指申請人寧可空置也不願意造福人群，用大量資源方法來迫租客結業不是合情合理的手法，這與本案的審議點無關。她提出的商業良心問題亦與本案無關。

40.  伍女士指40年前大廈所為公契是與時代脫節，這明顯是錯誤的理念，本席不接納。

41.  伍女士質疑商場互委會是否有權力執行處理訴訟整座大廈 “大廈公契”。這點她沒有在審訊前提出，故此不應在最後陳詞才提出，即使讓她在這階段提出這說法亦無助於答辯人的案情，因為申請人是業主，他並不是執行大廈公契而是執行租約條文。

分租爭議

42.  申請人依賴永灃在公司註冊處的登記文件，指永灃以曉暉之家的業務名稱，在涉案處所經營殘疾人士宿舍，根據羅大律師的最後陳詞指基於以上的證據及鍾先生呈堂的相片CMC-8，涉案處所是完全被永灃佔用為一間名叫曉暉之家的殘疾人士院舍，證明答辯人已把涉案處所轉讓予或其佔用權讓予其他人仕者，違反了租約條款第3條。

43.  答辯人一直的說法是兩間公司關連密切，根本不存在分租問題。不過在最後陳詞的時候，伍女士指現時在涉案處所的服務是由答辯人提供的，只涉及培訓活動。本席認為不能接納伍女士在最後陳詞才提出的新立場指服務並非由答辯人提供，這與她一直持有的立場不同，在最後陳詞時才提出對申請人方不公。況且，這說法與答辯人容許永灃兩度以涉案處所為院舍地址向社署申請殘疾人仕院舍豁免書有明顯的矛盾，不是伍女士只說得到殘疾人仕院舍豁免證明書也不一定要營運院舍可以解說的。

44.  返回分租議題，申請人指即使答辯人沒有與任何其他人簽下分租約或有分租約關係，只要事實上涉案處所或其任何部分轉讓予任何其他人或其佔用權讓予任何其他人，則已違反此租約條款。本席認為真正的問題在於永灃，一間與答辯人有密切關係的公司，在本案的情況下是否可被認為是其他人或其他公司。

45.  申請人依賴答辯人及永灃在公司註冊處的登記文件，指曉暉之家並非隸屬答辯人，而是隸屬永灃，是另一法人（legal entity）。沒有爭議的是答辯人與伍女士都是永灃的董事，而答辯人是之灃的唯一的股份持有人，因此伍女士指永灃與答辯人關係密切並非毫無根據，事實上，永灃是由答辯人全資擁有，有完全的控制權。不過羅大律師提供案例支持公司是獨立法人原則如Salomon v Salomon & Co Ltd [1897] AC 22。此外上訴庭在 Winland Enterprises Group Inc v Wex Pharmaceuticals Inc [2012] 2 HKLRD 757 中第51段再次指出兩間不同的公司，就算是子母公司的關係，有相同的管理層，亦必須遵守獨立法人原則：-

51. Thus, the law permits the use of a corporate veil to avoid legal obligation and liability. What the law does not permit and that is when the Court will lift the corporate veil is its use for illegitimate purposes such as evading legal obligation and liability. When looked at with realism, avoiding or confining legal obligation was precisely the reason for which the principle of corporate personality came to be evolved. As commercial activities become more complex, a system of holding and subsidiary companies was developed to protect members of the group from liability caused by activities of other members. However, the members operate as one integrated whole as if they are various parts of the human body or departments of one large undertaking owned by the parent company. In the modern commercial world, members of the group may even share common management, common directors and common staff. A subsidiary may appear to have separate existence but no separate mind of its own. It may even be one economic unit with the parent company. However, the law is not concerned with the functional organisation of the group. As Slade LJ said, "we are not concerned with economics but with the law". It really matters not that much that a subsidiary is run by the same staff as the parent company or at the direction of the parent company. It is, in my view, wrong to place undue emphasis on those factors and to go that far as to infer from those factors that a subsidiary is a façade or a puppet and for that reason alone the corporate veil ought to be lifted (I am conscious of the case of Smith, Stone and Knight Ltd v Lord Mayor, Aldermen and Citizens of the City of Birmingham [1939] 4 All ER 116relied on by Mr Remedios, to which I shall return in a minute). There is no magic in the word "façade" as the French call it or "facciata" as the Italians call it and from which that word originates. It just means an outward appearance or front, especially one which is deceptive. But unless on the fact it carries that latter meaning and that when its use is in conjunction with some illegitimate purpose, such as to evade legal obligation and liability, there is no justification for lifting the corporate veil.

46.  羅大律師指此原則亦套用在香港法庭的 Top Talent Development Limited v Top System Investments Limited （unreported, HCA 2098/2006, 9 April 2008）一案。該案的租約亦有相同條文 “the tenant should not sub-let or otherwise part with the possession of the premises or any parts thereof to anybody corporate in any way.” （第27-37段） ，被告人聲稱那些佔用的公司其實是 Chung’s Brothers 所共同控制的，因此並沒有違反租約條文（第29段）。法庭最終裁定被告人把佔用權讓予被告人以外的公司，已違反了租約條文（第37段）。

47.  羅大律師指由以上裁決可見，答辯人與永灃是兩個獨立的法人，擁有個別的資產。而租約第3條正正指出租約權益將為租客個人擁有（personal to the tenant），因此永灃必然屬租約以外的其他公司。

48.  對於 “佔用權讓予任何其他人”（part with the possession of the Premises or any part thereof to any other person）的定義，羅大律師引用在 Roe d. Dingley v Sales 105 E.R. 111一案中，Lord Ellenborough C.J. 指出即使沒有收取租金或不是把佔用權突然轉讓也不是取決性的問題：-

“It is a parting with the exclusive possession of some part of the demised premises; whether gratuitously or for rent reserved is very immaterial to the landlord, who meant to guard against having any other than the person in whom he confided as tenant, let into possession without his consent.”

49.  因此，無論答辯人與永灃有任何關係，租約條款第3條是確保涉案處所不會在沒有申請人同意之下租給任何非租約上定為租客的其他人，在本案中必定只能租給答辯人而非永灃。

分租/轉讓佔用權的爭議的討論

50.  不爭議的是租約條款第3條訂明：-

“租客不得轉讓、轉租或分租該物業或其任何部分或將該物業或其任何部分的佔用權讓予任何其他人等。此租約權益將為租客個人擁有。”[2] [1/74]   

51.  在本案中，並沒有爭議的是租客是答辯人並非永灃。而由 (i) 永灃的商業登記（CMC-10）；(ii) 永灃的殘疾人士院舍登記（CMC-11, 12）；及 (iii) 相片CMC-8可見，涉案處所由曉暉之家的業務名稱營運，而法人則為永灃，本席在前面裁決了涉案處所內提供了殘疾人士院舍服務，這業務性質與答辯人營運的殘疾人士訓練業務不同，在本案的情況下，即使答辯人可算是永灃的母公司，亦有著共同管理層，本席同意羅大律師的陳詞指答辯人已把佔用權讓予其他人，違反了租約條款第3條。

52.  本席接納羅大律師指租約第3條加上了 “租約屬個人” 的字眼更加強了申請人對租客不能分租轉讓的要求。本席亦認為租約上有清晰的用途限制及訂明不可違反其他官批地契的用途限制，不准分租轉讓是確保租客遵守這些限制的途徑，以本案為例，答辯人在公司註冊文件上顯示業務性質是訓練，這符合土地用途及租約限定的用途；而永灃的業務性質是殘疾人士院舍，表面上已經不符合土地用途，如一開始伍女士以永灃名義立約，申請人絕對有權利選擇拒絕，由此可見，答辯人不能現時以子母公司的說法指讓永灃佔用涉案處所並不是分租情況，沒有違反租約條款，本席認為兩間公司是獨立法人，營運不同的業務，伍女士的說法是不合理的。

53.  在再修改反對通知書第9(g) 段，答辯人曾提出答辯人自2012年開業便在涉案處所外張貼曉暉之家的海報及以曉暉之家的支票支付租金，而申請人從沒有發出違反不能分租的警告，因此申請人現時不可以此作藉口收樓。這立場沒有在伍女士的任何證人陳述書中再提及，在再修改反對通知書中的說法非常含糊，在審訊期間亦只是在盤問鍾先生時提及收租時應看見營業狀況，鍾先生否認，而答辯人沒有提及申請人知道分租(當然答辯人指沒有分租)的情況。

54.  本席認為，答辯人未能成功提出這說法作為反對理由，事實上，答辯人是可以用其他業務名稱營業，不過在本案中的問題是曉暉之家屬於另一公司及經營與答辯人不同的業務。再者，以曉暉之家支票付款並不能作為業主知道分租的證據，因為租金不一定由租客支付，業主的主要關注是租客是否按照交租，繳付租金的方式或安排與是否有分租情況沒有密切關連。

55.  在在再修改反對通知書第9(h) 段指收取曉暉之家發出的支票支付租金，申請人已放棄了執行租約第3條及收回涉案處所的權利。不過正如本席在上一段指出，答辯人未能證實申請人一直知悉分租的情況，事實上本席接納鍾先生的證供指是收到管理公司通知，才知道有留宿問題，再調查下才知有轉讓佔用權的問題。況且，本席認為即使知道有違例情況，收取租金本身不一定構成放棄執行 “持續” 違約的行為。

56.  根據Chinachem Investment Co Ltd v Chung Wah Weaving and Dyeing Factory Ltd（unrep., CACV 40/1977, 24 January 1978）[RLA/2]，上訴庭指出即使業主在知書有違約情況仍然收取租金，收租本身不構成放棄執行一項“持續” 違約的行為，必須有更多的證據讓法庭可推論業主已放棄執行違約的權利：-

“In my view the judge was right to conclude that Mr. Fok knew after the second visit (if not after the first) that the reserved space was being used for industrial purposes other than the parking, loading and unloading of motor vehicles.  The acceptance of rent thereafter clearly constituted a waiver of the past breach.  I think also that the judge was right to hold that there was such acquiescence as amounted to waiver of the covenant itself for the duration of the tenancy.  It was not so much that Mr. Fok watched the installation of the machines and the completion of an office in the reserved space and said nothing but that, as the judge said, Mr. Fok gave active assistance in the installation of the offending obstructions.”

57.  此外，在同一判案書第5段Huggins JA’s就相同原則引述 Morris LJ 在 Lloyds Bank Ltd v Jones 1955 2 Q.B. 298, 326案的說法：-

“... On the admitted facts I cannot see that any implication arises that the landlords agreed that they would never again insist on full performance of clause 15.  It may well be that if they accepted rent with knowledge they waived the breach from time to time, but I can see no reason why they should be prevented from demanding proper compliance as from the date they required it. There may be conduct from which can be implied that waiver or abandonment of a right.  I do not think that the landlords so conducted themselves that they could not assert that clause 15 should be honoured.”

58.  Huggins JA 再進一步指出法庭不應輕易作出這種放棄權利的推論：-

“That such an inference will not be lightly drawn appears from the words of Buckley LJ in Shaw v Applegate 1977 1 WLR 970, 977H when he was reviewing the well-known passage in the judgment of Fry J in Wilmott v Barber (1880) 15 Ch.D. 96, 105:
‘As I understand that passage, what the judge is there saying is that where a man has got a legal right – as the plaintiffs have in the present case, being legal assignees of the benefit of the covenant binding the defendants – acquiescence on their part will not deprive them of that legal right unless it is of such a nature and in such circumstances that it would really be dishonest or unconscionable of the plaintiffs to set up that right after what has occurred.’”

59.  在這法律原則及答辯人沒有提出收租以外的行為讓審裁處可考慮是否作出放棄權利的推論的情況下，本席拒絕接納答辯人就放棄權利的說法。

60.  答辯人又指即使是轉讓了佔有權，這並非嚴重違約，不應沒收租權，本席不同意這說法。雙方在租約第13條同意遵守合約條文，答辯人違反後，申請人亦按法例要求發出通知要求糾正，這已經滿足了沒收租權的條件。

總結

61.  基於以上的理據，本席接納申請人已經在相對可能性下證明了答辯人已把涉案處所或其部份的佔用權讓予其他（公司），違反租約第3條，而涉案處所更被用作殘疾人仕院舍，提供住宿服務，進一步違反租約第4條。本席亦滿意申請人已向答辯人發出通知要求糾正，本席裁定申請人的申請得直。由於涉案處所最少有20至30名院友，為給予她們時間遷出，本席給予60天的時間。

訟費

62.  本席命令答辯人須支付申請人本申請的訟費，連同大律師證書；如雙方未能就金額達成協議，則由法庭按區域法院基準作出評核。這是暫准命令，若沒有任何一方於14天內提出訟費更改的申請，這暫准命令則成為絕對命令。

命令

63.  本席命令如下：-