鍾偉德 對 曹銀城

LDPE 388/2018

[2018] HKLdT 68

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號：LDPE 2018年第388宗

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判 案 理 由 書

背景

1.  本案是一宗租務糾紛，申請人 (出租人；“鍾先生”) 是以租約已完結，而答辯人 (租客；“曹先生”) 拒絕遷出為理由申請收樓。經審訊後，本席於2018年7月31日頒令曹先生須把葵涌青山道438 - 442號名德大廈地下G1, 2 3號鋪及閣樓 (“涉案處所”) 的空置管有權交還鍾先生，曹先生亦須支付鍾先生中間收益及訟費。

2.  曹先生於2018年7月31日審訊完結後隨即提出非正審申請，要求批淮上訴許可就審裁處於當天所作出的判決。於2018 年8 月 10 日的上訴許可聆訊，本席撤銷曹先生的非正審申請，拒絕給予上訴許可，本席同時說明會頒下非正審申請的書面判案理由。本席的判案理由如下: -

2018年7月30至31日審訊之爭議和裁決

3.  雙方不爭議雙方曾簽訂一份租約，租期由2015 年6 月 1 日至2017年5月31日，每月租金26,000 元 (“書面租約”) ，其後曹先生仍每月支付及鍾先生仍每月收取租金。雖然曹先生於審訊時曾聲稱，他從沒有收到鍾先生發出的終止租約文件，最後雙方也不爭議鍾先生曾發出，及曹先生曾收到，日期為2018年3 月 10 日的終止租約通知書，終止租約日期為2018年4月30日。

4.  鍾先生爭論，在固定租期完結後，雙方仍有按月的定期租賃，而這按月的定期租賃已被鍾先生發出的終止租約通知書終止於2018 年4 月30 日。

5.  其實，這已是鍾先生第三次收樓申請。第一次收樓申請 (LDPE 628/2014) 是以欠租為理由，而該案的答辯人是曹先生的妻子，曹先生代表應訊。鍾先生在取得無答辯情況下的得直令後，曹先生的妻子提出非正審申請要求擱置，最後陳暫委法官於2014 年8 月 13日裁斷曹先生的妻子確有欠租，並且沒有可接納的抗辯理由，但批准延長濟助期屆滿日。無論如何，鍾先生和曹先生其後簽訂上述的書面租約。

6.  第二次收樓申請 (LDPE 115/2018) 是以租約已完結，及曹先生沒有拆除潛建物為理由。這案由本席聆訊，而本席於2018 年3 月2日判定撤銷鍾先生的收樓申請，原因是本席裁斷鍾先生發出的終止租約通知書無效，而且又沒有按香港法例第219章《物業轉易及財產條例》第58條發出有效的違反租約通知。

7.  曹先生於本案的聆訊及審訊曾作出很多陳述，亦曾存檔很多文件支持其抗辯。總括而言，曹先生的抗辯理由可歸納為五點。

(1) 前出租人及業權擁有人 (“鄔先生”) 和曹先生有口頭協議，曹先生可續租至2020年，而其後鍾先生和鄔先生的物業買賣，不能影響曹先生根據這口頭協議的權益；

(2) 鍾先生及／或鍾先生的代表和曹先生也有口頭協議，曹先生可續租至2020年；

(3) 鍾先生及／或鍾先生的代表曾作出續租承諾，而曹先生依據這承諾已花費裝修涉案處所和隔鄰G4單位，及已分租部分涉案處所至2020年，所以鍾先生不容反悔；

(4) 如鍾先生沒有通知曹先生不再續租，及／或根據香港租務法例，鍾先生須要發出不少於兩個月的通知才可終止租約；及

(5) 在曹先生努力工作，於涉案處所營運多年，亦願意交付租金，而從分租上也沒有得益下，鍾先生的收樓行動是不道德；鍾先生抄賣物業的行為實是侵犯了曹先生的經營權，壓制曹先生的應有利益，對曹先生不公平，所以不應獲得批准。

8.  本席經審訊後作出事實裁斷，在相對可能性的衡量下，鄔先生和鍾先生均沒有和曹先生有續租至2020年的口頭協議。關於鄔先生和曹先生是否有口頭協議，雙方各執一詞，而雙方均沒有提供客觀證據，又沒有傳召鄔先生作供，但曹先生的證供不一致，不能証明曾有口頭協議。曹先生在LDPE 628/2014一案於2014年聆訊時，只曾聲稱可續租至2017年，而他於本案一時說他和鄔先生的口頭協議是直至2020年不加租金，一時又說他和鍾先生的妻子 (“鄧女士”) 於商討租約時，曾要求在2017年續租時不要多加租金。

9.  關於鍾先生及／或其代表和曹先生是否有口頭協議，曹先生的證供也是不一致，一時說有，一時說沒有，又曾說不記得清楚。所以，即使本席對鄧女士的部分證供之可信性存疑，這不影響本席之裁決。雖然雙方爭論鄧女士和曹先生是否曾商討隔鄰G4單位的租務事宜，雙方不爭議涉案處所不包括G4單位，鍾先生已取回G4單位的鑰匙，而曹先生從來沒有支付G4單位的租金。

10.  況且，即使本席對是否有口頭協議的裁斷錯誤，本席認為曹先生也不能以他所聲稱的口頭協議在法律上成功抗辯。曹先生所聲稱的口頭續租協議，不是以契據予以設定，不是即時生效的租契，和由租契訂立時起計至2020年均超過3年，不符合香港法例第219 章《物業轉易及財產條例》第4條和第6條的規定，所以最多僅為可隨時及隨意取消的權益。再者，曹先生所聲稱他和鄔先生的續租協議沒有土地註冊，在法律上也不能規限新業權擁有人鍾先生。

11.  至於曹先生聲稱他基於鍾先生及／或其代表的承諾，已花費裝修涉案處所和隔鄰G4單位，及已分租部分涉案處所至2020年，本席裁斷鍾先生及／或其代表沒有作出有關承諾，所以沒有是否反悔的問題。本席認為已花費裝修涉案處所及／或一個未落實租賃的物業，及／或已分租部分涉案處所，不能有效反對鍾先生於定期租賃完結後申請收回涉案處所。誠然，本席相信曹先生當時是希望他拆除涉案處所和G4單位的僭建物後，鍾先生將會同意續租至2020 年，但是本席亦相信鍾先生當時只是要求曹先生根據書面租約拆除涉案處所的僭建物，以符合當時已收到屋宇署的多項命令，不是同意或有條件地承諾續租。其實，雙方已爭論拆除僭建物多年，雙方於2015 年簽訂的書面租約，有「乙方 (曹先生) 承諾拆除僭建物，直到屋宇署合格」的手寫條款。另外，由於曹先生主要說揚州話，本席相信鍾先生及／或其代表未能和曹先生暢順溝通，所以鍾先生及／或其代表不大可能已同意或確認曹先生的要求。

12.  至於曹先生所依據的終止租約須符合之要求，香港租務法例，及裁決需要考慮雙方各自的行為是否道德等，本席認為這些抗辯理由全無根據和法理依據。

答辯人申請上訴許可之理據

13.  曹先生於本非正審申請，重複他於審訊時已提交的證據和理據。曹先生呈述，基於他已提交的證據真實和理據充分，本席於2018 年7 月31 日作出的裁決不公平。他亦呈述，審裁處在對鄧女士的部分證供存疑下，沒有理由判他敗訴。另外，本席於審訊時，曾終止他對G4單位實質案情的發言，對他不公平。

14.  申請人反對答辯人的非正審申請。

討論／總結

15.  按香港法例第17章《土地審裁處條例》第11AA(1)條規定，除非審裁處或上訴法庭已批予上訴許可，否則任何人不得根據第 11(2) 條提出上訴。按第 11(2) 條的規定，在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方，只可以就審裁處的判決在法律論點上有錯誤為理由，向上訴法庭提出上訴。

16.  該條例第 11AA(6) 條同時規定，除非法庭信納 (a) 有關上訴有合理機會得直，或 (b) 有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

17.  本席認為答辯人的非正審申請，未能確立審裁處於2018 年7 月 31 日的裁決在法律論點上有錯誤。再者，答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，本案也不存在其他有利於秉行公正的理由以致應進行上訴聆訊，所以本席拒絕答辯人的上訴許可申請。

18.  曹先生不同意審裁處的裁決，並於本非正審申請重複他於審訊時已提交的證據和理據，但是他沒有明確指出裁決在法律論點上有何錯誤。即使本席於裁決時，曾指出本席對鄧女士的部分證供存疑，這並不代表申請人的部分證供有疑點下，答辯人便不會敗訴。本席於此不重複本席的裁決和裁決理由。

19.  即使本席於聆訊及審訊期間，曾因維持秩序和案件管理的需要暫停曹先生的發言，本席於曹先生以證人身份作供及以答辯人身份結案陳詞後，都曾確認曹先生是否作供或陳詞完結，所以不存在不給予曹先生陳情的機會。況且，曹先生於審訊時多次強調，他已把他的證據和理據詳列於他提交的文件內。

20.  申請人不要求本非正審申請的訟費，本席不頒訟費命令。