陳炳寬經營合發汽車服務及另一人 訴 余民

HCMP 7741/1999

香港特別行政區

高等法院

原訟法庭

雜項案件編號1999年第7741號

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判案書

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1. 有關原告人與本案被告人（余民）在本宗案件及其他有關案件之爭議事項及背景情況，已在法院之前多個書面判案書中詳細論及，其中包括在民事上訴案件2001年第1281號，上訴法庭於2002年4月29日所頒發之判案書（第1段至第5段）；在本宗案件，本法院暫委法官林文瀚於2002年7月22日頒發之判案書（第1段至第7段）；在本宗案件，本法院暫委法官潘兆初於2003年2月26日所頒發之判案書（第1段至第4段）；在民事訴訟案件2002年第2539號，本席於2003年5月5日頒發之判案書（第1段至第3段）；及在民事訴訟案件1991年第8334號，本席於2003年6月13日頒發之判案書（第1段至第8段）。本席在此無意重複該等背景事實。

2. 簡單的說，余民拖欠原告人經法院聆案官評定之訟費。2000年6月7日，司法常務官應原告人申請，頒下涉案物業（即香港莊士敦道151-155號東方大廈10樓C座）的收樓和售樓命令。2002年10月12日，司法常務官批准第一原告人的申請，修改收樓和售樓命令。被告人曾就售樓命令及修改售樓之命令，提出各項申請及多翻上訴，但全遭駁回。這些申請和上訴，不單浪費法庭的寶貴資源及時間、原告人的律師費用、對余民抗辯原告人在本案之申請毫無幫助，亦造成時間損失。法庭在2000年頒布之售樓令，到如今還未執行。而由於香港經濟滑落、樓價持續下跌，在該售樓命令內所訂明之拍賣底價，即港幣800,000元，至今已變成不切實際。

3. 在這等情況底下，原告人十分合理地向司法常務官申請，再次修改售樓命令，將底價調低至港幣500,000元。原告人之申請有專業估價報告支持。根據專業估價報告，涉案物業之市場價格已由2000年初之港幣1,070,000元跌至今年之港幣660,000元；而强行出售價格（即市場價格折扣25%），亦由原先之港幣800,000元跌至約港幣500,000元。估價報告已考慮市區重建局在灣仔的重建項目對市場價格的影響。

4. 另外一方面，根據余民所提交之估價報告，涉案物業之市值為港幣760,000元。然而，與原告人所依賴之估價報告不同，余民所提交之估價報告，並沒有列明估價專家如何達至上述之估價，亦沒有列出參考物業交易（comparables）之資料及在估價過程中，專家所作出之調整。

5. 司法常務官接納原告人的估價報告，亦同意原告人已提出足夠之修改售樓命令的理由，故頒令修改售樓命令將拍賣底價降為港幣500,000元。

6. 余民不服，向高等法院原訟法庭法官提出上訴。上訴由本席審理。

7. 首先，本席同意原告人有充分理據申請修改售樓命令。由於執行售樓命令的耽延，原先售樓命令所規定之拍賣底價已不切實際，若不修改該底價，根本無法執行售樓命令。

8. 其次，本席考慮雙方所提供之專家估價報告。本席認為，原告人所採用之參考物業交易及所作出之調整有商榷之餘地。就樓宇方向、樓高及時間方面所作出的調整，是主觀、客觀成份參半的。至於被告人方面之估價報告，雖然並未列明參考交易，亦未列明所作出之調整，但報告是由一著名之物業估價公司所撰寫，本席可合理地假設該報告之估價，並不是胡亂書寫的。

9. 在考慮所有這此因素，亦考慮本上訴本質上是一重新聆訊（do novo hearing）後，本席認為當中有調高拍賣底價至港幣540,000元的空間。本席强調，這個決定，並不表示本席認為原先司法常務官採納港幣500,000元之拍賣底價，有任何錯誤之處。底價問題，並沒有一絕對答案，樓房市值、强行出售之下所應採用之折扣，皆有一定之彈性及空間。採納甚麼底價，見仁見智。由於本上訴的性質是一重新聆訊，故在考慮所有因素，包括余民對拍賣樓價之憂慮後，本席願意將底價修訂為港幣540,000元。

10. 第三，本席不接納余民要求本法庭准許他以私人方式出售樓宇的申請。這申請與售樓命令不符。原告人的申請及本上訴只牽涉修改售樓命令之拍賣底價，余民不能藉此提出以私人售樓方式，從而推翻原本已頒布之售樓命令。

11. 第四，本席不接納余民說，基於各種原因，包括他就2001年1月5日在司法常務官席前之聆訊所提出的種種論據，售樓命令應予推翻。一如既往，余民只是在此舊調重提這些以前已被法庭一審再審的舊題目、舊論點；這對余民是次提出之上訴及反對原告人所申請之修改命令，毫無幫助。

12. 總括來說，本席頒令將拍賣底價修訂為港幣540,000元；除此之外，針對司法常務官所作出之命令的上訴及在上訴通知書內所申請的其他濟助，一概撤銷。

13. 就本上訴之訟費方面，本席頒令余民須付原告人90%之訟費；除非雙方能就訟費數目達成協議，否則訟費交由本法院聆案官評定。