ASSET KING DEVELOPMENT LTD. 訴 SHOREWELL INSURANCE BROKERS LTD.

DCCJ12008/2000

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2000年第12008號

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判案書

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原告人案情

1． 原告人為香港灣仔洛克道382號莊氏企業大厦10樓1004室的業主，被告人則為上址的租客。根據一份雙方於1998年4月22日簽署的租約，被告人在1998年5月1日起承租上址，為期2年，每月租金為HK$13,986，另加差餉什費。自1999年12月始，被告人沒有繳付上址租金，差餉及什費，原告人因而興訟，追討1999年12月至2000年4月，共5個月的租金，差餉及什費，共銀HK$50,448.60元。就以上所述，被告人沒有爭議。

2． 原告人傳召張珮詩小姐（張珮詩）作供。她於1999年7月至2000年5月任職於原告人公司作為助理物業主任。她的證供謂就她所知原告人並沒有允許被告人分租。在1999年11月被告人通知原告人謂其分租租客將於11月26日搬離上址，要求原告人派員前往接收。在11月27日她前往上址，當時被告人的一名代表將上址鎖匙交給她。期後原告人在11月30日發信予被告人接納他們單方面違反合約。自11月27日後，她曾透過地產經紀將上址出租，但直至她於2000年6月離職時，上址仍然未有租客承租。

被告人案情

3． 被告人的案情亦非常簡單。簡要而言就是據被告人的董事陳澤民先生謂被告人在1998年5月續租後，因業務發展擴張之故，於約3個月後便遷出上址。當時他知道就上址租約問題選擇不多，一是退租，但是他亦知道業主一定不會允許；另一是分租單位與三房客。為了履行合約精神於是決定尋找租客分租（sublet）上址。幾經艱苦，最後經地產代理始覓得一建設國際有限公司（建設國際）承租上址。

4． 因為租客難求關係，被告人亦立即與此建設國際於1998年10月1日簽署分租租約。租約期限為1998年10月1日至2000年4月30日，月租HK$9,000。自始，被告人每月需繳付租金差額HK$4,986。其後被告人律師將此分租租約交予原告人律師待批，但原告人律師要求修改分租租約內容一些字眼，這等修改據陳澤民稱條件用字過份苛刻，並沒有為建設國際接受。因此之故，被告人只能依賴最初與建設國際所簽署之分租租約作為規範雙方的法律關係。

5． 建設國際違反此分租租約，並於1999年11月末搬離上址。被告人控告建設國際違約，但因為分租並沒有得到原告人允許，故此被告人所依賴的分租租約被判沒有法律效力，亦不能要求建設國際賠償餘下5個月的租金。當時餘下的5個月租期沒有可能找到新的租客，因此退回予原訴人。及後，被告人與張珮詩聯絡，希望取回遺留在上址的梳化，但遭對方拒絕。陳澤民因而聲稱既然原告人一方面追討此期間的租金，但另一方面卻不讓被告人進內取回梳化，有欠公允。陳澤民亦謂原告人一直是知道上址已分租予建設國際。

證供評估

6． 在法理上，被告人沒有任何的抗辯理由。跟據原告人與被告人所簽定的租約第5.18段，被告人是不可分租上址。若雙方其後再作協議則情況當然不同。雙方的而且確有就分租一事確有商討，但從呈上文件看到，原告人直至1999年6月依然催促被告人交付法律文件，好讓原告人向按揭銀行申請批准分租。而在此1999年6月23日函件中亦可看到若被告人不於五日內交付，則准許上址分租的承諾將被視作無效。被告人並沒有這樣做，故最終原訴人無可置疑地並沒有允許被告人分租。再者被告人及建設國際亦沒有簽署一份原告人接受的分租租約。從法理上看，上址有否分租又或業主是否知情，對這案來說並不重要。即使原告人是知情，亦沒有改變被告人違反租約的事實。

7． 在盤問時，陳澤民亦坦白承認在搬出後，餘下租期租金是需要繳付的，直至2000年4月租約期滿止。他亦知道無論有否分租都需繳付，亦需要得到業主準許。他亦知道當時是冒着危險，業主是可能不予批准的，但當時騎虎難下，知道退租是沒有可能，故只有設法尋找租客，減低損失。

8． 在法律上，被告人有否分租實與欠租無關。被告人在1999年11月退還上址與原告人，而原告人派人，據張珮詩謂，無可奈何下前往接收上址，並無不妥。原告人接受被告人單方面悔約，故收回上述單位繼而追討損失，是合約法所容許。悔約可以是未開始履行合約前，也可以是在開始履約後。悔約未必是壞事，通知對方悔約的作用，其一是向對方交待，其二是使對方另作安排，減低對方損失，亦即節省己方的賠償。但是被告人不可一方面將上址退還予業主，另一方面又投訴業主拒絕其入內，因為在法理上被告人悔約在先，原告人便可終止租約，收回單位。

9． 如上所述，原告人亦有責任盡努力減低被告人的損失，這從原告人委託地產經紀招租上址看到。但這並不等如原告人需以賤價出租上址。但正如陳澤民所言，當時絕不容易覓得租客，故當時未能覓得新租客承租亦非原告人所願。此等簡單合約法法律原則，相信被告人作為保險經紀人必定清楚明白。

10． 有關於簽署分租租約一事上，陳澤民謂因原告人在分租租約修改上列出條件，用字苛刻，故建設國際並沒有簽署該分租租約，只剩下被告人與建設國際簽署最初的分租租約。原告人亦沒有與建設國際直接簽署任何租約，故建設國際即使違反與被告人所訂分租租約，提早搬離上址，被告人也未能索償，故原告人所作所為不對。就此點本席正如以前已說過，上址有否分租並不影响裁決，但即使是有分租，陳澤民亦清楚知道當時簽署此分租租約時是未得原告人允許，亦了解潛在危險，但仍然分租，現在不能以此理據作為抗辯理由。

11． 綜合所有理由，本席裁定原告人勝訴，被告人一方敗訴。被告人需繳付原告人HK$50,448.60及利息。利息以年息8.72%計算，由入禀日期開始計算至發出判案書日期止。隨後以法庭判決息率計算直至最終繳付此款項。另被告人一方繳付原告人一方的訟費。如與訟雙方未能同意堂費的金額，此金額交由法庭評核。以上所指有關於訟費的命令是臨時命令，如任何一方不向法庭申請另作判令，則此臨時命令將於判案書發出日期後的14天，自動成為永久的命令。