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LDBM 96/2014
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號2014年第96宗
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判案書
無爭議背景事實
1. 本案的申請人為九龍旺角廣華街1號仁安大廈其中一單位的業主，仁安大廈設有業主立案法團 (“法團”)，現存的管委會成員 (“應屆管委會”) 在2014年4月17日的特別業主大會上選出。申請人為上屆管委會成員，而答辯人為應屆及上屆的管委會主席。
2. 法團的上屆管委會在2013年10月3日的會議上，議決通過於2013年11月2日舉行周年業主大會 (“112周年大會”)，選舉新一屆的管委會成員。
3. 2013年10月19日，答辯人以法團主席身份，就112周年大會發出會議通知。在112周年大會上，答辯人以收取的授權書存在虛假文書，以及管理公司未有進行土地註冊處稽查以更新業主資料為由，向與會業主徵詢，在無人反對下答辯人宣佈押後112周年大會。之後答辯人將授權書的造假問題報警查辦，案件至今還在調查中。
4. 之後答辯人曾在上屆的管委會會議上建議，取消112周年大會所收取的授權書，遭包括申請人的大多數管委會成員拒絕。而包括申請人在內的上屆管委會成員，亦曾多次要求答辯人召開管委會會議，以通過112周年大會延會的安排，答辯人拒絕。
5. 2014年3月31日答辯人以主席身份，收到一群不少於5%業主的聯署信件，要求召開業主大會商討及議決多個事項，包括是否取消112周年大會的延會，以及改選新一屆的管委會成員。
6. 答辯人在2014年4月2日發出召開特別業主大會通知， 宣佈於2013年4月17日召開特別業主大會 (“417特別大會”)，其中議程(四)及(五)為﹕
『(四) 商討及議決是否取消2013年11月2日舉行的業主大會之延會 (該業主大會及延會因部份授權票出現舞弊問題至今仍未能召開)；
(五) 選舉新一屆管理委員會委員以及新一屆管理委員會主席、副主席、秘書及司庫 (因現屆管理委員會的兩年任期已屆滿)。』
7. 上屆管委會在2013年4月3日的管委會會議中，曾討論及議決召開112周年大會延會的事宜，答辯人表述因警方仍在調查中，故不應召開延會，所有出席委員包括申請人也沒有異議。
8. 在417特別大會上，議程(四)及(五)以大比數議決通過，在會議上亦選出了應屆的11位管委會成員，及選出答辯人為主席；由於時間關係，有關其他職位的選舉，則延至2014年5月7日的特別大會延會上進行，順利選出應屆副主席、司庫及秘書。申請人沒有出席417特別大會及其延會，但有份參與應屆管委會成員的競選，但最終落敗。
9. 申請人在2014年4月14日提出本案的申請，指稱依據建築物管理條例 (“該條例”) 附表2第5(1)段 (“該條文”) 的規定，
『在法團按照附表3第1(1)(b)段召開的第二次業主周年大會及其後每隔一次的業主周年大會上，以下的人均須卸任 ---
(a) 管理委員會所有委員 (但以租客代表身分根據第2(2)段當作獲委任的委員 (如有的話) 除外)；
(b) (如管理委員會秘書並非管理委員會委員) 管理委員會秘書；及
(c) (如管理委員會司庫並非管理委員會委員) 管理委員會司庫。』，
即管委會成員的任期，必須在每隔一次的周年大會上卸任，而新一屆的管委會成員的選舉亦應在同一周年大會上進行。申請人指控答辯人未有遵行該條文的規定，拒絕召開112周年大會延會的要求，只在417特別大會上選出新一屆的管委會成員，由於這程序並非依據該條文在周年大會上進行，上屆管委會成員根本未有卸任，而新一屆管委會的任期亦難以界定。
10. 故此申請人要求以下的濟助﹕
(一)強制答辯人於指定時間內召開2013年11月2日業主周年大會的延會；
(二)裁定2014年4月17日舉行的業主特別大會，有關商討及議決取消2013年11月2日業主大會之延會的議案及議決無效；
(三)裁定2014年4月17日舉行的業主特別大會，有關選舉委任新一屆管理委員會的議案及議決無效。
該條文的詮釋
11. 申請人指稱，答辯人作為管委會主席，理應召開112周年大會的延會，在延會上改選新一屆的管委會成員，而不應在417特別大會上進行；417特別業主大會的議決內容，涉及選舉新一屆的管委會成員並不合法，因這只應在周年大會上進行；且在會議中也沒有說明解散上屆管委會，由於未有依循該條文的規定進行改選，這是程序上的錯誤。再者，一個特別業主大會，根本無權否決舉行周年大會延會的決定，故此417特別大會上就議程(四)及(五)的議決屬無效。
12. 本席認同該條文的內容，規限了管委會成員的任命限期，在隔年的周年大會中選出新一屆管委會成員後便屆滿。唯這只是規限在正常情況下管委會成員的卸任安排，即﹕
(一)管委會成員的任期為兩年；
(二)即使兩年期滿，也只在新一屆管委會成員選出後才卸任；及
(三)在新一屆管委會成員未選出前，在任的管委會仍屬有效 (The Incorporated Owners of Finance Building v Bright Hill Management Consultants Company Limited CACV 386/2000)。
13. 該條例有其他的條文，容許在其他情況下，改選、撤換或解散管委會。這些條文包括﹕
第14(2)條
『在不損害第(1)款的概括性的原則下，法團可在會議上藉決議撤換管理委員會的任何委員(身為租客代表的委員除外)。』
第14(3)條
『任何決議， 如撤除管理委員會委員的人數過多，以至委員人數減至少於附表2第1段所規定的人數，即不得生效，但如在通過該決議的會議上，同時委任足夠的新委員，使委員人數達到規定之數，則不在此限。』
第30(1)條
『除本條另有規定外，出席根據附表3第1段召開的法團會議的業主，可委任一名管理人，然後議決解散管理委員會。』
第31(1)條
『審裁處可在---
(a) 業主；
(b) 已登記承按人(如有的話)；
(c) 管理人；或
(d) 主管當局或獲授權人員，
向其提出申請下，解散管理委員會並委任一名管理人，或撤換管理人，視屬何情況而定。』
附表2第4(2)(f)段
『有以下情況的管理委員會委員，須停任委員 ---
(a) - (e) …
(f) 由法團藉決議撤去其職。』
14. 改選及撤換管委會致使其卸任，除了該條文的規定外，還有其他不同的渠道。如接納申請人所言，即管委會成員只應在周年大會上改選後才卸任，則上文所述該條例中的其他條文便形同虛設， 這明顯並非立法原意。故此，在上文所述其他條文適用的情況下，即使417特別大會並非周年大會，但只要在這特別大會上選出新一屆的管委會成員有其他法例可依，便不應只局限考慮該條文而指議決屬無效。
417特別大會的有效性
15. 答辯人是應不少於5%的業主要求，而召開417特別大會，這是作為主席的答辯人根據該條例附表3第1(2)段的規定而行事。為了召開這會議而發出的會議通知，亦依據該條例附表3第2(1AA)段列明會議上討論事項，包括受爭議的議程(四)及(五)。申請人對召開這會議的有效性並無提出任何質疑。
16. 根據417特別大會的會議紀錄可見，當天的會議出席人數達該條例下規定的法定人數，而議程(四)及(五)也是由親自投票或委派代表投票的業主以過半數票決定通過，這完全附合該條例附表3第3(3)段的規定。申請人對這點也沒有爭議。
17. 本席認為，417特別業主大會的召開及進行，完全附合法例的規定，當中並無任何程序上的不當，足以構成會議的召開及議程的通過屬不合法或無效。
417特別大會就議程(四)議決的效用
18. 申請人在其結案陳詞中才提出，質疑417特別大會是否有權，藉通過議程(四)取消112周年大會的延會，來推翻112業主周年大會的決定。
19. 誠如本席在庭上向申請人一再重申，業主大會屬法團架構中最至高無上的權力，業主大會的議決，不論是在周年大會或特別大會上作出的，也對所有業戶存在法律約束力，並不存在周年大會的議決，較特別大會的議決更具權威的情況。周年大會與特別大會的名目，只是因應其舉辦的頻率及時間性而有所分冶，並不存在權限高低的分別，故此也不存在特別大會無權推翻周年大會議決的說法。
20. 再者，根據上訴庭在 Kwan & Pun Company Limited v. Chan Lai Yee and others, CACV 234/2002, 一案中的判決，上訴庭引用英國大法官Lord Russell 在 Carruth v. ICI [1937] AC707 一案中的判詞如下﹕-
“there are many matters relating to the conduct of a meeting which lie entirely in the hands of those persons who are present and constitute the meeting. Thus it rests with the meeting to decide whether notices, resolutions, minutes, accounts, and such like shall be read to the meeting or be taken as read; whether representatives of the Press, or any other person not qualified to be summoned to the meeting, shall be permitted to be present, or if present shall be permitted to remain; whether and when discussion shall be terminated and a vote taken; whether the meeting shall be adjourned. In all these matters, and they are only instances, the meeting decides, and if necessary a vote must be taken to ascertain the wishes of the majority. If no objection is taken by any constituent of the meeting, the meeting must be taken to be assenting to the course adopted” (emphasis added)
21. 故此，112周年大會及417特別大會的與會者也是該大廈的業戶，他們有權決定如何進行會議，在112周年大會上決定將會議作延會，之後在417特別大會上業戶決定取消延會，這是與會業戶有權決定的，業戶以大比數在417特別大會上通過取消延會，這對所有業戶也有約束力。申請人如欲提出反對，應在會議中提出，在會議有效地通過了取消有關的延會後，法庭實不應作出干預。
22. 本席認為，在417特別大會上通過的議程(四)屬合法及有效，並無任何理據須推翻議程(四)的決定。
417特別大會上就議程(五)議決的效用
23. 申請人指稱，417特別大會中選出了應屆的管委會成員，但並沒有在議程上說明通過解散上屆管委會，故此上屆管委會仍未卸任，應屆的管委會任期也難以界定。
24. 本席認為申請人此一說法不能成立。在417特別大會的會議通知及會議紀錄上議程(五)中清晰說明，選舉應屆管委會成員的原因，是因為『現屆管理委員會的兩年任期已屆滿』，即使在議程中並無清晰明言撤換或解散上屆管委會，唯從會議中決定取消應進行改選的112周年大會，又因須作換屆而決定在417特別大會上作改選，這一連串的行動，明顯是通過選舉產生新一屆管委會，以取代及接替任期已滿的上屆管委會，兩者存在從屬或因果的關係，故此即使在議程上未有明言撤換或解散上屆管委會，但這明顯可視為附帶於議程(五)上的，因而在會議上也有效地通過了 (景發工業中心業主立案法團訴何振聲及其他 CACV47/2006)，此一安排並未有違反該條例附表3第3(7)段的規定。
25. 故此，在這事實背景下，當選出應屆管委會成員以替換任期已滿的上屆管委會時，上屆管委會的任命即時終止，其權責亦由應屆管委會取而代之，這亦是該條文下的精神。
26. 至於應屆管委會的任期界定，應由當選日起至另一管委會選出為止，這可以是依據該條文規定的2年任期期滿，而在隔年的周年大會中改選後卸任，或是以上文第13段中所述的其他方法作出撤換的決定為止。
27. 而根據上文第13段所引述的法律條文，417特別大會屬該條例附表3第1段下所召開的業主大會。而根據該條例第14條的規定，業戶以417特別大會通過撤換上屆的管委會，這是有法可依的做法，無可厚非，法庭也不應作干預。即使改選管委會不是在周年大會中進行，本席認為也無損應屆管委會選出的有效性。
28. 本席認為，在417特別大會上通過的議程(五)屬合法及有效，並無任何理據推翻議程(五)的決定。
總結
29. 綜觀上文的裁斷，417特別業主大會已合法及有效地依據該條例的規定，通過取消112周年大會的延會，撤換舊有的管委會，及另選新一屆的管委會成員，申請人未能成功提出任何因由，以支持其所要求的濟助。
訟費
30. 本席在審訊時已聽取了雙方就訟費的立場，申請人表示如他勝訴，也不會要求任何訟費；如他敗訴，則同意支付答辯人的訟費。而答辯人方面則表示，如他勝訴，要求申請人承擔他的訟費，並開列數額合共236.50元。
31. 在訟費應視乎訴訟結果而定的大前題下，本席看不到任何特殊環境因素，為何申請人不應承擔答辯人在本案中的訟費。而本席作出簡易評定，接納答辯人開列的訟費項目及數額屬合理。
命令
32. 法庭作出頒令﹕
(一)本案的申請被撤銷；
(二)申請人須付答辯人本申請的訟費，簡易評定為 236.50元。
申請人﹕ 無律師代表。
答辯人﹕無律師代表。
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