THE INCORPORATED OWNERS OF DRAGON VIEW HOUSE 對 MAN SHIU INVESTMENT CO LTD 及另三人

LDBM 61/2014

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2014年第61宗

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判 決 書

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1.  這是第三答辯人的非正審申請，要求剔除申請人的案件。申請人聲稱第三答辯人，即該大廈的6號鋪業主，佔用了一條屬於大廈公共地方的走廊。

2.  第三答辯人所持的理由包括：-

	(i)	申請人在展開訴訟之前，沒有在管理委員會（“管委會”）中表決通過有關議案，亦沒有召開業主大會通過有關議案；
	(ii)	管委會亦沒有通過議決委託禤氏律師行處理本案；及
	(iii)	申請人在聘用禤氏律師行進行本案的訴訟之前，並沒有在業主大會中通過有關議案，亦沒有進行公開招標程序，嚴重違反了建築物管理條例344章（“條例”）。

3.  申請人的回應，包括：-

	(i)	第三答辯人在其申請書及確認書並沒有列明是根據高等法院規則第18號命令第19條規則的那一個理由提出申請；
	(ii)	第三答辯人質疑申請人在本案中的訟費及委任禤氏律師行的有效性，應在案件審理完畢後，才作處理；
	(iii)	管理委員會在2013年10月18日第三屆管委會第十四次會議第5.7項，及2014年1月16日第十六次會議第5.2及5.3項，均顯示已通過委託禤氏律師行進行是次訴訟；
	(iv)	委任禤氏律師行進行訴訟無須在業主大會通過；及
	(v)	不論如何，按條例第20A(5)規定，該合約不會因不符合第(1)款而屬無效，該律師行仍為申請人在本案的代表律師。

申請的基礎

4.  第三答辯人並無列出是根據那一個理由作出申請的。按香港民事程序2017第18/19/3段，第三答辯人是應該列明的。

5.  第三答辯人質疑管委會及業主大會有否議決通過進行本案的訴訟，這是關乎有否權力進行訴訟的問題（authority to sue），這應是以法院的固有司法管轄權（inherent jurisdiction）的理由作申請。這樣的申請，應盡早提出，不應如本案的情況，在差不多案件可以進行審訊之時才提出。

6.  第三答辯人其餘的申請理據，不是剔除案件的理由，原因在下面列明。

管委會有否議決通過進行訴訟的議案

7.  按上述第3(iii)段所提的2013年10月18日管委會會議紀錄，就第5項商討及通過處理違例建築之法律行動的標題下，5.7項內容如下：-

“另就妨礙大廈公眾設施維修之6個單位僭建物或違例建築，「禤氏」稍後向法團提供報會價。經各出席委員商討後，以4票贊成，3票反對，通過委託「禤氏律師行」向有關僭建或違例建築單位進行法律訴訟。”

8.  2014年1月16日第十四次會議紀錄在第5項滙報法律行動的標題下，第5.2項內容如下：-

“至於4號及6號舖，以及105室、106室、205室及206室單位僭建物事宜，禤氏已草擬入稟書，並已電郵予法團審閱......。”

9.  此外，在2014年6月26日管委會第二十次會議紀錄，第5項匯報法律訴訟個案進展的標題下，5.3段內容如下：-

“就4號及6號舖霸佔公共行人通道事宜，已於2014年6月12日進行第一次聆訊......”

10.  可見管委會是有跟進本案的進展的。

11.  按2015年2月12日管委會會議紀錄，當日會議有禤氏律師行的代表列席，第4項更清楚紀錄了本案的討論及訴訟的風險，並決定「由禤氏繼續有關法律行動」。

12.  2013年10月15日的管委會會議紀錄，雖然沒有明列6號舖是6個單位的其中一間，但從日後法律行動的匯報紀錄，可見是包括6號舖的。2015年2月12日的紀錄更確認繼續法律行動。2013年10月15日的紀錄，雖然有不清楚的地方，究竟4票贊成，3票反對，是通過委託禤氏律師行，抑或通過作出訴訟？但從日後的會議紀錄可確認，管委會是通過了進行訴訟，並委任禤氏律師行處理的。

展開訴訟是否需要在業主大會中通過

13.  按條例第20A(2)條：-

14.  條例中並無規定展開訴訟需要在業主大會中通過。不過如果法團議決委任律師展開訴訟，而律師費及雜費超過或相當可能超過200,000元，則委任律師的合約，須在業主大會中通過。但有否通過，只影響律師與法團的聘用合約，與是否有權訴訟無關；換句話說，法團仍是有權展開訴訟的。

管委會有否通過議決委任律師進行訴訟

15.  如上所引述，管委會是有透過4比3的議決，「委託禤氏律師行向有關僭建或違例建築單位進行法律訴訟」，這委託及訴訟的跟進工作，也可見於日後的會議紀錄。

申請人聘用律師行展開訴訟，是否需要在大會通過，並進行柖標程序

16.  申請人的回應是，聘用禤氏律師行無須在業主大會通過。

17.  就是次的爭議事項，法團曾在2016年6月25日發出公開信，第4段的內容如下：-

“由於此事涉及土地業權問題，故交由土地審裁處處理，而土地審裁處的訟費一般較區域法院等較低，惟官司仍然進行中，法庭仍未作出任何判決，故未知訟費多少，而非刻意隱瞞。至於律師費方面，本法團乃委聘法團法律顧問「禤氏律師行」作為本案代表，而此土地審裁處案件的律師費仍根據法團法律顧問合約訂明的收費，金額為2,500元。而有關委聘程序均符合《建築物管理條例》而進行（原文如此）。”

18.  上文中，法團對訟費的意思不甚清楚。在一宗訴訟中，法庭所收取的入稟費用，排期審訊費用等，最多只是千多元，而且都是定額的。一般所指的訟費，包括律師費、雜費、花費（例如專家費用）及法庭費用。一般來說，律師費佔訟費的一大部份。律師費一般都是按時計算的，但亦可以協議一固定的數目。一般來說，因不知訴訟發展的情況，需時多少，所以對總數難以評估。上述信件中寫明本案的律師費「仍根據法律顧問合約訂明的收費，金額為2,500元」。第三答辯人的當時律師代表曾在2016年9月20日發信向禤氏律師行詢問，該2,500元是否一定額收費，在本案文件夾中並無禤氏律師行回覆的信件，似乎禤氏並無回應。本席以為，該2,500元可能只是週年的顧問律師費，並非本案收費的數目。而第三答辯人估計申請人的訟費至今應超過200,000元。禤氏律師行在庭上確認在本案中他們是按時收費的。

19.  不論如何，上述信件提出因官司仍在進行中，訟費多少是未知之數，這是正確的。就本案的發展，由2014年至今達三年，中間亦涉及專家證據，如果最後需要進行審訊，訟費很可能超過200,000元，尚有上訴的訟費問題，但這亦是一般法團開始訴訟的困難，即對訟費數目難以評估。從穩健的角度考慮，當然在業主大會通過聘用律師及以投標方式進行較為穩妥，以避免可能的個人責任；但本席不用在這次聆訊中，作出裁決是次委任是否需要在業主大會中通過，原因在下列明。

20.  按法例第20A(5)條，不符合第(1)款的合約，不屬無效，法團可以在業主大會將之廢止。法庭亦可按第7條，就合約的權利及責任作出命令。這些亦與上訴庭案件The Incorporated Owners of Kadoorie Avenue Mansion v Rising Dragon International Limited, HCMP 3201/2013第10段的判詞相符，內容引述如下：-

“10.  In any event, we wish to point out that even if, for the sake of argument only, the contract for the procurement of service between the Incorporated Owners and the solicitors is eventually declared by the court to be void, instead of voidable, it does not, in our view, necessarily follow that these solicitors have or had no authority from the Incorporated Owners to commence and prosecute LDBM 201/2013 on behalf of the Incorporated Owners against Rising Dragon.  Such a declaration by the court in LDBM 201/2013 would only mean that the retainer contract between the Incorporated Owners and the solicitors is void and of no effect in law between the two, so that, for instance, the solicitors cannot go after the Incorporated Owners under contract for remuneration of their services.  It does not necessarily follow that the Incorporated Owners have not authorised the solicitors to commence and prosecute LDBM 201/2013 on their behalf against Rising Dragon.”

21.  由此可見，不論該律師委任是否需要大會通過或以投標形式，並不影響申請人對第三答辯人的訴訟權力，沒有在大會通過或沒有招標並不代表委任無效，也不是剔除案件的理由。代表申請人的李律師提出此等問題「應在案件審理完畢後，才作處理」，並非沒有道理。

結論

22.  總的來說，本席裁定申請人曾在管委會議決通過展開訴訟及委任律師。展開訴訟無須在大會中通過。委任禤氏律師行的有效性可在日後處理，但不能以此為理由剔除案件。

23.  基於上述理由，本席撤銷第三答辯人的申請，並頒下暫准訟費命令，即第三答辯人須支付申請人是次申請的訟費，包括保留的訟費（如有的話），以區域法院準則並以簡易程序方式評估。除非任何一方在14天內申請更改此命令，此命令在14天後成為絶對命令。

24.  暫准訟費命令成為絶對命令後，申請人須在14天內存檔及送達簡易的訟費清單（statement of costs for summary assessment），第三答辯人須在其後14天內存檔及送達反對清單（list of objections），除非另有指示，訟費評估以書面方式進行。