梁偉志 訴 梁麗貞

CACV 29/2009

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

民事上訴

民事上訴案件2009年第29號

（原土地審裁處申請編號LDPD 2008年第2692號）

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判案書

上訴法庭法官楊振權頒發上訴法庭判案書：

1.  本案涉及一位於九龍將軍澳廣明苑廣新閣G座11字樓6號室之居屋單位（“該居屋單位”）。該居屋單位的業主是梁偉志先生。

2.  2007年10月，梁先生將該居屋單位租給梁麗貞女士，租期為2年，由2007年10月15日至2009年10月14日，原為6,500元的月租在2008年1月15日開始減至5,000元。梁先生沒有根據香港法例第283章《房屋條例》取得房屋委員會（“委員會”）的書面准許，出租該居屋單位。

3.  梁先生指梁女士欠交2008年1月15日至2月14日的部份租金3,350元，並因此在2008年10月16日入稟土地審裁處向梁女士追收欠租及該居屋單位的空置管有權。

4.  梁女士反對梁先生的申請，並提出以下反對理由：

（一）   梁先生自願減租，並由租約開始日，即2007年10月15日計算，而非在2008年1月15日才開始；

（二）   她已支付全部欠租；

（三）   梁先生曾承諾會將有關租約打釐印，但沒有辦到，導致她津貼損失；及

（四）   梁先生非法出租該房屋單位，並違反租約截去煤氣供應。

5.  2009年2月2日，土地審裁處成員盧偉光作出裁決，下令梁女士將該居屋單位空置管有權交還給梁先生，並支付至2009年1月14日的欠租/中間收益共50,350元及由2009年1月15日起計的中間收益每月5,000元，另加訟費800元。

6.  盧成員裁定梁女士不能質疑梁先生的業權，即使梁先生出租該居屋單位前未支付補地價來獲得委員會書面准許而租約亦沒有打釐印，他仍有權收取租金/中間收益。

7.  盧成員亦裁定雙方沒有協議將補地價及打釐印兩事項列為租約的條件，而梁女士亦知悉該居屋單位不能在未補地價前獲得委員會書面准許出租，租約亦不能打釐印，故梁女士不能以該兩項理由拒絕支付租金。

8.  盧成員強調訂立租約時，雙方同意租金是每月6,500元, 故梁女士才會支付13,000元作為一個月之租金及一個月之按金。盧成員裁定雙方只是協議由2008年1月15日減租到每月5,000元，故梁女士沒有支付全部欠租。

9.  盧成員最終裁定梁女士的答辯理由全部不成立。

上訴理由

10.  梁女士沒有就盧成員作出的事實裁決提出異議，但她認為盧成員裁定梁先生在沒有將該居屋單位補地價及將租約打釐印前仍可收租，是錯誤的決定。梁女士強調非法出租公居單位屬非法，而容許公屋單位業主非法出租單位來收取租金亦有違公眾利益。

11.  梁女士強調梁先生在沒有補地價及取得委員會的書面准許前出租該居屋單位是違反了香港法例第283章《房屋條例》，而原審的判決會導致居屋業主在沒有補地價以取得委員會的書面准許及沒有將租約打釐印前都可以出租居屋物業來賺取租金。

梁先生的立場

12.  梁先生承認有違反《房屋條例》出租該居屋單位，並因此被檢控及定罪和被罸款6,000元。但梁先生強調梁女士知悉情況及在知情下租用該居屋單位，故不應受益及獲免除支付租金的責任。

討論

13.  香港法例第283章《房屋條例》第17B條列明：

14.  《房屋條例》第27A條更將違反第17B條的非法「讓與」(unlawful alienations) 的行為刑事化。非法將居屋單位按揭、押記、轉讓或以其他方式「讓與」及協議這樣做，不單是無效，參與者更屬違法，最高罸則是罸款50萬元及監禁一年。

15.  居屋單位是政府資助符合某些經濟條件的人士置業。居屋單位需作為購買者的居所，而非作為轉與或其他謀利用途，否則和政府資助居屋購買者置業的政策有抵觸。本庭認為法例之明確目的是防止居屋單位的業主，在未得委員會的書面准許前，不得將居屋單位出租，否則根據《房屋條例》第17B條，租約屬無效，而根據27A條參與租約的人士更屬違法。梁先生亦因此而遭定罪及判罸6,000元。

16.  雖然法例並沒有將「讓與」(alienations)一詞作出釋義，但管制轉讓或分租之契諾被視為防止「讓與」(alienations)之契諾（見《Woodfall-Landlord and Tenant》Vol 1第11.116段），該書的作者亦視英國Housing Act第93條列出“租客在未得業主書面同意前不得將住宅分租或放棄住宅管有權的條款視為防止「讓與」之隱含契諾(Implied Covenants against alienation) (見Vol 1第11.115段)。

17.  因此梁先生在未得委員會書面准許下將該居屋單位分租給梁女士屬非法讓與行為，觸犯了《房屋條例》第27A條，屬違法行為。

18.  當然違反土地契諾不會令出租或分租土地合約非法的法律原則在多宗例案已獲確立。

19.  在Parker v Jones [1910] 2KB 32案，Bucknill 法官在判案書的第38頁明確指出：

“A covenant not to underlet without licence does not make an underletting in breach of that covenant illegal; it merely gives the lessor a right to re-enter.”   

“當有在未得批准前不得出租/分租的契諾時，違反契諾出租/分租不會導致出租/分租合約非法，而只會令原批租人有權重收土地”（非官方翻譯本）。

20.  上述原則亦獲香港法院採納（見Har Sio-ying v Chung Yau-Cheung [1987] HKLR 411案）。

21.  但梁先生在未得委員會書面准許前將該居屋單位出租，不但違反《居屋條例》附表列出的條款、契諾及條件，更屬違法行為。

22.  業主犯有違法出租行為，會否令他無權收取協議租金，看情況而定。在Shaw v Groom [1970] 2 QB 504案，業主沒有根據法例的要求，向租客發出附有法例要求列出的所有資料，並因此犯法。但法庭認為他仍有權向租客追討欠租。在Best v Glenville [1960] 3 ALL ER 478案，將物業出租給一未婚男女同居的租約亦不會因為縱容不道德性關係而被視為非法。

23.  但本案較上述情況嚴重得多，梁先生將該居屋單位出租給梁女士，本身已違反購買居屋的條款、契諾和條例，亦屬違法而被視為無效。任何人都不應透過違法的合約，包括租約而獲利。

24.  如業主將物業出租作法例禁止的用途，例如妓寨、賣淫、不道德行業或褻瀆神祇的講座，他都無權根據租約追收欠租（見Smith v White (1866) L.R. 1 Ex 626, Pearce v Brooks (1866) L.R. 1 Ex 213等案）。在Alexander v Rayson [1936] 1 K.B. 169案，法庭裁定雙方同意將合約一分為二，目的是詐騙房地產稅的行為亦會導致業主無權根據合約收租金。

25.  雖然梁先生並非將該居屋單位出租給梁女士用作任何非法行業，但租約本身已是無效，而諦約雙方更觸犯法律。

26.  梁女士和其丈夫陳偉連先生明知梁先生無權出租仍向他租用該居屋單位，不值得同情。但本庭要考慮更重要的公眾利益因素。假若法庭容許梁先生依據無效的租約收取該居屋單位的租金，則法庭是無視《居屋條例》的明確條款，不但有鼓勵違法行為之嫌，更扺觸政府資助合資格人士置業的政策。

27.  本庭認為需執行居屋單位需作為購買者的居所的政策，防止居屋單位業主在未得委員會的書面准許前，不得出租居屋單位或以任何其他「讓與」方法將居屋單位之業權及/或管有權轉給別人。

28.  當然梁先生和梁女士訂立的租約無效而他們的訂約行為更屬違法導致梁先生無權根據租約收取或追討租金或其他金錢濟助，但不表示梁女士有權佔用該居屋單位。梁女士必需遷出而針對她，要她交出該居屋單位的空置管有權的命令仍屬有效。梁女士亦無權以任何形式繼續租用或佔用該居屋單位。

29.  本庭裁定梁女士的上訴得直，並撤銷盧成員在2009年2月2日頒下命令之第2、3、4及5段，但梁女士仍需根據該命令第1段，立刻將該居屋物業的空置管有權交回給梁先生。

30.  考慮到案件的背景及訴訟的經過，本庭就原審及上訴都不作任何訟費命令。