郭田進 對 陸金鳳

LDPD 2088/2014

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號 LDPD 2014年第2088宗

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判 案 書

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1. 這是申請人郭田進先生以業主身份，向作為有關物業租客的答辯人陸金鳳女士，就以下訴訟的審訊:

(i)  因欠租的原因，答辯人須把有關物業交吉交回申請人；及

(ii)  支付欠付的租金/佔用費用，由欠租日直至交吉交回物業日止。

一些背景

2. 不爭的事實，根據一份日期為2013年11月2日的書面和格式化的《租約》，申請人以業主身份，把官塘康寧道55號康寧閣21字樓D室其中一房間(“該物業”)，租賃給答辯人，為期兩年，由2013年11月6日至2015年11月5日(“該租賃”)。雖然該租賃在第一段訂明租金每月2,550元，但雙方同意租金是每月2,500元，另外50元是電費，這點似乎雙方都沒有爭議。

3. 另外該租賃的其他條款如下:

(i)  第(1)條其中的條款: 雙方同意首年“梗約”，第二年“生約”。

(ii)  第(2)條: 租金必須在每月租期之首日以上期形式繳納，不得藉詞拖欠，如過期拾天，業主可在該樓宇門口當眼地方張貼告示，催促租客交租。

(iii)  第(6)條: 該物業的地租、差餉、管理費等由業主負責，其他一切電費由租客支付。

(iv)  第(14)條: 租客依照水電分錶耗量付款，如租客欠租超過15天，或多次催促而仍未繳交水電費，業主有權拒絕供應食水及電力給租客。

(v)  第(17)條: 租客如每月用電超過50[元]，要補回差額給業主，水業主包。業主只容許租客在廚房煎兩隻蛋及洗茶拿水，雪櫃租客可使用小部份。(全段文字手寫)

(vi)  第(18)條: 業主容許租客每星期使用洗衣機壹次。(全段文字手寫)

4. 按申請人《表格22》的聲稱，答辯人自2014年9月6日起沒有繳付任何租金，沒有交電費，並且他遭答辯人滋擾，所以要求收樓。

5. 在審訊展開時，本席獲告知申請人欲把申索簡單化及直接化，所以放棄申索欠交電費，並把收樓全建基於答辯人自2014年9月6日起欠租，所以終止租賃。按申請人稱，本席亦相信接納，自答辯人入住首個月她支付2,550元作為租金及其中50元作為電費之後，答辯人未曾支付過任何電費予申請人。

6. 按申請人的確認書，他已在2014年9月18日把《表格22》，以普通郵遞送達給答辯人，又把另一份表格22，在2014年9月18日張貼在要回收的房間門口，並且連續三天即在2014年9月18日、19日及20日在該房間的大門口張貼收樓通知書，本席接納他這方面的證供。

7. 答辯人在2014年9月27日存檔了她的《表格7》即反對通知書，綜合她的抗辯理由，可合理歸納為以下幾點:

(i)  她不斷受到申請人、申請人的妻子和申請人的兒子多番滋擾，申請人違反業主的約定在先；

(ii)  她並非沒有交租，而是把所欠的租，用來抵償她在被滋擾時對申請人所需支付她的賠償；及

(iii)  業主不能把電力轉售予第三者圖利，因為此舉有濫收電費，違反供電則例。

8. 在審訊時，答辯人不諱言她自2014年9月6日開始沒有交租。但她聲稱，由於申請人違約在先，滋擾她合法享用她的居住權，襲擊她，以致她花費了3,600多元，明細如下:

(i)  看醫生，共三次，分別是280元，280元及360元共920元；

(ii)  申請人滋擾她，令她精神恍惚，以致三次忘記帶鎖匙，她最終要三次再配門匙開鎖共花950元。

(iii)  他咨詢了律師，雖然還未付費，亦沒有發票，但要支付1,500元；及

(iv)  她為這事花費了影印費及其他雜項費用310元。

9. 其實，申請人在2014年6月15日曾入稟本審裁處(案件編號LDPD 1304/2014)，謂答辯人以租客身份騷擾他及家人為因由，要求收回物業。經聆訊後，吳詔林審裁處成員因申請人沒有按《物業轉易及財產條例》內第58條給予沒收租賃權前的通知書，把收樓申請撤銷，但吳審裁處成員下令答辯人須支付7月6日至8月5日的租金，與及2013年12月6日(即自入住日起計)至2014年7月5日的電費餘額339.7元。但按申請人稱，答辯人只支付了租金至9月5日便沒有再交租，並且堅決不交電費，所以他需尋求法庭的幫助，要求答辯人搬走。

證據及討論

10. 這案只有申請人及答辯人出庭作供。由於二人皆沒有法律代表，在發問時只懂得自說自話，並且互相指責，所以本席採納取證的方式，是讓他們各自陳述，在問題清晰時請對方回答盤問，並參考了他們提交了的證據，無論是在本案還是在LDPD 1304/2014，然後作出判決。

11. 由於申請人放棄電費的申索，所以在欠交電費方面的證據沒有提交，本席認為雖然答辯人明顯拖欠，但由於申請人已放棄這個追討，本席無須處理這議題。但吳審裁處成員早前的命令，仍是合法有效可執行的。

12. 從上來看，雖然申請人以欠租和其他原因來收回租賃，但收回租賃的理據是答辯人欠租。所以他要求的濟助簡單直接，一是收樓，二是追收欠租。

13. 在普通法的法律原則上，一名租客交租的責任，除非雙方在定立合約時明文約定與其他條件掛勾，否則是一個獨立的責任(independent obligation)，租客不能因業主沒有做些什麼，或還未履行或滿足其他合約條款而不交租的。由於在普通法上，甚至沒有一個隱含條款說明出租物業須可符合居住用途，加上這案書面租賃的內容，亦沒有把交租承諾與任何條件掛勾，所以，可以說欠租一經證實，縱使法庭認為答辯人受到滋擾而令她無法居住(這只是為討論而假設，並作法庭的事實裁斷)，她仍是要交租的，業主可以因租客欠租，違反租賃而行使終止租賃權。

14. 在這案，答辯人已承認自2014年9月6日開始無交租，直至現在仍是，而申請人在2014年9月18日向答辯人發出申請通知書(表格22)，是選擇終止租賃明顯而清楚俐落的做法，租賃被有效終止，並符合法律的要求。故從法律角度來看，答辯人對收樓這一濟助來看，是沒有抗辯理由的。

15. 第二個問題，是申請人是否有違反他的責任，而令到答辯人對申請人欠租/佔用費用的追討有一個互相抵銷的抗辯理由(A defence of set off)。在法律上，如果租客因業主違反租約引致賠償，這些賠償，只在與業主的追租/佔用費用有一個足夠的關係的前題下才可以互相對冲抵銷(adequate connection between the claim for rent and cross-claim for damages):參上訴庭案例Ever Gold International Development Ltd. v Vincent Thomas, CACV 3240/2013 (unreported) 4/7/2014, per Yuen JA at para 12.2.6. 。

16. 這裏涉及兩個問題，第一，是申請人有否違反什麼明文或隱含條款，第二，現在答辯人聲稱的申索賠償，與這些被違反了的條款，有否任何關係。

17. 在普通法上，業主是需要給予租客可以有“平靜受益權(quiet enjoyment)”。這是一個業主與租客之間隱含的承諾(implied covenant) 。

18. “平靜 (quiet)”意思是租客可以和平地，在沒有業主任何干擾 (例如三更半夜打門、停電、在租舖門前搭棚架等等) 地享受所租用的地方。

19. 答辯人沒有律師，為對她合理，她雖未說明業主違反這隱含條款，但本席認為在這裏討論這一點，對答辯人公平合適。

20. 答辯人及申請人在對方對自己的滋擾各自有很多證據及表述，事實爭議甚多。

21. 答辯人稱在2013年11月入伙後，她常常遭申請人太太及媳婦的無理取鬧，例如申請人的太太會罵他棄掉垃圾時沒有用報紙包好；在家聽歌時的聲浪過大；常常用粗言穢語罵她及罵孫兒而影響到她等等。

22. 她具體指出在2013年12月23日，當晚她正想使用浴室，衣服已經放入浴室了，但申請人太太強行衝入要先洗澡，她無可奈何，但申請人的太太在使用完後，仍不肯離去，雙方繼續發生口角，最終引發生申請人妻子襲擊答辯人的下體。她當時沒有馬上報警，只是繼續完成她的洗澡。在翌日(即12月24日) 她才報警，答辯人呈上她在2013年12月24日給警方的口供。

23. 另一宗由答辯人呈上在證物R-1的口供顯示，在2014年6月11日正午12時，她聽到房外有人拍打籃球，覺得被騷擾，開門看見申請人太太，他的新抱及孫兒，但繼續打開房門，後來她到廚房，在打開雪櫃拿餸菜希望準備晚膳時，發覺蔬菜爛了，她與申請人太太理論時雙方發生糾紛，她投訴遭申請人太太邊行邊罵，並最後遭她拿刀衝入恐嚇，於是報警。

24. 第三宗是在2014年8月26日晚上，她稱當晚當她到廚房雪櫃取食物時，申請人太太從雪櫃拿出熱湯倒在她本人及物件上。她馬上回房更換衣服及把衣服放到浴室的洗衣機內清洗。但又稱因受這荒謬絕論之事影響，以致沒有把洗衣機去水喉搭到坐廁上，引致洗衣水流到浴室地台上，事情擾攘。在凌晨三時左右，申請人仍與男子在她房外說話，內容並有滋擾成份。

25. 第四宗她指出的，是在2014年8月30日。她回家後，業主的太太對她“粗口爛舌”及大聲唱歌滋擾，按她的供詞似乎雙方動了手，最終由申請人太太報警，但又按答辯人的口供，“….但由於本人[答辯人]因電腦在圖書館，[故此]暫時願意簽和解這次，郭柏華(申請人太太)唱甚麼都與本人無關，但不要騷擾本人 …”

26. 第五件她說是在2014年10月5日，她稱在洗衣時常遭申請人、申請人的太太及兒子無故中途關掉洗衣機。

27. 申請人同意他的太太是長期患有抑鬱病須服藥及有到醫院覆診，約3個月一次，但否認答辯人的指控，他同意他太太喜歡唱福建民謠及“國內歌曲”，但都是在他房間歌唱及一般聲浪，亦沒在夜間歌唱，所以無滋擾答辯人。

28. 申請人稱他的單位約570多呎建築面積，分為三房，一廚，一廁，他們一家共7人住在那裏，包括他本人，他太太，細仔，細仔的太太(他的新抱)，兩個孫子，一個一歲半，另一個只個多月，他們把其中一個房間租給答辯人。他指自答辯人搬入後，常與她的太太發生爭執，令她大受刺激，差一點兒要進入精神病院留醫，所以就算這次未能着答辯人搬離，亦會當租賃進入“生約”期給她一個月通知來終止租賃。

29. 他指答辯人常常把浴室的窗戶打開，但又常常忘記關上電器的電源，非常危險；她又無記性常常把抽油煙機及電熱水器電源開了後不關掉；因太太常在家帶孫子，所以有較多時間與答辯人踫上，在使用大家共用的地方例如廚房及廁所，和電器上例如雪櫃常常並發生爭執。他否認他及太太有在答辯人洗衣時把洗衣機關掉，但有收到答辯人有關的投訴，他不知原因。

30. 雖然申請人太太沒有出庭，對答辯人的指控作回應，但本席在聽過雙方的證供後，認為雙方存在嚴重的相處問題。

31. 涉案的單位只有570呎建築面積，一共擠住了8個人，年齡範圍由超過60歲成年人至不足一週歲的嬰孩，他們共同使用一個浴室(連洗手間)，一個廚房及只有一個雪櫃，在這樣擠迫的居住環境下，本席認為雙方必須對對方的行為作出忍讓，以一個較大的互諒互讓的心腸，才能減少磨擦，和平共處，不然必會小事化大，初則口角，繼而動武。同時，雙方亦要明白在擠迫擁擠的環境情況下，不能期望有著獨立享用全個單位般的私人空間、方便與清靜。究竟申請人有否違反他的隱含承諾，不讓答辯人享受平靜受益權，須從這一個背景來考慮。

32. 就以2013年12月23日所發生的事情來看，假設(只是假設，不是事實裁斷)答辯人所說她在晚上10時30分欲洗澡時給申請人太太搶先佔用是申請人太太的不是，但既是這樣，她亦當離開浴室。但按她自己給警方的供詞內稱，她不但沒有離開浴室，還在浴室內影相做證，欲說明別人有多野蠻。試問這種做法，特別是當別人在洗澡時在浴室拍照，甚具挑釁性，侵犯私隱，就算申請人太太“打尖”在先，她這樣舉機拍攝，亦是一個不合比例的侵擾，是無必要的做法。她稱後來更遭申請人太太襲擊下體，但令人覺得奇怪的是，在襲擊後，答辯人在申請人的兒子說需使用廁所時，趁申請人太太離開，她竟搶先關門完成冲涼，反而不馬上報警驗傷，令人感到奇怪，及對整件事的可信性打了折扣。

33. 從證物R-1中三張醫生紙其中2013年12月24日的那一張的記錄，斷症為“由於意外(受傷)而引發生的肌肉痛” ，另外有2個英文字，由於潦草，只能推斷為“Abdominal Colic”，可翻譯為“無瀉肚痛或肚及腸部嚴重痛楚但無任何肚瀉情況”。表面上來看，是否由襲擊引發生，十分有疑問；第二張醫生紙日期是2013年12月30日，斷症為由意外引發生的肌肉痛 (muscle pain due to accident) ，可能連答辯人都沒有說明是遭人襲擊，不然為什麼只用上“意外”呢；第三張的醫生紙是2014年1月9日，斷症是“Pelvic Inflammatory Disease”即盤腔發炎病症，這與12月23日所聲稱的襲擊是否有因果關係，根本是沒有任何醫學證據連繫及說明。

34. 從第二件在2014年6月11日所發生的事情看來，本席認為是一個相處問題，多於故意滋擾問題。按答辯人稱，他在中午時聽到有人在家拍籃球，在這擠迫的居住環境，在正午時份在客廳出現拍打籃球，應是無可厚非，答辯人聽到後仍不把門關上，反而把門打開，如有不便，可以推算是在可接受的範圍吧，不能算是滋擾。衝突的引發生，是答辯人發現放在雪櫃的蔬菜爛了，她沒有查詢，沒有證據，便向申請人的太太興問罪之師，說:“你又整爛咗啲菜”，雙方馬上發生紛爭，繼而引發生申請人太太持刀恐嚇事件。本席認為，這是一個相處引發生衝突的問題，多於申請人無理滋擾答辯人使用她所租下的房間的問題。

35. 對於8月24日倒了湯在她身上的事情，雖然答辯人聲稱遭熱湯淋身，這是嚴重的傷人問題，她並拍下一些現場照片，但沒有報警，沒有驗傷，反而安排洗衣後離家，與她曾主動向警察報案及看醫生的作風不符，甚是令人懷疑事情是否如此發生。本席對她遭熱湯淋身的投訴，在平衡之下不予接納。

36. 本席的裁斷，是答辯人未能在平衡之下，說明申請人違反隱含條款，讓她享受平靜受益權。

37. 既然答辯人未能證實申請人違反租約，她所謂的賠償，不能成立。

38. 退一萬步來看，假設申請人有違反讓答辯人享受平靜受益權的隱含條款，但答辯人所指的3,600多元賠償如何與上述違約扯上關係呢?本席認為答辯人根本拿不出證據，說明她所聲稱的賠償，與違反上述隱含條款有任何因果關係。據上段分析，她在醫療上的情況，是否由所稱的襲擊而引致沒有可接受的因果證據；另外，她根本沒有提出任何專家證人證供，指出她的三次忘記帶鎖匙，全是由於申請人違反合約而直接引發生的，試問，光是忘記帶鎖匙須再配匙便把責任歸在申請人頭上但無任何醫學證據説明因果，純屬一面之詞。至於其他的花費，是答辯人必須證實申請人違約在先，與及違約直接引發生她產生損失的前題獲證明下，才能成立。

39. 綜合以上，答辯人根本不能證明申請人違反任何租賃條款，雙方只是因使用共同設施時有重大爭執，她的“對冲(set off)”抗辯理由未能成立。既然她同意自9月6日未有支付租金，法庭應下令終止租賃，並支付佔用費用。

總結及命令

40. 法庭現頒下以下命令:

(i)  除以下第(iv)段所述外，答辯人須把涉案處所房間的空置管有權交還申請人；

(ii)  答辯人須支付申請人欠租/中間收益，由2014年9月6日至交回處所的空置管有權為止，以每月2,500元計算；

(iii)  答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為800元；

(iv)  如果答辯人在2014年11月26日 (“濟助期屆滿日”)或之前把以上第(ii)段所述的所有欠租/中間收益（包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益），連同以上第(iii)段中所述的訟費繳存土地審裁處，則答辯人可獲沒收租賃權的寬免，而涉案處所的租約亦恢復有效；

(v)  除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人；

(vi)  批准申請人撤回關於電費的申索。