黃潔貞 對 周富平

DCCJ 5936/2018
DCCJ 5937/2018
DCCJ 5938/2018
(合併聆訊)

[2020] HKDC 107

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2018年第5936號

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香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2018年第5937號

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香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2018年第5938號

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判案書

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A．  背景

1.  這是三宗案件（DCCJ 5936/2018，DCCJ 5937/2018，DCCJ 5938/2018）的合併聆訊。

2.  法庭在這次聆訊要處理的申請如下：

案件編號	租客/被告人	申請	申請人	傳票日期
DCCJ 5936/2018	周富平	簡易判決	原告人	19/03/2019
		簡易判決	周富平	17/07/2019
		剔除周富平之簡易判決申請	原告人	19/08/2019
		撤回19/08/2019傳票 剔除周富平的經修改抗辯書及反申索	原告人	14/10/2019
DCCJ 5937/2018	和頴	簡易判決	原告人	19/03/2019
DCCJ 5938/2018	曾進求	簡易判決	原告人	19/03/2019

3.  原告人是九龍大角咀道153號中美大廈六樓34室 (“該物業”) 的業主。該物業分為4間房，分別為細房、B房及中間房，剩下一間房與本案無關。原告人於不同時間將這3間房分別出租給三名被告人，詳情如下：

案件編號	租客/被告人	房間	租約年期	租約租金	現時租金
DCCJ 5936/2018	周富平	細房	26/10/1991 至 25/10/1993	HK$1,000	HK$1,800
DCCJ 5937/2018	和頴	B房	7/6/2010 至 7/6/2011	HK$1,700	HK$2,400
DCCJ 5938/2018	曾進求	中間房	1/10/2013 至 30/9/2015	HK$2,000	HK$2,000

4.  原告人的案情指，在3份租約分別結束後，原告人一直以定期按月租約 (Periodic Monthly Tenancy) 的形式把該3個單位分別續租予3位被告人。

5.  於2018年5月，原告人決定收回該物業自用與兒子及家人同住，方便家人照顧。

6.  於2018年9月28日，原告人透過其代表律師分別向三位被告人發出終止租約通知書  (“該終止租約通知書”)，分別要求三位被告人於以下日子前遷出該單位。

案件編號	租客/被告人	原告人要求遷出日期
DCCJ 5936/2018	周富平	25/11/2018
DCCJ 5937/2018	和頴	6/11/2018
DCCJ 5938/2018	曾進求	31/10/2018

7.  雖然三位被告人分別收到該終止租約通知書，他們全部卻拒絕於限期內遷出該單位。時至今日，三位被告人仍然繼續佔用他們各自的單位。

8.  原告人於是在2018年12月24日發出三份傳訊令狀 (夾附申索陳述書)，分別向三位被告人展開本訴訟，要求法庭頒令三位被告人立即遷出其單位，分別賠償每月中間收益（mesne profits）及訟費。

B.   申請

9.  在法庭席前有以下申請：

案件編號	租客/被告人	申請	申請人	傳票日期
DCCJ 5936/2018	周富平	簡易判決	原告人	19/03/2019
		簡易判決	周富平	17/07/2019
		剔除周富平之簡易判決申請	原告人	19/08/2019
		撤回19/08/2019傳票 剔除周富平的經修改抗辯書及反申索	原告人	14/10/2019
DCCJ 5937/2018	和頴	簡易判決	原告人	19/03/2019
DCCJ 5938/2018	曾進求	簡易判決	原告人	19/03/2019

C.   簡易判決

C.1    相關的法律原則

10.  區域法院規則 (香港法例第336H章) 第14號命令第(1)(1)條列明：

“(1)凡在本條規則適用的訴訟中，已有申索陳述書向某被告人送達，而該被告人亦已就該宗訴訟發出擬抗辯通知書，則原告人可以該被告人對包括在有關令狀中的申索或對該申索的某部分無法抗辯為理由，或除對所申索的損害賠償款額外，對該申索或該部分無法抗辯為理由，向區域法院申請作出該被告人敗訴的判決。”

11.  有關申請簡易判決的原則，法庭已多次清楚確立[1]。被告人有責任向法庭展示本案存在可爭拗的抗辯或應該審訊的事項。至於被告人就著原告人的簡易判決申請，則需要展示：

(1)  他有一個針對該申索的良好抗辯；或

(2)  案件牽涉複雜的法律問題(但受制於區域法院規則第14A條)；或

(3)  案件牽涉應予審訊的事實爭議；或

(4)  案件牽涉有關數額的確實爭議，需要透過交代數額的過程處理；或

(5)  任何其他情況，顯示案件存在真確抗辯的基礎。

12.  另外，被告人用以反對簡易判決申請的誓章必須詳細列明被告人的抗辯理由，以及針對原告人的申索及誓章作出回應[2]。

C2.    DCCJ 5937/2018，DCCJ 5938

抗辯理由

13.  和穎先生與曾進球先生的抗辯理由是大致一樣的：

(1)  有關租約並不是按月租約（periodic tenancy），而是每兩年在不加租的情況下自動續租。

(2)  2018年9月20日原告人已經撤回於土地審裁署之收樓申請。

(3)  原告人在2018年9月30日發出終止租約通知書後仍然收取和穎與曾進球的租金，分別至2019年1月6日及2019年4月30日為止，因此， 終止租約通知書失效；他們亦認為租約已經被延續。

14.  就著有關租約究竟是按月租約（periodic tenancy），還是每兩年在不加租的情況下自動續租，有關的法律原則是清晰的。在Yu Yiu Kau v Liu So Lan[3] 一案可見，如果在固定年期租約年期屆滿後，雙方往後的租用安排如果沒有列明明確期限，法律上會參照租客交租的時段及頻率而決定有關租約的性質。（Where no express period is indicated in a grant of tenancy, it is determined by reference to the period of which rent is due or calculated.）。

15.  就曾先生而言，他的定期租約於2015年9月30日到期後，他一直都是按月交租，每月HK$2,000，直至2019年4月30日。

16.  就和先生而言，他的定期租約於2011年6月7日到期後，除了2018年7月他一次過交了3個月（7月、8月、9月）租金外，他一直都是按月交租。從2011年6月開始每月繳交HK$1,700；從2013年開始每月繳交HK$1,900；從2014年12月開始每月繳交HK$2,200，直至2019年1月6日。由此可見，和先生在2011年6月7日後（除了2018年7月一次交了3個月租金外），他一直都是按月交租。

17.  在此情況下，本席認為有關原告人分別與和先生及曾先生在他們的固定年期租約年期屆滿後的租用安排，分別都成為了按月租約，亦沒有任何證據或法律上的基礎去支持有關租約是在每兩年在不加租的情況下自動續租。

18.  有關2018年9月20日原告人已經撤回於土地審裁署之收樓申請一事，與本案並無直接關係。原告人於土地審裁署撤回申請亦不會影響她於區域法院作出申請的權利。

19.  至於原告人在2018年9月30日發出終止租約通知書後仍然收取和穎與曾進球的租金一事，法庭在處理究竟業主在已經發出該終止租約通知書後，仍然收取租客的租金的情況下，業主和租客是否有簽訂新租約或延長租約時，要考慮雙方究竟有沒有共同意圖安排新租約或延長租約[4]。

20.  本席認為，原告人分別與和先生及曾先生都沒有簽訂新租約或延長租約的共同意圖，原因如下：

(1)  本席接納原告人解釋 （被告人也沒有爭議）：她於2019年初入了醫院一段時間，需要醫藥費和生活費，包括她要支付自己租住單位的租金，有經濟上的需要。加上三位被告人同是受惠於綜緩的人士，他們告知原告人他們不交租是犯法的，因此原告人收下租金。

(2)  原告人不知道在本案完結前收取租金會影響收回各單位，在律師吿知以後已經從2019年5月停止收取。

(3)  原告人從發出2018年9月28日的終止合約通知書後，在收取租金的同時，並沒有停止其收樓的法律程序。除了向被告人收取租金外， 原告人其他的行徑都是與簽訂新租約，或是延長租約相違背的：

(a)  原告人於2018年12月24日開始分別針對三位被告人的收樓訴訟；

(b)  原告人於2019年3月19日以傳票作出簡易判決的申請；

(c)  原告人分別於2019年4月26日、2019年8月30日及2019年9月20日出席有關本案的聆訊。

21.  因此，本席認為和穎先生與曾進球先生對原告人的申索都沒有良好抗辯理由，無法抗辯。本席因此准許原告人分別針對和穎先生 (DCCJ 5937/2018) 與曾進球先生 (DCCJ 5938/2018) 的簡易判決申請，判原告人得值。

22.  在此情況下，和穎先生與曾進球先生在非法佔用物業期間，需要向原告人支付中間收益（mesne profits）是不容置疑的[5]，該中間收益以租值計算。代表原告人的雷大律師同意以各名被告人之前每月繳交的租金作為標準。雷大律師同意年期由各名被告停止支付租金起計算，直至各被告人遷出為止。

23.  因此，和穎先生需付該物業由2019年1月7日起開始的中間收益，以每月HK$2,400元計算，直至遷出為止。

24.  曾進球先生需付該物業由2019年5月1日起開始的中間收益，以每月HK$2,000元計算，直至他遷出為止。

C3.   DCCJ 5936/2018

周富平先生的抗辯理由

25.  周富平先生的抗辯如下：

(1)  他的租約是特殊無期限、住過世的租約，有不加租、不減租、自動續期方式租出。由於業主與他的租約未到期，因此原告人2018年9月28日發出的終止合約通知書無效。

(2)  業主不是收樓自住，業主不能收樓，如果業主逼遷，周富平先生要求賠償。

(3)  業主沒有在28天限期內就著周富平先生的反申索抗辯，因此，周富平先生要求賠償。再者，在原告人沒有就反申索抗辯下，原告人的身分已經變為被告人。

(4)  由於周富平先生已做反申索，原告人跟被告人的身分已經對調。

(5)  原告人19/03/2019的簡易判決傳票已被擱置。擱置後，原告人會變成反申索中的被告人。再者，擱置後，業主再以19/03/2019的簡易判決傳票，及用原告人的身分行事均屬無效。

(6)  周富平先生指稱區域法院的排期主任不合理地將申請排期。另外，司法常務官因為沒有把他當作實質的原告人而處理他19/07/2019的傳票申請是犯錯。

(7)  在司法常務官雷健文2019年8月30日的命令的第一段中，2019年3月19日的傳票誤被寫為2019年3月9日，周富平先生指他從未收到2019年3月9日的傳票，因此法庭不能處理原告人以2019年3月19日的傳票申請。

26.  本席認為周富平先生提出的論據無一可被視為良好抗辯理由，原因如下：

(1)  周富平先生指稱他的租約是特殊無期限、住過世的租約，有不加租、不減租、自動續期方式租出；這指稱完全無證據支持，完全是周先生一廂情願的想法。再者，如雷大律師指出，周先生一開始的案情是他跟原告人的租約是2018年10月25日到期；直到提交陳詞大綱時周先生才第一次指出這“住過世”的說法；因此這說法並不可信。本席同意，周先生這說法完全不合理、無證據支持和不可信；本席不接納這理據。

(2)  原告人誓章中已指出，她收回物業的原因是她的身體狀況很差，希望收回物業自用與家人同住，方便家人照顧。周富平先生指稱說原告人並非收回物業自住是沒有證據支持的。參照Yu Yiu Kau v Liu So Lan（同上） 一案可見， 如果在固定年期租約年期屆滿後， 雙方往後的租用安排如果沒有列名明確期限，法律上會參照租客交租的租客交租的時段及頻率而決定有關租約的性質。（Where no express period is indicated in a grant of tenancy, it is determined by reference to the period of which rent is due or calculated.）周先生與業主的固定年期租約已於1993年10月25日屆滿，之後周先生亦是每月支付租金。因此，本席認為有關原告人與周富平先生在固定年期租約年期屆滿後的租用安排，成為了按月租約。原告人亦有權給予周先生一個月通知終止該按月租約，周先生對原告人逼遷的指控並不成立。

(3)  原告人就著周富平先生作出的反申索而要作出的抗辯，何司法常務官已於2019年4月26日作出命令，允許原告人對周富平先生作出的反申索而要作出的抗辯延期存檔， 原告人亦於限期內把回覆書和就反申索的抗辯存檔。因此，周先生說原告人無就其反申索提出抗辯的指控並不正確。

(4)  在周富平先生的反申索中，周富平先生是該反申索中的原告人，但這對他的抗辯是否有理據、或是否良好抗辯無關。原告人仍然是她的申索中的原告人。周富平先生提出反申索並不等於原告人自動喪失繼續以原告人身分提告的資格。

(5)  何司法常務官的確於2019年4月26日作出命令，在批准原告人有權把其恢復下，將2019年3月19日的傳票擱置[6]；但其後原告人已經恢復該傳票申請。因此，周富平先生指稱：業主19/03/2019的簡易判決傳票，及用原告人的身分行事均屬無效之說並不成立。再者，就算傳票擱置，原告人亦不會自動變為被告人；原告人在她的申索中仍是原告人。

(6)  就著周富平先生對區域法院的排期主任及司法常務官犯錯的指稱，本席看不到確實證據的支持，亦看不到該些指稱如何為本案良好的抗辯理由。

(7)  至於2019年3月19日的傳票在2019年8月30日的命令第一段中被誤寫為2019年3月9日，很明顯只是手民之誤。該命令中的第3、第4段清楚提到2019年3月19日的傳票。周先生亦承認收到2019年3月19日傳票，亦有就該傳票作出反對誓章；本席不認為周先生可以依賴命令中一個錯誤的日期而說整個2019年3月19日傳票無效。

27.  綜合以上分析，本席認為周富平先生對原告人的申索沒有良好抗辯理由，無法抗辯。本席因此准許原告人針對周富平先生(DCCJ 5936/2018) 的簡易判決申請，判原告人得值。

28.  在此情況下，如以上第22段分析，周富平先生在非法佔用物業期間，需要向原告人支付中間收益（mesne profits）同樣是不容置疑的，該中間收益以租值計算。雷大律師同意以各名被告人之前每月繳交的租金作為標準。雷大律師同意年期由周先生停止支付租金日起計算，直至他遷出為止。

29.  就周先生而言，他的定期租約於1993年10月25日到期後，他一直都是按月交租，最後繳交租金每月HK$1,800，直至2019年3月25日。因此，周富平先生需付該物業由2019年3月26日起開始的中間收益，以每月HK$1,800 元計算， 直至遷出為止。

D.   周富平先生的簡易判決申請

30.  就著周先生2019年7月17日針對原告人作出的簡易判決申請，他的理據在傳票列出：“未能就反申索提出抗辯”。就此，本席已於本判決書第26（3）段作出分析，原告人已於2019年5月30日，將就反申索提出的抗辯，在經延期後的限期內存檔。

31.  因此，周先生2019年7月17日針對原告人作出的簡易判決申請沒有充分理據，本席撤銷該傳票申請，不作訟費命令。

E.   原告人2019年10月14日傳票申請

32.  本席批准原告人撤回19/08/2019傳票，不作訟費命令。

33.  該傳票的另外一項申請：“剔除周富平的經修改抗辯書及反申索”，雷大律師於庭上表示原告人現在只申請剔除周富平先生的反申索。

F.   剔除狀書

相關的法律原則

34.  區域法院規則 (香港法例第336H章) 第18號命令第(19)(1)條列明：

“19.

剔除狀書及註明(第18號命令第19條規則)

（1） 區域法院可主動或應申請在法律程序的任何階段，基於以下理由，命令剔除或修訂有關訴訟的任何狀書或任何令狀的註明，或任何狀書或該註明上的任何東西 ——

(a) 該狀書、註明或東西並無披露合理的訴訟因由或抗辯(視屬何情況而定)；或

(b) 該狀書、註明或東西屬於惡意中傷、瑣屑無聊或無理纏擾；或

(c) 該狀書、註明或東西可能會對該宗訴訟的公平審訊造成損害、妨礙或延遲； 或

(d) 在其他方面而言，該狀書、註明或東西是濫用區域法院的法律程序，

並可命令擱置或撤銷有關訴訟，或命令據此登錄判決(視屬何情況而定)。”

35.  法庭只會在明顯和清晰的情況下才會引用區域法院規則 (香港法例第336H章) 第18號命令第(19)(1)條，或法院固有的司法管轄權去剔除狀書[7]。

G.   周富平先生的反申索

36.  周富平先生的反申索如下: “逼遷反申索要求賠償為住滿1年賠1萬，住滿2年賠2萬。如此類推，本人已住滿27年現要求賠償27萬。”

37.  本席已於本判決書第26（2）段分析，認為原告人逼遷之指控不成立。再者，本席同意雷大律師的陳詞，指周先生的反申索的計算是毫無基礎的。另外，周先生指稱他的朋友在土地發展局收樓時住了6個月收了6萬元；第一，這是沒有任何誓章或證據支持。第二，本案中業主收樓跟土地發展局收樓是完全不同的事，根本不能做比較亦不能成為申索基礎。

38.  本席同意應該剔除周富平先生的反申索書。

H.   命令

39.  本席作出以下命令：

DCCJ5936/2018

(1)  原告人獲得九龍大角嘴道153號中美大廈六樓34室“細房”（“該細房”）的空置管有權。

(2)  被告人周富平需付該細房由2019年3月26日起開始的中間收益（mesne profits）；中間收益以每月HK$1,800 元計算。被告人周富平亦須就該中間利益支付利息：由2019年3月26日起至本判案書日，以匯豐銀行最優惠利率+1厘計算。本判案書日期至被告人周富平付清所有款項之日期之利息，以法庭判定利率計算。

(3)  本席亦作出暫准訟費命令：被告人周富平須支付原告人2019年3月19日的傳票的訟費，除非訴訟各方達成協議，否則交由法庭評定。除非有人提出反對，暫准訟費命令將於判決後14天成為永久命令。

(4)  批准原告人撤回19/08/2019傳票，就該傳票不作訟費命令。

(5)  撤銷被告人2019年7月17日的傳票申請，就該傳票不作訟費命令。

(6)  批准原告人以2019年10月14日傳票申請，剔除被告人於2019年5月30日存檔的反申索書，就該傳票不作訟費命令。

DCCJ 5937/2018

(1)  原告人獲得九龍大角嘴道153號中美大廈六樓34室“B房”（“該B房”）的空置管有權。

(2)  被告人和穎需付該B房由2019年1月7日起開始的中間收益（mesne profits）；中間收益以每月HK$2,400 元計算。被告人和穎亦須就該中間利益支付利息：2019年1月7日起至本判案書日，以匯豐銀行最優惠利率+1厘計算。本判案書日期至被告人和穎付清所有款項之日期之利息，以法庭判定利率計算。

(3)  本席亦作出暫准訟費命令：被告人和穎須支付原告人2019年3月19日的傳票的訟費，除非訴訟各方達成協議，否則交由法庭評定。除非有人提出反對，暫准訟費命令將於判決後14天成為永久命令。

DCCJ 5938/2018

(1)  原告人獲得九龍大角嘴道153號中美大廈六樓34室“中房”（“該中房”）的空置管有權。

(2)  被告人曾進球需付該中房由2019年5月1日起開始的中間收益（mesne profits）；中間收益以每月HK$2,000 元計算。被告人曾進球亦須就該中間利益支付利息：由2019年5月1日起至本判案書日，以匯豐銀行最優惠利率+1厘計算。本判案書日期至被告人曾進球付清所有款項之日期之利息，以法庭判定利率計算。

(3)  本席亦作出暫准訟費命令：被告人曾進球須支付原告人2019年3月19日的傳票的訟費，除非訴訟各方達成協議，否則交由法庭評定。除非有人提出反對，暫准訟費命令將於判決後14天成為永久命令。

DCCJ 5936/2018
被告人： 沒有律師代表，並親自應訊

DCCJ 5937/2018
被告人： 沒有律師代表，並親自應訊

DCCJ 5938/2018
被告人： 沒有律師代表，並親自應訊