金旺樓業主立案法團 對 施豈花

LDBM 118/2014

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2014年第118宗

_____________________

_____________________

________________________

判 案 書

________________________

背景

1. 申請人為香港九龍旺角花園街37-39A號金旺樓業主立案法團（下稱 “法團”），答辯人為金旺樓3B室物業之業主。

申請人方案情

2. 根據於2014年5月12日存檔的申請通知書，並於2014年9月22日作出修訂，申請人依據《建築物管理條例》（香港法例第344章）（“該條例”）附表10第2段，指答辯人違反公契及入伙許可證明，雖其單位只可作住宅用途，卻經營中醫館，又對大廈內的住戶造成不便和滋擾，法團要求審裁處頒令：

(1)	強制答辯人即時終止在該單位經營商業或非住宅用途；及
(2)	禁制答辯人以及有關人士在該單位經營商業或非住宅用途。

答辯人方案情

3. 答辯人並沒有主張根據大廈公契她有權在她的單位營商，所持的反對理由主要有5項：

(1)	自1990年，多年以來申請人容許業戶在繳交較高的商業管理費後以住宅單位營商；
(2)	醫館沒有對大廈內的住戶造成不便和滋擾；
(3)	於2013年2月25日召開之業主大會上通過的決議無效，申請人因此無基礎提出本申請；
(4)	本申請未獲業主正式授權提出；及
(5)	答辯人願意接受倍收管理費，預算2015年底完成將醫館遷走，申請人應予配合。

4. 在庭上，答辯人的代表劉先生撤回了第(3)及(4)項，只以(1)、(2)及(5)作為反對申請的理由。

申請人方證人

梁可珍

5. 梁女士是現屆法團主席，她指金旺樓約於1964年落成，為一幢12層高的建築物（連地面層），依據金旺樓大廈公契條款及入伙許可證所定，共有33個單位，包括3個地舖，1樓及以上為30個住宅單位。

6. 大約於2012年年底，她接到低層單位業主投訴，經常遭受到由3B單位散播出的噪音滋擾。她又指大約於2012年年底至2013年年初期間，她多次接到金旺樓業主投訴，有關到3B單位之訪客每天大約多達30人，使用電梯次數相比以前為多，故須時等候電梯。除所述情況外，在過去數年，大廈也曾多次發生單位盜竊案，包括她所擁有的8A單位。

7. 梁女士確認答辯人於1990年購入金旺樓3樓B室作自住用途；確有住戶在金旺樓內以住宅單位用作商業用途，直至2013年，營商的單位仍有6-7個。由於營商關係，出入該些單位的人數眾多，引致大廈電梯及一些公共設施損耗十分之大，法團有慣例要求他們支付額外的行政費。

8. 於2013年1月31日業主大會上，法團律師指出根據金旺樓大廈公契，1樓至11樓單位只可作住宅用途，當晚大會並沒有得出任何一致意見，而大家同意於2013年2月25日再次舉行業主大會商討及議決要求業主將單位用途還原及限期，並取消徵收額外收費等事項。經各業主在議決後，通過所有有關單位包括3B單位須於6個月限期內將單位用途還原，及取消徵收額外費用1,000元。法團已於2013年3月起停止收取任何行政費，在2013年2月25日大會後，法團已分別向各違反住宅用途的業戶發函，要求還原單位用途，而直至2014年5月，除答辯人單位外，據她所知，其餘所有金旺樓違反住宅用途的單位已還原。

9. 就額外收費，她指這些款項用以補助電梯維修等開支，自從她當主席後，她只依據慣例收取營商單位行政費，她否認收費代表法團許可有關營商活動。這額外收費亦於2013年2月25日舉行業主大會後，停止徵收。

10. 就滋擾的指控，她指即使答辯人更改應診時間，亦難免對大廈及其他住客構成滋擾，因於答辯人的應診日，每天都有30至50多人到其單位求診，而她亦頻繁地代病人煲藥，煲藥時散發藥味及其他噪音等，而且，每星期有一至兩日都有工人用手推車等運送大量藥材到有關單位，這一切都構成對大廈及其他住客滋擾，亦使大廈電梯嚴重損耗。她指本人已收到不少投訴，但在庭上她確認沒有把投訴轉交答辯人。

李港生

11. 李先生是大廈的管理員，主要之工作為每月代申請人收取管理費及日常監察金旺樓大廈錄影系統及一般的管理工作等。

12. 就管理工作而言，他指如有陌生人士進入金旺樓時，他負責登記其姓名，進入時間及前往之單位等。記錄由法團提供一本登記簿，由他親自作紀錄。他指根據紀錄，前往金旺樓3B室的訪客較其他單位多，每天都有多達30人，而有時甚至多達50多人，此外，還有每星期送貨兩次，每次都有8-10箱中藥等貨物。他指曾經有住戶投訴需要等候電梯。

答辯人證供

施豈花

13. 施豈花女士稱她的職業為中醫師及勵協慈善基金會主席，居於旺角金旺樓6樓B室。她指自己於1990年購入金旺樓3樓B座作自住用途。在購買上述單位時，已發現金旺樓存在不同行業如補習社、文具批發公司、美容院、影樓、塔羅牌占卜、貿易公司等等，這等公司在金旺樓內已運作多年，並需要繳交較住宅管理費為高的商用管理費。

14. 約於1999年，因勵協慈善基金會的會址所在地，佐敦道華豐大厦飽受一樓一鳳所困擾，為免善款急轉直下，影響扶助國內貧困山區學童的項目，且有感金旺樓為一商住大廈，她便在金旺樓設立勵協慈基金會分會，以便各界善長前來了解及捐款；同時亦一併將只提供中醫服務予勵協會員的施慧群醫盧，從華豐大厦遷往金旺樓3B室，以保持基金會的善款來源。

15. 當勵協慈善基金會及施慧群醫盧正式遷入金旺樓3B室時，法團要求她繳交商用管理費，她沒有反對並按規定按時繳交。她指稱為免對住客造成任何的的不便或不必要的滋擾，她將應診時間定於早上十一時至下午二時三十分，下午五時至八時。基本上她不否認到診人數及送貨等事情，只是就次數及貨物數量有不同的說法。她也不反對送貨一般在下年6-7時進行。但指自1999年至今，金旺樓雖然祇有一部升降機，並沒有任何投訴有關3B室對大厦內的住戶造成任何的不便與及滋擾，亦無引發任何罪案。

16. 施女士又指歷屆法團均沒有遵照大厦公契內既定的條例規定，向大厦內的業主徵收管理費，並自行制定出商用管理費條款，向大厦內的各商用住戶徵收商用管理費長達二、三十年之久。近幾年，現屆法團更自行決定將商用管理費倍增。實際上她繳付商用管理費已長達十四年之久。因此，她認為法團一向以來明確許可及默許大厦內既存已久的商用單位及其在大厦內之任何商業活動。

17. 她指已經著手安排收回華豐大廈單位，將勵協慈善基金會及醫舘一并遷回華豐大廈。此項新安排已告知勵協各董事、會員與及醫舘各人，預算在2015年底便可完成整項安排。

討論

18. 本席須首先裁定答辯人是否因下列行為違反公契及政府租地條款：

(i)	在住宅單位營商；及
(ii)	醫館運作引起不便與滋擾。

土地/單位使用用途

19. 政府租地條款也規定除非得到政府許可，不得在大廈經營噪吵，惡臭和厭惡性行業，除了這規限外，沒有訂明土地使用用途。本席認為在本席面前的證據，不能證明答辯人的醫館屬於噪吵，惡臭和厭惡性行業，因為唯一證據是指醫館因煎藥引起藥味，本席認為即使曾有一宗投訴，中藥味不應被視為惡臭。就噪音方面，申請人沒有提供噪音的源頭及其情況，因此沒有實質證據指控答辯人違反政府租地條款。

20. 公契敍文中一段陳明1至11樓為30個住宅單位：

“AND WHEREAS there is now constructed upon the said premises a Twelve storyed building now known as “KAM MONG BUILDING (金旺樓) Fa Yuen Street, Kowloon (hereinafter referred to as (“the said building” ) comprising shops on the Ground Floor and thirty domestic flats on the First to Eleventh Floors (inclusive) as the same are more particularly set out in the Second Column of the First Schedule.”

21. 從上述文字可見，就單位的用途，公契只在敍文部份（Recital）列明大廈內地面層有商店，而1樓到11樓有30個住宅單位。在附表一進一步列明地面層的3個商店及其餘位於上層的單位的份數分配。問題是，業主們是否在這段敍文協定了在單位的使用上受到約束。

22. 毫無疑問，公契是業主之間的契約，訂明業主之間的在大廈使用及管理的權與責。如何應用敍文部份詮釋契約中的條款，已有法律原則作出指引，當然，不同的契約有不同的條文及背景，導致敍文在詮釋中的角色及比重亦自然有所不同。在Building Management in Hong Kong 2^nd edn 第58 頁就公契的敍文有這樣的說法：

“Recitals and declarations

Recitals at the beginning of the DMC are essentially introductory. They set the scene by stating the ownership of the land with which the deed is concerned, the development of that land which is contemplated or has occurred, the notional division of the land into shares, assignment of shares to the first purchaser and the agreement of the parties to enter into the deed. They may also give the definitions of words and phrases used in the deed and provide aids to construction of the meaning of the deed. The allocation of individual units (flats, floors, roofs, parking spaces etc) to the shares will also be recorded, either in a recital or (in the case of a large estate to be built in phases) in a sub-deed governing each phase of the development…
The main recital will indicate that the parties have made the deed to provide for the management of the land and buildings, or at least their common parts, and to define and regulate the rights, interests and obligations of the owners. This manifests the intention that the DMC shall contain the ‘local law’ for the development, in effect bye-laws.”

23. 就本案而言，相關的敍文除了介紹該大廈的座落位置，亦指出了大廈單位的用途及性質。本席認為，這段敍文為大廈的用途定了基調，而往後的公契條文亦按這基調衍生，脫離了這基調，管理上會產生種種困難，例如由法團向營商的單位徵收額外管理費，最終引起管理費的糾紛，正突顯了公契並沒有提供上層住宅單位改為營商的管理費的計算方式，因為這類管理費並不在公契的範圍內，由此可見，敍文雖無明文規定不能違反大廈單位的用途，這祇是由於沒有必要明言，但藉著這敍文，各方確認單位用途如敍文所述，上層用作住宅，而公契中的其餘條文亦以此用途為大前題，才能成為有意義的契約條款。

24. 張大律師亦依賴入伙許可證明的內容提出上層單位的用途只限於住宅，本席不能同意這點，入伙許可證明的用途不在於訂立單位用途以約束業主或租客，它祇是用以證明大廈已經按照已獲批准的建築圖完成建築，獲得屋宇署確認，業主可入伙使用，它本身不具土地用途約束力。不過，相關入伙許可證明可確認大廈的設計及建築是按住宅用途，其設施自然有別於工商用途。

25. 基於以上理由，本席裁定大廈的上層，根據公契的敍文祇可作住宅用。因此，答辯人在單位開設醫館是違反了公契。

不便與滋擾

26. 公契第3(n) 條規定不可對其他業主住戶產生不便或制造滋擾：

“Each owner shall not use or permit or suffer his unit of the said building to be used for the purpose of a funeral parlour, coffin shop, temple, Buddhist hall for performance of the ceremony known as Ta Chai (打齋) or any similar ceremony or as a boarding house, dancing hall, ball-room or b[a]th house or for the purpose of any similar business or for any illegal or immoral purposes or do or permit anything therein or thereupon which may create unnecessary noise or may be a nuisance or annoyance to or may cause damage or inconvenience to the other occupiers of the said building.”

27. 張大律師指上述公契內條文雖然沒有明文禁止經營醫務診所，但列明業戶不得經營一些厭惡性行業，以及有很多陌生人進出的行業例如宿舍公寓等，也不得因使用有關的單位而對其他住客造成滋擾和不便。他指金旺樓只有一部電梯，雖然答辯人否認，但事實上根據管理員的紀錄，每天確實有10-20名或以上人士登記到該單位，並且多在傍晚放學放工時段，因此，每天很多的非住客確實延誤其他業戶使用電梯。

28. 就答辯人的客戶及送貨人員增加使用電梯用量，引起其他住客不便的指控，根據法團呈交的登記簿，前往3B室的人數，每天基本約有20-30人，而約10人是在下午5時30分至7時30分到訪的，以一座只有30個住宅單位的大廈、一個不足100呎的電梯大堂及祇有一部可載7人的電梯來說，這人流是會對住客做成不便的。

29. 申請人又指散發的藥味令其他住客感到滋擾，法團曾接到一宗投訴，本席認為藥味雖然不屬於惡臭，但住客面對的不是一位病人的藥份，而是專業煎藥的情況，本席認為投訴並非不合理。

30. 綜合以上的情況，本席接納答辯人營運的醫館確是對其他住客引起不便及做成不適或滋擾。

明確容許與默許

31. 不爭議的事實是申請人多年來就答辯人以及其他業戶的違規行為加收管理費，即使這樣，申請人方指此舉並不構成放棄權利的說法，只是在決定執行公契前按照該單位引起的不便與滋擾徵收一些收費，抵銷額外支出。況且，申請人的職責是執行公契，並沒有權力明確地或暗示地容許答辯人違反公契。本席亦同意雖然政府租地條款沒有規限大廈單位的用途，但正如本席在第20-23段指出，公契的敍文部份指大廈的上層是住宅單位，沒有其他條文指出更改用途的途徑或法團有權批准更改，因此，本席認為這並非法團有權批准的行為，既定的法律原則是，無權批准便無權默許，本席認為答辯人不能依賴明確容許與默許作為抗辯理由。

禁制令

32. 答辯人要求延遲執行還原單位至住宅用途直到2015年底，因為她需時搬遷，申請人認為雖然衡平法有時會限制原告人行使其法律權利，理由是在所有情況下，容許該人行使該等法律權利將造成不公平或不公正。但張大律師指出現時整幢大廈的住宅單位部份，經申請人執行公契後，只剩答辯人一戶尚在營商，繼續容許答辯人經營至2015年底，對其他業戶難言公平或公正。

33. 考慮過雙方的說法，亦考慮到申請人於2013年3月已向申請人及其他業主發出終止使用住宅單位營商，她已經有超過一年的時間籌備搬遷，本席不會延長期限到2015年年底，而是給她3個月，即在2015年3月31日或之前中止一切在3B室的營商活動。

訟費

34. 答辯人須支付申請人本申請的訟費，包括大律師證書，以區域法院基準評核。這是暫准命令，若沒有任何一方於14天內提出訟費更改的申請，這暫准命令則成為絕對命令。申請人須於本判案書日起的21天內，提交及派送訟費陳述書，而答辯人須於其後的21天內提交及派送反對清單。

命令

35. 本席頒令以下：