JUNWAY INVESTMENT LTD 對 DAZZEON CAR ACADEMY HK LTD

LDPE 938/2017

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2017年第938宗

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判 案 書

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背景

1.  申請人是九龍灣臨利街1號富洋工業中心 (Hope Sea Industrial Centre) 地下5號單位 (下稱「涉案單位」) 的業主。

2.  根據一份於2015年9月12日與答辯人簽訂的租約(「涉案租約」)，申請人把涉案單位租予答辯人， 為期兩年， 由2015年9月14日起至2017年9月13日止， 每月租金為81,000元（不包括差餉， 地租及管理費）。

3.  申請人於2017年9月14日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提交收樓申請通知書（表格22）, 指租期已於2017年9月13日屆滿。

4.  原本表格22還有申請人對答辯人的其他投訴， 包括「在租賃期內收到週邊用戶及管理處投訴及滋擾生事影響他人」等。 可是根據《物業轉易及財產條例》(香港法例第219章)第58條（1）：

「因租契內的任何契諾或條件被違反而根據租契所載的但書或規定產生的重收權或沒收租賃權的權利，不得藉訴訟或其他方式予以強制執行，除非及直至批租人向承租人送達以下的通知 ——

(a) 指明某被投訴的違反事項；及

(b) 如該違反事項可予補救，則要求承租人就該違反事項作出補救；及

(c) 指明批租人就該違反事項而要求的補償(如有的話)，

並且承租人在其後一段合理時間內，並沒有對可予補救的違反事項作出補救，亦沒有就違反事項作出令批租人滿意的合理金錢補償。」

由於申請人沒有提供有發出此通知的證據， 所以本席不會審理這方面的投訴。

答辯人的反對

5.  於2017年9月20日， 答辯人經鄭瑞泰律師事務所提交反對通知書（表格7）， 內容主要指答辯人已於2017年6月19日， 根據涉案租約的附表二第3段的續租權條款發出通知行使續租權，該續租權條款如下：

「租客有權根據此租約訂明之相同條款， 以續租時的市值租金惟幅度不超過原租金之20%， 租期由14-9-2017 至13-9-2018 （包括首尾兩天）， 惟租客必須於此租約期滿前不少於兩個月向業主發出有關書面通知。」

6.  租約期滿前不少於兩個月即2017年7月13日或之前。

7.  於2017年10月10日初次聆訊時， 答辯人的律師呈上此2017年6月19日的續租通知（「6月19日通知」）副本， 內容如下：

「致業主：

由於公司生意不景， 現懇請業主於生約期內商量減租。

敬希業主体諒。」

8.  答辯人的董事薛顯求先生（「薛先生」）於2017年11月7日遞交證人陳述書（「薛先生陳述書」）， 指早於2017年6月上旬， 他已指派他的助理 Ms Chow Suk Fan Josephine（「周女士」）通知申請人的租務代表陳艷儀（「陳女士」）續租的意圖及商議租金。

9.  比方，根據薛先生提供的 WhatsApp 紀錄， 周女士於2017年6月9日提出要約陳女士吃飯， 表示「生死存亡真的要請你食飯商量」， 但因陳女士準備放假，她於6月10日表示要一星期後才有空會面。周女士回覆說：「我老闆想約你食飯 商量生死存亡， 等不得了， 乾塘了。」

10.  根據薛先生陳述書， 於2017年6月19日， 答辯人便發出上文第5段的6月19日通知。

11.  又根據薛先生陳述書， 雙方還是於2017年6月20日才在陳女士的辦公處會面。 雙方在商議有關續租的租金事項約1小時多後， 陳女士表示要聽取申請人的指示。 薛先生同意雙方未有達成任何協議。薛先生指當時陳女士從未表示6月19日通知有任何問題。

12.  薛先生陳述書說他於2017年7月18日再次拜會陳女士商談續約。

13.  於2017年7月22日， 陳女士以WhatsApp回覆說：

「其實老板娘是擔心租冇得收到現在仍未交齊租 新租約未簽舊租金不準時她沒有信心就算是有票在手不對（誤）現也是費紙 （阿太講）」

14.  薛先生陳述書說在此商議新租金過程中， 出乎他的預料， 他竟收到申請人的律師於2017年8月11日向答辯人發出終止租約通知書， 要求答辯人於2017年9月13日交還涉案單位。

15.  薛先生陳述書認為自2017年6月起， 申請人已知悉答辯人的續租意圖， 答辯人已行使涉案租約賦予他的續租權利， 雙方只就續租的租金未有協議，申請人無權單方面不予續租。

16.  至於6月19日通知的內容， 雖然答辯人當時未有聘用律師及沒有這方面的法律知識， 但涉案租約本身沒有對行使續租權的模式加以規限， 談判雙方必定明白6月19日通知的用意是答辯人行使續租權。

申請人的陳述書

17.  陳女士亦於2017年11月7日提交了證人陳述書，指答辯人過去一直每月遲交租金， 她曾在電話中向薛先生表達不滿，表示會向答辯人發律師信及收回涉案單位。 在2017年6月20日的會面中，薛先生帶同一名友人前來， 薛先生只交代答辯人的業務情況， 指隨行友人會介紹高端客人給答辯人， 卻從沒有提出該租約續約事項。

18.  及至2017年7月18日約下午時間， 薛先生再次造訪， 並準備了一份新租約及一疊寫上銀碼港幣73,000元的支票， 表示答辯人經營困難， 要求申請人由新租約開始減租至每月港幣73,000元。 陳女士謂當天已取得申請人指示新租約的租金不能減少， 所以她即時已拒絕薛先生的減租要求。 跟著， 薛先生再要求可否以舊有的租金續約， 即每月港幣81,000元， 但新租約文件書面上仍以每月港幣73,000元續租， 餘下的港幣8,000元， 薛先生會以現金另外補交給申請人。 薛先生解釋原因是答辯人的其他股東不支持以每月港幣81,000元續租， 若書面上以每月港幣81,000元續租， 其他股東會不注資。 陳女士亦即時拒絕了此安排。

19.  於2017年8月11日， 申請人透過梁淑莊律師事務所給予答辯人終止租約通知， 要求答辯人於租約期滿時須把涉案單位交還申請人。答辯人於2017年8月21日回覆， 提及2017年6月9日[1]及7月18日的會面， 並表示十分有誠意繼續履行新租約， 但「公司近年生意經營困難」，希望申請人體諒， 以舊有租金續約。

20.  於2017年8月25日， 申請人書面回覆答辯人， 提醒答辯人涉案租約將於2017年9月13日完結， 而上述2017年8月11日的信件並不是處理續租事宜。

21.  於2017年9月4日，答辯人書面回覆申請人，指答辯人於2017年6月9日（實際日子是2017年6月20日）及7月18日到申請人處傾談續租問題， 更在2017年8月21日致函申請人希望租金維持不變， 並倚賴涉案租約附表二的續租權條款， 謂答辯人享有續租權， 及附有忠誠測量行有限公司就涉案單位於2017年8月21日的租金估值。

22.  申請人於2017年9月5日書面回覆答辯人， 指根據續租權條款， 答辯人必須於2017年9月13日前不少於兩個月向申請人以書面通知續租事項。 信中指申請人於2017年8月11日（即申請人委託梁淑莊律師事務所給予答辯人終止租約通知）之前，從沒有收到答辯人書面續租通知。

23.  於2017年9月11日， 答辯人透過鄭瑞泰律師事務所致函申請人的梁淑莊律師事務所， 首次披露答辯人有於2017年6月19日向申請人發出續租通知， 以行使涉案租約賦予答辯人的續租權。

24.  陳女士否認她或申請人有收到答辯人的書面續租通知， 包括答辯人聲稱的6月19日通知。陳女士稱薛先生第一次口頭提及續租事宜是在2017年7月18日的會面， 在這之前的對話只是針對答辯人遲交租金的問題。

證供的爭議

25.  陳女士在接受代表答辯人的鄭瑞泰律師事務所的甘威廉律師（「甘律師」）盤問時， 堅持上述說法， 於2017年6月20日的會面， 薛先生主要解釋他是新近接手答辯人的業務， 並闡述答辯人的業務狀況， 希望申請人相信答辯人將來會準時繳付租金。陳女士否認當時有收到6月19日通知。

26.  陳女士謂， 即使至2017年7月18日會面前的一、兩天， 薛先生仍在電話中表示希望和她商討新租約， 沒有提及行使續租權一事。

27.  本席相信陳女士的證供， 因為觀乎所有2017年9月11日前的WhatsApp對話及書信往來， 答辯人從來沒有提及6月19日通知或續租權， 及至2017年8月21日回信給申請人時， 才表示「十分誠意繼續履行新租約」， 其他情況下答辯人一直强調「生意經營困難」； 薛先生於2017年7月22日的WhatsApp中， 仍表示「努力之下才有150返， 再講到口舌乾， 的錢又想退縮 ......」。

28.  相反， 薛先生沒有出庭作供及接受代表申請人的方富樂大律師（「方大律師」）盤問。

29.  即使要本席考慮薛先生的陳述書， 本席亦接納方大律師所說， 薛先生陳述書中亦沒有交代6月19日通知是怎樣及何時呈給陳女士或申請人。

30.  本席不相信6月19日通知曾於2017年9月11日前發給陳女士或申請人。

適用的法律考慮

31.  又即使6月19日通知曾於2017年7月13日或之前交予陳女士或申請人， 本席亦同意方大律師所說，6月19日通知並不符合行使續租權的法律規定。

32.  高等法院法官馬道立(終審法院首席法官的當時官階)在Bess Fashion Management Co Ltd v Star Play Development Ltd & Another [2002] 1 HKC 708判案書的第22段指出， 如要有效行使續租權， 必須符合下列6點：

“(1) The first step is to examine the relevant option agreement to see whether as a matter of contract, the parties have agreed on a specific form or method by which the option is to be exercised. If the parties have agreed that the option is to be exercised in accordance with specific procedures, then these procedures must be followed in order for the option to be validly exercised : cf. Mannai Investment Co. Ltd v. Eagle Star Life Assurance Co. Ltd [1997] AC 749, at 747D‑E per Lord Steyn, 774A‑B per Lord Hoffmann. This situation, therefore, involves the parties having agreed a “set formula” as it were for the exercise of the option.

(2) Where, however, as in the present case, the parties have not agreed on specific procedures to be followed for the exercise of the option, it will then be a matter of construction of the relevant notice in order to determine whether an option has been validly exercised.

(3) The construction of a notice is, like other document, to be carried out objectively : see Mannai at 767G‑H per Lord Steyn; Kou Lau Ru Ling v. Tse Sui Luen [2002] HKC 644, at 651C‑E per Ribeiro JA.

(4) A legitimate aid (indeed a requisite factor) in arriving at the true meaning of a document is to have regard to the “relevant contextual scene” or “factual matrix”. In other words, in construing a document, the court must necessarily place itself in the position of the recipient of the document to see what he would have reasonably (i.e. objectively) understood the document to mean. In doing so, the court must, in this I stress objective exercise, impute to the recipient a knowledge of the relevant context which would include all relevant contractual terms and the relevant circumstances surrounding the document in question. See here: Mannai at 767G‑768C per Lord Steyn; Investors Compensation Scheme Ltd v. West Bromwich Building Society [1998] 1 WLR 896, at 912‑3 per Lord Hoffmann; Jumbo King Ltd v. Faithful Properties Ltd (1999) 2 HKCFAR 279, at 296E‑F per Lord Hoffmann.

(5) The ultimate object in construing a notice seeking to exercise an option (apart of course from the “set formula” situation I have referred to above) is to determine whether the notice unambiguously conveys to the reasonable recipient (with knowledge of the relevant context and the relevant contractual terms) the sender’s decision to exercise the option : see Kou Lau Ru Ling at 653G‑H.

(6) It follows then that where a notice is ambiguous, it will not have the effect of a valid exercise of the option.”

33.  簡單來說，行使續租權必須依足租約的有關規定（如有），而續租權的通知必須是客觀上明確和清晰的， 但反觀6月19日通知， 它不但沒有提及行使續租權， 更是要求減租， 而並不是續租權條款所說的以市值租金為參考依據。

34.  方大律師又引用香港高等法院原訟法庭的另一宗案例 Tai Hing Estates Limited v Lam Shu Yuk, HCA 694/2005（無彙報的案例，日期為2005年8月19日）， 其第19至21段指出， 如意欲以較續租權條款所訂定租金為低的租金行使續租權是不符合規定。

35.  雖然甘律師指該案的續租權條款有清楚列明續租租金的金額而本案卻沒有， 但正如上文第33段所說， 6月19日通知並沒有說以市值租金為依據（惟幅度不超過原租金之20%）， 而是要求減租。本席同意方大律師的說法，即 6月19日通知並不符合規定。

36.  陳女士在接受甘律師盤問時亦說， 6月19日通知所說的「生約」更是不明所以， 因為按她理解， 「生約」應是指租約期內可行使退租權的租期， 而不是行使續租權。本席同意她的說法。

37.  在張頌榮訴陳愛玲，HCSA 59/2002 (無彙報的案例，日期為2011年7月29日)一案， 高等法院原訟法庭暫委法官林文瀚(當時官階)在參考過Itec Food Ltd v Gleeville Co Ltd， HCA 1355/2000 (無彙報的案例，日期為2001年3月26日)及鄭秀枝對陳愛玲，HCSA 44/2002 (無彙報的案例，日期為2002年12月18日) 的案例後，在判案書第14段中指出：

「就「生約」一詞到底為續租權還是終止租賃權這個議題上，本席完全同意任法官的詮釋，即有關條文在法律上應被定性為終止租賃權的條文而不是續租權。這亦是張法官在鄭秀枝一案中的詮釋，也是上訴庭在許楓一案[2]內對「生約」一詞的理解。」

38.  在較近期的張佩芳訴劉少珊, LDPD 1304/2011 (無彙報的案例，日期為2011年7月29日)，審裁處亦作出同樣的判決。

39.  因此本席判定， 即使答辯人有如期發出6月19日通知， 後者在法律上亦無效。

40.  甘律師又申述薛先生於2017年6月20日或7月18日到申請人處與陳女士傾談續租問題， 這等同雙方以行動表示行使續租權， 申請人不容反悔， 但本席絕不同意。在 Polykote Coatings Manufacturing Company Limited v Grace Rehabilitation Centre Limited, HCA 1477/2013 (無彙報的案例，日期為2015年8月24日)一案中，該案的租客曾向業主發信表示意欲行使續租權， 並在信的結尾處寫上 “kindly please let us have your client’s proposed terms of the renewed tenancy for our client’s consideration …” 高等法院原訟法庭法官杜溎峰(當時官階)認為「意欲行使續租權」並不是行使續租權， “the message conveyed by this letter was that while the Defendant intended or wished to continue the tenancy, it would only do so on such terms to be negotiated and agreeable to the Defendant ....”, 本席認為本案的答辯人於2017年6月20日或7月18日仍在商議減租，與該案的情況等同，並不是行使續租權。

市值租金

41.  既然本席判定答辯人沒有在2017年7月13日或之前行使續租權， 涉案租約已於2017年9月13日完結，答辯人須把涉案單位的空置管有權交還申請人， 逾期逗留則須支付申請人由2017年9月14日至交回處所空置管有權為止的中間收益， 以市值租金（沒有幅度不超過原租金之20%的限制）計算。

42.  正如上文第21段所說， 答辯人說曾委託忠誠測量行有限公司就涉案單位進行租金估值， 但該份日期為2017年8月21日的所謂估值報告（「忠誠報告」），只有一版紙， 雖然提供了下述兩個租賃個案， 但卻沒有就這兩個租賃個案進行任何分析， 並不符合一般呈交法庭審理物業估值的要求。

43.  忠誠報告所提供的兩個租賃個案現複製如下：

Date	Building Name	Floor/Unit	Area (gross) (sq ft)	Market Rent (HK$)	Unit Rate HK$ / sq ft
30/9/2014	Hope Sea Ind Centre	G/F 7	2,652	90,000	@33.9
15/7/2016	Po Lung Centre	G/F 8 & 9	6,140	155,000	@25.2

44.  從以上所見，該兩個租賃個案發生於年多至3年前， 單就時間方面的差距， 忠誠報告沒有提供任何調整。在審裁處最近的一宗案例 Able Luck Development Ltd & Others v Public Global Investments Ltd & Others, LDCS 7000/2014 (無彙報的案例，日期為2017年10月6日)，審裁處發現鄰區觀塘地廠的成交價， 自2014年2月至2016年7月已上升了20.5%， 雖然租金的升幅未必有如此差距， 但應該也會水漲船高。 更可惜的是， 忠誠報告竟只提供了該兩個租賃個案的gross 面積， 而不是一般用作估值的實用面積(Saleable Area)； gross 面積俗稱建築面積， 根本沒有一定標準， 難用作估值比較用途[3]。

45.  申請人也委託了天俊測量師行就涉案單位進行租金估值。 申請人呈交了天俊測量師行於2017年8月21日的估值報告（「天俊報告」）， 表面上此報告較為像樣， 於其附件VI更提供了3個租賃個案的估值分析。該3個租賃個案現複製如下：

No	Comparables	Commencement Date (DD?MM?YY)	Expiry Date (DD?MM?YY)	Saleable Area (sq ft)	Frontage (ft)	Effective Monthly Rental (HK$)	Unit Rate (SA) (HK$/sq ft)	Ancillary Area
1	Factory Unit 3, G/F, Kowloon Bay industrial Centre, No 15 Wang Hoi Road	15/09/2017	14/09/2020	1,756	21.7 onto Wang Hoi Road	95,833	54.57	Yard: 98
2	Unit 6, G/F, Hope Sea Industrial Centre, No 1 Lam Lee Street	17/08/2017	16/08/2018	1,778	73.4 onto Lam Lee Street	102,000	57.37	-
3	Workshop B2A, G/F, Block B, Tonic Industrial Centre, No 19 Lam Hing Street	01/11/2016	31/10/2018	1,037	19.1 onto Lam Hing Street	75,517	72.82	-

46.  雙方皆沒有傳召撰寫估值報告的測量師出庭作供。

47.  本席聯同雙方的代表律師、大律師前往涉案單位及各租賃個案物業實地視察， 卻發現天俊報告所提供的第1及第3租賃個案分別被用作食肆及外幣兌換店， 與涉案單位現時作為汽車維修工場的作業性質有頗大分別。在 Tin Kung Investment Limited v Secretary for Transport，LDRW 16/2001 (無彙報的案例，日期為2004年6月29日)，審裁處亦曾面對相類的情況， 當時審裁處的決定是不考慮這些有零售潛力的比較個案。 本席亦同意在本案採納同樣的處理方法。

48.  剩餘下來可採納的租賃個案是天俊報告的第2租賃個案， 此個案的另一優點是起租日期與需要估值的日期 - 2017年9月14日非常接近， 無需作出時間調整。此個案物業亦與涉案單位相鄰， 位處同一大廈， 本席無需考慮地理位置、甚至樓底高度作出調整。此個案物業的實用面積也與涉案單位的1,966平方呎頗為接近， 本席不準備考慮任何面積方面的調整。 當然此個案物業的舖面較涉案單位的為濶， 本席同意採納每平方呎每月約55元作為涉案單位的市值租金， 即1,966 x $55 = 每月約108,000元。

49.  又本席即使考慮忠誠報告提供的同一大廈地下第7號單位於2014年9月的租賃個案， 忠誠報告就此單位與涉案單位提供的gross 面積相約，如以該租賃個案的每月租金90,000元加20%[4]以反映時間調整， 這結果剛巧也是108,000元。本席認為每月108,000元的估算合理。

裁決

50.  綜觀以上所述, 本席作出以下頒令：

(1)  答辯人須把涉案單位的空置管有權交還申請人；

(2)  答辯人須支付申請人由2017年9月14日至交回處所的空置管有權為止的中間收益，以每月108,000元計算， 但可扣除答辯人於期間已支付申請人每月81,000元之數。

訟費

51.  最後，由於答辯人於是案敗訴，理應支付申請人的訟費。本席在考慮過方大律師提供的黃律師事務所擬備的收費明細後， 同意本申請的訟費，以簡易程序計算, 即時評定為50,000元。

[1] 雙方同意實際日子是2017年6月20日。

[2] CACV 30，31及32/2000 (無彙報的案例，日期為2000年6月20日)。

[3]即使根據《建築物(規劃)規例》第23（3）條訂定的gross floor area （總樓面面積）， 建築事務監督仍可在多種情況下作出豁免，不計算部份樓面空間的面積。 由於每幢樓宇的情況不同，gross floor area 難作比較。

[4]本席有注意到涉案租約於2015年9月12日訂定時， 租金是81,000元， 但是本席沒有證據顯示這兩年間的租金升幅， 卻有資料顯示鄰區觀塘地廠的成交價， 自2014年2月至2016年7月已上升了20.5%, 見上文44段。