建築事務監督 對 OWNER/OCCUPIER OF STRUCTURES ERECTED ON AND OVER THE FLAT ROOF ON 12TH FLOOR OF THE BUILDING AT NOS 959-973 CANTON ROAD & NOS 7A-7B 及另二人

DCMP 1544/2016

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2016年第1544號

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DCMP 1545/2016

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2016年第1545號

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DCMP 1546/2016

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2016年第1546號

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判決理由書

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1. DCMP 1544/2016，DCMP 1545/2016及DCMP 1546/2016三案的申請人向法庭申請封閉令，以拆除有關的違例建築。在雙方同意的情況下，第二及第三答辯人成為三案的答辯人。

2. 本席在雙方陳詞之後，頒發封閉令，並頒令兩位答辯人支付訟費。現列明判決理由。

3. 本案之詳細背景可參考申請人的陳詞大綱：

“DCMP 1544/2016

1. 申請人於2014年12月12日根據《建築物條例》（下稱「該條例」）第24(1)條的規定，向廣興大廈（旺角）業主立案法團發出一道清拆令CBZ/TF/169236/01/K號（下稱「第一道清拆令」），著令拆除建於九龍廣東道959-973號及豉油街7A-7B號廣興大廈12字樓（下稱「該處所」）平台上違例加建的多個伸越矮牆的搭建物。其後，屋宇署曾多次到該處所及其附近進行視察，知悉該第一道清拆令要求拆除的違例建築物一直未被清拆，因此決定安排政府承建商進行該第一道清拆命令要求的清拆工程。由於有佔用人居住於有關違建物內，為保障佔用人或公眾的安全，因此屋宇署認為有需要申請封閉有關違例建築物以安全地進行有關清拆工程。

2. 申請人於是在2016年1月6日根據該條例第27(2)條的規定，發出一道擬申請封閉令通知書，表示申請人擬於2016年7月6日上午9時30分根據該條例第27(1)(a)(ii)條的規定，就位於該處所上違例加建的多個伸越矮牆的搭建物向區域法院法官申請封閉令，以便隨後政府委聘的承建商能夠在不對佔用人或公眾構成危險的情況下，進行有關的清拆工程。申請人於同日把有關擬申請封閉令通知書張貼在有關違例建築物的顯眼位置，並以掛號函件方式將該擬申請封閉令通知書送達廣興大廈（旺角）業主立案法團。

DCMP 1545/2016

3. 於2014年12月12日，申請人根據該條例第24(1)條的規定，向上述該處所P室業主關宇華先生發出一道清拆令CBZ/TF/169235/01/K號（下稱「第二道清拆令」），著令拆除該處所P室毗鄰的平台上加建的一個搭建物，及該處所P室對上的上天台上加建的一個搭建物。其後，屋宇署曾多次到該處所及其附近進行視察，知悉該第二道清拆令要求拆除的違例建築物一直未被清拆，因此決定安排政府承建商進行該第二道清拆命令要求的清拆工程。由於有佔用人居住於有關違建物內，為保障佔用人或公眾的安全，因此屋宇署認為有需要申請封閉有關違例建築物以安全地進行有關清拆工程。

4. 申請人於是在2016年1月6日根據該條例第27(2)條的規定，發出一道擬申請封閉令通知書，表示申請人擬於2016年7月6日上午9時30分根據該條例第27(1)(a)(ii)條的規定，就位於該處所P室毗鄰的平台上加建的一個搭建物及該處所P室對上的上天台上加建的一個搭建物向區域法院法官申請封閉令，以便隨後政府委聘的承建商能夠在不對佔用人或公眾構成危險的情況下，進行有關的清拆工程。同日，申請人把有關擬申請封閉令通知書張貼在有關違例建築物的顯眼位置，並以掛號函件方式將該擬申請封閉令通知書送達關宇華先生。

DCMP 1546/2016

5. 申請人於1999年1月22日根據該條例第24(1)條的規定，向上述該處所P室當時的業主關寧新先生發出一道清拆令C/AT/0039/99/K號（下稱「第三道清拆令」），著令拆除該處所P室及天台鄰近的天台核准水缸上方的一個搭建物。其後，屋宇署曾多次到該處所及其附近進行視察，知悉該第三道清拆令要求拆除的違例建築物一直未被清拆，因此屋宇署曾4次根據該條例第40(1BA)條向關寧新先生就未有履行該第三道清拆令提出檢控，並決定安排政府承建商進行該第三道清拆令要求的清拆工程。由於有佔用人居住於有關違建物內，為保障佔用人或公眾的安全，因此屋宇署認為有需要申請封閉有關違例建築物以安全地進行有關清拆工程。

6.    申請人於是在2016年1月6日根據該條例第27(2)條的規定，發出一道擬申請封閉令通知書，表示申請人擬於2016年7月6日上午9時30分根據該條例第27(1)(a)(ii)條的規定，就位於該處所P室毗鄰的核准水缸上方加建的一個搭建物向區域法院法官申請封閉令，以便隨後政府委聘的承建商能夠在不對佔用人或公眾構成危險的情況下，進行有關的清拆工程。同日，申請人把有關擬申請封閉令通知書張貼在有關違例建築物的顯眼位置，並以掛號函件方式將該擬申請封閉令通知書送達關宇華先生。

三項封閉令申請   

7. 於2016年5月5日，屋宇署再度到該處所及其附近進行視察，就當時所見上述三道清拆令要求拆除的相關違建物仍未被清拆。申請人因此於2016年6月23日根據該條例第27(1)(a)(ii)條的規定正式向區域法院提交題述案DCMP 1544，1545及1546/2016的三項封閉令申請及相關的支持誓章及文件。於2016年7月6日的封閉令申請聆訊中，有意提出申請成為答辯人的一方徐玉燕女士，即該處所P室的前業主及現任業主關宇華先生的母親，在庭上反對該三項封閉令申請。

8. 申請人及徐女士依據區域法院暫委法官麥國昌於2016年7月6日的命令，向法庭存檔日期為2016年7月26日的申請人的支持誓章《梁沛光的非宗教式誓詞》、日期為2016年8月9日的徐女士的反對誓章《徐玉燕的非宗教式誓詞》及日期為2016年8月23日的申請人的回應誓章《梁沛光的第二份非宗教式誓詞》，以協助法庭處理該三項封閉令申請。” 

有關法例及法律原則

4. 建築物條例第27條(1)(a)及(2)第款訂明：

“(1) 凡有下列申請提出－

(a) 建築事務監督認為有以下情況而提出申請－(i) 任何建築物構成危險或可變得危險；或

(ii) 任何建築物應予封閉，使他根據本部獲賦權進行或安排進行的任何工程得以進行而不對佔用人或公眾構成危險；或

(b) ……，

區域法院須在信納通知已按照第(2)款的條文發出後作出封閉令……。

(2)  (a) 申請封閉令的人須將擬申請封閉令的通知，張貼在受影響的建築物的顯眼部分，藉以給予不少於7天的通知，通知一經張貼，即須當作為發給所有人的擬申請封閉令的通知：但如有緊急情況，則須按切實可行的情況而發出通知。

(b)  通知須用中英文以清楚可閱形式載列第(8)、(10)及(11)款。”

5. 申請人提出，法院處理該三項封閉令的申請時，唯一的關注是該三份通知書是否已按照該條例第27條第2款的條文發出。如是的話，則法院須按條例發出封閉令，其中並無酌情權。申請人引用屋宇署對姚存威HCMP 1312/2008，Building Department v Unauthorized Structure on Roof Level of No 21 Luk Ming Street, Kowloon, DCMP 3443/2009及佛觀對屋宇署HCMP 3411/1999案件作支持。

6. 按申請人的總括，答辯人的反對理由如下：

(1) 申請人就三道清拆令及三項封閉令申請的做法錯誤，漠視有關業權；

(2) 政府人員於1982年曾指有關違例建築工程可獲准登記、不用清拆及可保留；

(3) 政府人員於1988年曾指有關違例建築工程安全、合法、可保留入則及特赦；

(4) 申請人無考慮建築物上訴審裁處就清拆令C0651/95/K號的決定；及

(5) 申請人無考慮業主經歷及合理期望。

7. 對上述的反對理由，申請人的回應如下：

“15. 申請人於2016年1月6日將載列該條例第27條第(8)、(10)及(11)款的三份擬申請封閉令通知，張貼在受影響的建築物的顯眼部分，藉以由當日起給予不少於7天的通知；而該三份通知一經張貼，即須當作為發給所有人的擬申請封閉令的通知。

16. 法院處理該三項封閉令申請時唯一的關注是考慮該三份通知是否已按照該條例第27條第(2)款的條文發出。區域法院法官在這方面並無酎情權。［答辯人］並無爭議申請人已於2016年1月6日按條例第27條第(2)款的條文發出及張貼該三份通知，因此法院必須在信納申請人已滿足根據該條例第27條第(2)款下的條文發出通知而作出封閉令。

17. 區域法院在考慮該三項封閉令申請時無權對屋宇署發出該三道清拆令的原因作出挑戰。

18. 就反對理由第(1)點，首先，該處所P室的現任業主關宇華先生並非全權擁有該處所的全部範圍的業權。第二，更重要的是該三份擬申請封閉令通知一經張貼，即須當作為發給所有人的擬申請封閉令的通知，並非只通知有關的業權擁有人，因此該三項封閉令申請與該處所的業權及業權擁有人為何許人士並無直接關係。如上述所言，申請人已依法發出及張貼該三份通知，做法並無錯誤。第三，根據申請人的記錄，相關的業權人並未有就該三道清拆令於上訴期內（即該清拆令發出之日後不遲於21天內）正式提出上訴，因此該三道清拆令至今仍然有效；至於［答辯人］所指稱的申請人發出該三道清拆令做法錯誤，並非有效的抗辯理由，亦不是法庭處理該三項封閉令申請需要考慮的因素。

19. 就反對理由第(2)及(3)點，首先，根據申請人的紀錄，相關的違例建築工程從未取得屋宇署的批准及同意而展開，因此違反了該條例第14條第(1)款的規定，故被視作違例建築工程。第二，根據申請人的紀錄，申請人並無［答辯人］所指稱的政府人員於1982年曾指有關違例建築工程可獲准登記、不用清拆及可保留，或於1988年曾指有關違例建築工程安全、合法、可保留入則及特赦的任何文件或記錄，而且［答辯人］未有提供相關可靠的證據支持上述的指稱。第三，根據申請人的記錄，屋宇署並無就有關違例建築工程發出的任何特赦文件或特赦信。差餉物業估價署於發出的《刪除估價冊內項目通知書》與屋宇署發出的特赦信並無任何關係，亦不可能被視為等同於屋宇署發出的特赦信。第四，最重要的是對該三道清拆令的合法性的爭議並非有效的抗辯理由，亦並非法庭處理該三項封閉令申請需要考慮的因素。

20. 就反對理由第(4)點，首先，申請人已於1996年11月13日根據建築物上訴審裁小組於1996年9月20日作出的裁決撤回清拆令C0651/95/K號。第二，已被撤回的清拆令C0651/95/K號與該三道至今仍然有效清拆令各為獨立的清拆令。第三，該三項封閉令申請是為執行該三道清拆令而提出，與清拆令C0651/95/K號並任何無關係。因此清拆令C0651/95/K號及建築物上訴審裁小組就清拆令C0651/95/K號的上訴於1996年9月20日作出的裁決，與本案並無任何關係，申請人及法庭都無需要就該三項封閉令申請將其考慮。

21.    就反對理由第(5)點，首先，屋宇署因該三張清拆令未有被履行分別向該處所P室前業主關寧新先生提出檢控，及向該處所P室現任業主關宇華先生及廣興大廈（旺角）業主立案法團發出警告信。屋宇署亦曾4度根據該條例第40(1BA)條向關寧新先生就未有履行該第三道清拆令提出檢控。關寧新先生分別於2006年9月22日、2008年8月20日及2013年10月2日被法庭定罪。根據關寧新先生及關宇華先生就該些違例建築物有關警告／檢控／審訊／定罪的經歷，實無充份理據可以支持關寧新先生及／或關宇華先生及／或其家人徐女士，持有合理期望該些違例建築物是不用被清拆的。第二，［答辯人］所指稱的申請人無考慮業主經歷及合理期望與三項封閉令申請的合法性並無任何關係，並非有效的抗辯理由，申請人及法庭均無需要將其考慮。”

判決理由

8. 本席同意申請人的陳詞，一旦證明有關的通知書已按法例發出，法院須頒發封閉令。清拆令經已發出亦尚未執行，按本案的背景，須發出封閉令，這與業權無關。

9. 答辯人提出一些清拆令應否發出的事情亦與是次申請無關。其實在Appeal Tribunal 96/1995一案中，判詞的第8b段已表明，上訴人不應有一錯誤印象，以為該等建築物不用拆除。

10. 基於上述理由，本席批准申請人的申請。訟費方面，答辯人提出他們不應對其中兩項申請負責，原因是他們不是業主；對數額方面則並無意見。

11. 本席判定兩位答辯人有共同及各別責任支付申請人三案的訟費，原因是他們在三案中均申請為答辯人，並提出反對。三案的訟費總數即時評估為HK$90,000，即每案HK$30,000。

12. 本席對陳律師的協助表示謝意。