GOOD FOCUS HOLDINGS LTD 對 HONG KONG STRATEGY SOLUTIONS LTD

LDPE 1555/2025

[2026] HKLdT 22

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2025年第1555宗

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判決書

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前言

1.  於2026年1月14日的聆訊，申請人由鄺萬龍先生（下稱「鄺先生」）代表應訊，而答辯人則由潘焯鴻先生（下稱「潘先生」）代表應訊。經鄺先生及潘先生雙方同意，本席作出以下頒令：

(1)  答辯人須把涉案處所即“香港九龍城賈炳達道九龍城廣場4樓406-410舖” 的剩餘84%的空置管有權交還申請人；

(2)  本案轉介至區域法院審理（註：本案與區域法院民事訴訟2025年第3472號相關）；及

(3)  本案在土地審裁處的訟費歸於區域法院案中。

2.  在此之前，本席亦向潘先生查詢，這「剩餘84%」是否可容易在現場區分出來，潘先生表示正確[1]。

背景

3.  根據一份由申請人提交日期為2025年4月28日的「租賃協議」（下稱「涉案租約」）的附表1，申請人把香港九龍城賈炳達道九龍城廣場4樓405室[2]租予答辯人，為期6年，由2024年9月15日至2030年9月14日，期間答辯人須向申請人繳付的租金， 包括以下基本租金或該月營業額的10%[3]，以較高者為準：

	每月基本租金	每月營業額租金
第1年	HK$222,000.00	該月營業額的10%
第2年	HK$332,000.00	該月營業額的10%
第3年	HK$432,000.00	該月營業額的10%
第4年	HK$532,000.00	該月營業額的10%
第5年	HK$632,000.00	該月營業額的10%
第6年	HK$732,000.00	該月營業額的10%

4.  又根據該附表1的第13條，涉案處所只容許以下的准許用途：

「該房屋只限以“誠閣”的商號名稱用作零售、按摩、找換、健身、體育、機動遊戲、寵物和/或餐飲食用途，不得用於任何其他目的。」

5.  又涉案租約的附表2規範答辯人有權使用相關的公共地方進出涉案處所。

6.  此外，涉案租約的附表3第1.1段有訂明交收條件如下:

「房屋應按出租方交付之日的“現狀”狀態移交給租方。 …」

其第15段則稱：

「如果出租方因任何原因而無法在附表一所述的租期開始日期將房屋的空置管有權交付給承租方，則出租方有絕對權利將租期的開始日期推遲到出租方能夠將房屋的空置管有權交付給承租方的日期, 並且租期應保持為6年。承租方不得對此提出任何異議，也不得就此類推遲向出租方索賠任何損害賠償。」

7.  又根據涉案租約的附表3第9段，於租期內承租方可免費使用位於大廈五層或天台的6 個私家車車位，車位的位置由出租方不時指定。涉案租約的附表3第10段稱，於租期內承租方可免費使用位於大廈外牆的廣告位置B10 。

收回涉案處所的申請 

8.  申請人於2025年11月19日向土地審裁處（下稱「審裁處」）提交收樓申請通知書，指答辯人未有繳付由2024年9月15日起的租金，及有關時段的管理費、差餉及地租、空調收費、推廣費、電費。

9.  答辯人則於2025年11月21日提交反對通知書，否認有欠租的指控。答辯人稱，根據涉案租約的附表3第15段，基於申請人未能提供通風冷氣及消防系統，在2024年9月至11月雙方協議業主延遲交吉。整個406至410舖就只有16%，即3,000平方呎於免租期後起租，其餘所有位置甚至要重新量度面積。雙方又因為就冷氣系統有爭議，答辯人在2025年6月入禀區域法院控告申請人 （案件編號為DCCJ 3472/2025）。答辯人又指稱申請人採取拖延政策，該區域法院案件仍未開始審訊。

10.  答辯人又於其反對通知書稱，申請人仍然拖欠其285萬元冷氣維修費用，另外造成數百萬元的經營損失。業主又故意虛構出租面積，答辯人將進行反申索。

11.  答辯人稱，它只完成約3,000平方呎的裝修，其餘所有地方的冷氣及通風仍然無法提供。

2026年1月14日的聆訊

12.  於2026年1月14日的聆訊時，鄺先生根據答辯人方的陳述，遂要求答辯人先交還餘下的84%地方予申請人。潘先生表示同意。所以本席頒令答辯人須把涉案處所即“香港九龍城賈炳達道九龍城廣場4樓406-410舖” 的剩餘84%的空置管有權交還申請人。

剩餘84%的爭議

13.  可是鄺先生代表申請人於2026年2月10日提出非正審申請，稱按執達主任的要求提交九龍城廣場4樓406-410舖圖則[4]， 要求批准「收回附圖標示的84%」的空置管有權位置及面積，以便執達主任執行2026年1月14日的頒令。

14.  這非正審申請於2026年3月2日本席席前聆訊，申請人由它的人事及行政部經理蘇詠彤女士（下稱「蘇女士」）代表應訊，答辯人則沒有派代表出席應訊。因此，本席接納蘇女士的陳述，批准修改2026年1月14日發出的命令第一段的涉案處所為“香港九龍城賈炳達道九龍城廣場4樓406-410舖”的剩餘84%（見附圖紅色綫範圍，不包括紫色色塊區域）。

15.  可是於2026年3月27日，潘先生代表答辯人向審裁處提交非正審申請，稱於2026年3月25日收到執達主任的收樓令狀，其中16%的處所租用面積的附圖並不正確，要求作出修改。

16.  潘先生解釋，16%並非一個粗略數字，而是答辯人在量度所有出租地方之後計算的百分比。潘先生又稱，由於當時冷氣及消防系統仍然未能正常運作，雙方遂同意答辯人只裝修雙方同意交吉的地方。儘管當時並未有詳細計算及繪畫出16%的準確位置，但該16%位置其實正是進行了裝修工程，即是附圖藍色框框描述的地方[5]，當中包括下列位置：

(1)  已經完成裝修的「辦公室」總共120.67平方米;

(2)  已經完成裝修的「先市集後餐廳」總共321.42平方米;

(3)  中電供應電力名為「MCB」的配電房總共4.70平方米;

(4)  總共實際佔用，即完成裝修地方共446.79平方米或4,807平方呎。

17.  潘先生聲稱，由於涉案租約列明的面積是30,000平方呎[6]，所以當時他與申請人員工 Jerry Mak（麥頌良先生（下稱「麥先生」）協定的實際佔用面積就是30,000平方呎中的4,807平方呎， 由此換算出16%這個數字。

18.  潘先生稱，無論在涉案租約上，或者在與申請人的溝通上，根本從來沒有如附圖1的實用面積1,637平方呎或17,621平方呎的協議[7]。此外，潘先生稱，答辯人租用的地方包括4樓的所有公共地方作為流動車仔檔。

2026年4月1日的聆訊

19.  本非正審申請於2026年4月1日在本席席前聆訊，就以上16%面積的爭議，潘先生安排了麥先生出庭作供[8]。

20.  麥先生稱，他當時與申請人另一名經理李先生負責與答辯人傾談租約，答辯人提供了「4樓及中庭租務建議書」[9]，答辯人亦有派出工程隊自己量度實用面積，而雙方當時一直使用實用面積計算租用的面積。當時的建議書中建議的租用面積包括：

(1)  4樓402A及406至410總共用面積17,222平方呎。

(2)  4樓所有公共空間總共大約5,000平方呎。

(3)  B1中庭[10]表演場地總共大約5,000平方呎。

(4)  8個私家車位。

(5)  2個10米 x 5米的商場戶外廣告位。

21.  麥先生又稱，其後雙方達成協議，他於2024年8月5日發出附件6的建議租賃條件，當時出租面積是包括上文的所有地方，每方呎20元全包計算租金，這包括商場供應冷氣，廿四小時營業、差餉、管理費、排污費及宣傳費等，租客並可分租予第三方。他粗略計算後總面積是29,870平方呎：

(1)  4樓406至410總共用面積17,222平方呎 （租客自己誤會了402A）。

(2)  4樓所有公共空間總共大約5,000平方呎。

(3)  B1中庭表演場地總共大約5,000平方呎。

(4)  8個私家車位總共大約1,572平方呎。

(5)  2個10米 x 5米的商場戶外廣告位總共大約1,076平方呎。

22.  麥先生續稱，他當時是負責根據2024年8月5日建議的租賃條件修改租約的內容，但他其實只可以修改租約的面頁及附件。

23.  麥先生稱，在2024年9月中左右，答辯人前來簽署租約並且安排交吉。答辯人在簽署一式兩份租約後，申請人在香港的負責人鄒建平先生（下稱「鄒先生」）要求答辯人將兩份合約留下，以便轉交到國內中山美捷時老闆梁配輝寫字樓安排申請人簽署。由於答辯人代表的團隊發現消防、冷氣和通風全部無法運作， 所以雙方在開會後，簽署了一份正本由鄒先生保存的交吉紀錄。

24.  麥先生又稱，由於答辯人當時急切使用寫字樓，答辯人只願意接收寫字樓及趕於12月開幕的聖誕市集位置，其他位置一律拒絕接收，並且要求申請人先行進行維修。當時麥先生及答辯人的裝修團隊量度了租客願意接收的區域，並且用30,000平方呎作為分母計算出16%的數字，所以之後麥先生常笑說答辯人只租了16%。

25.  麥先生更稱，鄒先生其後要求他從租約中刪除4樓公共空間及B1中庭出租地方的描述，並且將私家車位改為6個，廣告位改為1 個，並且下令不准把租約移交給答辯人。

26.  又麥先生的證供也包含一份上述所說日期為2024年8月5日致「潘先生」的建議租賃條件。該信函的標題是「有關九龍城廣場租賃事宜」，但其右上角標示「一切以最終合約為準」，其內容如下：

「尊敬的商業夥伴，謝謝貴司對九龍城廣場入住的興趣，基於合作互利雙贏原則，現我司建議以下主要租賃條件：

(i) 地址：香港九龍城區賈炳達道128號九龍城廣場4樓單元406-410（見平面圖）。

(ii) 建築面積：約29,870平方呎。

(iii) 租期：6年。

(iv) 租金：

	每月基本租金	每月營業額租金
第1年	HK$230,000.00	該月營業額的10%
第2年	HK$330,000.00	該月營業額的10%
第3年	HK$430,000.00	該月營業額的10%
第4年	HK$530,000.00	該月營業額的10%
第5年	HK$630,000.00	該月營業額的10%
第6年	HK$730,000.00	該月營業額的10%

……

(v) 雜費： 每月$373,375.00 （包括管理費、冷氣費和推廣費）。

(vi) 政府差餉： 由租戶繳付。

(vii) 按金： ……

(viii) 免租期：最初3個月 （期間租戶須繳付雜費和政府差餉）。

(ix) 物業交付狀況： 以“現狀”交付給租戶。

(x) 物業用途： 只可用作零售， 按摩和餐飲食用途。

(xi) 其他： 分租權、廣告位置、額外冷氣供應、停車優惠等再議。」

27.  本席注意到這「建議租賃條件」與涉案租約有許多不同之處。潘先生稱答辯人確是以此「建議租賃條件」與申請人訂立臨時租約，但蘇女士則稱在申請人的檔案中，沒有找到這「建議租賃條件」或潘先生所稱的臨時租約。

28.  在Yeung Siu Hong v Chan Siu Mee Sandie，HCA 3354/1991（無彙報的案例，日期為1992年12月17日）一案，控辯雙方亦有對一臨時買賣合約的有效性有所爭議。僅隨該臨時買賣合約的雙方律師書信往來皆有標示「以合約為準」及採用「準買方」的稱謂。當時的原訟法庭法官認為該臨時買賣合約只是買賣雙方同意進一步磋商以達至一買賣交易，並不是有約束力的買賣合約[11]。 但該名法官在其後的Man Lai Man v Lam Siu Yui Peter，HCA 7570/1991（無彙報的案例，日期為1993年6月11日）一案，同意如果所有買賣條款已經買賣雙方作實，只待雙方寫在正式買賣合約中，則該些買賣條款已構成有效的合約。

29.  此外，於本案的另一可爭辯之處是涉案租約第6.20段， 亦是各附表前的最後一段寫有:[12]

「本協議構成雙方的完整協議，並取代了雙方之前口頭或書面的所有約定、安排、協定和合同，出租方沒有向承租方作出或給予任何其他保證或陳述，如果已作出任何保證或陳述，特此放棄。」

30.  由於本席已在早前頒令，除涉案處所的剩餘84%的空置管有權交還申請人外，本案的其他爭議轉介至區域法院民事訴訟2025年第3472號相關案件審理，本席在此不贅。

31.  至於那「剩餘84%」，本席認為純是答辯人或潘先生對實用面積的定義錯誤理解所導致。

32.  首先在香港，建築面積原指建築物(規劃)規例第23條(3)(a)段中的總樓面面積（Gross Floor Area），即在每層樓面水平（包括地面水平以下的任何樓面）量度所得的建築物外牆以內面積，以及建築物外牆的厚度。

33.  因此，這包括所有樓層、樓梯和升降機槽的面積，但在一般情況下，停車位、機械房、電力變壓房、垃圾房和其他類似設施的面積，建築事務監督可以根據建築物(規劃)規例第23條(3)(b)段的規定豁免計算[13]。

34.  但在一般物業交易和相關業務中，建築面積的定義卻不一定跟從建築物(規劃)規例第23條(3)(b)段的豁免，尤其應用在個別樓層或單位上，個別發展商或投資者會把這些公共設施及公用部分分配，其涵蓋的範圍會因個別建築物而異，沒有一定標準[14]，因此立法會房屋事務委員會在2010年開始建議一系列措施以規管一手樓買賣，其中包括將傳統上以建築面積改為由實用面積定價等，以令買家更能得知付出價格與所購樓宇面積的關係，並於2012年通過《一手住宅物業銷售條例》（香港法例第621章）。此條例於2013 年4 月29 日全面實施，以保障住宅物業買方的權利，但並不規管非住宅物業的銷售。

35.  在 Montrio Limited & Another v Tse Ping Shun David, HCA 757/2009, (無彙報的案例，日期為 2011年11月29日)一案，與訟雙方同樣是爭論Gross Area 有否構成誤導，案中的共同專家證人指Gross Area是沒有統一定義，“The developer is at liberty to define the gross area of a particular unit in the building as he sees fit.”[15]

36.  可是麥先生當時作為申請人的代表把實用面積與建築面積混淆，在那日期為2024年8月5日致「潘先生」的建議租賃條件 （如有）中，他把所有答辯人倡議的面積寫為「建築面積：約29,870平方呎」。

37.  根據香港測量師學會量度作業守則，只有涉案處所，即4樓406至410面積17,222平方呎，可算作實用面積。因此，當申請人的陳海鵬先生嘗試用Autocad在涉案租約的平面圖上勾劃出涉案處所的實用面積時，他得出的結果是17,621平方呎。這與答辯人或潘先生所指的17,222平方呎，相差只有2.3%。

38.  潘先生聲稱4樓的所有公共地方作為流動車仔檔或B1中庭表演場地，並不存在獨有使用權 (exclusive use and occupation)， 因此不能算作實用面積。根據答辯人提供的「4樓及中庭租務建議書」，「4樓的公共空間將會放置六個流動攤檔」，又「無論市集及餐廳都會以廣播及影音系統連結中庭表演場地」、「添置特色設備 …… 創造節慶及歡樂氣氛」，談不上答辯人享有獨家使用權。 根據英國的上議院判例Street v Mountford [1985] AC 809, 818C，答辯人只作為這些地方的使用者，亦不能被視為「租客」。

39.  同樣，不論是答辯人或潘先生聲稱的8個私家車位或涉案租約內的6個私家車位，亦不應以實用面積的名義計算。

40.  商場戶外的廣告位置，更不可算作實用面積。

41.  因此，當潘先生把所有他認為與申請人商議的部分都算作實用面積，這是根本上的錯誤。所以當他於2026年1月14日的聆訊中，提出把「剩餘84%」的空置管有權交還申請人，申請人是被誤導。

結論

42.  本席在重複聆聽2026年1月14日的聆訊紀錄及蘇女士的陳述後，認為申請人於2026年1月14日無意拒絕答辯人保留聲稱已接收及進行裝修的地方。本席在申請人及答辯人陪同現場實地視察後，判定答辯人須交還申請人空置管有權的地方，不包括附圖紫色及綠色的部分[16]。本席現命令於2026年3月2日的修正命令第1段的涉案處所地址再次修改為「香港九龍城賈炳達道128號九龍城廣埸4樓406-410舖 (見附圖紅色綫範圍，不包括紫色及綠色的部分) 」。

訟費

43.  最後，關於本非正審申請的訟費，本席認為適當之訟費命令，乃是不頒訟費命令。

附件1

附件2

附件3

附件4

附件5

附件6

附件7