祥華邨業主立案法團 對 谷翠香

LDBM 195/2022

[2023] HKLdT 69

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2022年第195宗

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判案書

背景

1.  這是本案的審訊。

2.  申請人是香港新界粉嶺祥華邨（下稱「該屋邨」）的業主立案法團。該屋邨的大廈公契在2004年8月9日於土地註冊處註冊（下稱「該公契」）。

3.  答辯人在2006年8月4日透過轉讓契約成為該屋邨祥順樓18樓10室（下稱「該物業」）的註冊業主。

4.  在是次申請中，申請人指控答辯人違反該公契及香港法例第344章《建築物管理條例》（下稱「該條例」），請求土地審裁處發出強制令及禁制令，並要求答辯人支付訟費。在審訊中，申請人確認不會向答辯人追討賠償。

申請人的案情

5.  申請人的案情是自2022年1月起至今，答辯人持續作出了以下行為：

(a)  在該物業窗外的外牆位置安裝層架（下稱「該外牆加建物」）；

(b)  在該外牆加建物上及該物業的外牆窗台上（下稱「該外牆窗台」）放置種有植物的花盆及其他雜物；

(c)  在該物業大門外的公眾走廊（下稱「該走廊」）放置磚頭、種有植物的花盆及其他雜物；

(d)  經常為她上述花盆植物澆水。

（以下統稱為「該等行為」）

6.  申請人指控答辯人該等行為違反了該公契及該條例，不但佔用公用部份，而且造成滴水及積水問題，也引致其他住戶不能安全及正常地使用該走廊，和他們窗外的晾衣架；而且，該等行為也對其他住戶和公眾人仕造成危險，隨時導致高空墮物和走廊絆倒的嚴重後果，危害公眾安全，潛藏着因此而引起的法律責任。凡此種種，都促使多家住戶向申請人作出投訴，要求申請人採取行動，制止答辯人該等行為。

7.  基於申請人多次向答辯人作出口頭和書面解釋、勸喻和要求更正無果後，只好在2022年12月15日展開是次訴訟，要求法庭發出強制令及禁制令，以糾正答辯人上述違規行為。

答辯人的案情

8.  答辯人於2023年7月27日向土地審裁處存檔反對通知書，提出的抗辯理由可撮要為該物業門外的「喉管雨水去不了雨水」、該物業「沒有違犯消防房署條例沒有改裝廚房沒有堵塞消防走火通道沒有前建大門」、答辯人被1910室的蚊蟲咬、該物業被偷電、小貓住不安寧 （下稱「該等事情」）。

9.  在審訊中，申請人安排了申請人聘用之創毅物業服務顧問有限公司（下稱「該物業管業處」）的物業經理關德華（ 下稱「關先生」）出庭作證，而答辯人則自行作供，並沒有傳召其他證人。

該等行為

10.  在審訊中，對於申請人指控答辯人持續進行該等行為，答辯人直認不諱，更表示她喜歡種植，花朵對她的皮膚好，她也慣常每天澆花兩次，而她種植植物與申請人無關，除非申請人以港幣3,300,000元向她購買該物業，否則她會一直繼續進行該等行為，不會停止。

11.  此外，對於答辯人持續進行該等行為，關先生作出了詳細的描述，表示是由2022年1月初開始，該物業管業處分別收到大量不同樓層住戶的投訴，遂安排保安員到訪該物業了解，發現答辯人該等行為，便多番向答辯人作出口頭和書面勸喻她停止該等行為，均不獲要領，最後在向答辯人發出最後通牒仍然無果後，唯有展開是次訴訟。

12.  關先生的描述，與申請人所提供的一批照片紀錄相印證，當中包括一批在2023年1月1日至7月10日期間拍攝的照片，該等照片清楚地顯示了答辯人長期持續進行該等行為，在該外牆加建物、該外牆窗台、該公眾走廊（統稱「該等佔用部份」）長期放置了多盤植物及其他雜物，更經常灌溉該等植物，弄濕該物業門外走廊部份，並經常造成積水。

13.  另外，申請人也呈交了該物業管業處曾針對答辯人該等行為而作出調查報告來作進一步的證明，該等報告的內容與申請人現在的投訴相符。

14.  還有，再從申請人的代表律師和該物業管業處向答辯人發出的眾多信件中可見，包括該物業管業處於2022年1月6日、2022年3月31日、2022年8月11日發出的信件，以及代表律師於2022年9月7日、2022年11月15日發出的律師信和最後通知，申請人已多番向答辯人作出口頭和書面的勸喻及警告，要求她停止及糾正該等行為，並給予她機會和時間處理，最後也警告她不糾正違規事宜，將會對她採取法律行動；然而，答辯人始終沒有作出相應行動。

15.  關於上述的信函，申請人早在申請通知書和證人陳述書中提及，也已提交了相關的信函作為文件證據。儘管答辯人聲稱沒有在2022年接收過該等信函，只是在2023年獲得通知，可是，她這聲稱卻從來沒有在她的反對通知書或兩份證人陳述書中提及，只是在盤問時才突然對這多份信函，表示從來沒有收取過，對於這突然的說法，她未能提出任何合理的解釋，明顯不可信。

16.  凡此種種，本席信納答辯人在不遲於2022年1月開始，便一直持續進行該等行為，也無視申請人的多番勸喻和警告，依然繼續該等行為至今。

公用部份

17.  基於明列在該公契中的下述條文，本席接納申請人的說法，該等佔用部份，即是該屋邨的大廈外牆和公用走廊，實為該公契訂明的公用部份。

18.  根據該公契第1條，「Common Areas and Facilities」的定義便包括了「Residential Block Common Areas and Facilities」，而「Residential Block Common Areas and Facilities」則包括了該屋邨祥順樓的外牆、走廊及通道。

19.  此外，該條例第2條訂明了：

“公用部分 (common parts) 指 –

(a) 建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及

(b) 附表1指明的部分，但上述文書如此指名或指定的部分除外 ”

20.  根據該條例附表1，公用部分包括外牆、通道及走廊。

21.  基於以上該公契的條文和該法例規定，本席信納答辯人所佔用的該等佔用部分，正是該條例和該公契中訂明的公用部份。

法律責任

22.  本席接納申請人的主張，下述該公契的條款，以及該條例的條文，對於答辯人使用公共部份，作出了明確的規定，答辯人是受制於該等規定，不可違規的。

23.  首先，該公契第10條列明答辯人必須遵守該公契第3附表中列明的責任，該公契第10條的條文如下：

“The Owner for the time being of each of the Undivided Shares of and in the said land and the Estate shall at all times hereafter be bound by and shall observe and perform the covenants provisions and restrictions herein contained and in the THIRD SCHEDULE HERETO and in any relevant Sub-Deed.”

24.  再者，該公契附表3第9、12及16條便載有下述條款:

“9. To observe Lease

  To observe perform and comply with all the covenants conditions and provisions of the said lease, this Deed, the relevant Sub-Deed and the House Rules.

12. Not to cut, damage, etc. Common Areas and Facilities

  Not to cut damage alter or interfere with or permit or suffer to be cut, damaged, altered or interfered with any part or parts of the Common Areas and Facilities or any of the sewers drains water-courses conduits pipes cables wiring fixtures equipment apparatus or services of the Estate.

…

16 No Obstruction of Common Areas and Facilities

(a) Not to obstruct any part or parts of the Common Areas and Facilities and not to place or leave thereon any refuse or other matter or things and not to do nor suffer or permit to be done anything in such areas as may be to become a nuisance to any other Owners or occupiers of the said land and the Estate.

(b) Not to put or place any dust and refuse bins, furniture or chattels or any other things in the corridors, lifts, staircases, fire escape routes or any part or parts of the Common Areas and Facilities.

(c) Not to place or permit or suffer any obstruction to be placed in any of the Emergency Vehicular Access or any part or parts of the Common Areas and Facilities.”

25.  而且，答辯人亦必須遵守該公契附表4的規則（見上述引用的該公契附表3第9條），包括以下第12及13條條款：

“12. No obstructions

  No articles or obstructions may be placed in any of the Common Areas and Facilities or any building in the Estate or in any of the Emergency Vehicular Access.

13. To keep clean

  Each Owner or occupier shall keep such part of the Estate owned or occupied by him in a good state of preservation and cleanliness and shall be responsible for ensuring that no dirt refuse waste or other matter is dropped from or thrown or swept outside the same on to the Common Areas and Facilities or on to any part of the Estate.”

26.  另外，該條例第34I條作出了以下的明文規定：

“(1) 任何人不可 –

(a) 將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會（如有的話）籍決議批准者；

(b) 使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，以致–

(i) 不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用；或

(ii) 對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。

(2) 任何人違反第(1)條，即當作違反建築物公契對他施加的責任。”

27.  綜合上述該公契和該條例的條文的規定，答辯人的該等行為明顯地違反了她在該公契和該條例下訂明的法律責任，包括答辯人不得擅自在外牆安裝或裝置該外牆加建物、在該外牆加建物、該外牆露台外和該走廊放置磚頭、花盆及其他雜物，以及灑水。此等舉動損壞了公用部分，對其他業主或佔用人造成滋擾，也阻礙和干擾了他們使用公用部分的權利，並為他們及公眾人士造成危險。

28.  另一方面，本席也接納代表申請人的臧大律師的陳詞，即使該外牆加建物及該外牆窗台上放置花盆及其他雜物的地方不是公用部份（但如上文所說，本席認為那些都是公用部份），答辯人依然違反了該公契附表3第11條的條款，該條款如下：

“11. Not to make structural alteration

  Subject to the rights reserved to the Authority and the Owners of the Government Accommodation, not to make any structural alteration to any part of the Estate of which he is the Owner without the prior permission of the Manager nor make any structural alteration which may damage or affect or will interfere with the use and enjoyment of any part or parts of the said land or the Estate by or affect the right of any other Owners and nothing herein shall have the effect of preventing an Owner from taking action against another Owner for a breach of this provision.”

29.  臧大律師引用了The Incorporated Owners of Elite Garden 訴 Profit More Company Limited [2002] 2 HKLRD 518一案中，上訴庭就「結構性改動」作出的詮釋，來說明即使答辯人沒有影響大廈的結構安全或穩定，也因為她安裝了該外牆加建物及放置了花盆及其他雜物在其上，此舉無疑更改了祥順樓的外觀或外型，已經構成違反結構性改動的行為，違反了該公契的條款，本席同意臧大律師的說法。

30.  此外，答辯人也無論如何違反了該公契附表4第7條條文，該條文明確規定業主不能在大廈窗外或外邊任何地方安裝、展示或裝置任何花盆等物件，現把該條文列述如下：

“7. No flower pot, etc. outside building

  No Owner or occupier may place install exhibit or affix any flower-pot frames or cage on or at any window or on or upon any part of the exterior of any building within the Estate.”

答辯人的抗辯理由

31.  對於答辯人在反對通知書和證人陳述書中提出的多項事情，答辯人不但未能提供任何實質證據證明她的聲稱，而且該等事情實在與申請人在本案中的指控無關，與本案的訟因缺乏任何法律上或邏輯上的關聯。

32.  答辯人指稱該物業沒有違反消防、房署條例、沒有改裝廚房、沒有堵塞消防走火通道、沒有僭建大門等事宜（「第一類事情」），然而，即使沒有在這些地方和事情上違規，也不等同於她沒有在該外牆上、該外牆窗台上和該公眾走廊上，因為該些行為而違反了該公契和該條例（「第二類事情」），兩類事情截然不同，沒有在第一類事情上違規，不等同於她沒有在第二類事情上違反該公契和該條例，更不可能以沒有在第一類事情上違規，來免除她在第二類事情上違反了該公契和該條例的法律責任，兩類事情完全不一樣，根本不能混為一談。

33.  至於她提出的其他事情，包括對該大廈的環境的投訴，甚或對申請人、保安員和其他住戶的不滿，也明顯與是次訟因扯不上任何關係，她聲稱該物業門外的「喉管雨水去不了雨水」、垃圾房沒有洗地、被鄰居和樓上住戶引致的蚊蟲咬、弄濕她的衣物、石灰引致她皮膚痕癢、該物業的廁所管滲水、該物業被偷電、她的物件、種植的小樹被偷走等等事情，她根本未能提供充足的證據證明該等聲稱屬實。

34.  無論如何，她如有不滿，應循合法合理的程序處理和尋求解決，該等聲稱不可能成為她進行該等行為的藉口，也不可能在是次申請中，構成法律上認可的抗辯理由。

35.  至於答辯人在其補充證人陳述書提及還有其他住戶都有在窗台種花的說法，誠如臧大律師所言，答辯人這說法並不能構成法律上「默許」這抗辯理由，原因是答辯人沒有提出足夠證據，證明申請人曾經對該些住戶或她自己的違規行為作出贊同或視若無睹 ，而因為該贊同或視若無睹，導致在所有情況下，批准有關濟助會造成不公：Freder Centre (IO) v Gringo Ltd [2016] 2 HKLRD 190 判詞第25-26段。

36.  答辯人沒有提出證據來說明該些住戶的違規行為維持多長，而她的違規行為在2022年1月開始，於數月內，被申請人發現後，已立即被要求糾正。況且，在現有證據而言，包括多張相片顯示，答辯人的違規行為遠比她指控的幾個住戶，在數量上和規模上更為嚴重。另一方面，申請人亦已提出證據，證明已經在知悉該些違規行為後，積極採取行動，向相關住戶作出了口頭勸喻或書面警告，要求停止該等違規行為。在這情況下，答辯人沒有足夠的證據，可以支持以默許或認可作為抗辯理由。

37.  縱觀所有證據，答辯人提出的反對理由，無一成立，她提出的所有事情，全部都不能構成法律上以默許或認可的抗辯理由。

強制令和禁制令

38.  本席在考慮是否應該發出強制令和禁制令時，亦考慮了此舉會不會對答辯人造成極大或不合比例的困苦。在這方面，答辯人提出的論點是她在該物業內受蚊叮蟲咬，而她種的花養好她的皮膚。

39.  然而，答辯人該等行為完全偏向於她的個人喜好，而無視她佔用的不是她的私人物業，而是公用部份，她要種植植物，大可在自己該物業內進行，而不是佔用公用部份。蚊叮蟲咬對皮膚的影響，也實在可以向公立或私家醫生尋求治療。

40.  此外，再進一步考慮答辯人的行為確實違反了該公契及該條例，並且屢勸不改，不但完全漠視申請人的多番勸喻和警告，而且要求申請人購買她該物業，否則會堅持繼續該行為，無視其他住戶及公眾人士的權益和安全，實在不應再姑息。

命令

41.  本席在仔細考慮了雙方提出的證人證供、文件證據和陳詞後，本席接納申請人的申請，作出以下判令：

(1)  答辯人須於本命令發出後的28天之內，自費移除及拆除 (i) 該外牆加建物、(ii) 該外牆加建物上及該外牆窗台上的所有花盆植物及雜物、及 (iii) 該走廊上的所有磚頭、花盆植物及其他雜物，並把該外牆及該走廊還回原狀至申請人滿意為止；

(2)  禁止答辯人在該物業外牆、該窗台及該走廊安裝或設置任何加建物、放置花盆及其他雜物。

訟費

42.  本席在考慮了所有相關因素後， 頒下暫准訟費命令，答辯人須支付申請人是次申請的訟費，包括所有保留訟費，如雙方未能就訟費數額議定，則由法庭依照區域法院基準作評定。另一方面，本席感謝臧大律師的協助，然而，由於本案的爭議涉及的法律和事實爭議不太多，因此，本席未能給予大律師證書。

43.  此為暫准訟費命令，除非任何一方提出正式申請，此暫准訟費命令在14天後成為絕對命令。