潘文 訴 楊東及另一人

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號: LDNT 263/1999

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裁決理由

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1. 此乃租客潘文先生(即申請人)(A)，就訂立新租賃事宜所提出的申請。兩位答辯人楊東(R1)與王亞妙(R2)，均反對該項申請。

2. R1和R2藉一份日期為1999年7月17日的表格CR101(證物A1)通知了A，要把租賃終止，終止日期為2000年2月15日。

3. R1作證時說，兩位答辯人發現通知終止的時間多於7個月，以致那份送達的表格CR101變得無效時，R1便將第二份表格CR101(證物R-5)送到A的手上；這份表格的日期為1999年8月12日，用以通知A，說明租賃會在2000年2月15日終止。第二份表格CR101中，只有R2一人的簽署。

4. A以一份日期為1999年8月16日的表格CR102(證物R-6)，回覆第一份表格CR101(證物A-1)。租客填寫指明表格CR102時，須從兩項選擇中作出取捨：‘本人會在指明的租賃終止當日交還上述處所的管有’，或是：‘本人不會在指明的租賃終止當日交還上述處所的管有，並擬向土地審裁處申請授予新租賃’。兩項選擇中，A並沒有挑選任何一項，卻反而在“其他意見(如有意見者)“一欄後的空位內，寫上以下的文字：

“1.	該單位現已屬於重建區，土發公司於1997年上半年起，又對荃灣七街之物業開始收購工作。現在收購工作已到尾聲；根據土發公布，已有八成多的業權，已被該公司收購。
2.	該單位是本人與全家各人唯一住所。因為本人在港沒有任何物業，在該單位住了將近三年，一向沒有欠租。”

5. A作證時，否認曾收過第二份表格CR101。1999年9月1日，A以提交表格22的方式，申請新的租賃。R1和R2在1999年9月18日共同提交了表格7，反對該項申請。

6. 聆訊期間，R1呈交了兩份業主R1和租客A所訂立的租賃協議。呈堂的首份租賃協議，日期為1997年1月19日(證物R-3)，是沒有加蓋印花的。第二份租賃協議的日期為1997年2月26日(證物R-4)，是有加蓋印花的。各方認同，第二份租賃協議已取代了首份租賃協議。這裡且不詳述第二份以中文書寫的租賃協議，而祇是談談那條不尋常的條款(第2條款)。該條款訂明：“如甲方將此物業售給土地發展公司，則本合約終止。乙方同意甲方不用作出任何賠償給乙方。如土地發展公司將購買此物業的金額的部份拿去賠償乙方，乙方同意將此金額退還甲方”。

7. 各方同意上述全部證物，唯獨對A是否收到第二份表格CR101一事，存有異議。

8. 表格7中， R1和R2依據第33(1)(e)條，和依據交替條文第119E(1)(b)條，提出了16項理由和資料，反對A的申請。

9. 在此需要列出《業主與租客(綜合)條例》第s119(1)，(4)和(5)條：

10. 第119條業主終止租賃

11. 因此，業主必須在CR101表格內，清楚寫明業主會否對申請提出反對，並註明反對的理由，方為有效。業主不能在後來安排將表格7存檔，作為回覆表格22 即租客向土地審裁處作出的申請時，才加入理由。因此，本審裁處不應考慮R1和R2在表格7內，為了收回處所的管有而列明出來之其他理由；除非這些理由已在CR101表格內列出，則屬例外。

12. 本審裁處同意，第二份CR101表格(證物P-6)，已取替了第一份CR101表格。有關的通知書，亦在條例規定的期間內發出，即是說，在租賃終止日期前最早不超過7個月和最遲不超過6個月這段期間內發出。各方均有爭議，究竟第二份表格CR101是否已妥為送達。送達是否有效，此點並不重要，因為基於下述原因，表格即使妥為送達，它仍是不能生效的。

13. 第二份表格CR101中，R2並沒有在指明格式的表格CR101上，把兩段印寫上去的、供填表人選擇的段落，刪去其中任何一段。她在表格上那個讓填表人寫上反對理由的空白處，寫了兩段與本案無關的文字。除此之外，第二份表格CR101並沒有註明，R1與R2(共同業主)會否反對A就訂立新租賃而提出的申請，亦沒有列出反對的理由。

14. 明顯可見，第二份表格CR101並未能把適當的資料提供予A，因此，業主的通知書必定是無效的。由於上述表格CR101是為無效，A與兩位答辯人R1和R2目前的租賃，並不曾根據第119條而妥為終止。所以，A的申請便予以駁回。

15. 謹此聲明，兩位答辯人既未能妥當地終止現時的租賃，申請人可在符合租賃的規定下，每月以上期形式繳交予答辯人目前租金3,000元正(不包括差餉和地稅在內)，並在遵守其他租賃條款的條件下，繼續在上述處所居住。訟費事宜，不作判令。

日期：1999年12月13日