薜顯求 訴 蕭燕來

DCCJ 4622/2007

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2007年第4622號

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判案書

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1.  原告人的申索，是要求被告人對他佔用位於九龍京士柏衞理道18號2座16樓D室的一個單位（“該物業”）作出賠償；被告人在審訊開始時告知本庭他放棄反申索的追討。

2.  原告人與被告人是朋友，雙方已認識了9年。2004年1月，兩人同意以7：3的比例合資以$4,950,000購入該物業。原告人負責該物業的30%支出，被告人則負責該物業的70%的支出。雙方購入該物業的目的是為了投資，等待它升值，然後把它出售套利。

3.  該物業的銷售和購買合約以及樓契是分別於2004年1月和2004年8月簽署的。

4.  2004年4月23日，被告人簽署一份信托聲明(“聲明”)。聲明的第5點規定：-

“5. 所有因為該樓業權而洐生的利益及債務（包括上述銀行按揭的利息及供款），亦將以70%及30%形式，由本人及薜顯求先生分別享有及承擔。本人須在薜顯求先生要求下向他交代所有該樓業權及有關利益及債務。

6.   本人有權出售該物業，但在出售前須知會薜顯求先生，而薜顯求先生不得異議。”

     （底線後加）

聲明清晰地對兩人該物業的利益和負擔作出劃分，第5條和第6條顯示這一點。雙方在購買該物業前，一定已把雙方的權利義務達成協議，聲明只不過是反映該些協議的內容。

5.  2004年8月，原告人和被告人取得該物業的管有，但樓巿下滑，兩人因不能獲利而不出售該物業。在證人陳述書的第10和第11段，原告人說：-

‘10. After the possession of the Property was obtained in August 2004, the property market had suffered a fall and we could not resell the same at a gain at the moment.   It was therefore agreed between the Defendant and me that we would engage estate agents in the neighbourhood to seek both potential buyers and tenants and would only make our decision as and when favourable opportunity had come.  In the interim, it was agreed that the Property would not be for use of otherwise purpose.

11. Despite the agreement mentioned in paragraph 10 above,the Defendant in or about August 2004 telephoned me and during the telephone conversation between us the following dialogues in punti were exchanged:

“I sold my flat and I should move into the Property for self-use”.

 To which I objected and replied:-

“How much rental would you pay for occupying the Property by yourself.”

 Whereas the Defendant reverted with:-

“What prejudice would you suffer if I moved in the Property?  In any event, I would not make you suffer for loss.”

 And immediately after uttering this statement the Defendant hanged up the call.’

原告人在獲知被告人打算遷入該物業時，很自然地會問被告人會否為佔用該物業而支付租金，因為該物業是作為投資之用，如被告人佔用它，它便不可以被租出去。原告人在第10和第11段所說必定是事實。

6.  在他的證人陳述書，被告人說：-

“ … … 因此在2004年2月收樓之後，該物業就被空置超過半年。其後為減輕負擔，我亦安排將該物業放租 … …。

6.   在等候租客其間地產經紀提議我暫時搬進該物業自住直到有合適的租客，因為這樣可以較容易安排租客參觀該物業。因我當時住在另一區的自置物業，如有人想在日間參觀該物業時會在安排上產生不便。所以在2004年9月左右，我就搬到該物業居住。當時我通知原告人，原告人當時並沒有反對或提出任何扣數的要求。

11．… … 在我搬進該物業時根本沒有合適的租客提出租借該物業，因此我搬進該物業根本沒有令該物業損失任何收益，再者，我搬進該物業是為了尋找合適的租客，當找到合適的租客後我立即搬出該物業。而我作為該物業的業主之一，我是有權在該處居住的，而且這是十分合理的。”

     （底線後加）

7.  2004年4月14日，被告人簽署他擁有的物業（Flat D on 29/F, Tower 1, The Waterfront, No. 1 Austin Road West Kowloon）（“Waterfront”物業）的買賣合約。作為賣家，他在8.7.2004簽署Waterfront物業的樓契。很明顯，他賣出了Waterfront物業後，便搬住該物業居住。

8.  他說“在2004年2月收樓之後，該物業就被空置超過半年”。該物業是被告人在2004年8月接收的，他說約於2004年9月1日他便搬進去住。很明顯該物業空置的期間只有大約一個月左右，被告人指它空置超過半年是不真實的說法。

9.  當他搬進該物業時，他已把Waterfront物業賣給了別人，因此他當時並不是住在另一區的自置物業。被告人搬進去該物業並不是方便對擬租客作出安排上的方便，而是他已賣了Waterfront的物業。當被問及為何不把該物業的鎖匙交給物業經紀，以方便租客視察該物業，他說他想裝修該物業，當被問及何不首先裝修該物業，然後把鎖匙留給物業經紀，他說傢俬已搬入該物業，如果他不搬入該物業，就會浪費。該些傢俬是從Waterfront的物業搬進該物業的。他搬進該物業不是為了方便安排租客的參觀，而是他想享用從Waterfront物業搬過去該物業的傢俬。他在第6段所說不是誠實的表述。

10.  該物業是用作投資，因此它是用來產生利益的，因而有聲明第5條“所有因為該樓業權而洐生的利益”的表述。這符合與訟雙方購買該物業的目的。利益只有兩種方法產生，一是以高於購入價把該物業賣出去，一是把它租出去。但在當時由於樓市下滑，雙方不打算出售該物業，故此唯一產生利益的方法就是把它租出去。租金當然屬於“因為該樓業權而洐生的利益”。佔用該物業而不用付出代價違反以該物業產生利益的目的；被告人佔用該物業，但不付出租金，因此違反產生利益的目的，亦是違反聲明的規定，因此本庭判令原告人勝訴。

11.  被告人採引Chin Lan Hong v. Cheung Po Choo HCA 1208 of 2000 和曹美如 訴 龔梅芳 HCMP 2026 of 2000兩宗案例以支持他的抗辯理由。但該兩案沒有一如本案的聲明，因此該兩案不適用於本案。

12.  在被告人搬出該物業之後，該物業以$26,000月租在2005年4月租出。被告人的代表律師指出“Defendant moved into the Property in August 2004 and moved out in March 2005 when a suitable tenant was found and the Property was let out on a lease to a company I-O & YT (Hong Kong) Ltd. at a monthly rental of HK$26,000.00 inclusive of rate and management fees, as well as inclusive of various furniture and electric appliances placed in the Property by Defendant as requested by the Japanese tenant.  As such, the Property was let out at a rental approximately 18%-20% higher as opposed to a similar property in the neighbourhood but unfurnished.”被告人沒有提供另外一些單位的租金情況作為比較，因此他所指的“18%-20% higher”沒有證據支持。本庭不接納該論點。此外，與訟雙方已同意在計算原告人之應得時，把裝修費已計算在內，因此不應再次計算裝修費在內。

13.  被告人說他在把該物業於租出時購買了一台電視機，價錢約為$10,000至$11,000。他沒有提供購買收條作為證據，他提供的只是一張日期為19.7.2006的服務報告，當該物業的租約終止時，他把電視取回自用，因此該電視機只有在租期間為租客所用。他承認該電視機是他從他在Waterfront的物業帶過來的。本庭不知道他在Waterfront物業用了該電視機多久。但他卻要求計算該電視機的購買全數。這是不合理的要求。

14.  電視機如果是由他所買，而他打算用於該物業，他理應保留購買電視機的證據，即使他把收據丟失了，他亦應向銷售商取得後補的收據，以成證明該電視機是他所購買的。再者，如果他真的有打算要求把電視機的費用與原告人攤分，他亦應在審訊前向原告人提及有關之事，但他卻是在法庭上首次提及這事，這可見得他原本沒有與原告人攤分購買電視機的費用的打算。基於上述的理由，他未能證明電視機是由他所購買，以用於該物業，作為它的室內傢俬電器的一部份，因此本庭裁定原告人不須攤分這一部份的費用。

15.  本庭裁定被告人須支付（由1.9.2004至31.3.2005）每月租金$26,000，而裝修費用是$21,336。與訟雙方已同意,若然上述是本庭的事實裁定，原告人的所得是$123,529。

16.  本庭頒令：被告人須指示Au Thong & Tsang律師事務所於7天內從它持有涉及Flat D, 16/F, Block 2, Parc Palais, 18 Wylie Road, Kowloon 的售賣款項（HK$600,000）中向原告人支付HK$123,529。本庭撤銷被告人的反申索。

訟費

17.  本庭頒下臨時訟費命令：被告人須向原告人支付本案的訟費（包括原告人聘請大律師的費用）。如與訟雙方未能同意訟費的款額，訟費款額由法庭評估。如在14天內，與訟任何一方不向本庭提出申請，是項命令作實。