富格有限公司 訴 蕭沛濤

DCDT8761/2004

香港特別行政區

區域法院

財物扣押案件2004年第8761號

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判案書

背景

1.被告人是原告人的租客，租用柴灣杏花邨第31座4字樓7室（“該單位”）作住宅用途，租期為12個月，由2004年9月28日起計，月租為港幣7,900元。雙方並簽訂下立約日期為2004年10月21日的書面租約（“該租約”）。

2.該租約的第2條訂定：「每月租金必須上期繳付，首月份租金於簽正式租約時立即繳交，以後每月之第二十八日為到期交租日。」

3.在簽訂該租約後，首個到期交租日是2004年10月28日，即被告人應在該天或之前繳交租期為2004年10月28日至11月27日的租金7,900元（“10月份租金”）。但是，被告人沒有在該天或之前付款。

4.為了取得10月份租金，原告人根據香港法例第7章《業主與租客（綜合）條例》第三部申請並獲區域法院於2004年12月28日發出封租令（即財物扣押令）（“該封租令”）。

5.該封租令命令執達主任扣押被告人在該單位內的實產，以追索10月份租金，即7,900元。

6.在2005年2月25日，執達主任進入該單位執行該封租令。為了避免財產被扣押，被告人繳付9,436元（即一個月租金和其他有關封租的費用之總數）予執達主任，但於即日發出傳票要求解除該封租令，並獲法庭頒令暫緩發放已繳的款項予原告人。

被告人的案情

7.被告人聲稱，由於他在2005年1月22日經已存款15,800元於原告人的銀行帳戶來支付10月份和11月份的租金，因此該封租令應予撤消。

原告人的案情

8.原告人承認收到被告人的存款，但聲稱由於被告人在存款當天經已欠租三個月（即10月、11月和12月），但存款祇能繳付兩個月的租金，而被告人又沒有指明支付那兩個月，故此原告人有權決定，並且使用了這些還款來清償10月份以外的其他欠租。基於10月份租金仍未繳付，所以該封租令不應被解除。

法理原則

9.根據Chitty on Contract (Vol. 1, 29^th Edition)第21-059至21-060段，撥付還款（“appropriation of payments”）的法理原則可歸納如下：-

(1)	當債務人虧欠了債權人數個債項而祇能作出部份還款時，債務人是有撥付權，指明還款是用來清償那個債項。倘若債權人接受這些還款時，他就必須按照債務人的指示撇取指定債項。
(2)	當債務人沒有作出指示時，撥付權便歸於債權人，即債權人可自行決定該筆還款是清償那個債項。
(3)	當債務人分派還款時，他必須將其意向傳達給債權人。
(4)	傳達意向的方式可以是明示的，又可以是默示的。即使債務人在還款時沒有明示還款是用來支付那個指定債項，他的意向亦可以透過案件的其他情況傳達出來。

10.在一宗租客申請解除封租令的上訴案件中，上訴法庭亦是採用上述的法理原則：Murdoch Investments Inc v. Yangtze Coaxial Cable Ltd., CACV 123/2000。

爭論點

11.本案的爭論點是在於當被告人於2005年1月22日存款於原告人的銀行戶口時，

(1) 他的意向是否將還款撥付至清償10月份租金？

(2) 倘若答案為是，他曾否將其意向傳達給原告人？

證供

12.由於本席認為被告人就上述爭論點負有舉證責任，因此被告人首先作供。原告人則傳召劉佩婷小姐（“劉小姐”）作供。劉小姐是受僱於永倫集團為租務主任，負責替原告人管理物業，包括與被告人商討租務和欠租事宜。

被告人的證供

13.被告人供稱，在簽訂租約後，因為原告人沒有履行租約責任維修該單位，所以他沒有繳付租金。他是知道原告人已申請了封租令，因為在他於1月22日存款前約兩星期，執達主任曾到該單位執行封租令，追索10月份租金。被告人向執達主任表示正與業主商議。

14.被告人又供稱，在存款予原告人銀行帳戶前約三天，他主動致電劉小姐，說他會在該星期六（即1月22日）存入兩個月租金來支付10月和11月的租金，並要求劉小姐停止執行該封租令。被告人說劉小姐要求他必須在星期六付款，但同意在收到銀行存款單據的傳真後便停止該封租令。被告人聲稱他是在這種情況下存入15,800元於原告人的銀行帳戶內。

15.被告人呈交由原告人發出的繳款通知作為證據（證物D1、D2和D3）。它們的日期分別是2005年1月25日、2月7日和3月25日。被告人指出，在每張繳款通知上，原告人均沒有在欠款一欄寫下他欠交10月份租金,由此可以證明原告人經已收妥了該月的租金。

16.被告人又呈上他的手提電話之來電記錄（證物D4）來回應劉小姐於2005年3月16日存檔的誓章。在該誓章中，劉小姐說她是在1月22日收到被告人傳真來的銀行存款單據後便致電給被告人，並在該次談話中告知被告人那15,800元的存款祇會用來繳付除封租令所追討款項以外的其他欠租，及說明祇有在清付了全部欠租後才會撤消該封租令。劉小姐又說被告人在電話中曾承諾在農曆新年後會繳付全部欠租。被告人否認和劉小姐有過這樣的談話。他說在1月22日劉小姐根本沒有致電給他。他以來電記錄證明這一點。

劉小姐的證供

17.劉小姐承認在2005年1月22日沒有和被告人通電。她供稱誓章內所指的電話談話是在1月21日進行。她從被告人呈交的來電記錄（證物D4）找出她的電話號碼2851 3113。

18.劉小姐供稱，當她接到法院通知，知道執達主任將會進行第三次封租並已取得破門令後，她主動致電被告人，目的是避免因破門而損害與租客的關係，和讓被告人知道情況經已是嚴重。她說在電話交談中，她告知被告人假若他不在1月22日早上或之前繳付欠租，原告人就會執行破門令。被告人跟着說他會先繳交兩個月租金。但劉小姐說欠租是三個月，倘若被告人祇是繳付兩個月租金，她祇可以替被告人暫停執行而不能取消封租令。跟着被告人表示會在農曆新年後繳付餘下一個月租金。劉小姐說她便向被告人說明倘若她在1月22日收到入數紙，她會暫停執行封租令，但她祇會在被告人於農曆新年後繳清全部欠租才會取消封租令。

19.劉小姐供稱，當她收到被告人傳真來的銀行存款單據後，基於她和被告人的共識，她致函執達主任，通知他們暫停執行該封租令直至另行通告。但由於被告人沒有依照承諾在過年後繳付餘下欠租，又不能聯絡上他，故此原告人要求執達主任再次執行該封租令。

20.劉小姐肯定地說，在該次電話談話中，被告人從來沒有指明他將會存入原告人銀行帳戶的款項是用來償還那兩個月的欠租。

21.劉小姐承認在收了被告人的15,800元後, 她沒有通知被告人這些錢是用來支付那兩個月的租金, 但她知道會計部用了這些錢來支付了11月和12月份的租金, 亦呈上有關該單位的租頁(ledger)(證物P1)來證明。

證供評核

22.顯而易見，被告人是無理地拖欠租金。從租約開始，他便不交租，所持的理由是原告人沒有替他維修該單位的水喉和廚房門。但即使根據他本人之供詞，在1月22日之前他經已從法律意見得知這並不構成不交租金的理據，但他依然沒有依約付款。在審訊日時，他經已拖欠了5個月租金，共39,500元。在考慮他的證供時，本席必須小心考慮他是否為了一己私利而弄虛作假。

23.被告人試圖以原告人發出的三張繳款通知（證物D1至D3）來證明原告人經已收了10月份租金。但本席認為這些證據對被告人沒有幫助。明顯地，該三張繳款通知並不能被視為收租記錄。假若這三張通知可視為收租記錄，及原告人又接納收妥了10月份租金, 那麼在欠款一欄原告人也應寫下被告人是欠了11月或是12月份的租金, 因為被告人祇是繳付了10月至12月租金的其中兩個月。但是，原告人從來沒有作出這樣的記項。本席認為，這三張通知對欠款的記載並不全面，不能支持被告人的說法。

24.被告人也沒有任何文件證供支持他曾向劉小姐清楚明言他是存款來支付包括10月份的兩個月欠租。

25.被告人的證言亦顯然有不盡不實之處。例如，他說劉小姐沒有在電話中要求他繳付全部三個月欠租是不可信的。既然被告人經已欠租三個月但祇會繳付兩個月，而他的欠租又經已導致原告人到法庭申請封租令，為甚麼劉小姐不會同時間要求他繳付餘下的一個月租金？本席認為被告人的證言不合理和不合邏輯。

26.另一方面，本席亦必須小心考慮劉小姐的證供，因為她承認她的誓章之內容有不準確的地方，而她對錯誤的承認亦祇是在被告人提出了電話來電記錄後才作出的。

27.劉小姐說她是在1月21日主動致電給被告人，這點是得到被告人呈交的來電記錄（證物D4）所支持。再者，根據法庭檔案，執達主任確是在1月14日發信通知原告人已取得破門令。這引致劉小姐主動聯絡被告人來發出最後警告是順理成章之事。劉小姐在證供中提及於電話談話中與被告人達致共識的說法, 亦有即時文件證據的支持。她的而且確在1月22日去信法院要求暫停執行封租令。

28.經小心考慮後，本席認為劉小姐在庭上的證供較被告人的更可信和更可靠。對於事情的發生經過，本席接納劉小姐的證供,裁定她是在1月21日和被告人通電話, 及談話內容是正如第18段所述。

29.為免含糊,本席特別說明, 本席裁定劉小姐在該次電話談話中並沒有如誓章所述向被告人說明「那款項(15,800元)會用作繳付除本財物扣押案件所追討的款項以外的其他欠租」。原因是: 第一、誓章內容有錯, 該次談話並非在1月22日, 她亦不可能如誓章所述和被告人談及如何運用經己存入的款項, 因為被告人仍未存款。第二、劉小姐在庭上憶述該次談話時, 她沒有提及這些對話。最後, 在接受盤問時, 她亦說出在該次談話中, 被告人沒有說出還款是清還那兩個月的租金, 她本人亦沒有清晰地說清楚被告人應繳付那兩個月。

裁決

30.根據上述的事實裁斷，被告人是沒有在電話中向劉小姐直接說明存款是用來清償10月份的欠租。

31.但是, 本席仍必須根據整體的案情來考慮當他存入15,800元時, 他是否有這樣的意向。

32.案情顯示, 從遷入該單位起直至存款日止, 被告人從不繳交租金。即使執達主任第一次封租時他是在場, 他仍不交租。在得悉與原告人因維修的爭拗不構成不交租的理據後, 他也是不交租。在1月22日之後, 他又再不交租。由此可見，他祗是在劉小姐發出要破門封租的最後通牒後才承諾和最終繳付兩個月租金。根據被告人在整個與案有關期間的行為來推斷, 明顯地他並不是為了履行租約上的一般性責任而在1月22日繳付部份欠租，並讓原告人自由選擇撇除那兩個月的債項, 而是特別為了避免原告人破門封租, 遂付款來清償封租令所追索的租項。按照被告人的行為, 他從不將封租令放在眼內, 但當他知道執達主任已取得命令快要破門封租時, 他知道再也不能逃避責任, 故此付款來了結封租令。毫無疑問, 這是被告人提出繳付兩個月租金和在1月22日存款給原告人時所持的特定意向。

33.在盤問劉小姐時, 被告人指出原告人曾因追索10月和11月份的租金而發出兩張封租令, 所以他繳付兩個月租金來結清(“settle”)這兩個月的欠租。

34.本席完全相信被告人的說法。 根據劉小姐呈堂的租頁(證物P1), 在10月份和11月份租金的記項上確是分別注有“D8761/2004” (即本案)和“D8762/2004”這兩案財物扣押案件的編號。明顯地，原告人是同時入稟法院及取得兩張封租令向被告人封租。但是，根據上述的事實裁斷, 在1月21月的電話談話中, 劉小姐祗是通知被告人法院已發出了破門令；但是她沒有說明該破門令祗是涉及一張(即本案的)封租令。 被告人因而相信原告人已取得破門令來追索10月份和11月份的欠租是自然不過之事，所以他繳付兩個月的欠租, 而不是一個月或三個月。本席認為，這個還款金額正好進一步引證和說明了被告人的特定意向, 即他是還款來清償封租令所追索的10月份和11月份的欠租，從而消除封租令，避免執達主任破門入屋封租。

35.在該次電話談話中, 當劉小姐發出破門封租的最後通牒時，被告人即時提出繳付兩個月租金作為回應。在當時的環境下，他向劉小姐表達出的訊息是：他會繳付封租令所追索的欠租來消除那些封租令。這個訊息是相當明確和清晰的。雖則被告人沒有直接說出他是償還10月份的欠租，但是由於當時原告人祗是申請了兩張封租令來追索10月份和11月份的欠租，而被告人又提出了繳付兩個月租金，所以被告人的訊息就不言而諭地說出了他會存款來償還10月份和11月份的欠租。換言之，他經己是就還款作出撥付，並將其意向傳達給劉小姐。

36.劉小姐亦顯然是明白被告人的意向，因為她向被告人作出的即時回應便是說出由於被告人不能清償全部三個月欠租，她祗可以暫緩執行而不能取消封租令。

37.本席認為，既然劉小姐知道被告人是付款來清償封租令的欠租，根據撥付還款的法理原則，即使被告人祗是清償了部份的債項, 她仍是要按照被告人的意向來撇除封租令所追索的租項，即10月份和11月份的欠租，繼而解除或不再執行有關的封租令。

38.但是，劉小姐卻硬要被告人付足全部三個月欠租才肯取消該封租令。她的做法是錯誤的。第一、法庭批出該封租令來幫助原告人追索10月份這單一月份的欠租，但劉小姐卻以它為逼使被告人繳付三個月欠租的工具。第二、她漠視被告人的意向，並對他的還款作出私自的撥付，將它分配至清還12月份的欠租，而原告人卻是沒有就該月的欠租取得封租令。她的做法是完全違反了撥付還款的法理原則。

39.在劉小姐堅持被告人必須付清全部三個月欠租才會取消封租令時，被告人曾承諾會在農曆新年後繳付餘下的一個月租金。本席認為，被告人的承諾並不等同他改變了原有的意向，更不等同他指示或同意原告人使用他的還款來清償除了10月份租金以外的其他欠租。他祗是同意了繳付餘下一個月租金的時間。他著重的依然是執達主任不會破門封租，繳付兩個月租金來消除封租令的意向是維持不變。再者，劉小姐是濫用了該封租令，她根本是無權向被告人作出付清三個月租金才取消該封租令的要求。

40.根據劉小姐呈交的租頁(證物P1)，原告人確是將被告人的存款用於清償11月和12月份的欠租。但是，由於被告人對還款已作出撥付, 原告人就沒有撥付權，它私自作出的撥付是無效的。

41.基於以上原因，本席裁定當原告人接受被告人存入的15,800元還款時，它必須根據被告人的意向來撇除10月份和11月份的租金。換言之，在2005年2月25日當執達主任執行該封租令時，被告人經已清償了10月份的欠租，該封租令追索的債項已不再存在。

命令

42.本席作出以下命令: -

(1) 解除該封租令。

(2) 被告人在2005年2月25日存放於法庭的9,436元發還給被告人。

訟費

43.被告人不遵付租約繳付10月份租金，導致原告人入稟法院申請封租。但是，原告人又不應在被告人存入了15,800元後依然執行該封租令。根據香港法例第7章《業主與租客（綜合）條例》第94絛，本席運用酌情權，作出以下臨時訟費令: -

(1)	原告人在2005年1月22日或之前因發出和執行該封租令而招致的訟費由被告人支付予原告人;
(2)	被告人因在2005年2月25日發出傳票申請解除該封租令和申請暫緩發放己繳付法院的款項及相關聆訊而招致的訟費由原告人支付予被告人；
(3)	若雙方未能就訟費金額達成協議則交由聆案官審核批准；
(4)	除非任何一方在頒下判案書日起計14天內申請更改，否則這暫准訟費令會成為絕對命令。