仁發大廈業主立案法團 訴 李樹芬

LDBM 91/2007

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2007年第 91 號

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判 案 書

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1.  申請人仁發大廈業主立案法團（“法團”）於2007年3月28日提出申請，要求“3字樓業主李樹芬（即答辯人）自行作出糾正工程，將外牆渠管還回為垂直狀況，恢復原狀”。

2.  答辯人提交反對通知書列出下列幾點反對理由：——

(i)	答辯人從買入3/F C單位至今，從未有私自更改外牆公用污水渠；
(ii)	於2006年5月1日3/F C單位因主渠淤塞，全屋被污水水浸，及後得到法團主席及委員會招標進行維修，最後由“實惠裝飾工程公司維修3字樓C單位對開的公用渠管（將舊有之鐵渠曲位拆走換至現在灰色膠喉部份”；
(iii)	於2006年6月28日4/F C單位的外牆有污水流出，導致屋宇署向法團發出口頭通知及發出緊急大廈維修命令給法團，要求於1個月內完成維修。最後法團議決維修並由利昌建築公司投得工程，並於2006年8月19日進行。

3.  因此，答辯人指法團未能證明答辯人曾經更改位於3/F C單位外牆公用污水渠。相反，答辯人指法團曾分別於2006年5月及2006年8月授權兩間維修工程公司維修該段公用渠管，及因此而導致該渠管位置失誤（即由直渠變為曲渠），並將責任推卸予答辯人。

4.  法團由現任秘書黃應達代表並作供；另外，法團亦傳召兩位證人黃國仕先生及張鳳連小姐作供，分別是6/F A單位業戶及4/F C單位業主。答辯人由從1997年入住3/F C單位的女兒李麗萍代表及作供，並傳召7/F B單位業戶梁啟成先生及屋宇署高級屋宇測量師游浩輝先生作供。

5.  法團代表指根據仁發大廈的大廈公契，答辯人不得在仁發大廈進行結構上的改動（包括污水渠管的改動）。該公契（祗得英文版本）的第10條有這樣的規定：——

“	10.	Each party hereto hereby covenants with the others as follows :-
		(a)	Not to make any structural alterations in his part of the said building which may damage the other parts thereof or cause any inconvenience to the other occupiers and not to make any alteration to the water or gas pipes electrical wiring or plumbing which may cause such damage or inconvenience as aforesaid and not to cut or injure the cement concrete flooring columns beams or girders of the said building or do anything whereby the structural strength thereof may be affected.”

6.  在聽過游浩輝先生的作供後，雙方均知悉並同意：(i) 仁發大廈外牆公用污水渠管的業權屬於法團所擁有；及 (ii) 現時該污水渠管位於3/F C單位外牆的曲狀污水渠管，與原來屋宇署所批准的圖則所顯示的垂直污水渠管不符，肯定是違例建築工程。游先生亦確認，由於上述原因，屋宇署建築事監督曾於2007年1月16日，就大廈3/F C單位外牆更改渠管一事，發信予法團：——

“	屋宇署管制違例建築工程的現行政策，就是對於所有新建的大型違建工程，以及對生命或財產構成明顯危險的違建工程，一律即時採取取締行動。至於其他違建工程，則會按序排列，以便依次清拆。
	本署人員視察過該違建工程，認為根據上述政策，該違建工程目前無須即時取締。不過，本署曾於二零零六年十一月十七日向上址單位之業主發出勸喻信件，要求自行作出清拆/糾正工程。
	另外，關於部份被更改的外牆公用渠管，貴法團有責任去安排及作出糾正工程。
	其實，閣下可考慮徵詢法律人士的意見，並引用公契或其它法律條文去對違建物的業主作出合適的行動。”

7.  建築事務監督亦於2007年5月3日再次發信予法團：——

“	本署得悉有若干建築工程曾在上址進行，包括：
	更改在1字樓至3字樓D單位外牆
	及3字樓C單位外牆的公用污水管污。
	這些建築工程違反《建築物條例》的規定，故屬違例建築工程（下稱「違建工程」）。因此，為本身的利益着想，請盡業主/佔用人的責任，盡快自行安排清拆工程。此外，你亦有責任確保樓宇安全穩固，且無違建工程。
	本署現建議你立即把違建工程拆除，並把樓宇修復原狀，使之與核准建築圖則所示一致。”

8.  申請人代表陳詞，提出就是因為屋宇署在清拆完仁發大廈的其他違例建築工程（例如3/F C單位的潛建物），對於渠管改道，由於沒有即時危險，暫時不予處理，法團才認為有需要根據公契興訟，要求原來作出更改該部份外牆公用渠管的業主，即答辯人，作出清拆及糾正工程。申請人要求本席在衡量所有證供後，裁定答辯人作為3/F C單位的業主要對該違例的曲狀部份外牆公用污水渠管負責，主要原因為該外牆公用渠管以前一直為3/F C單位外牆附建的潛建物所包圍；在該潛建物被清拆後，該曲狀的渠管才暴露出來。而在該潛建物被清拆後至今，法團被沒有正式批准任何更改渠管的工程，亦沒有可能有其他業戶在3/F C單位外牆進行更改渠管的工程。申請人代表更提交證物A9，顯示法團曾於2007年8月22日支付4,800元予利昌建築公司，工程包括搭棚及修葺3/F至4/F的漏水位。

9.  答辯人代表同意現時該曲狀部份污水渠管是違例建築，不過她不同意應由3/F C單位業主負責清拆該違建工程及作出糾正工程。她的簡單論點是既然該整條的主污水渠管屬於法團所擁有，法團本身才有責任清拆違例改建工程及作出糾正工程（即將曲狀部份改回垂直，恢復原狀，使之與核准的建築圖則所示一致，並先按法例取得建築事務監督批准才進行）。答辯人指出申請人未能提出證據證實是答辯人作出有關的違例工程。

事實的裁決

10.  綜合所有的證供，本席裁定答辯人作為現時3/F C單位的業主要為3/F C單位外牆的違例建築工程，即曲狀污水渠管負責。因為證供顯示在3/F C單位外的違例潛建工程拆除後，才暴露現時已改動為曲狀的污水渠管。本席裁定最有可能的是在建造該已被清拆的違例潛建工程前，答辯人或3/F C單位之前業主曾經對仁發大廈位於3/F C單位外牆的部份污水渠管作過改動違例工程。雖然該改動可能是上手業主的行為，答辯人作為3/F C單位的現時業主仍然要負責。這點符合法律原則“covenant runs with the land”（法律上的約束力跟隨着業權轉讓而轉移）。本席認為該曲狀污水渠位於3/F C單位外，祇是對3/F C單位有用，沒有可能其他單位業主或外人進行該違例工程。從呈堂的相片顯示，該曲狀污水渠管雖經更改，但原來的部份顯然是被原來的違例潛建物所包蓋住。

11.  答辯人代表陳詞指法團可能在招標後由利昌建築公司於2006年8月維修外牆主渠位工程有失誤而將責任推卸到答辯人方面，本席裁定這指責並沒有事實根據，亦與3/F C單位外牆曲狀污水渠管的改動沒有直接關聯。

12.  答辯人代表指法團前主席陳太曾經於2006年在3/F C單位外的主渠淤塞後，批准她更換部份曲狀污水渠管，因此現時提交的相片證物顯示曲狀渠管有新舊兩部份。申請人否認法團曾批准該工程，而本案的導火線亦是因為答辯人到小額錢債審裁處向法團索取該3,600元的修渠費。本席裁定按雙方的證供，法團並沒有批准該維修/更換渠管工程。

13.  最後，答辯人代表的證供指出屋宇署曾經向法團發出多封信件，要求法團需要對多處外牆公用渠管的更改作出糾正，唯法團至今只是針對答辯人興訟。本席認為法團針對違例的業主，首先選擇答辯人興訟而不選擇其他業主不可能是可被接納的反對理由。

14.  本席裁定申請人勝訴，並頒令如下：——

(i)	答辯人須在4個月內對仁發大廈3/F C單位外的污水渠管按《建築物條例》規定作出糾正工程，恢復原狀使之與核准的建築圖則所示一致；
(ii)	臨時訟費命令：答辯人須繳付訟費予申請人，如雙方未能就訟費金額達成協議則交由法院釐定；如任何一方不在14天內提出訟費申請，則此項臨時訟費命令作實。