|
LDPD 954/2013
香港特别行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2013年第954宗
_______________
判 決 書
_______________
1. 申請人是本案處所香港薄扶林華樂徑4號33樓C座的業主，答辯人是租客。
2. 租約為期兩年，由2010年9月25日起至2013年9月24日，原來租金是港幣12,000元。由2012年6月25日起租金減為每月港幣10,000元，減租原因為爭議點，會稍後處理。
3. 由於答辯人沒有繳付由2013年 1 月25日至3月24日的租金，申請人於2013 年4月 22日入稟土地審裁處，申請收回處所的管有權，追收欠租，並要求法庭作出命令答辯人須繳付中間收益直至樓宇交吉為止。申請人又要求訟費。
4. 答辯人反對申請，根據答辯人說於2013年1月，她與申請人的丈夫達成口頭協議假若她盡快搬出，那麼1月25日至3月24日的租金可以從按金中扣除, 因此根據這口頭協議她根本無需交這兩個月的租金。
5. 申請人否認曾經協議如果答辯人盡快遷出，會以按金對冲1月25日到3月24日的租金，她指答辯人至今仍未繳交該兩個月份的租金，因此他們有權申請收樓及欠租。
6. 根據答辯人的銀行月結單，她確實已經繳交了3月25日至6月24日的租金，因此，她仍欠的只是1月25日至3月24日兩個月的租金，即雙方的爭議只是究竟李先生有沒有與她達成以按金對沖這兩個月的租金。答辯人的主要理據是如果沒有以按金對沖這兩個月的租金，不可能他們沒有向她追討欠租。回應她的質詢，申請人呈堂兩段短訊，內容如下：
2013年2月16日下午5:22
2013年1月25日該付租金尚未收到。未知有何困難？請覆。
2013年4月15日下午4:34
自從去年十二月尾收了屋租後，直至今天，已經四個月了，你們都沒有交租。有困難嗎？請覆！李太。
7. 答辯人承認她收過這些短訊，但指她聯絡不上申請人澄清協議及賠償問題，即使雙方有對話都不能解決問題。
8. 本席聽過申請人及她丈夫李先生的證供，本席接納李先生的說法，他們之間沒有達成這宗協議。答辯人所持的理據是沒有追租等於沒有欠租，但兩段短訊明顯證明他們在2月及4月都曾經追租，答辯人的說法便站不住腳。
9. 本席亦考慮到雙方關係不太和諧, 答辯人一直不準時交租，在這情況下答應以按金對沖兩個月的租金的說法實不可信，再者答辯人沒有提出確實遷出日期，而租約要到2013年9月24日才屆滿，於1月同意以按金對沖兩個月的租金的說法，本席實在不能信納。本席拒絕接納答辯人的說法。本席裁定她需要卻仍未繳交1月25日至3月24日兩個月的租金。
10. 被告人在反對通知書中提及處所情況惡劣，她指稱處所的狀況惡劣，甚至影響健康，她指因為漏水的關係處所內部分天花及牆身發霉以致其中一個房間不能居住，她在庭上指她想要求賠償，不過，這類賠償不是定額賠償，是需要由法庭評核的，這類賠償不能在這階段與租金對沖。再者，區域法院陳美蘭法官法庭聆訊(當時官階) 在陳健康對宋麗兵DCCJ 3176/2008一案的第10段指出：
“先例清楚顯示，租客付租金的承諾，獨立於租約内的其他承諾，並不具付屬性制，其履行並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。這已經是既定的規則（可參考：Ridge Ltd v. Golden Castle Ltd [2005] 3 HKC 592; Charmway Development Ltd v. Long China Engineering Ltd. [2001] 3 HKC 515）”
因此，本席認為她不能用處所狀況惡劣而不交租，即使是確有其事的話。
申請人是否可追訴港幣26,000元已扣減的租金
11. 申請人在證人陳述書中要求追討港幣26,000元已扣減的租金，她指於2012年6月，由於答辯人同意提早遷出所以應她要求扣減她每月港幣2,000元，但她違反承諾，仍然沒有遷出，現在她要求追回差額。從2013年6月至今共13個月，差額為港幣26,000元。答辯人的說法是減租是因為處所環境惡劣，她沒有答應盡早遷出，雖然她事實上一直在尋找合適居所，不過未找到合適的。她指是申請人主動減租港幣2,000元。
12. 聽過雙方的說法本席不能排除是由於答辯人就處所狀況多番投訴，而她亦同時提及會提早遷出，因此，申請人如她所說，為息事寧人，所以減收租金，至於所謂盡快搬出，連申請人也不能說出究竟雙方協議了是甚麼時候，她只是說盡快，她找到合適居所便遷出。因此，本席認為減租主要是因為息事寧人，而答辯人所指的會盡快遷出卻不一定是協議的條款，只是表達對處所的不滿，她的態度是否合理不是最重要，重要的是她們之間的口頭協議，包括了那些條款，由於沒有確切的遷出日期，申請人不能現在提出答辯人違反口頭協議。再者，雙方又沒有訂下如果一方違反如何處理。在本席面前亦沒有證據指申請人曾向答辯人警告，再不搬出，她要支付原來租金。在這情況下，本席不認為申請人可取回差額。
13. 根據以上的理據，本席批準申請人的申請，但拒絕她追討港幣26,000元的租金差額。
14. 總結以上的裁決，本席裁定答辯人欠交1月25日至3月24日兩個月租，本席頒發下列命令：
(1) 除以下第(4)段所述外，答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；
(2) 答辯人須支付申請人欠租/中間收益如下:
(a) 由2013年1月25日至2013年3月24日的欠租餘額港幣20,000元；
(b) 由2013年6月25日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月港幣10,000元計算；
(3) 答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為港幣400元；
(4) 如果答辯人在2013年7月14日 (“濟助期屆滿日”)或之前把以上第(2)段所述的所有欠租/中間收益（包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益），連同以上第(3)段中所述的訟費繳存土地審裁處，則答辯人可獲沒收租賃權的寬免，而涉案處所的租約亦恢復有效；及
(5) 除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。
申請人親自應訊
答辯人親自應訊
|