劉一鳴及另三人 訴 林露詩

CACV205/2006

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

民事上訴

案件編號：民事上訴案件2006年第205號

(原土地審裁處申請編號LDPD2006年第662號)

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判 案 書

由原訟法庭法官朱芬齡頒發上訴法庭判案書：

1. 答辯人針對土地審裁處容耀榮法官2006 年5 月23 日頒令暫緩執行收樓令，及答辯人須按月準時支付1,500 元的中間收益的決定，提出本上訴。

事實

2. 答辯人前為香港北角英皇道268-270 號順利大廈十樓A 室尾房(“涉案物業”)的月租租客。本案的第一至第四申請人為上述單位的業主。雙方沒有簽訂書面租約。

3. 2005 年3 月5 日，申請人按《2004 年業主與租客(綜合)(修訂)條例》第 5(2) 條，向答辯人發出過渡性終止住宅租賃通知書，通知答辯人其租約將於2006 年3 月15 日終止。

4. 在通知期屆滿後，答辯人沒有遷出涉案物業。

5. 2006 年3 月16 日，申請人在土地審裁處提出申請，要求答辯人交回涉案物業的空置管有權，以及支付中間收益。

6. 經審訊後，容法官在2006 年5 月8 日裁決答辯人須把涉案物業的空置管有權交回予申請人，及繳付自2006 年5 月1 日起計每月1,500 元的中間收益。容法官同時應答辯人的要求，頒令暫緩執行收樓令兩個月。

7. 答辯人在同日申請覆核容法官命令，並要令延期收樓至2007 年5 月8 日。

8. 經聆訊後，容法官在2006 年5 月23 日批准暫緩執行收樓令六個月，但答辯人須按2006 年5 月8 日命令按月支付每月1,500 元的中間收益。容法官同時頒令如答辯人沒有依時支付中間收益，則暫緩收樓令會被立刻撤銷。

9. 答辯人在2006 年6 月12 日提出本上訴。

10. 其後答辯人在2006 年9 月向申請人發出一張支票，以支付9 月5 日至10 月4 日的中間收益，但支票不能兌現，原因是答辯人的銀行戶口經已結清。基於答辯人沒有依命令繳付中期收益，容法官在2006 年10 月18 日判令即時取消暫緩執行收樓令。容法官亦在2006 年12 月14 日批准發出收樓令狀。

上訴理由

11. 答辯人在其上訴通知書中表示反對收樓，因涉案物業是其唯一居所。答辯人同時提及多項事情，當中包括：

(1)     在答辯人最初租住涉案物業時，第四申請人曾口頭表示她的子孫不會搬到涉案單位居住。

(2)     第一及第二申請人違背承諾，拒絕負責廁所的維修費用，又要求答辯人支付水電費，並藉故向土地審裁處申請收樓。

(3)     第一及第二申請人曾夥同其他不知名人士到涉案單位騷擾答辯人，及採取各種手段滋擾答辯人，令她長期處於恐懼受驚之中，引致其病情惡化，不能工作。

12. 答辯人在上訴聆訊中除重複上訴通知書所載內容外，亦要求答辯人給予賠償，原因是她不能租到同樣的物業，以及她因受到騷擾，病情惡化，所以不能工作。

判決理由

13. 本庭認為申請人已遵法例規定，在給予答辯人一年通知的情況下，終止答辯人的租約。土地審裁處判令答辯人須交出涉案物業的空置管有權是正確無^誤的。

14. 因應答辯人的申請，容法官批准暫緩執行收樓令兩個月，其後再延期至六個月。即使該暫緩執行令沒有被取消，有關的六個月暫緩期亦已在2006 年11 月屆滿。

15. 按法律原則，暫緩執行令是為給予租客短暫的緩衝期，以便安排遷離租住的地方，而非給予租客時間另覓居所。因此，在決定暫緩執行期的長短時，租客需要多久才能找到新居所並不是一項相關的考慮。

16. 本庭認為，容法官給予答辯人六個月的暫緩執行期經已是十分寬大，答辯人應有足夠的時間搬離涉案物業。

17. 至於答辯人要求賠償一點，現行法例並沒有賦予租客這方面的權利。答辯人因此沒有理據向申請人索取補償。

18. 此外，有關答辯人指稱遭到滋擾一事，她已就此報警求助。就法律情況而言，這點不構成反對申請人收回涉案物業空置管有權的理由。

19. 經考慮本案的資料和答辯人所提事項和論點，本庭認為沒有理據干預容法官的酌情決定。

總結

20. 本庭因而駁回答辯人的上訴，及不就訟費作出命令。