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LDPD 1699/2017
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2017年第1699宗
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| 聆訊日期: |
2017年11月3日 |
| 判案書日期: |
2017年11月14日 |
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判 案 書
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背景
1. 申請人為新界元朗廈村新圍20號（地段 DD 125 San Wai Lot 36） (下稱「涉案地段」)的註冊業主。
2. 申請人於2017年8月29日向土地審裁處（下稱「審裁處」）提交申請通知書（「表格22」），謂已於2017年4月10日向答辯人發出終止租約通知書，擬收回涉案地段之地下單位(下稱「涉案處所」)， 但答辯人未有如期遷出。
3. 答辯人於2017年9月1日遞交申請通知書（「表格7」），謂自7年前入住涉案處所後，曾為單位不斷進行維修，並替申請人供奉祖先家神，同時間申請人曾承諾不會要他和他的妻子遷出。
2017年9月18日的聆訊
4. 本案於2017年9月18日初次聆訊，答辯人初時說收不到終止租約通知書，但申請人的一方[1]能提供掛號回條， 上有答辯人的簽署。
5. 答辯人又申述涉案處所非常破舊[2]，7年間每次發生問題要通知申請人，答辯人初時的答覆是聯絡收租人，即申請人的姪兒謝文莊先生（「謝先生」）（因申請人身在荷蘭）， 但卻得不到回應[3]； 可是答辯人又說申請人在7年前租賃時已作出承諾，答辯人可先行進行維修，稍後才計數， 但其後答辯人又說申請人只回應「得、得」[4]。奇怪的是，假使答辯人所說屬實，他卻同意申請人在7年期間不斷加租； 答辯人更說自2017年8月起， 每月租金由 5,000元加至6,000元[5]。
6. 但令本席不解的是，答辯人竟持有申請人及他的母親謝容女士（已於2000年離世）的圖章，以支持申請人曾作出承諾不會要答辯人和他的妻子遷出，答辯人亦因此放心為單位進行維修。
7. 鑑於以上的疑點及爭議，本席決定押後審理，好讓雙方準備更詳細的陳述書。
申請人的陳述
8. 申請人於2017年10月20日向審裁處提交了證人陳述書, 內容頗為簡單，包括：
（1）否認曾承諾會永遠租賃涉案處所予答辯人；
（2）答辯人是未得申請人同意下擅自裝修；
（3）否認曾把申請人自己及其母親的圖章給予答辯人，因為他在銀行及文件往來從不使用圖章。
答辯人的陳述
9. 答辯人亦於2017年10月20日向審裁處提交了證人陳述書, 這包括：
（1）答辯人是於2010年5月30日開始租住涉案處所；
（2）租賃全賴口頭承諾，申請人曾說：「有佢一日在生佢番來俾番三樓佢住， 叫我放心」，並把申請人自己及其母親的圖章交給他，著他每日供奉鄧氏祖先神主牌， 不准分租等；
（3）涉案處所的門牌原為20號，但申請人於2013年在屋旁興建另一間房屋， 涉案處所的門牌則改為20號B；
（4）答辯人「從來冇想個維收費問佢攞，我（但求）有得住， 我曾經打過俾（申請人），我問維修超出我住客範圍，他答你整咗先，我回港計數， 我在荷蘭 ……」；
（5）「第一次2013年5月25日天台地磚漏水， 三樓好大鑊， 我問（申請人）， 佢答你屋企整咗佢， 番嚟先計， 我三樓唔整唔得， ……， 13萬有單， 佢一路無番……」
2017年11月3日的聆訊
10. 本案於2017年11月3日再於本席席前審理。
11. 鑑於答辯人於上文第9段（3）之陳述，本席認為有必要澄清涉案處所的門牌是20號，還是20號B，因為無論申請人於於2017年4月10日向答辯人發出的終止租約通知書，或是申請人於2017年8月29日向答辯人發出的表格22， 皆是要求收回廈村新圍20號地下。
12. 在Mannai Investment Co Ltd v Eagle Star Life Assurance Co Ltd [1997] AC 749一案， 英國上議院認為即使通知書有誤， 但如收到通知書的人仍能確切明白通知書的內容， 通知書依然有效。
13. 此案其後亦由英國上訴法庭Neuberger LJ (當時官階)在Lay v Ackerman [2004] EWCA Civ 184一案判決中第40段總結如下：
"The correct approach on the basis of the decision and reasoning in Mannai is as follows. One must first consider whether there was a mistake in the information in the notice (as there was as to the date in Mannai, and there was as to the landlord, in the present case). If there was such a mistake, one must consider how, in the light of the mistake, a reasonable person in the position of the recipient would have understood the notice in the circumstances of the particular case. Finally, one must consider whether, as a result, the notice would have been understood as conveying the information required by the contractual, statutory or common law provision pursuant to which it was served".
14. 在本案， 答辯人清晰明白涉案處所是指20號B地下， 即使在其表格7中，亦是如是填寫，因此本席同意並指示申請人可修改表格22內的涉案處所為20號B地下。
雙方的證供
15. 申請人在接受答辯人盤問時，否認與答辯人有聯絡，更指他一直身處荷蘭，從沒有收到答辯人的來電。 申請人更對7年前把涉案處所租予答辯人之事記憶模糊。
16. 於後者，申請人的太太謝燕媚女士（「謝女士」）的解釋是， 於2010年5月曾與答辯人簽下3年租約，但這不是由申請人經手，而是申請人授權謝先生代為簽署， 此後的租務事宜亦一直由謝先生負責， 申請人甚少回港。於此，答辯人並不否認，他只是針對此租約並沒有加蓋印花。雖然如此， 本席參照Leung Hing Chow v Kuan Heng Choi，HCA 13111/1997 (無彙報的案例，日期為1999年9月9日) 一案第40段[6]，即使本席不接納此租約副本作為證據， 本席仍可倚賴雙方就有關該租約內容的庭上作供為證據。
17. 答辯人又嘗試指謝女士與他非常諗熟，以證明他租賃涉案處所期間的行為（包括供奉鄧氏祖先神主牌及為涉案處所進行維修等），許多都是獲得申請人授權的，答辯人並舉例他的太太在家曾發生意外，謝女士前往醫院探望。謝女士不同意，更反駁稱租客的家人發生意外， 業主前往探望並不表示雙方關係熟絡。本席同意謝女士的觀點。
討論
18. 雖然答辯人的證供言之鑿鑿，甚至取得申請人及他母親謝容女士的圖章，但就他所說發生的事情，全都提不出證據。 相反，就上文第5段所見，答辯人的證供相互矛盾，比方如申請人於７年前已曾作出承諾，期間答辯人又何需不時找申請人確認。又簽約者並非申請人，而是謝先生，申請人怎樣作出承諾？
19. 既然申請人於2010年5月也需依賴謝先生代為簽約，申請人又長居荷蘭，本席不相信申請人曾給予答辯人任何承諾。即使申請人確實回應「得、得」，此「口頭承諾」毫不清晰，在沒有談話內容的詳細資料佐證的情況下，也不知此「口頭承諾」是在怎樣的情況下作出。此外，申請人連祖先神主牌也沒有搬走， 這或可解釋為何答辯人能取得申請人及他的母親謝容女士的圖章；畢竟於2010年5月時， 謝容女士已離世10年，之前大家又互不相識， 申請人沒有理由把母親的圖章交給答辯人。假使又如答辯人所說， 申請人把自己的圖章交給他有實質意義，為何在2010年5月簽署租約時不以圖章蓋印，而需假手於謝先生？
20. 此外，本席認為答辯人的思維頗出人意表，在其於2017年10月20日遞交的陳述書及在2017年11月3日的聆訊中，他表示曾接到電話， 對方謂申請人的兒子在國內被公安扣留，要求2萬元贖金，他與申請人非親非故，卻逕自交付贖金，隨後才找申請人在香港的親戚查問， 始知受騙，答辯人卻說沒有要申請人償還所付贖金或其部份，算是對得住申請人的祖先！
21. 本席不接納答辯人的任何證供。
口頭承諾的法律效力
22. 本席即使沒有得出上述結論，根據《物業轉易及財產條例》(香港法例第219)章第6(1)條,「土地權益如只以口頭方式設定，而未經設定該等土地權益的人或獲其以書面合法授權的代理人以書面設定並加以簽署，則即使已就該等土地權益付出任何代價，該等權益所具有的效力及效果，亦僅為可隨時及隨意取消的權益所具有者。」
23. 此外, 香港終審法院在 Luo Xing Juan v Estate of Hui Shui See (2009) 12 HKCFAR 1的判決書第55段有「已作承諾不容反悔」的論述:
“55. A promissory estoppel may be said to arise where (i) the parties are in a relationship involving enforceable or exercisable rights, duties or powers; (ii) one party (“the promisor”), by words or conduct, conveys or is reasonably understood to convey a clear and unequivocal promise or assurance to the other (“the promisee”) that the promisor will not enforce or exercise some of those rights, duties or powers; and (iii) the promisee reasonably relies upon that promise and is induced to alter his or her position on the faith of it, so that it would be inequitable or unconscionable for the promisor to act inconsistently with the promise.”
24. 因此，即使申請人有作出口頭承諾謂「有佢一日在生佢番來俾番三樓佢住，叫（答辯人）放心」, 此口頭承諾不是明確清晰(clear and unequivocal), 而當時答辯人亦沒有因此而改變了他的租客地位 (induced to alter his or her position on the faith of it)致使申請人不可作不合情理 (unconscionable) 的反悔。
總結
25. 本案的重點, 是申請人與答辯人沒有任何租約協議[7]，而申請人已於2017年4月10日向答辯人發出終止租約通知書[8]，擬收回涉案處所（已更正為元朗廈村新圍20號B地下），本席看不到有任何不合情理的理由以支持不批准申請人收回涉案處所。
26. 因此, 本席作出以下頒令:
1. 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人;
2. 答辯人須支付申請人由201７年11月1日至交回處所的空置管有權為止的中間收益, 以每月5,000元計算。
訟費
27. 由於申請人不欲申請訟費，故本席不作任何訟費頒令。
申請人： 無律師代表，親自應訊
答辯人： 無律師代表，親自應訊
[1] 2017年9月18日的聆訊是由申請人的太太謝燕媚女士代表申請人應訊， 因為申請人身處荷蘭仍未返港。
[2] 根據申請人於2017年11月3日的證供， 涉案處所是於約1984年重建。
[3] 2017年9月18日下午2時49及57分。
[4] 2017年9月18日下午3時3分。
[5]及後又更改回5,000元。
[6] “While the tenancy agreement was in fact not stamped such that it may not be admissible as evidence, Mr. Leung had given oral evidence on the tenancy agreement and its terms, including the monthly rental payable. He had also been cross-examined on the same. The rent payable under the tenancy agreement is therefore already in the evidence. The Court does not have to refer to the tenancy agreement itself to ascertain the fact.”
[7] 即使2010年5月簽下的３年租約亦已完結。
[8] 此有郵局掛號回條證明。
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