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HCMA 642/2017
[2018] HKCFI 1830
香港特別行政區
高等法院原訟法庭
刑事上訴司法管轄權
定罪上訴
裁判法院上訴案件2017年第642號
(原東區裁判法院刑事案件2017年第682號)
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| 聆訊日期： |
2018年7月27日 |
| 判案書日期： |
2018年8月15日 |
判 案 書
案件背景
1. 上訴人趙韋立被控一項「欺詐」罪，違反香港法例第210章《盜竊罪條例》第16A條 (控罪1) 和一項「代理人接受利益」罪，違反香港法例第210章《防止賄賂條例》第 9(1)(a) 及12(1) 條 (控罪2)。
2. 控罪1「欺詐」罪的罪行詳情指上訴人於2015年6月12日至2015年6月15日期間 (包括首尾兩日) 在香港，藉作欺騙，即對黃志達及黃文宜隱瞞及未有向他們披露，香港域多利道550號碧瑤灣第41座3樓及碧瑤灣第41、42、43及44座UG層112及113號車位 (「該物業」) 的業主願意以港幣31,100,000元出售該物業，意圖詐騙而誘使該黃文宜以港幣31,500,000元購入該物業，導致該黃志達及黃文宜蒙受不利或有相當程度的可能性會蒙受不利，違反第210章《盜竊罪條例》第16A條。
3. 控罪2「代理人接受利益」罪的罪行詳情指上訴人於2015年11月23日在香港作為代理人，即美聯物業代理有限公司僱員，無合法權限或合理辯解而從云房網絡 (香港) 代理有限公司接受利益，即接受形式為港幣114,781.50元然的饋贈、貸款、費用、報酬或佣金，作為上訴人作出或曾經作出與其主事人的事務或業務有關的作為 (即把涉及該物業交易的生意由該美聯物業代理有限公司轉交云房網絡 (香港) 代理有限公司) 的誘因或報酬，或由於上訴人作出或曾經作出上述作為而接受該利益，違反香港法例第210章《防止賄賂條例》第 9(1)(a) 及 12(1) 條。
4. 上訴人否認控罪1及控罪2。
5. 暫委裁判官許肇強 (「裁判官」) 經審訊後裁定上訴人兩項控罪罪名成立。
6. 上訴人不服定罪，提出上訴。
7. 上訴人於審訊及上訴時，均由大律師代表。
承認事實
8. 審訊時，控辯雙方以承認事實交代雙方並不爭議之案情。
9. 上訴人是一名持牌地產代理，地產代理監管局根據《地產代理條例》曾向上訴人批出地產營業員牌照，有關牌照的經核實真實副本為證物P48至P60。
10. 上訴人於2007年4月12日至2015年7月7日期間受僱於美聯物業代理有限公司 (「美聯」)，並於2012年8月1日至2015年7月7日在美聯跑馬地大坑道分行工作。上訴人及美聯於2011年8月31日簽署的僱傭協議正本及上訴人的個人資料首頁的電腦打印本為證物P1及P2。該僱傭協議第 5.1(f) 條中所述的「前線員工須知」及「員工手冊」的電腦打印本為證物P35及P36。上訴人於2015年7月給予美聯的前線離職通知書副本及有關其離職的美聯電郵的電腦打印本，顯示上訴人於美聯的最後受僱日期為2015年7月7日為證物P3及P4。
11. 根據上訴人與美聯簽訂的僱傭協議內第 5.1(f) 至5.1(h) 條中所述，上訴人必須遵守所有美聯的命令，特別是在「員工手冊」和「前線員工須知」中訂定的規定。另外，美聯要求上訴人遵守《地產代理條例》和／或其相關或附屬法例中所訂定的規則、規例和指示，及由地產代理監管局不時發佈的「執業通告」、「操守守則」和／或其他類似的指引或指示。因此，上訴人有責任遵守《地產代理條例》及其附屬法例。
12. 香港法例第511章《地產代理常規 (一般責任及香港住宅物業) 規例》(「該規例」) 第 11(e) 條規定，持牌人在接獲任何要約後，須在可行的範圍內盡快將該要約向客戶提交，以供客戶接受。根據該規例第2條，要約指任何要約人以口頭或書面提出的取得或處置任何住宅物業的建議，而就該建議要約人為達成交易已指示一名持牌人與賣方或買方聯絡。「前線員工須知」D部分第IV點，亦要求美聯的前線員工遵守該規例第11條和相關的美聯指引。
13. 上訴人於2015年7月8日加入云房網絡 (香港) 代理有限公司 (「云房」)，擔任高級客戶經理。上訴人在云房的前線職位入職表格及僱傭協議的正本為證物P37及P38。
14. 2015年4月，Michael Nicolas BECKER 先生 (「控方第二證人」) 計劃出售他本人與妻子共同持有的該物業，控方第二證人聯絡美聯碧瑤灣貝沙灣分行經理莫穩兒女士 (「控方第一證人」)，並委託美聯為非獨家代理替他放售該物業。控方第二證人以港幣3,200萬元放售該物業。控方第一證人及控方第二證人於2015年4月簽署的出售香港住宅物業用的地產代理協議的電腦打印本 (「證物P22」) 顯示控方第二證人委託美聯為非獨家代理放售該物業，委託協議並於2015年12月31日屆滿。
15. 放售該物業的過程中，除了電話通話外，控方第一證人及控方第二證人常以手機應用程式「iMessage」作溝通，從控方第一證人電話號碼手提電話9422XXXX及控方第二證人電話號碼9041XXXX的手提電話列印出來，在2015年4月25日至2015年6月15日期間的相關「iMessage」圖像的電腦打印本為控方證物P5及P6。
16. 於2015年5月初，黃志達先生 (「控方第三證人」) 和妻子黃文宜 (「控方第四證人」) 聯絡上訴人，並委託美聯替他們物色購入一個位於碧瑤灣的單位。上訴人於2015年5月11日與控方第三和第四證人視察該物業。於2015年5月21日至2015年6月12日期間，上訴人代表控方第三和第四證人與控方第一證人就該物業進行議價。
17. 在議價過程中，控方第一證人常以手機應用程式「WhatsApp」與上訴人聯絡，從控方第一證人電話號碼9422XXXX的手提電話列印出來，在2015年5月26日至2015年6月15日期間的相關「WhatsApp」文字版及圖像版的電腦打印本，分別呈堂為證物P7及P8。
18. 而上訴人亦常以手機應用程式「WhatsApp」與控方第三證人和控方第四證人聯絡，從控方第三證人電話號碼9778XXXX的手提電話列印出來，在2015年5月4日至2015年10月15日期間，有關上訴人及控方證第三證人聯絡的「WhatsApp」文字版及圖像版的電腦打印本，分別呈堂為證物P12及P13。而從控方第三證人電話號碼9778XXXX的手提電話列印出來，在2015年6月1日至2015年9月30日期間，有關上訴人、控方第三證人和控方第四證人群組聯絡的「WhatsApp」文字版及圖像版的電腦打印本為證物P18。
19. 在議價過程的所有關鍵時刻，控方第一證人一直使用電話號碼9422XXXX，該號碼的登記人為控方第一證人：控方第三證人一直使用電話號碼9778XXXX，該號碼的登記人為控方第三證人；控方第四證人一直使用電話號碼9604XXXX，該號碼的登記人為控方第四證人；上訴人一直使用電話號碼9220XXXX，該號碼的登記人為上訴人；云房高級營業董事劉文華先生一直使用電話號碼9045XXXX，該號碼的登記人為劉，相關的電話號碼的登記紀錄及通話紀錄的電腦證明書為證物P19、P20及P21。
20. 2015年6月14日及15日，控方第四證人作為買方及控方第二證人作為賣方分別簽署了云房有關該物業的臨時買賣合約，該合約的副本為證物P24，於2015年6月14日及15日，控方第四證人及控方第二證人亦分別簽署了云房的購買香港住宅物業的地產代理協議及出售香港住宅物業用的地產代理協議，上述協議副本分别為證物P24及P25。買賣雙方並於2015年9月29日完成該物業的買賣，相關的正式買賣合約及轉讓契約副本為證物P28及P29。
21. 就該項交易而言，云房於2015年10月6日收到控方第二證人以支票支付全數157,500元的佣金，云房發予控方第二證人的付款通知單及正式收據的副本分別為證物P30及P31。另於2015年10月14日云房收到控方第四證人經控方第三證人以支票支付全數200,000元的佣金發票，云房發予控方第四證人的付款通知單及正式收據正本分別為證物P32以及P34。
22. 2015年11月23日，云房以其中國銀行戶口 (戶口號碼為012-xxx-x-xxxxxx-5) 支付了132,323.75元至一個由上訴人及其妻子聯名持有的恆生銀行戶口 (戶口號碼為292-xxxxxx-882)。
23. 及後廉政公署人員檢取劉文華電話號碼9045XXXX的手提電話 (證物P14)。廉政公署並從該電話列印出上訴人與劉，於2015年3月31日至2015年10月12日期間的「WhatsApp」對話，及劉與控方第二證人「iMessage」聯絡的圖像及該物業的資料，上述「WhatsApp」對話、「iMessage」聯絡的圖像及該物業的資料的電腦打印本分別為證物P15、P16及P17。
24. 上述控方證物的證物鏈不受爭議。
25. 上訴人並無任何刑事定罪紀錄。
26. 美聯視其所有的客戶或放盤資料為美聯的資產，美聯不會容許其地產代理在未經美聯同意下，向其他人提供美聯的客戶或放盤資料。美聯亦不會容許其地產代理向其他人索取或收受任何利益，作為該地產代理將美聯的地產代理生意轉介到其他地產代理公司的報酬，這會引致美聯生意及佣金收入的損失。
27. 美聯從來沒有同意或授權上訴人向其他人提供美聯的客戶或放盤資料，或向其他人索取或收取任何利益；作為其將美聯的地產代理生意轉介到其他地產代理公司的報酬。
控方案情
28. 本席基本採納答辯人書面陳詞中對控方案情的概述。
29. 本案的時序摘要如下：
(1) 2015年4月尾 - 控方第二證人 (「業主」) 經控方第一證人委託美聯放盤該物業，開價$3,200萬元。樓盤資料會放上美聯電腦系統以供區內同事查閱。區外分行同事也可以從電腦見到樓盤資料，但沒有聯絡事主的電話，所以必須與區內分行合作，若要帶買家睇樓是需要區內同事安排。議價方面，代表買家的區外同事也需要經區內同事與業主議價。同樣，區內同事也不會直接聯絡區外同事的客人 (買家)。是行內所稱「跨區交易」。
(2) 2015年5月初 - 控方第三和第四證人 (買方) 經上訴人委託美聯物色碧瑤灣物業。控方第三證人與上訴人相識有八、九年以上。
(3) 2015年5月11日 - 第一次上訴人帶買方視察該物業是由Billy Tang帶引。
(4) 2015年5月21日 - 控方第一證人和上訴人再帶買方視察該物業。議價過程一直都是控方第一證人代表業主，上訴人代表買家。控方第一證人告知上訴人業主開價$3,200萬元。
(5) 2015年5月22日 - 買方還第一口價$2,800萬元。業主不接受。
(6) 2015年5月26日 - 買方調高還價至$3,000萬元。業主不接受。
(7) 2015年5月27日 - 上訴人向控方第三證人報告業主堅持$3,200萬元 (控方證物P12，上訴宗卷第331頁)。
(8) 2015年5月28日 - 控方第三證人與上訴人想到商量寫一封短訊試一試可否打動業主。該短訊由上訴人用中文起稿，再交予控方第一證人翻譯為英文。控方第三證人作出修改，包括把出價改為$31,200,000 (證物P12，上訴宗卷第332頁)。該短訊沒有打動業主。因此，控方第三證人已打消購買該物業的念頭。
(9) 2015年6月10日 - 業主通知控方第一證人願意接受買方之前還價$31,200,000。控方第一證人隨即透過短訊通知上訴人。上訴人即時回應指這是一個好消息。控方第一證人和上訴人均表示希望明天能簽約。上訴人亦向控方第一證人提問業主佣金多少。
(10) 2015年6月11日 - 由上午開始業主向控方第一證人追問有沒有買方消息，惟是控方第一證人因為上訴人還未正面答覆，所以未能確實回覆業主。 其後，控方第一證人再向業主傳達上訴人的回覆，指買家要做土地查冊有關斜坡維修令。
(11) 2015年6月13日前一、兩日 - 上訴人再問控方第三證人對涉案物業還有沒有興趣，並說可以考慮其他辦法。控方第三證人回應若果買到，有打算以母親做買方來解決雙倍印花稅的問題。
(12) 上訴人表示世事難料，該物業一日未賣出，業主也有可能回心轉意。上訴人亦建議出價之餘，為表誠意，把支票也準備好連同合約帶去。控方第三證人接納上訴人的建議。
(13) 2015年6月12日 - 下午，業主收到William Lau Man‑wa來電告知他有買家出價$31,000,000。他從末主動找云房放售該物業，也不知道這間地產代理如何能夠聯絡上他。業主不接受，但是受到這個出價影響而懷疑$31,200,000是否合符市價。
(14) 下午2時48分，控方第一證人追問上訴人買方意欲如何。上訴人表示要再問買家 (證物P7，上訴宗卷第333頁)。
(15) 下午3時，業主通知控方第一證人願意把售價進一步調低調低至$31,100,000，但要在6月13日晚之前簽約 (證物P5，上訴宗卷第155頁)。控方第一證人隨即用電話通知上訴人。上訴人稱買家現為雙倍印花稅問題要考慮用誰人做買家和向會計師請示，著控方第一證人拖延業主。業主回覆控方第一證人稱他不能肯定，因為有人對$31,880,000表示有興趣。$31,880,000其實是業主虛構出來的。
(16) 2015年6月13日 - 業主一早發短訊繼續追問控方第一證人當天中午可否落實以$31,100,000成交。
(17) 在當天早上業主收到William Lau的短訊，指他的買家願意調高出價至$31,100,000。業主訛稱收到$31,880,000的要約，當晚會落實，若果他的買家有要約和更早送達訂金支票，他會接受。
(18) 當天一整天業主和William Lau不斷有短信來往。
(19) 晚上9時49分，上訴人向控方第三證人匯報業主依然很飄忽，還未覆實，他會盡力再試 (證物P12，上訴宗卷第333頁)。
(20) 晚上10時08分，William Lau表明他的買家最盡出價是$31,180,000及業主佣金為$20萬元。業主不接受 (證物P9，上訴宗卷第246頁)。
(21) 2015年6月14日 - 下午5時38分，控方第三證人向上訴人表示他決定用太太名義買該物業和他的底價為$31,800,000 (證物P12，上訴宗卷第333頁)。同日傍晚控方第四證人在上訴人送來云房的兩份臨約簽署 (分別價錢為$31,180,000和$31,500,000) 並交予訂金支票。
(22) 當時上訴人向買方建議出價$31,500,000。
(23) 2015年6月15日 - 上10時31分，William Lau傳送來一份臨時買賣合約和訂金支票給業主，賣價為$31,180,000。業主不接受 (證物P9，上訴宗卷第249 ‑ 253頁)。
(24) 上午11時10分，業主通知控方第一證人從另一名代理收到支票和已簽署以$31,180,000成交的臨約，問她的意見 (證物P5，上訴宗卷第158頁)。上訴人向控方第一證人回覆，指買家早上要開會，要求業主等進一步消息。
(25) 下午1時15分，業主向William Lau還價$31,500,000，但要當天成交 (證物P9，上訴宗卷第253頁)。
(26) 下午2時53分，William Lau回覆指他的客人最終出價$31,380,000和當天成交。
(27) 下午4時16分，業主追問控方第一證人，控方第一證人再向上訴人追問，之後向業主傳達上訴人的回覆，指買家需要繳交雙倍印花稅 (證物P5，上訴宗卷第160頁)。
(28) 下午4時19分，業主通知控方第一證人收到$31,380,000要約 (證物P5，上訴宗卷第160頁)，但他不接受。
(29) 下午4時31分，控方第一證人向業主傳達上訴人的回覆買家因為雙倍印花稅要多付$1,300,000，所以只能出價$31,000,000和已準備交來支票，業主不接受 (證物P5，上訴宗卷第161頁)。
(30) 下午4時45分，業主卻以有另一名買家已願意出價$31,880,000為理由婉拒William Lau $31,380,000的要約 (證物P9，上訴宗卷第259頁)。
(31) 下午4時50分，業主指假若不成事，業主便願意接受$31,500,000，但條件是必須在當晚12點前成交，否則會返回原先開價$32,000,000 (證物P9，上訴宗卷第260頁)。
(32) 下午5時45分，William Lau回覆指他已經已在途中 (證物P9，上訴宗卷第261頁)。
(33) 下午5時56分，業主通知控方第一證人收到$31,500,000要約 (證物P5，上訴宗卷第162頁)。
(34) 7時47分，業主通知控方第一證人他以$31,500,000售出 (證物P5，上訴宗卷第163頁)。控方第一證人問業主是哪一個代理。業主回覆是「Qfong.com」的代理，他曾在美聯任職，早一個星期前經已來電與他聯絡。業主將William Lau的地產代理人 (個人) 牌照和有公司名的名片傳予控方第一證人 (證物P5，上訴宗卷第165 ‑ 166頁)，「Qfong.com」代表業主和買家 (證物P5，上訴宗卷第167頁)。
(35) 2015年7月 - 上訴人給予美聯離職通知，最後受僱日期為2015年7月7日。
(36) 2015年7月8日 - 上訴人加入云房，擔任高級客戶經理。
(37) 2015年8月 - 控方第一證人巧遇買方黃太 (控方第四證人)。在追問下，控方第四證人表示她從來不知道業主肯減價，一直都以為業主堅持開價$32,000,000。上訴人指有代理可以幫到他們以$31,500,000成交，上訴人亦透露自己將會離開美聯加入云房，而可以幫到他們以$31,500,000成交是云房的代理。
(38) 2015年9月29日 - 該物業買賣正式完成。
(39) 2015年10月6日 - 云房從業主收到$157,500的佣金。
(40) 2015年10月14日 - 云房收到買方$200,000的佣金。
(41) 2015年11月23日 - 云房支付$132,323.75至上訴人與妻子聯名戶口。
29. 直至2015年6月13日，上訴人從來沒有向控方第三證人提及業主願意以$31,200,000出售該物業或業主願意減至$31,100,000。若果控方第三證人獲告知業主願意以$31,100,000出售，他必然會簽訂合約，因為已低過他之前還價的$31,200,000。控方第三證人知道上訴人一直是替美聯工作，以為他仍然是。上訴人沒有告訴過他不再替美聯工作，只是講過可能會轉工，但沒有提過會轉去哪一間公司或轉工後怎樣處理他的事宜，惟是講過會繼續處理至完結。在整個議價過程一直都是由上訴人代表他。簽訂的臨時合約，在代理簽署接受一欄是由一位「Lau Man Wa William」簽署，控方第三證人從未見過或經過或接觸過這個人來代理該物業買賣。要繳付雙倍印花稅和斜坡維修費已是預計在內，沒有影響買方出價。控方第四證人已知道有維修費並預計可能要支付。控方第三證人從上訴人知悉該物業所在整棟大廈是有一個斜坡維修令，上訴人著他注意。惟是這個問題沒有影響他出價，也不受他關注，原因是該維修令不只是影響他擬購買的單位，而是整棟大廈的「大圍事」，縱使最終每戶都要夾錢支付維修費用，他認為也不會太多。簽約後，控方第四證人帶裝修師傅去該物業度尺和收樓前驗樓都是上訴人一手安排。(裁斷陳述書第4 ‑ 12段)
辯方案情
30. 上訴人選擇作證並傳召張鈺棠Tommy Cheung為辯方證人 (「辯方第二證人」)。
31. 本席基本採納答辯人書面陳詞中對辯方案情的概述。
32. 上訴人與控方第三證人是2008/2009年左右以代理和顧客關係認識，之後發展為好朋友。上訴人不爭議他替控方第三證人就該物業與代表業主的控方第一證人議價。在2015年6月10日晚上10時14分，上訴人從控方第一證人得悉業主願意以$31,200,000出售該物業。在2015年6月11日上午，上訴人收到查冊結果，才得悉有一個維修令。他承認在2015年6月11日沒有向控方第三證人匯報業主願意減低售價或維修令。他的解釋是要先弄清楚誰要負責維修令和費用若干。上訴人的英文水準不高，一般的英文可以明白，但對那個短訊 (證物P7，上訴宗卷第232頁) 的內容不是太清楚。他不明白 “quick” 這個字的意思，只是明白有機會改變主意。在業主確認不會負責維修費用後，他才向控方第三證人匯報該物業有個維修令。第二天上訴人確認大廈有維修基金可能足夠支付維修費用後，他才向控方第四證人匯報。同日稍後，上訴人曾向控方第三證人詢問若果業主肯降價至$31,200,000，他會不會買。當時控方第三證人指就算業主肯降至$31,200,000賣，他不會買，因為要交雙倍印花稅。控方第三證人亦提及他可能會用親人名義來買該物業，但要等待他母親星期日回港，才親口與母親提出。
33. 上訴人不肯定控方第一證人有否告知他業主肯再減至$31,100,000和必需第二日黃昏前回覆。他確認收到控方第一證人在2015年6月12日晚上9時30分傳送業主的短訊 (證物P7，上訴宗卷第234頁)。他認為業主既堅持開價卻經常搖擺不定，不知什麼價才願意賣。他認定業主是要等到$32,000,000這個開價，$31,200,000是買不到該物業。他亦判定區內同事沒有能力幫到控方第三證人以較低價錢買入該物業。
34. 上訴人有把業主的短訊傳送予控方第三證人，並告知控方第三證人該物業已出現變化，區內同事應該幫不上。他向控方第三證人提議用另一間物業代理幫手購買該物業，因為客人可以隨時終止被委託的代理，而委託另一個代理進行買賣。由於控方第三證人不認識其他代理，所以上訴人介紹辯方第二證人，指他剛加盟云房。上訴人向控方第三證人表明 (一) 若云房幫到手，佣金要付予云房；(二) 因為他仍在美聯任職，角色尷尬，所以他只會以朋友身份義務性質協助他完成交易，但不會收取任何費用。控方第三證人答應。上訴人亦向香控方第三證人提及他有機會加盟云房但還未決定。
35. 上訴人隨即聯絡他的朋友William Lau，告知美聯幫不到他的控方第三證人，表明買家只會支付$200,000作為佣金。上訴人以義務性質幫助買家朋友，佣金需支付予他的朋友辯方第二證人。云房與業主議價的過程，大部分他不知道。上訴人與買家相熟，所以他替辯方第二證人拿臨時買賣合約給買方簽署。在控方第四證人簽署臨時買賣合約前，他和控方第三證人磋商過如何出價。
36. 由於辯方第二證人想離開云房，所以他提議把該物業的佣金算落上訴人名下，待出糧後才交還他，以免因為辯方第二證人在交易完成前離職而被云房扣減佣金20%左右。上訴人沒有向辯方第二證人表示同意或不同意。辯方第二證人亦叮囑上訴人不要透露辯方第二證人有離職的打算。上訴人亦有向William Lau查問，但對方沒有回覆。到7月尾，上訴人從上司知道該物業的佣金$114,781.50算落他名下。
37. 上訴人向辯方第二證人提出三個要求：(一) 要等到買賣雙方佣金收齊到出糧才退回予他；(二) 完成交易前，辯方第二證人需要跟足所有交樓、驗樓、方可離開云房；和 (三) 辯方第二證人要償還欠下上訴人共$110,000借貸。
38. 辯方第二證人在6月初已建議上訴人就該物業一事向William Lau查詢。在2015年6月14日，他收到William Lau來電告知碧瑤灣有一宗買賣，吩咐他準備兩份臨時買賣合約，一份是$31,180,000，另一份是$31,500,000，等上訴人到來會提供買家姓名，之後一同前往收取訂金支票。由於他忙於跟進自己的工作，所以上訴人單獨前往見買方和簽約。之後他從上訴人收回買家已簽署的臨時買賣合約和訂金支票。翌日下午，上訴人幫忙送臨時買賣合約予William Lau。
39. 辯方第二證人指稱那筆佣金是屬於他的。他沒有得到上訴人同意便使用上訴人名義向公司呈交sales form。他欠上訴人$110,000。當上訴人收到佣金$114,781.50後，上訴人從中扣減他所欠的$110,000，上訴人將餘數約$4,700用現金交予他 (裁斷陳述書第23 ‑ 28段)。
裁判官的分析和事實裁定
40. 就著控方證人的證供，裁判官經考慮後，認為控方證人誠實可靠，事實上，他們的證供沒有受到辯方多大質疑，且他們的證供主要部分是有短訊證明的。
41. 就著上訴人的證供，裁判官指出他沒有任何刑事定罪紀錄，因此犯案傾向應較低，證供也較可信。
42. 裁判官在考慮全盤證供、證物及雙方的結案陳詞後，裁定接納控方證人的證供，拒絕接納上訴人和辯方第二證人的證供。
43. 裁判官裁定上訴人是蓄意隱瞞買方控方第二證人願意減價、蓄意隱瞞買方控方第二證人降價求售一事完全是為自己利益著想。上訴人不單要賺取買方佣金，連業主的佣金也要謀取。
44. 裁判官裁定若果買方知道業主願意減價，買方必定會接受$31,100,000的售價。但這樣，上訴人只可以獲得買方佣金。因此，他必須把業主肯降價的消息隱瞞，用根本不是控方第三證人原意的藉口經控方第一證人拖延業主，更要繞過控方第一證人通過云房做手腳，導致買方多付40萬元購買該物業。裁判官裁定上訴人控罪1罪名成立。
45. 就著控罪2，裁判官裁定在6月12日上訴人仍受僱美聯為代理人，他把該物業代理由美聯轉交予云房，即已作出與其主事人的業務或業務有關的作為。裁判官認為，證據顯示上訴人十分在乎他可賺取的佣金。以辯方第二證人接手後極有限的參與，裁判官不相信上訴人如此輕易放棄他可賺取的佣金。上訴人跟辯方第二證人之間的欠債還債毫無說服力。裁判官認為唯一合理和無可抗拒的推論，該筆佣金的確是屬於上訴人。上訴人接受利益作為其把該物業的代理生意轉交云房的誘因或報酬，或由於上訴人作出或曾經作出上述作為而接受該利益。裁判官裁定上訴人控罪2罪名成立 (裁斷陳述書第29 ‑ 48段)。
上訴理據
46. 蘇大律師為上訴人提出四項上訴理據：
(一) 裁判官在沒有任何證據的情況下錯誤地裁定上訴人有意圖使控方第三證人蒙受不利
(甲) 上訴方指物業的業主控方第二證人在應用程式iMessage都承認自己拿不定主意 (indecisive)，他在庭上作供時承認自己就著價錢方面搖擺不定及拿不定主意，因此才會有時堅持售價為港幣3200萬，其後降至港幣3120萬，再隔一天後更將價錢降至港幣3110萬。
(乙) 其後買家控方第三證人透過云房向控方第二證人議價，控方第二證人又重新把價錢堅持在港幣3200萬，結果經過一輪議價之後，業主和買家最終以港幣3150萬達成交易。
(丙) 根據控方的說法，當控方第二證人將售價減至港幣3120萬之時，上訴人沒有把這個消息告訴控方第三證人，因而令控方第三證人蒙受不利。但其實控方並沒有任何證據證明上訴人沒有把消息告訴控方第三證人是懷有意圖使控方第三證人蒙受不利，而裁判官口述的裁決亦沒有裁定上訴人這個不作為是意圖令控方第三證人蒙受不利。
(二) 裁判官錯誤地接納文件的傳聞證供 (documentary hearsay evidence)
(甲) 就著控罪二，辯方在審前覆核及審訊的開始已說明上訴人有沒有收受利益是本案的關鍵點，控方負有舉證責任，並且達到毫無合理疑點的水平，關於收受利益這方面，控方只是依賴從云房找到的以下文件：
證物39 云房就著本案交易的手寫銷售報告正本；
證物45 云房就著本案交易的手寫銷售報告編號2015070081正本；
證物46 從云房電腦紀錄列印有關收到來自控方第二證人及控方第四證人就著本案交易的佣金的文件；
證物47 從云房電腦紀錄列印有關付予上訴人就著本案交易的佣金的文件；
證物61 從云房電腦紀錄列印有關上訴人於2015年10月的佣金紀錄；和
證物62 從云房電腦紀錄列印有關上訴人於2015年10月的佣金明細，
目的是顯示在該物業的交易，上訴人能分到佣金，但該些文件是誰人製作，控方並未能傳召製作人作供，甚至不知道製作人是誰。
(乙) 上訴方指上述的證物是上訴人有沒有收受利益的唯一證據，但其內容是否真確則沒有人作供作實。
(丙) 上訴方指上述的證物亦不符合香港法例第8章《證據條例》第22條的規定。
(三) 裁判官代替主控盤問上訴人而自己跳進格鬥場。上訴方指，在主控盤問上訴人時，裁判官不時加入盤問上訴人，除了對上訴人構成不公平審訊外，更顯示裁判官一開始就認定他有罪。
(四) 上述上訴理據一至上訴理據三的全部及部分理由，令到案件對上訴人不公平，因而導致定罪不安全及不穩妥。
答辯人對上訴理據的回應
47. 羅高級檢控官代表答辯人於書面陳詞回應上訴方的上訴理據。
回應上訴理據一
48. 答辯人指出，控方就著控罪一的罪行詳情為：(一) 上訴人對控方第三和第四證人隱瞞及未有向他們披露控方第二證人願意以港幣3,110萬出售該物業是意圖詐騙；和 (二) 而誘使控方第三和第四證人以港幣3,150萬購入該物業，導致買家蒙受不利或有相當程度的可能性會蒙受不利。
49. 答辯人陳詞，綜觀裁斷陳述書，裁判官在非常仔細分析和考慮後，裁定上訴人是蓄意隱瞞買方控方第二證人願意減價、故意將該物業買和賣由美聯轉至他將加盟的云房、意圖詐騙而誘使控方第三和第四證人多付$400,000購入該物業 (見裁斷陳述書第32 ‑ 35段)。答辯人認為裁判官的分析合情合理、合乎邏輯、非常仔細和全面、理據充分、亦沒有在法律原則上犯錯，無可詬病。
50. 答辯人同意控方沒有直接證據指控上訴人沒有把控方第二證人的出價要約通知控方第三證人是懷有意圖使控方第三證人蒙受不利，但是根據以下本案的整體證據，唯一合理推論為：(一) 上訴人是蓄意向控方第三證人隱瞞控方第二證人的出價要約；和 (二) 上訴人是意圖詐騙控方第三證人，使控方第三證人多付$400,000購買該物業：
(一) 上訴人自2007年4月12日至2015年7月7日受僱於美聯，2015年7月8日他加入云房，他是一名非常資深的持牌地產代理。
(二) 香港法例第511C章《地產代理常規 (一般責任及香港住宅物業) 規例》第 11(e) 條規定持牌代理在接獲任何要約後，須在切實可行的範圍內盡快將該要約向客戶提交，以供客戶接受；和第 11(f) 條規定須按接獲各項要約的次序，將所有要約以客觀和無偏頗的方式通知客戶 (證物P35)。上訴人在被盤問時亦同意在切實可行的範圍內，要盡快將要約提交給客戶 (裁斷陳述書第 33(e) 段)。
(三) 2015年6月10日，上訴人蓄意向控方第三證人隱瞞控方第二證人願意減價至$31,200,000 (證物P7)。其實早於2015年5月31日，上訴人替控方第三證人轉發短訊予控方第一證人以轉發予控方第二證人，表示控方第三證人願意出價$31,200,000 (證物P12)。因此，上訴人於2015年6月10日清楚明白買賣雙方已到價。
(四) 於2015年6月13日前一、兩天，上訴人重提該物業，問控方第三證人還有沒有興趣和表示會想一下有沒有其他辦法。上訴人當時已經立即聯絡在云房工作的William Lau去促成成交。
(五) 於2015年6月12日，控方第二證人收到一名叫William Lau的代理人來電，指他的客人出價$31,000,000來購買該物業。控方第二證人因為受到$31,000,000的要約影響，而通知控方第一證人他願意把售價再降低至$31,100,000。控方第一證人立即致電和通知上訴人此事。上訴人卻蓄意向控方第三證人隱瞞控方第二證人願意減價至$31,100,000。
(六) 由2015年6月12日開始到6月15日William Lau向控方第二證人提出的要約由$31,000,000升至$31,100,000及$31,180,000，再升至$31,380,000 (證物P9)，最後接受控方第二證人提出$31,500,000來成交，云房代表該物業的買方和賣方。
51. 上訴方指賣家控方第二證人對物業售價舉棋不定的態度，是否有不誠實的意圖不能取決於控方第二證人開價的高低，上訴人就算知道控方第二證人把價格下調至$3,120萬元之時，上訴人，甚至控方第二證人自己，也不會知道若買家不接受要約，賣家控方第二證人將會再下調或再上調售價。答辯人陳詞，上訴方的假設於本案案情無關宏旨。最重要的是，上訴人有責任在切實可行的範圍內盡快將該要約向控方第三證人提交，以供控方第三證人接受。控方第三證人是否接受控方第二證人出價的要約，純由控方第三證人決定。根據上文 (一) 至 (六) 項的整體證據，上訴人明顯蓄意向控方第三證人隱瞞控方第二證人的出價要約；和意圖詐騙控方第三證人多付$400,000購買該物業。本案有充分的證據指控上訴人干犯控罪1，上訴理據 (一) 不成立。
回應上訴理據二
52. 答辯人指出，審訊時，辯方反對證物P39、P45、P46、P47、P61和P62呈堂。裁判官考慮雙方的陳詞及案例後，裁定上述文件可呈堂為證物。裁判官於裁斷陳述書第43(b)、43(c) 和44段列出上述文件證物的詳情、雙方的陳詞及所援引的案例。
53. 答辯人陳詞，裁判官正確地指出，HKSAR v Chan Sau Hing & Another CACC 211/2001判案書第17 ‑ 19段的法律原則適用於該些文件證物。裁判官裁定該些文件證物可在本案作為環境證供。裁判官亦仔細地留意到，接納該些文件證物呈堂為證物後，法庭仍要再考慮應給予該些文件證物的比重。但是，上訴人和辯方第二證人的證供均顯示辯方並不爭議該物業買賣的佣金，即$114,781.50，已由云房存入上訴人與其妻子的聯名戶口。辯方只爭議該筆佣金並不屬於上訴人，而是屬於辯方第二證人的。裁判官在考慮裁決本案實情時，實在不用再考慮該些文件證物應賦予什麼比重。
54. 答辯人陳詞，裁判官裁定該些文件證物可呈堂的裁決正確和恰當，並沒有在法律原則上犯錯。控方並不已倚賴香港法例第8章《證據條例》第22條。控方只倚賴相關的普通法法律原則，該些法律原則可參考Chan Sau Hing一案判案書第17 ‑ 19段：
“17. In Myers v. DPP [1965] A.C. 1001, the House of Lords emphasized the common law principle that documents had to be proved and where it was sought to establish the truth of the facts related in them, the maker had to be called, unless the document falls within a recognized exception to the hearsay rule.
18. In the present case, of course, there was no evidence that the 2nd appellant had completed or signed the documents herself. However, the absence of this evidence does not mean that the documents could not be used if their reliance is not to establish the truth of the facts related in them…
19. However, that was not the only way the documents could be used to prove that the 2nd appellant was involved with the conspiracy. They could also be used as circumstantial evidence of her involvement. The relevance of the documents was the inherent likelihood that documents bearing the name and signature of a person were made by that person for a certain purpose. It is the coincidence which made the evidence relevant. … These clearly established a connection between the 2nd appellant and the documents: …”
55. 答辯人陳詞，首先，控方並不倚賴該些文件證物去證明上訴人確實收了該筆佣金 (truth of facts)。控方只倚賴該些文件證物為環境證供去顯示上訴人將該物業之買賣由美聯轉去云房，從而令他自己得益。該些文件證物的內容亦與該物業之買賣詳情和銀行證供完全吻合，即物業的地址、買賣雙方的姓名、樓價、合約日期、成交日期、買賣雙方分別付出的佣金金額和支付佣金的支票號碼、上訴人是其中一名銷售員和身份證號碼、上訴人在該買賣所得到的佣金金額和云房存入上訴人戶口的佣金金額。基於該些文件證物的內容與本案案情的相同之處，該些文件證物必定與本案有關，亦與上訴人有關連，在上述情況下，答辯人認為裁判官正確地接納該些文件證物可呈堂。
56. 答辯人陳詞，即使法庭認為該些文件證物不應被裁定為可呈堂，答辯人認為這絕不會影響控罪2的定罪基礎。上訴人和辯方第二證人的證供均承認上訴人收到該筆$114,781.50之佣金，即該佣金由云房存入了上訴人與其妻子的聯名戶口 (見裁斷陳述書第22、23和27段)。上訴人和辯方第二證人在這方面的證供與銀行證供吻合。
57. 答辯人陳詞，裁判官裁定該些文件證物可呈堂的裁決正確恰當，並沒有在法律原則上犯錯。
回應上訴理據三
58. 答辯人陳詞，關於法官是否曾經作出「過度干預」，而影響了案件公平審訊的法律原則，根據HKSAR v Lai Oi-yan [2016] 3 HKLRD 273和女皇訴楊茂林 [1991] 2 HKLR 468，上訴法庭對於如何處理原審法官不當干預審訊這投訴應考慮的5項原則是：
(一) 法官發問的問題的數目並非決定性的因素；
(二) 必須考慮問題的性質及數量與及二者互動下所引起之後果；
(三) 無需確立法官事實上有偏見，只要令一名對事件有認識的旁觀者認為法官已取代了檢控官之職能便已足夠；
(四) 如果原審時法官是單獨行事而非聯同陪審團審理案件，上訴法庭應考慮以下問題：究竟一名聆聽案件的人士會否合理地得出一個結論，就是法官提出之問題顯示他已加入了「格鬥場」，而並非保持客觀的態度；
(五) 上訴法庭最終要考慮的問題是究竟原審法官的行為會否令一名聆聽案件及知情之旁觀者認定被告人沒有獲得一「不公之審訊」。
59. 答辯人陳詞，扼要而言，上訴法庭最終要考慮之問題是究竟原審法官的行為會否令一名聆聽案件及知情之旁觀者認定被告人沒有獲得一個公平之審訊。法官發問問題的數目本身並非決定性的因素；必須考慮問題的性質及數量及二者互動下所引起的後果。法官未必能在雙方律師對證人之主問、盤問及覆問過程中獲得應有的資料，而令法官要向證人親自發問，以求對事件有更清晰的瞭解後才作出裁定。只要在詢問證人時，法官能採取不偏不倚的態度，不會令一名合情合理的旁觀者，在知情的情況下，覺得法官有偏幫一方之嫌，上述做法不但無可厚非，更是合理及必須的。
60. 答辯人同意裁判官在上訴人接受盤問時，的確就著上訴人的英語水平及該物業查册事項向上訴人發問。
61. 就著裁判官對上訴人的英語水平的發問，答辯人陳詞，在上訴人解釋其英語水平和能否理解控方第一證人給他的英文短訊之意思後，裁判官明確表示，因為他希望問清楚上訴人這方面的證供，所以他才向上訴人發問 (上訴宗卷第982A-G頁)。裁判官之後只是與主控就著上訴人作供的內容澄清 (上訴宗卷第982L‑983H頁)。由於主控並沒有盤問上訴人教育程度和接受教育的地方，裁判官才向上訴人提問，因為這些範疇均與上訴人的英語水平息息相關 (上訴宗卷第983L‑N頁)。
62. 就著裁判官對上訴人有關查册的發問，答辯人陳詞，由於主控就著查冊方面已經沒有再有任何問題盤問上訴人 (上訴宗卷第986F頁)，因此裁判官才向上訴人就查冊事項進一步提問，而上訴人亦表示裁判官向他的提問問得好，他亦非常殷切地想作出解釋 (上訴宗卷第986N頁)。在上訴人出進一步的解釋時，裁判官只是提醒上訴人不要重複其證供 (上訴宗卷第987E頁)、不要迴避問題 (上訴宗卷第988C‑D頁) 和向上訴人澄清證供 (上訴宗卷第988K‑Q頁)。
63. 答辯人陳詞，總括而言，裁判官向上訴人的提問，旨在理解和澄清上訴人的證供，上訴人亦主動表示裁判官的提問問得好，非常殷切地想作出解釋。審訊謄本顯示裁判官向上訴人提問時採取不偏不倚的態度，不會令一名合情合理的旁觀者，在知情的情況下，覺得裁判官有偏幫一方之嫌。
回應上訴理據四
64. 答辯人陳詞，本案指控上訴人兩項控罪的證據非常充分，在重審下，上訴法庭亦會作出定罪的裁決。
65. 答辯人認為本案的定罪並無不穩妥或不令人滿意之處，上訴應被駁回。
雙方陳詞的考慮
66. 本席考慮了上訴方和答辯方的陳詞，亦參閱了裁判官席前的證據及審訊謄本。
上訴理據一的考慮
67. 本席認為，案中證據清楚顯示，而上訴人亦不爭議裁判官在這方面的事實裁決，上訴人是蓄意對控方第三和第四證人隱瞞及未有向他們披露控方第二證人願意以港幣3,110萬出售該物業。考慮到上訴人對控方第三和第四證人的受信責任和員工手册、前線員工須知和《地產代理常規 (一般責任及香港住宅物業) 規例》(「該規例」) 的規定，上訴人在接獲業主願意以港幣3,110萬出售該物業的要約後，他須在可行的範圍內盡快將該要約向客户控方第三和第四證人提交，以供他們接受。裁判官絕對有理由拒絕信納上訴人證供中的解釋。
68. 就著上訴人沒有把控方第二證人的出價要約通知控方第三證人是否懷有意圖使控方第三證人蒙受不利，這關乎上訴人心中所想的犯罪意圖，在欠缺上訴人的招認的證據下，控方所能倚賴的，必然是案中的環境證據。
69. 本案同意答辯人陳詞，就著上訴人是否懐有使控方第三證人蒙受不利的犯罪意圖，以下都是相關的環境證據和考慮：
(一) 上訴人自2007年4月12日至2015年7月7日受僱於美聯，至2015年7月8日他加入云房，按他從事地產代理這行業的工作經驗，他是一名非常資深的持牌地產代理。於本案的物業交易過程中，他不可能不清楚將業主降價的要約向客户控方第三和第四證人提交，以供他們接受對促成交易成功的重要性。當時買賣雙方就物業議價處於膠著狀態，業主態度既然軟化，上訴人不可能不抓緊機會，促成交易。
(二) 根據該規例的規定，上訴人在接獲業主降價的要約後，須在切實可行的範圍內盡快將該要約向買家提交，以供買家接受；和按規定須按接獲各項要約的次序，將所有要約以客觀和無偏頗的方式通知客戶 (證物P35)。上訴人在被盤問時亦同意在切實可行的範圍內，要盡快將要約提交給客戶，他不可能因他指稱的理由而冒著違反該規例的規定不將業主降價的要約告訴客户控方第三和第四證人 (裁斷陳述書第 33(e) 段)。
(三) 2015年6月10日，上訴人蓄意向控方第三證人隱瞞控方第二證人願意減價至$31,200,000 (證物P7)。其實早於2015年5月31日，上訴人替控方第三證人轉發短訊予控方第一證人以轉發予控方第二證人表示願意出價$31,200,000 (證物P12，上訴宗卷第312頁)。因此，上訴人於2015年6月10日清楚明白買賣雙方已到價。上訴人心知買賣雙方已到價而他仍不促成交易，這項環境證據顯示上訴人的上述作為和不作為，明顯是為了自己的利益而非出於對客人控方第三證人的利益的考慮。
(四) 於2015年6月13日前一、兩天，上訴人重提該物業，問控方第三證人還有沒有興趣和表示會想一下有沒有其他辦法。上訴人當時已經立即聯絡在云房工作的 William Lau去促成成交，這項環境證據顯示上訴人是希望該物業交易是經云房，而非美聯進行。
(五) 於2015年6月12日，控方第二證人收到一名叫William Lau的代理人來電，指他的客人出價$31,000,000來購買該物業。控方第二證人因為受到$31,000,000的要約影響，而通知方第一證人他願意把售價再降低至$31,100,000。控方第一證人立即致電和通知上訴人此事。上訴人卻蓄意向控方第三證人隱瞞控方第二證人願意減價至$31,100,000。上訴人再一次不將業主降價的要約告訴客户控方第三和第四證人。
(六) 由2015年6月12日開始到6月15日William Lau向控方第二證人提出的要約由$31,000,000升至$31,100,000及$31,180,000，再升至$31,380,000 (證物P9)，最後接受第二證人提出$31,500,000來成交，云房代表該物業的買方和賣方。
70. 就著上訴方投訴控方在本案未能在毫無合理疑點的情況下證明上訴人的不作為的意圖是使控方證人三和證人四蒙受損失，上訴方強調因為控方第二證人對物業售價舉棋不定的態度，是否有不誠實的意圖實不能取決於控方第二證人開價的高低，上訴人就算知道控方第二證人把價格下調至$3,120萬元之時，上訴人，甚至控方第二證人自己，也不會知道若買家不接受要約，業主控方第二證人將會再下調或再上調售價。本席同意答辯人陳詞的分析，上訴方的假設於本案案情無關宏旨。最重要的是，上訴人有責任在切實可行的範圍內盡快將該要約向控方第三證人提交，以供控方第三證人接受。控方第三證人是否接受控方第二證人出價的要約，純由控方第三證人決定。因此「若買家不接受」往後的假設根本是無意義的討論。再者，控罪1欺詐罪的犯罪原素要求控方證明上訴人懷有導致控方第三和第四證人蒙受不利或有相當程度的可能性會蒙受不利的意圖，上訴人既然不知道業主把價格下調至$3,120萬元後，是否將會再下調或再上調售價，那「業主有可能再上調售價」便是上訴人不把業主降價要約向控方第三證人提交會使控方第三和第四證人相當程度的可能性會蒙受不利的風險。本席同意答辯人陳詞，根據本案的整體證據，上訴人明顯蓄意向控方第三證人隱瞞控方第二證人的出價要約；和意圖詐騙控方第三證人多付$400,000購買該物業。裁判官有充分證據裁定上訴人有意圖使控方證人三蒙受不利。
71. 上訴理據一不成立。
上訴理據二的考慮
72. 本席認為，控方於審訊時絕對有權呈遞證物P39、P45、P46、P47、P61和P62為環境證據，控方從來不是以呈遞上述文件來證明文件所載內容為事實，控方是以該些文件證物內容與控方案情相同吻合之處作為環境證據，以支持法庭裁定該些文件證物必然與該物業的買賣交易有關，亦與上訴人有關，從而最終推論上訴人將該物業之買賣由美聯轉去云房，從而令他自己得益。裁判官清楚且正確地裁定該些文件證物可呈堂為環境證據。裁判官從來没有上述文件以的內容為證明內容為事實的證據。
73. 審訊時，控方明白表明，而辯方亦清楚知道，控方呈遞上述文件是用作案中的環境證據。於此情況下，上訴人選擇作證並傳召了辯方第二證人，他們的證供均同意該物業之買賣的佣金$114,781.50由云房存入上訴人與妻子的聯名户口。他們的證供只爭議該筆佣金不屬於上訴人，而屬於辯方第二證人，他們並指因辯方第二證人欠上訴人$110,000債項，在扣除該筆欠債後，上訴人已將餘款$4,700多元以現金交予辯方第二證人。於上訴人和辯方第二證人上述證供的基礎下，裁判官已毋須考慮上述文件作為環境證據的比重。上訴人和辯方第二證人已提供直接證據證明由云房存入上訴人與妻子的聯名户口的$114,781.50是該物業之買賣的佣金。
74. 本席認為裁判官絕對有權根據Chan Sau-hing一案的原則接納上述文件為環境證據，他接納該些證據的决定並無犯錯。上訴方指倘若裁判官沒接纳上述文件為證據，上訴人不一定選擇作證和傳召了辯方第二證人。上訴人作證及傳召證人與否是辯方的決定，不能指因裁判官正確接納該些文件證物為環境證據而導致上訴人和辯方第二證人作證時確認了該些本屬環境證據的文件證物的內容而以此作為上訴理據。
75. 上訴理據二不成立。
上訴理據三的考慮
76. 上訴方和答辯方對適用於「法官不當干預」的法律原則並無爭議，本席亦按Lai Oi-yan及楊茂林兩案的原則行事，有關原則已於上文指出，於此不贅。
77. 本席參閱了審訊謄本中裁判官就著上訴人的英語水平 (上訴宗卷第981R-983Q頁) 及該物業查册事宜向上訴人詢問 (上訴宗卷第986Q-988P頁) 的相關部分，考慮了裁判官發問問題的數量及性質、及二者互動下所引起的後果。
78. 上訴方指裁判官著上訴人的英語水平「代替主控盤問被告人而自己跳進格鬥場」的相關段落為：
「問：嗱，接住落去都係睇番喺你面前嗰個對話，10點15分30秒，Jenny仲話畀你聽都係業主嘅說法喇，『喺我未改變主意之前，快啲』？
答：我英文唔係太叻，其實我冇乜--當時冇乜留意到呢句說話嘅內容，我淨係見到個價錢佢話3,120啫，即係我唔係太理解呢句說話點解。
問：你英文唔係好叻，但係基本嘅英文你都識㗎，係咪？
答：係。
問：係。
官：即係言下之意，你唔知呢個訊息嘅內容係講乜嘢呀？
答：我唔係太清楚囉，喀。
官：剛才你答控方個問題，英文嘅程度嗰方面，一般嘅英文你可以明白，你係答『係』吖嘛？
答：係，冇錯，因為裡面有啲字我識，有啲字我唔識。
官：等陣吓。你講緊嘅就係6月10號10點15分嗰個text，嗰個訊息個內容你有啲字—你唔明白個內容？
答：因為有...
官：係咪？你剛才嘅答案係咪咁呀？我想...
答：可能唔能夠…
官：... 問清楚啫。
答：... 完全明白。
官：吓？
答：我唔能夠完全明白個內容，喀。
問：嗱，即係根據你所講，Jenny寫啲嘢畀你，你又唔係幾明嘅，咁你有冇問Jenny係咩嘢意思呀？打個電話畀佢都得嘅。
答：我唔係完全唔明，咁有啲嘢我可能當時覺得唔係好重要，咁我又冇乜刻意問--冇刻意問，但係總之我就知道係--嗰陣時係個業主肯減番落嚟3,120萬賣嘞，咁…
問：等一等先吓。嗱，都係講番10月--10點15分呢一句，Jenny畀你呢一句，開頭我聽到你講又話『唔係好清楚，唔係好明』，而家啱啱你話畀我聽『唔係唔明，不過我諗--冇乜留意去睇』咁，究竟邊樣至啱呀？
官：我紀錄佢冇話為意睇呀。
MR LAU：我--exactly個字眼點講呢？
官：佢話『唔係咁重要』丫嘛。
MR LAU：我、我、…
官：你紀錄係乜嘢？
MR LAU：… 我、我--嗱，我記得佢講話--好似話『冇乜注意咁樣』係講。
官：Mr So，你紀錄係乜嘢？
MR SO：我聽到佢話『又唔係咁重要』嘅。
官：係囉，我好似聽唔到佢話『冇為意』喎，你可以問清楚嘅，…
MR LAU：哦，唔…
官：… 若然有需要，…
MR LAU：好。
官：… 否則可以聽番錄音。
MR LAU：或者我再補充下。
官：唔。
問：剛才…
官：重複番個問題喇。
MR LAU：喀。或者我--我就提出我問題係基於一個答案，…
官：係囉，係囉。
MR LAU：… 或者如果答案唔係咁嘅，我問過喇，喀。
官：唔。
問：你話你覺得唔係好重要吖嘛你覺得，係咪呀？
答：當時覺得個價錢係最重要囉因為。
問：你都…
MR LAU：唔好意思。
官：當時係個價錢最重要？
答：係呀。
問：如果你話你都唔清楚個內容，你點知入面講嘅嘢唔重要？
答：我唔能夠完全理解，咁我估計佢呢就係--應該係話呢--因為嗰個 “quick” 字我唔係好知佢點解囉，因為又話之前即係…
官：等陣。“Quick” 嗰個字你唔係--唔明呢個字點解？
答：係，即係咁我淨係知話佢之前佢就有機會改變嘞咁樣。
問：你又話--而家你啱啱話畀我哋聽你都知道話有機會改變嘅，咁係咪更加要快呀喺個業主未改變之前？
答：誒…
問：係咪要快啲進行呀？
答：係喇，係喇。
官：我想問下你，你讀書讀到咩嘢程度呀？
答：Form 5。
官：喺邊度讀呀？你係喺香--意思係咪喺香港呀？
答：香港，香港。
官：係咪喺香港呀？
答：香港，喀。
問：咁Jenny寫英文你又唔明--唔係好明嘞，你有冇要求佢不如用中文呀？
答：當時冇嘅。
問：點解唔要求佢？佢寫啲嘢你都唔明，咁你由佢嘞喎？
答：佢pass啲message過嚟，咁我唔可以反對㗎嘛，咁咪‑‑佢都要pass過嚟，由佢pass…」
79. 本席絕不同意裁判官於上述上訴方所指出的段落是在盤問上訴人。裁判官於第982頁A至F行只是向上訴人確認他所指他有些字不明白的短訊是哪一個，根本談不上是盤問。裁判官於第982頁L至U行只是跟主控大律師確認上訴人之前證供的內容細節，裁判官打斷控方盤問上訴人，先釐清上訴人之前證供才讓控方繼續盤問完全是恰當的做法。至於裁判官於第983頁D行所說的，也只不過是重覆上訴人於B行的答案，根本不屬盤問。
80. 上訴人於F行回答控方的盤問時指他不明白短訊中 “quick” 字的意思，裁判官於G行亦只是緊隨上訴人於F行的答案，重覆確認答案內容，亦談不上屬盤問。
81. 至於裁判官與上訴人於K至N行的對答，本席認為，上訴人作為一名在香港工作多年的資深持牌地產代理，指他不明白英文 “quick” 字的意思，裁判官詢問他的教育程度和是否於香港接受教育都是對上訴人的答案合理的反應和提問。本席不意上訴方所說裁判官代替主控盤問上訴人而自己跳進格鬥場。
82. 就著裁判官對該物業查册事宜向上訴人的詢問，本席同意答辯人陳詞的分析，裁判官是在主控大律師就著查冊方面表示已經沒有再有任何問題盤問上訴人 (上訴宗卷第986F頁)，裁判官才開始向上訴人就查冊事項進一步提問。裁判官並非開展一些控方從沒盤問上訴人的課題。
83. 在考慮一名合情合理的旁觀者，在知情的情況下，對裁判官就著該物業查册事宜向上訴人的詢問的觀感時，便應考慮就上訴人而言，他亦認為裁判官向他的提問問得好，他亦非常殷切地想向法庭解釋 (上訴宗卷第986N頁)。在上訴人解釋當中，裁判官只是提醒上訴人不要重複其證供、不要迴避問題和向上訴人澄清證供。至於上訴人的解釋最終不為裁判官所接納，那是上訴人證供的問題，不能歸咎於裁判官提問上訴人。事實上，上訴方對裁判官拒絕接納上訴人證供的分析及給予的理由，並無投訴。
84. 總括而言，本席認為裁判官向上訴人的提問，旨在理解和澄清上訴人的證供，上訴人亦主動表示裁判官對該物業查册事宜的提問問得好，上訴人表現殷切想就該課題解釋。本席認為審訊謄本顯示裁判官向上訴人提問不會另一名合情合理的旁觀者，在知情的情況下，覺得裁判官有偏幫控方之嫌。
85. 上訴理據三不成立。
上訴理據四的考慮
86. 上訴方提出的上訴理據一至三均不成立，因此上述三項上訴理據的全部及部份理由，並無令到案件對上訴人不公平，因而導致定罪不安全及不穩妥。
87. 上訴理據四不成立。
重新詅訊及本上訴的處置
88. 上訴人提出的上訴理據無一成立。
89. 本席根據裁判官席前的證據重新聆訊本案。本席最後裁定本案的證據足以按照毫無合理疑點的證案標準證實控罪1和控罪2的所有構成元素。裁判官裁定上訴人控罪1和控罪2罪名成立的決定正確無誤。本席駁回上訴人的定罪上訴。
答辯人：由律政司高級檢控官羅心怡代表香港特別行政區。
上訴人：由蘇何律師行轉聘蘇俊文大律師及周衍沖大律師代表。
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