張頌榮 訴 陳愛玲

HCSA 59/2002

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

上訴司法管轄權

案件編號：小額錢債審裁處上訴案件2002年第59號

（原小額錢債審裁處案件2002年第20677號）

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判案書

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1. 就本案之背景，本席已於2003年2月11日批准上訴許可的判決書內第1-5段作出交代，鑑於該判案書是在內庭聆訊後頒布，所以並沒有向外間傳閱，因此本席不厭其煩再次引述如下。

2. 本案申索人為被告人之租客，於2000年5月30日簽署正式租約，租用被告人在黃大仙龍翔道110號豪苑第3座17字B室的住宅單位，租期由2000年6月5日至2002年6月4日，租約的第一條列明如下：

「規定租客在租用期內不得退租，否則按照所餘租期之時間賠償租金。如租客在租用期一年內要求退租，業主有權扣除一個月作按金之數目以彌償損失。一年實約，另一年生約，兩年租金不變。」

上述條款的最後一句句子是以手寫的文字附加在普通標準租約內所列印的條款之後。

3. 申索人在2001年12月4日遷出有關單位，並在本案中向被告人追討在租約下他已經繳付的兩個月之按金。

4. 另一方面，被告人在她的答辯書中，基於申索人違反租約，提早退租，向申索人提出反申索，要求賠償。

5. 案件經審訊後，審裁官於2002年9月23日裁定申索人在2001年10月份已經向被告人發出終止租約退租書，並且根據租約的條款，申索人有權在租約過了一年後，給予業主一個月的通知，提早終止租約。因此，審裁官頒令撤銷被告人的反申索及判申索人的申索得直，頒令被告人須繳付申索人 $13,000元。

6. 被告人就該裁決曾經提出覆核的申請，該申請於2002年10月23日被審裁官駁回。

7. 本席亦於該判案書的第17段指出，本案之關鍵問題是對租約內「一年實約，另一年生約」之條文的詮釋，特別是「生約」的涵意。在判案書的第20-22段，本席在批准上訴許可時，就爭議的事項作出以下的分析：

「但甚麼是「一年生約」？這字句本身，正如張澤祐法官在許楓對劉乾（高等法院民事上訴案件2000年第30至32號）一案中指出，並不含有特殊法律的意義，而只是一般通俗的名稱。在考慮到本案之租約的條文，本席認為「一年生約」可作兩個不同的詮釋：（一）在租約的第二年，租客有權選擇給予業主適當的通知，在這年的任何一個月內退租，這是審裁官的詮釋；（二）在租約的第二年開始之前，租客有權給予業主適當的通知，在第一年租約終結後退租。這似乎是胡國興法官在許楓一案內對「一年生約」一詞的詮釋。

若正確的詮釋是後者而不是前者，而租客在一年租約滿後繼續他的租賃，這將代表着他沒有運用提早終止租約的權利，而選擇維持兩年之租賃期。基於這個選擇，第二年的租賃經已被確立，租客不能再在第二年的期間，單方面退租。換句話說，在第二年的租約開始後，租客將不再享有退租的權利。

審裁官沒有解釋他為何接納前者的詮釋而不接納後者的詮釋。在現階段，本席不宜就那一個為正確的詮釋作出任何評論，但本席認為這是一個值得商榷的法律問題。所以本席批准被告人以下列的理由提出上訴：

「就「一年生約」的詮釋，審裁官犯了法律論點上之錯誤，正確的詮釋應為在第二年租約開始前，租客有權給予業主一個月通知，在第一年租約期滿後退租，但若租客沒有在一年租約期滿前退租，則他不能在第二年的租約期內提早退租。」」

8. 在討論這個課題前，本席再次將租約內第1條及第2條之條文覆述如下：

「(一)	業主將黃大仙龍翔道110號即豪苑大廈3座17樓B室租與租客，雙方訂定租金每月港幣陸仟伍佰元正（收租時另發租單為憑）及訂明租用兩年，由二零零零年六月五日起至二零零二年六月四日止。規定租客在租用期內不得退租，否則按照所餘租期之時間賠償租金。如租客在租用期一年內要求退租，業主有權扣除一個月按金之數目以彌補損失。壹年實約，另壹年生約，兩年租金不變。
(二)	租客不得分租或轉租與別人，除所租用之樓宇外，租客不得佔用其他地方。租約期滿，住客如繼續租賃或退租，須於壹個月之前以書面通知（續租則另訂新租約方生效力），否則租客須補償一個月租金給業主。如業主須要收回樓宇，亦須要一個月前通知租客。」

9. 就本案的爭議點，在參考以往的案例後，本席認為法庭在這方面並未曾作出具指引性的裁決。除了本席曾經引用的案例許楓對劉乾（高院民事上訴案件2000年第30-32號）外，本案之申索人張頌榮先生在上訴的陳詞過程中，亦向本席提出兩件案例以供參考，分別為Itec Food Ltd v Gleeville Co. Ltd.（高等法院民事訴訟案件2000年第1355號，任懿君法官2001年3月26日之英文判詞）及鄭秀枝對陳愛玲（高院小額錢債審裁處上訴案件2002年第44號，高等法院原訟法庭暫委法官張舉能內庭於2002年12月18日之判案書）。

10. 在鄭秀枝一案中，有關的租約條文與本案十分相似。但該案之案情與本案有十分關鍵性之分別：該案的租客是在第二年生約開始前，已經給予業主退租的通知，所以本案中的爭議點在該案並不存在，張法官亦不需在他的判案書內考慮這個問題。本案之申索人引述張法官在該判案書內第9段的內容。本席現引述張法官判詞內第9、10及13段：

「9． 根據本租約條款，租期兩年之條款必須與「一年實約，另一年生約，兩年租金不變。」一句，一併考慮。「實約」、「死約」或「生約」等字眼，並非任何新生詞彙；在本港樓房租賃市場內是常用字眼。「實約」及「死約」等字眼表示租期是作實的，對雙方有約束力的，是不能提早終止的。而「生約」一字眼，則表示租期是靈活、有彈性的，是有權選擇提早終止租約的。

10． 在如此解釋下，本席認為雖然雙方訂明租約期為兩年，然而，只有首年租期是雙方必須履行租用物業之責任，而次年之租期則有權提早終止，當中不涉任何毀約情況。

13． 租約第二條提及，租客在租期期滿，如欲繼續租用物業，必須給予業主一個月之事前書面通知續租，另訂新租約方能生效。這條款對租客在一年租約期滿後提早終止租約，所須給業主之任何通知並無相關。條款只是適用於兩年租約期滿，租客希望續租的情況，與本案牽涉之案情，即一年租約期滿，租客欲提早終止租約，截然不同。」

11. 在理解張法官在該案的判決理由時，本席認為必需考慮該案之案情。正如本席較前解釋，張法官在鄭秀枝一案中並不需要處理本席現時面對之問題，本席亦不認為張法官在上文引述之判詞中就本席上文指出的爭議點有任何裁決。但本席同意張法官就租約第2條的理解（該案中租約第2條與本案相同），該理解與本席在本案中2003年2月11日判案書內第14-16段就租約之分析不謀而合。

12. 至於Itec Food Ltd一案，案情亦與本案十分不同。在該案中，雙方爭議的議題為就臨時租約內其中一項條款的詮釋，該條款為「首兩年為死約，尾兩年為生約」。當律師草擬正式租約時，代表業主的律師聲稱該臨時租約的正確詮釋為一項兩年的租賃，兩年租約滿後，租客有權按市值租金續租兩年。另一方面，代表租客的律師則認為正確的詮釋為一四年的租賃，但兩年後租客有權在給予六個月通知後終止租賃（見判詞第三至第四頁）。雖然在該案內租客的立場似乎可印證本案申索人之論據，但細心研究下，本席認為該案的爭議焦點並不在本案需討論之議題。在該案之判詞第2頁，任法官提及該案中代表業主的律師在最初的立場，該立場與租客在案件中的立場相同，該案之爭論源於代表業主的律師在後期改變了立場，提出兩年實質租賃附加兩年續租之權利的論點。由此可見，該案爭議的焦點實在十分局限：就有關的臨時租約，正確的詮釋應為兩年實質租賃附加續約兩年的權利還是四年的租賃附加在兩年後可終止租約的權利。任法官在該案中裁定，按該案之案情及臨時租約內的條文，正確的詮釋為後者（見判詞第五至第六頁）。該案中其中最重要的爭拗點為在頭兩年的租賃後，業主是否有權調整租金。任法官裁定基於有關的租賃為四年的租賃，若租客不行使在兩年租賃後終止租賃的權利，在後兩年的租賃之租金應為在臨時租約內協訂的租金，業主並沒有權利調整租金。

13. 所以基於訴訟雙方在該案中之立場，任法官並不需要討論及裁定到底在兩年生約的條款下，若租客用援引終止租約的權利，他是否需在第二個兩年租賃期開始前給予業主終止租約的通知。

14. 就「生約」一詞到底為續租權還是終止租賃權這個議題上，本席完全同意任法官的詮釋，即有關條文在法律上應被定性為終止租賃權的條文而不是續租權。這亦是張法官在鄭秀枝一案中的詮釋，也是上訴庭在許楓一案內對「生約」一詞的理解。

15. 在許楓一案中，有關租約的條文雖然也有「一年死約、一年生約」之字句，但同時亦有一項特別的條文：

「租期開始後12個月，承租人有權終止此租約，為期需事先給予業主一個月之通知書或一個月之代通知金，並依期交吉該物業予業主，此租約便告正式終止」。

在本案中之租約卻沒有這條文。

16. 許楓案內的租客於一年死約還未屆滿前向土地審裁處申請，要求審裁處根據《業主與租客（綜合）條例》第IV部訂出生約期間的租金，審裁處基於租賃期實質為24個月，而租客並沒有行使終止租賃權，所以審裁處並沒有權另訂新租金。上訴的焦點在於《業主與租客（綜合）條例》第119A條是否賦予審裁處就一年生約下之租金作出裁決。在這個問題上，上訴庭的梁紹中法官及張澤?法官均認為審裁處的決定正確，而胡國興法官則持相反的意見。

17. 雖然上訴庭的3位法官均就「生約」一詞按該案租約的條文，並就該案之案情作出一些詮釋，但他們的詮釋均需關顧該案中租約的特別條文，即本席在上文第15段提及之條文。梁紹中法官及張澤?法官均認為鑑於該條文，租客不能在一年死約屆滿前提出終止租約（見判詞第二至三頁及第十頁），但胡國興法官則持相反的意見，胡法官較則重該特別條文與「一年生約」條款之間的運作，本席引述他的意見如下：

「梁法官則認為，租約第18條規定給申請人於租期開始12個月之後才能有權終止租約，而因申請人在1999年6月24日要求業主給予新租約，當時他並沒有權力按租約第18條終止租約，故不符合條例第119（2）條的條款。但本席認為，租約第18條的正確解釋，是給申請人權力終止租期開始後12個月的餘下租期。本席認為如此解釋，方可與申請人及答辯人雙方所訂定租約的第1條內所載的“一年死約、一年生約”的條款脗合。本席認為梁法官對租約第18條的解釋，並沒有顧及雙方所訂一年死約、一年生約的條款。如梁法官就租約第18條的解釋是正確的話，則租約並沒有一年生約，原因是租客要於2000年1月6日之後才可以有權終止租約，而據租約第18條所規定的辦法，租客終止租約需事先給予業主1個月之通知書或1個月之代通知金；如他要給1個月（即一整個租賃月）之通知書，而他只可在2000年1月6日後（即最早是在1月7日）才有權發出1個月之通知書給業主，他終止租約生效的日期必定是在2000年2月7日之後，又因要滿足一整個租賃月之通知書的法律規定，故他可以終止租約最早的生效日期是在2000年3月6日。如此，生約的期間不是1年而只是10個月而已。故此，本席認為租約第18條的正確解釋是承租人有權在1999年12月6日或之前事先給予業主最少1個整月之通知書，於租期開始後12個月，即2000年1月6日，終止租約，這樣不僅可以兼顧一年死約、一年生約的規定，亦可兼顧租約第1條備註的條文，即雙方同意2000年1月6日後之租期，租客有權與業主再訂新租金。」

18. 除了租約內容有不相同的地方外，許楓一案之案情亦不涉及本案爭議的焦點，因為許楓案中的租客是在一年生約開始前，向審裁處提出評定新租金的申請。

19. 根據上述之分析，雖然這3宗案例均有涉及租約內關於「生約」之條文，但法庭在這些案件中的具體裁決並不能解決本案中爭議的課題。

20. 由於本案的租約並不是由律師草擬，條文內有含糊不清的地方不足為奇。租約內第1條的條款中明顯地存在內部的矛盾，該條文一方面規定租客在租用期內不得退租，但另一方面在下一句卻訂明租客在租用期一年內要求退租業主有權扣除一個月按金彌補損失。再者，不得退租的條文與「一年實約，另一年生約」之條文亦有衝突。本席已於2003年2月11日的判案書交代為何本席認為一年生約之條文應給予凌駕性之詮釋。

21. 但就一年生約之具體解釋，本席在細心閱讀有關租約的條文後仍然存有不少疑惑。到底上文提及的兩個詮釋那一個是正確的，本席承認不能單憑租約之條款達至一個完善的結論。一方面若依從胡國興法官在上文引述的判詞內之分析，若租客是有權在第二年中任何一個月份提出終止租約，所謂生約的年期從一個角度來看可被視為少於一年，這似乎是與「一年生約」這個描述並不完全相符。但另一方面，申索人在上訴過程中指出就「生約」一詞的解釋，在香港的地產代理行業中似乎存有一些理解。他向本席援引了香港地產學會編著的《地產代理實務》一書第377頁及《地產代表營業員專業考試教材》第2版第229頁支持他的論點。雖然這些均不能被視為法律典籍，但本席亦考慮到本案之租約是由一地產代理為業主及租客預備的。

22. 由於審裁官似乎沒有就今次上訴的爭議點作出考慮，他亦沒有就租約是在什麼情況下訂立及雙方在訂立租約時就「一年生約」這一字句是否有共同的理解作出任何事實方面的裁斷。在這情況下，基於本席認為鑑於「一年生約」這個條文本身有含糊不清的地方，而就租約內其他條文的字裏行間本席亦不能確立今次上訴爭議的課題誰是誰非，按一般詮釋合約的做法，法庭應當在這些情況下考慮雙方在訂立有關條文時之事實背景來協助法庭作出對有關條文之正確詮釋（參考Chitty on Contracts, 28 edition, vol. 1 paragraph 12/116-12/119及12/122及12/125及Investors Compensation Scheme v West Bromarich Building Society [1998] 1 WLR 896 at p. 912-913）。

23. 基於以上考慮，本席認為較公平的做法是將案件發還審裁處由審裁官審理，審裁官應該就租約釐定時雙方對「一年生約」這一條文之共同理解相關的事實及背景作出適當的事實裁斷，並根據這些事實裁斷內作出相關之判決。因此，本席頒令撤銷審裁官2002年9月23日之裁決，將案件發還審裁處審理。基於雙方在今次上訴中均沒有律師代表，而且案件最終那一方勝訴仍未有定斷，本席不就上訴作任何訟費之頒令。