SHIU YU PIU AND ANOTHER 訴 TONG YUET KA, CAROL

DCCJ 2475/2005

香港特別行政區

區域法院

民事司法管轄權

案件編號2005年第2475號

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判案書

1.  兩名原告人（“原告人”）的申請，是要求被告人向他們交付以下的款項：-

(1)     實際租金，由2005年3月15日起至2005年6月14日，三個月之租金總和為$24,000.00。

(2)     餘下合約約期，由2005年6月15日至2005年12月14日，6個月之租金差額為$6,000.00。

(3)     因被告人破壞合約，導致原告人之佣金損失數字為$4,000.00。

(4)     因被告人破壞合約，導致原告人之“免租期”損失$4,000.00。

(5)     水費與煤氣費用為$853.03。

(6)     水費與煤氣費用之按金（由原告人繳交）$850.00。

(7)     此案之訟費。

2.  被告人向原告人提出反申索，要求他們向她繳付下列的款項：-

(1)     原告人誤導她遷出之搬遷費用$3,000，入住單位時之裝修費用$5,000，地產佣金$4,000。

(2)     按金$16,000.00。

(3)     被告人居住其單位內，代原告人傳達追債公司之信件手續費用每月$3,000.00，共5個月，合共$15,000.00。

(4)     所有訴訟費用及車費。

3.  原告人是Flat D on 9/F, Tower 1 of Park Royale 38 Town Park Road North Yuen Long, with B/F C/P No. 97（“處所”）的業主。2004年12月3日，原告人與被告人簽訂兩年的租約（租期由2004年12月15日至2006年12月14日止）。2005年3月15日起，被告人沒有繳交租金。2005年4月14日，原告人在土地審裁處提出申請，要求收回自2005年3月15日起計至2005年12月14日的欠租以及處所的管有權。

4.  約於2005年3月終與4月初之間，被告人致電要求第一原告人以按金抵銷租金，但他拒絕她的要求。

5.  2005年5月14日晚上約11時45分，被告人致電告知第一原告人，她已搬離處所，並把處所的鎖匙放在處所的信箱內，當時第一原告人正身處上海。

6.  2005年5月23日，土地審裁處（“審裁處”）聆訊原告人的申請，其後並把案件移交區域法院。在該日，原告人的代表告訴審裁處的法官，他們申索的租金是3月至5月的租金，至於5月後的租金，則要視乎處所可以被租出。原告人在2005年6月15日成功把處所租出。

第（1）項申索

7.  被告人已於2005年5月14日搬離處所，因此她所欠交的只是由2005年3月15日至5月14日的租。在被告人搬離處所後，她已不是處所的租客，因此她並無須為2005年5月14日之後繳交租金。就搬離處所而言，被告人可以做的，就是把鎖匙放在處所的信箱裏，並告知原告人。至於原告人當時是處身於上海，那並不會改變這情況。他們的代表在2005年5月23日告知審裁處的法官，業主的申索是2005年3月至5月的租金，即2005年3月15日至5月14日租金。按金不能用以抵銷租金，因此被告人的欠租是2005年3月15日至5月14日的租金$16,000。

第（2）、（3）及（4）項申索

8.  原告人在審裁處的申索，是基於被告人欠租，因而要收回處所的管有，原告人不是因為被告人作為租客退租，而要求被告人賠償因退租而引起的損失。原告人在2005年5月14日在審裁處辦公時間內提起訴訟，而被告人在該日晚上11時45分左右才退回處所；原告人提起訴訟在先，被告人退還處所在後，因此原告人的訴訟不是以被告人退回處所為基礎的。由於原告人在2005年5月14日提起訴訟，這是原告人而不是被告人中止合約的行為，因此被告人毋須負責餘下合約期即2005年5月14日後的任何租金差額。

9.  租約第（二）條規定租客在2004年12月15日至2005年12月14日止不能退租，否則按照所餘租期之時間計算租金。原告人的訴訟不是以租客退租為基礎，因此租約第（二）條不適用。被告人的破壞合約只是欠租，不會導致原告人的佣金損失和免租期的損失。原告人亦未能証明被告人的欠租如何引致原告人遭受前述兩項損失。

第（5）項申索

10.  水費單（証物P.4）顯示水費計至2005年4月15日為$682.60。

11.  煤氣費單（証物P.5）顯示煤氣計至2005年5月13日為$882.40。

12.  被告人指她已付清水費。証物D8有兩張文件，一張日期為2005年6月3日的水費單顯示的水費是$104.50，而被告人已繳付該 $104.50。另一張是日期為2005年8月9日的水費終結單，該張終結單顯示由2005年4月15日至2005年5月13日處所的用水為“0”，因此被告人已清付所有水費。

13.  被告人提出証物D3（日期為2005年7月10日）以顯示在該日她已支付煤氣公司$736。

14.  被告人已支付所有水費及煤氣費費用，因此第（5）項的申索不能成立。

第（6）項申索

15.  被告人所需支付的水費已扣去按金$250（參看証物P4）（這$250是原告人所交的按金），這即是說被告人應該繳交該筆$250的款項，因此被告人需退還這$250給原告人。

16.  被告人所需支付的煤氣費已扣去按金$600（參看証物P5）。這是原告人所交的按金，這即是說被告人應該繳交該筆$600的款項。因此被告人需退還這$600給原告人。被告人須退還$825 ($250 + $600)給原告人。

第（1）項反申索

17.  根據抗辯書及被告人的証供，本庭找不到任何原告人蓄意誤導被告人交回處所的証據。在抗辯書內被告人指她在2005年4月收到業主在4月中發出的信件，要追收4月份租金及要求交回處所。她與業主對話。業主要求她交回兩個月租金，他退還兩個月按金給她。她答覆：她會在5月份搬走，交回處所；她在5月14日交回處所。如果被告人交回所欠的租金，他當然需要退還兩個月的按金給她；是否退租是她個人的決定。原告人並無誘使她搬離處所。她亦未能証明原告人在此時已有沒收她的按金的意圖。當原告人的代表在2005年5月23日在審裁 處表示有意沒收她的按金，但這時她已搬離處所，因此該些說話不構導致她搬離處所的因素。基於上述的理由，原告人無需為第（1）項反申索的費用負責。

第（2）項反申索

18.  原告人沒有提出沒收按金的要求。本案亦沒有原告人可以沒收按金的証據，因此原告人須退回$16,000的按金給被告人。

第（3）項反申索

19.  被告人承認第（3）項反申索是她隨意所提出的；她沒有提出証據，她總共收了多少信，每一封信怎樣計算費用，因此這項申索不能成立。

20.  本席裁決：就第（1）項申請，原告人只能追討2005年3月15日至5月14日的租金$16,000，以及第（6）項申索的$850。本席撤銷其他所有申索，被告人須支付$16,850給原告人。

21.  本席裁決：被告人第（2）項反申索成立，原告人須退回$16,000按金給她。本席撤銷第（1）項和第（3）項反申索。

22.  原告人須支付$16,000給被告人，而被告人須支付$16,850給原告人，兩數（$16,850 及$16,000）相抵銷，被告人須支付$850（$16,850 - $16,000）予原告人。本席頒令，被告人須於14天內向原告人支付$850及其利息，利息由2005年6月17日起計，直至債項清償為止，利率則按終審法院首席法官不時藉命令所決定的計算。

訟費

23.  本席頒下臨時訟負命令：與訟雙方各自負責本身的訟費；如在14天內與訟任何一方不向本庭提出申請，是項臨時訟費的命令作實。