陳子彭及另十人 訴 Incorporated Owners of Hing Wong Mansion 及另一人

LDBM 187 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2002年第187號

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判 案 書

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1. 本案的所有申請人是大角咀道67-85號興旺大廈不同單位的業主；第一答辯人是該大廈的業主立案法團，而第二答辯人是該大廈第15字樓的一位業主。

2． 申請人的申請，是要求土地審裁處（“審裁處”）頒佈下列的命令 ：

"1. The current Management Committee be dissolved and a meeting of owners to appoint a Management Committee be convened.

2. An Administrator be appointed to manage the Building until a Management Committee is elected.

3. Any other relief the Tribunal sees fit to order."

申請人是以“Adjournment of the AGM”、“Requisition by Owners”、“Proxy Forms”及“Irregularities” 4個理由作為申請的根據。

3 ． Adjournment of the AGM

在申請通知書，申請人就這一個理由有以下的指稱 ：

'1. On 14th June The Incorporated Owners of Hing Wong Mansion held an Annual General Meeting of Owners ("the Meeting"). Before all matters of the agenda had been dealt with, the chairman Mr. Lee Ling Kong (2nd Respondent) announced that the Meeting was indefinitely postponed. At the time of the adjournment, the distribution of ballots for the election of management committee members had not been completed. As a result of such adjournment, the Applicants either did not collect the ballot and/or failed to return the ballot into the ballot box.

1.2 A list of candidates and a return of votes, however, were published later and purportedly the chairman, secretary and treasurer were "elected" at the Meeting.

1.3 As the Meeting had been adjourned prior to the election of management committee members and office bearers, the election of Management Committee members could not have completed."

3.1 第一申請人在作証時指出，在2002年6月14日的大會進行期間，當業主向第二答辯人發問時，第二答辯人不許業主發問，說他自己是主席，誰不滿意便離場，眾業主聽後隨即鼓噪起來，第二答辯人首次宣佈會議無限期押後，其後民政事務主任李詠恩與第二答辯人私下商 談，會議才繼續進行。其後約30名業主聯署要求在兩星期後重開業主周年大會，第二答辯人隨即第二次大聲宣佈解散當晚會議及會議無限期押後，因此大概在10時45分第一申請人跟約40至50名業主陸續離 場。

3.2 第二申請人在他的証人陳述書（証物A6）說，當大會進行時，他支持其他約30名業主聯署要求在兩星期後重新召開業主周年大 會。第二答辯人隨即宣佈會議無限期押後，因此他與其他業主便相繼離場。

3.3 第三申請人指出，在大會期間，第二答辯人宣佈大會無限期押後，其後她跟其他業主一同離開會場。

3.4 第二答辯人否認他曾在大會期間宣佈會議無限期押後。

3.5 李詠恩女士是民政事務署的聯絡員，她是以民政事務署代表的身份參予該大會。她說在大會開始後不久，主席宣佈會議押後，但業主反對，故此會議繼續。在10時左右，一位名叫符偉樂的人交給她一張“業主”要求在兩星期內回覆“召開業主大會”的紙。其後有幾十位業主離場，但最後有十幾位業主仍留在場，跟著大會進行投票，主持大會之人亦有向出席者宣佈投票選出的管理委員會委員的名字，大會亦有進行管理委員會主席、秘書及司庫的委任。

3.6 張詠恩是誠實的証人。申請人在書面陳詞中亦指她的証供是較其他的証人可靠。以下是陳詞中有關的部份 ：

"It is noted that all witnesses called by both the Applicants and the Respondents are in their advance years whose recollection of events five months' ago may be sometimes less than satisfactory. The evidence given by Ms. Lee Wing Yan, the liaison officer from the District Office who attended the AGM, on the other hand, is more reliable and should be accorded more weight not only because of her articulation, but also because of her impartial position in this matter."

本席確信張詠恩為中立的証人，她無需作出偏幫任何一方的証供。本席裁定她的証供反映出當時真實發生的情形。根據張詠恩的証供，大會並無在10時許被押後，而是繼續進行直至管理委員會獲得選出為止，因此申請人指大會被押後的理由不能成立。

4 ． Requisition by Owners

就這點理由，申請人在申請通知書有以下的陳述 ：

"2.1 At the meeting, a number of owners requisitioned the holding of another owners meeting.

2.2 Pursuant to the third schedule of the Building Management Ordinance (Cap.344), the committee shall convene a general meeting upon request of no less than 5% of owners within 14 days of receipt of such request, i.e., on or before 28th June 2002.

2.3 No such meeting of owners has been called, contrary to paragraph 1(1) of the 3rd Schedule of the Building Management Ordinance."

4.1 符偉樂所交的文件是致興旺大廈業主立案法團及民政事務處 的，其內容為“我們要求在兩星期內回覆召開業主大會”（底線後加）。從字面上而言，這並不是召開業主大會的要求。如果業主意欲作出這樣的要求，他們不應寫下“回覆”二字。

4.2 假設業主的要求是召開業主大會，申請人的申請亦不會成功。根據第二答辯人的証供，在符偉樂交出有關文件之前，他已宣佈解散第十三屆管理委員會，而第十四屆管理委員會還未獲得委任。第十申請人在他的証人陳述書說他聽到第二答辯人“一開始提到解散委員會、跟著報告會務”；申請人的文件（Copy Notice to owners, 22.06.2002）亦有下述的紀錄 ：

“(1) 業主大會主持人宣佈法團管理委員會解散及報告大廈事務。

(2) ………………

(3) 即時有業主提出罷免管理委員會，及現場有30位業主簽署支持。該文件由在場民政事務處轉交法團。”

4.3 《建築物管理條例》（“條例”）附表3第1(2)條規定，“在不少於5%的業主要求下，管理委員會主席須在收到要求後14天內，就業主所指明的事宜召開法團的業主大會。”這條文的隱含規定是，當業 主提出要求之時，法團有一個管理委員會，而其主席仍是在職的。當符偉樂離開後，還有10多名業主在場，而會議繼續進行，直至管理委員會被選出為止，故此當符偉樂將有關文件交給張詠恩時，第14屆管理委員會仍未被選出，而第13屆管理委員會已不存在，因此，本席裁定附表3第1(2)條的條文並不適用於本案。

5 ． Proxy Forms

申請人指稱 ：

"The Chairman (2nd Respondent) refused to accept proxies written on proxy forms which were photocopies of the proxy form printed by Management Committee. Such proxies forms printed by the Management Committee, however, were not distributed to all owners. Some Applicants had to photocopy the proxy form for signing by owners. The 10th Applicants therefore were denied to collect votes based on the photocopied form."

5.1 第十申請人在作証時說有很多業主收不到授權書表格，故此被迫將授權書表格複印，但在會議進行時，管理委員會並不接納業主以該些表格所作出的授權書，而當時他擁有多份該種授權書，故此他憤而離開會場和沒有投票。在離開之前，就複印授權書一事他曾和第二答辯人在會場上發生爭議。

5.2 在第十申請人離開後，在張詠恩的忠告下，第二答辯人接納複印授權書為有效的授權書。

5.3 第二答辯人說在業主大會舉行之前曾將空白的授權書（如証物R5）派發給各業主。

5.4 申請人在陳詞中說 ：

"The Applicant's case is that the 2nd Respondent ,wanting to retain the control of the Management Committee and getting re-elected, manipulated the election procedures whereby owners seen as hostile to him would not get "official" proxy forms with the blue stamp of the Incorporated Owners. As the owners were used to voting by proxy, such arrangement would ensure that only those in favour of him would be counted."

在所有申請人中，祇有第三申請人說她收不到授權表格，在証人陳述書中,第三申請人說“原因可能是我和李玲江曾發生衝突，他認為我有授權表格也不會授權他投票，所以索性不將授權表格派給我。因為得不到授權表格，所以我便要親身出席業主周年大會。”第三申請人祇是推測她得不到授權表格的原因，對於這種証據，本席不予以重視。

5.5 第十申請人有相當多數量的複印授權表格，但該些授權給第十申請人的人士並無出庭作証，故此申請人沒有提供証據，証明該些人士曾與第二答辯人發生衝突，引致第二答辯人拒絕向他們派發授權表格；但即使他們拿不到授權表格，他們亦可以一如第三申請人一樣，到大會投票。

5.6 申請人根本上未能提供証據，証明第二答辯人意欲操控大會選舉的結果，因此本席拒絕接納申請人在這方面的指控。

6 ． Irregularities

就此理由，申請人提出5個指控。第一個指控是‘Unclear nominations - only to "Mr. Lee" without full name.’申請人說8張授權票上祇是寫上授權“李先生”。由於授權書的內容不清楚，所以該些授權書不應被計算在授權書的數目之內。申請人沒有指出按那一個法律條文審裁處可以作出這樣的裁決。條例的附表3第4段是有關委任代表的文書的條文。它有以下的規定 ：

“(1) 業主可親自出席或委任代表出席法團會議投票。

(2) 委任代表的文書，須由業主簽署；如業主乃法人團 體 ，則須蓋上其印章。

(3) 委任代表的文書，除非在該代表擬出席投票的會議舉行前24小時或主席許可的較短時間內送交管理委員會秘書，否則該項委任無效。”

6.1 這是條例中唯一有關委任代表文書有效性的條文。委任文書的內容會否引致該文書無效？這並非是第4段涵蓋的範圍。因此審裁處無權對此問題作出裁決，所以第一個指控不能成立。

6.2 申請人的第二個有關“irregularities”的指控是 ："Proxy given not by Registered Owner - contrary to paragraph 4(2) of the 3rd Schedule of the Building Management Ordinance"。 答辯人承認這個指控，因此，該些文書並未符合附表3第4(2)段的規定。 對於這點，第二答辯人的解釋是 ：管理委員會並無對在該些委任文書所顯示的業主的身份在土地註冊處加以核實。管理委員會祇是憑一張歷年編纂的業主名單以核實業主的身份。

6.3 申請人的第三個指控是有些單位所投的是超過一票。共有11個單位作出這樣的投票。答辯人承認有7個單位是有作出這些情況。但詳細考慮有關証據後，本席裁定申請人証實這段的指控。

6.4 第四個指控是關於“irregular vote with different format with only 25 candidates listed instead of 27”，其結果是“Two Candidates were thus deprived of an opportunity to receive such votes”。答辯人承認這個指 控。

6.5 申請人的第5個指控是有關3個irregularities ：

"	(1)	1st Floor	73	Name on vote does not match with attendant list.
	(2)	Ground Floor	85	Vote also cast in different format.
	(3)	9th Floor	69	Proxy dated 8th September 2002 i.e., after election on 14th June 2002."

申請人指上述的選票不應被計在選票的數目內。答辯人承認這個指控。

6.6 申請人指稱“For reasons above, the procedures for electing the Management Committee members were improper which rendered the result invalid and some candidates, including some of the Applicants, have been prejudiced thereby …………”，因而他們提出本案的要求，但他們並無要求本席作出頒令，宣佈6月14日會議通過的是無效的決議。

6.7 申請人在陳詞中指稱，“The evidence shows overwhelmingly that the election held at the AGM failed to comply with the requirement set out in the Third Schedule of the Ordinance governing meeting and procedures of the corporation. In particular, paragraph 3(5)(a), paragraph 4(2). It is the Applicants' submission that because of these wide spread irregularities, the whole election result should be held invalid. The integrity of the election has been violated by the Respondents to such degree that no result of the election is not tainted by impropriety and unfairness. To preserve the integrity of an election system, the result should not be allowed to stand. For this reason, this Honourable Tribunal should exercise its power to dissolve the Management Committee.”

7． 申請人的申請，是按條例第31條提出的。第31(1)條有以下的內容 ：

“(1) 審裁處可在

(a) 業主；

(b) 己登記承按人（如有的話）；

(c) 管理人；或

(d) 主管當局或獲授權人員，

而其提出申請下，解散管理委員會並委任一名管理人，或撤換管理人，視屬何情況而定。

7.1 第31(1)條所指的管理委員會當然是指一個有合法地位的管理委員會；如果一個“管理委員會”是沒有合法的地位，例如未經合法的途徑選出的，它根本上就不是一個合法的管理委員會。申請人在本案要求解散的，當然是第14屆管理委員會。按條例附表2第5段第1節的規定，在每隔一次的業主周年大會上，管理委員會的所有委員均須退 職。第二答辯人在會議進行期間已解散第13屆管理委員會。

7.2 第1、第3及第4個申請的理由，都是在第14屆管理委員會被委任之前發生的，第14屆管理委員會無須為該些事情負責。這管理委員會並非不能履行它的職責，申請人亦無提供任何足以解散該管理委員會的理由。申請人所提供的上述三個理由，祇是關於會議選舉程序的有效性的問題。該些問題與管理委員會應否被解散並不存在因果的關 係。如果關於委任第14屆管理委員會的議決或委任是無效的話，申請人須提出有關的申請。如果管理委員會的委任是無效的，則該管理委員會亦不會存在。

8. 申請人既然提出針對管理委員會的申請，便必須以管理委員會，而不是業主法團作為答辯人。根據條例第29條，管理委員會祇是代表法團行使及執行條例授予法團的權力及委以的職責，但管理委員會並不是法團本身。此外，條例第45(2)條賦予管理委員會、法團及其他人等提起涉及附表10指明的法律程序。這顯示管理委員會與法團是不同的個體。既然管理委員會可以提出訴訟，它當然亦可以成為與訟人。

8.1 條例的附表10是有關由審裁處聆訊及裁決的指明法律程序。該附表的第5段有以下的條文 ：

“5. 與涉及

(a) 法團；

(b) 管理委員會及其主席、秘書及司庫；

(c) 第34D(1)條所指的經理人；

(d) 第34D(1)條所指的業主委員會；

(e) 租客代表，

的權力及職責的法律問題有關的法律程序，並包括與財務、金錢或受信性質的權力及職責（如有的話）的法律問題有關的法律程序。”

8.2 根據條例第34D(1)條的條文，就一座建築物而言，“業主委員會”是指 ：

(a) 凡已根據第3、3A、4或40C條委任管理委員會，指管理委員會；或

(b) 凡未有委任上述管理委員會，指就該建築物而根據及按照公契成立的業主的委員會（不論其名稱為何）。

就附表10第5(d)段而言，管理委員會是可以成為一宗案件的答辯人 的。

8.3 假如審裁處針對法團頒下解散管理委員會的命令，這命令是解散管理委員會的命令，而不是要法團解散管理委員會的命令，故此法團並無解散管理委員會的法律責任，因為審裁處並無命令它這樣做。在另一方面，管理委員會又不是與訟的一方，故此該命令不能針對它而執 行。申請人既然是按條例第31條進行訴訟，它必須以“管理委員會”為答辯人。

8.4 申請人既然並無針對第14屆管理委員會提出訴訟，他們在本案的申請必定失敗。

9. 有關於“召開”業主大會的申請，申請人是按條例附表3第1(2)段提出的。業主所指明的事宜是 ：

“	②	重選法團管理委員會。
	①	罷免現職管理委員會。”

9.1 業主們要求罷免的所指“現職管理委員會”是那一屆的管理委員會？申請人在証物A7第119頁提出當晚大會的會議紀錄 ：

“會議開始後 ：

1． 業主大會主持人宣佈法團管理委員會解散及報告大廈事務。

2． 當晚，業主們向主持人提出大廈有關問題，惟無法獲合理解釋。主席更即時表示：「我是主席，唔啱聽可以出去」。此舉實在令業主們非常憤怒。

3． 即時有業主們提出罷免管理委員會，及現場有30位業主簽署支持。該文件由在場民政事務處轉交法團。

4． 大會主持人跟著宣佈會期無限期押後。

5． ……………………。”

9.2 業主們要求罷免的，一是第13屆管理委員會，一是不存在的管理委員會，因為在提出他們的要求時，第13屆管理委員會已被解散，而第14屆管理委員會還未被委任，因此業主所指的現職管理委員會並不存在。既然如此，業主第一項要求的罷免的管理委員會並不存在。先有“罷免”，然後才有“重選”。既然“罷免”的問題並不存在，“重選”的問題亦自然不存在，因此即使第二答辯人召開業主大會，該大會亦無事可議。業主的要求，明顯是向第13屆管理委員會的主席提出 的，但因為該管理委員會當時已不存在，故此附表3第1(2)段的條文並不適用於本案。再者，條例第14(1)條祇賦予法團會議通過有關公用部份的控制、管理和行政事宜，而第18(1)條規定法團必須執行公契有關建築物的控制、管理和行政事宜的責任。有關業主要求在大會議決的事宜並不存在，因此他們要求在大會議決之事並非是法團會議有權通過 的，因此管理委員會的主席無權召開業主大會議決該些事宜。

10． 申請人的第一項要求是解散現屆管理委員會及召開業主大會以選出管理委員會。但這兩個要求是互相予盾的，因為當現屆管理委員會被解散後，法團便無管理委員會的主席，因而本席便不能強制第二答辯人（第14屆管理委員會的主席）召開業主大會。如果本席向他發出強制的命令，本席便不應解散管理委員會。這兩項要求是不能並存的。在條例第31(1)條之下，本席無權作出召開業主大會的命令。在條例附表3第1(2)段的條文下，本席無權解散管理委員會。如果管理委員會不應被解散，則本席不應作出委任管理人的命令。

11． 如果本席接納申請人的証供，裁定第二答辯人事實上是曾作出大會無限期押後的宣佈，而當時又未選出第14屆管理委員會，申請人所有的申請亦不會成功，因為根本上並無管理委員會可予以解散，亦無管理委員會主席可召開法團的業主大會。如果6月14日的大會是無效的話，其結果亦是一樣。

12. 基於上述的理由，本席撤銷所有申請人的申請。

13． 訟費

本席頒下臨時訟費的命令：所有申請人須支付兩名答辯人本案的訟費（包括聘用大律師的費用）。如與訟各方未能議定訟費的款額，則該款額由法庭審定。如在21天內與訟各方不向本席提出申請，則此項臨時命令作實。