TSANG WING LAM 對 INCORPORATED OWNERS OF KING TIN COURT 及另一人

LDBM 189/2012

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號 2012 年第189 宗

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判 決 書

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1.  申請人曾先生申請下述強制令：

“The Defendants are forbidden to carry out the “Works Contract”（工程合約）dated 23.9.2011 of amount HKD91,175,534； (1) The 1^st Defendant is forbidden to spend any money for the said contract without court’s direction; (2) The 2^nd Defendant is forbidden to do anything or exert any influence onto any part of King Tin Court（景田苑）, including any praying ceremony for commencing works（拜神開工儀式）until judgment is reached for this action.”

背景

2.  曾先生是景田苑C座23樓5室的業主。

3.  2012年2月27日，曾先生在高等法院原訟法庭提出HCA 300/2012一案，向景田苑業主立案法團（「法團」）及Prestige Construction & Engineering Co Ltd（「宏業」）提出以下申索：

(1)  廢止（nullify）業主大會2011年6月26日的議決；

(2)  廢止管理委員會（「管委會」）2011年9月21日的議決；及

(3)  撤銷（set aside）2011年9月23日的工程合約。

4.  2012年2月29日，曾先生提出傳票申請，申請第一段所述的非正審強制令。

5.  2012年3月9日，高等法院原訟法庭暫委法官歐陽桂如考慮過訴訟各方存檔的誓章證據及陳詞後，認為不適宜在該階段發出強制令，命令把傳票押後及給予訴訟各方機會存檔進一步誓章，詳情可見當日的判決書。

6.  2012年6月14日，傳票再在歐陽法官席前聆訊。曾先生沒有按指示存檔誓章，法官再給予他機會提交誓章證據，命令將案件（連同該傳票）移交土地審裁處審理，詳情可見當日的判決書。

7.  HCA 300/2012移交土地審裁處後成為LDBM 189/2012，傳票獲安排在本席席前辯論。

曾先生的延期聆訊申請

8.  聆訊開始時，曾先生要求押後辯論，讓他提交誓章證據。他指出：

(1)  按歐陽法官的命令，他有權回應法團於2012年7月3日存檔的管委會主席黎先生（「黎主席」）的第二份誓章。

(2)  他兩天前收到審訊文件冊時才發現，之前送達給他的黎主席的第一份誓章，欠缺載有第42至45段的最後兩頁，他需要回應。

(3)  審訊文件冊中他的誓章有兩頁複印時被人無理地遮蔽，他需要澄清。

9.  兩位答辯人（即法團和宏業）均反對押後，本席考慮過雙方的陳詞後拒絕了曾先生的申請。

10.  首先，按歐陽法官2012年6月14日的命令，曾先生可於黎主席的第二份誓章後7天之內回應，之後，訴訟各方除非獲法庭允許否則不可存檔進一步誓章。曾先生沒有按命令在限期前回應黎主席的第二份誓章，應被視作放棄其回應權；按法官的命令，任何人都不得再存檔誓章，除非獲得法庭批准。黎主席的第二份誓章存檔至今將近一個月時間，曾先生一直沒有要求逾期回應，直到聆訊開始時才口頭提出申請，明顯妄顧歐陽法官訂下的時間表。

11.  兩位答辯人更指出，曾先生在2012年3月9日的聆訊中，於法官口頭宣判後才提出尚有未呈堂的證據，法官於是給他機會存檔進一步的誓章並把傳票押後，但曾先生沒有按指示存檔誓章，導致2012年6月14日的聆訊亦需要押後。因此，曾先生是多次以需要時間存檔誓章為藉口推遲審理該傳票。

12.  第二，黎主席的第一份誓章曾用於2012年3月9日的聆訊，沒有理由曾先生要到兩天前才發現欠缺其中兩頁。無論如何，曾先生透過審訊文件冊第227至228頁可知悉據稱欠缺的兩頁的內容，他亦有兩天時間考慮及準備。

13.  第三，曾先生投訴審訊文件冊中他的第一份誓章及證物部分被遮蔽，即第15頁和第214頁。但本席可憑曾先生存檔的誓章的正本知悉被遮部分的內容。

14.  總的而言，歐陽法官已多次押後傳票讓曾先生提出誓章證據，曾先生亦已存檔兩份誓章及大量證物。傳票獲安排於2012年8月1日在土地審裁處進行辯論，預留2小時時間；兩位答辯人已準備就緒，並分別聘請大律師和律師應訊，大律師亦準備了詳盡的書面陳詞。傳票申請涉及景田苑的維修及翻新工程是否可以進行，影響範圍不局限於訴訟的三方，而是所有景田苑的業主和居民，本席認為不適宜再押後辯論，決定繼續聆訊。

15.  儘管本席拒絕押後聆訊讓曾先生存檔進一步誓章，曾先生仍多次試圖在聆訊中引入新證據﹝例如：他投訴宏業的工程馬虎﹞，但被本席阻止。本席向他解釋，他引入未有在誓章提及的新證據，會對兩位答辯人不公平，因為他們沒有機會準備及回應。

曾先生的證據

16.  曾先生在他存檔的兩份誓章中投訴：

(1)  2011年6月26日的業主特別大會的全部議決，都是人為偽造的。

曾先生指出，按會議記錄，會議開始時，出席的業主及業主代表人數共220人，他估計該些業主所佔的業權份數約為4,290份。但到了議程5（即議決通過進行屋苑整體維修及翻新工程）表決時，竟有9,517份總業權份數投票，議案最終獲得7,626份總業權份數通過。根據曾先生的估計，會議由開始至議程5表決不足半小時，而根據一些「非常關心」會議的業主表示，會議期間進出的人數不多，曾先生因此認為投票結果「不正確」及被「嚴重誇大」。

曾先生在聆訊時補充，他查詢過舉行大會的會場，亦親自實地量度過會場面積，估計會場只可容納約300人。據他估計，9,517份總業權份數大約涉及488名業主，扣除授權票﹝proxy﹞，但加上一些業主一家大小出席會議需佔額外座位，會場應該容納不下那麼多人。

(2)  法團沒有徵求未有出席2011年6月26日業主特別大會的業主同意，工程未獲「全苑過半數業戶」通過。

(3)  工程合約涉及的工程不合理，是「非必要」的「美化工程」，侵犯他和其他業主的權利，並將會損害他和其他業主的利益。例如：

(a)  工程項目7.0（即「更換排水喉工程（方案二）遷移至外牆」）會改變大廈的外觀，以及違反適用大廈公契附表2第4條的規定。

(b) 工程項目9.2（即「各座天台各水缸防水工程（防水料塗）」）完全沒有必要，更何況工程會對住戶帶來不便，所用的防水塗料亦有可能含有有毒成份，損害住戶健康。

(4) 工程合約的收費不合理，比正常價格高出二、三倍至十四、十五倍。例如：工程項目10.3（即「於外牆所有紙皮石位置，髹2帖紙皮石保護光油」）的收費20,800,000元不合理，其他承建商只要求收取1,400,000至1,600,000元。

(5) 宏業突然於2012年2月25日藉兩份通告通知大家，工程將於2月28日展開，但房屋署還沒有批准進行更換排水喉的工程。

法團及宏業的證據

17.  黎主席存檔兩份誓章，交代本案背景及回應曾先生的投訴。

18.  黎主席指出：

(1)  景田苑是居者有其屋屋苑，於1983年落成。

(2)  法團於2000年根據《建築物管理條例》成立。

(3)  鑑於景田苑的樓齡和狀況，業主大會於2008年4月13日通過為景田苑的維修及翻新工程作準備。

(4)  管委會於2009年7月聘請浩熙建築工程顧問有限公司（「浩熙」）作為工程顧問，並於2010年就工程進行招標。

(5)  工程的主要項目為更換排水喉工程。原本鑄鐵的排水喉是放置在屋內的，喉管因為老化，時有淤塞及爆裂，對業主造成不便，須要更換。更換排水喉工程有兩個方案，方案一是原位更換，方案二是把排污喉遷移至外牆。管委會為著考慮這兩個方案，曾經視察愉田苑和穗禾苑的排水喉工程。

(6)  2011年6月26日舉行業主特別大會，就維修及翻新工程通過十項議決，詳情記錄在會議記錄。

(7)  管委會按業主特別大會的議決，於2011年9月21日通過授權主席、秘書和司庫簽訂工程合約。法團與宏業的工程合約，於2011年9月23日簽訂。

19.  黎主席逐點回應曾先生的投訴，其重點可簡述如下：

(1)  曾先生憑自己的估計及其他不知名業主的感覺質疑出席業主的人數和投票結果，毫無道理。

黎主席在第二份誓章中第6至14段詳細交代2011年6月26日業主特別大會中，如何點名和核實出席業主的身份及按公契所佔份數，以及分發選票、投票和點票的程序。投票結果即時在大會公佈，及後亦記錄在書面的會議記錄中，以供業主核實。

(2)  2011年6月26日的業主特別大會是依法舉行的，投票符合相關法例的要求。

代表法團的宗大律師陳詞時指出，按《建築物管理條例》附表3第3(3)段，在出席人數達到法定人數的法團會議上提出的一切事項，均須由親自投票或委派代表投票的業主以過半數票決定。2011年6月26日的業主特別大會，出席人數達到法定人數，議案是根據親自投票或委派代表投票的業主以過半數票決定的，法團無須再徵求未有出席業主特別大會的業主的同意。

(3)  黎主席將一些由浩熙拍攝，顯示景田苑（尤其是去水渠）的狀況的相片呈堂（黎主席的第一份誓章中證物 “LNT-1”），以證實屋苑（尤其是去水渠）需要維修和翻新。此外：

(a)  浩熙曾於2011年9月21日的管委會會議中指出，部分工程項目涉及更換私人喉管，須要從工程中撇除。法團律師亦在會中解釋，因該些工程為私人項目，即使業主大會已投票通過，法團亦沒有權進行工程。會議上亦有業主詢問撇除的項目是什麼，當時浩熙回覆說，要進行的工程是更換廚房外牆公眾去水渠，但更換廚房私人地台去水喉項目將會被撇除，撇除工程項目的金額約210萬元（參看第五屆管理委員會第十五次會議記錄第3.2段）。因此，黎主席認為餘下的工程涉及公用部分（common parts），大廈公契並不適用。

宗大律師於聆訊時補充，《建築物管理條例》第18條規定，法團有責任維修保養公用部分，亦有酌情決定權對公用部分進行任何翻新、改善或裝飾工程，法團在2011年6月26日的業主特別大會經投票決定進行工程並無不妥。

此外，大廈公契第3條訂明：

“The owner for the time being of each equal undivided share of and in the Estate and the owner for the time being of each flat therein shall at all times hereafter be bound by and shall observe and perform the covenants’ provisions and restrictions herein and in the SECOND SCHEDULE HERETO contained.”

而附表2第4條則規定業主：

“Not to make any structural alteration to any flat of which he is the owner nor cut injure damage alter or interfere with any part or parts of the Estate in common use or any of the sewers drains water-courses conduits pipes cables wiring fixtures equipment apparatus or services of the Estate.”

因此，大廈公契附表2第4條只是規範業主，並無禁止法團進行涉及結構性改動的工程。

(b) 黎主席的第一份誓章中證物 “LNT-1” 的第一輯共4張相片，顯示天台食水缸有損壞及漏水情況。法團在2011年6月26日的業主特別大會經投票，以61.04%同意通過進行工程項目9.2的工程，並無不妥。（參看2011年6月26日業主特別大會會議記錄第10項）

根據工程合約中的「施工準則及用料」第一項：

「材料及技術須符合「一般施工標準」即「Hong Kong Government Architectural Services Department」所出版的「General Specification For Building Edition Volume 1 & Volume 2」最新版。如有任何特殊情況以本顧問公司建築師之決定為依歸。」

因此，宏業所用的材料（包括防水塗料）合符政府規格，工程亦受浩熙監管，業主可以放心。

(4)  曾先生沒有提出確實證據，證實工程的收費如何比正常價格高。

法團共收到十份標書，浩熙把各入標承辦商的最終價格製作列表，以供業主選擇。就於工程項目10.3而言，各承辦商的收費介乎11,200,000至23,805,000元，宏業的收費（20,800,000元）並非最高。法團在2011年6月26日的業主特別大會中，以75.6%議決通過聘請宏業為屋苑整體維修及翻新工程的承辦商。（參看2011年6月26日業主特別大會會議記錄第8項）

當初十份標書中，有4間承辦商就工程項目10.3開價1,440,000至1,520,000元，浩熙認為開價不合理地低，可能有錯。經浩熙與他們查詢後，該4間承辦商均修訂了工程項目10.3的投標價至14,400,000至15,200,000元。

(5)  法團一早預計到遷移水渠工程須獲屋宇署批准方可進行，所以在選票上請楚列明，方案一是原位更換浴室內排污渠及沖廁水供水喉，而方案二是把排污渠和供水喉遷移出外牆，以及「若方案二未能通過屋宇署或房委會審批，將會採用方案一進行工程」，好讓業主考慮。法團在2011年6月26日的業主特別大會經投票，以88.79%同意通過採用方案二進行工程。（參看2011年6月26日業主特別大會會議記錄第9項）

法團已去信屋宇署申請方案二工程的許可，屋宇署回信表示需要時間處理申請，法團在未收到屋宇署許可前不會開展方案二的工程（黎主席將相關的書信在他的第一份誓章中證物“LNT-9”至“LNT-12” 呈堂），其餘的工程無須先經屋宇署批准方可進行。

20.  黎主席補充說，2011年6月26日的業主特別大會後，法團曾於2011年11月11日再召開業主特別大會，討論下述議案：

(1)  議決撤銷管委會第15次會議通過與承建商簽約的決議；

(2)  議決通過先行集資達工程總額80%後，方可與承建商簽約；及

(3)  議決通過禁止第五屆管委會委員與承建商簽署任何景田苑大維修之工程，如第五屆管委會委員與承建商簽署任何合約，則所有法律責任由簽署人承擔。

21.  經討論後，大會的議決如下：

議案	同意	反對	結果
(1)	23.10%	76.90%	不獲通過
(2)	22.30%	77.70%	不獲通過
(3)	22.34%	77.66%	不獲通過

22.  換言之，法團再議決不取消與宏業簽訂的工程合約及不暫停工程。（參看2011年11月11日業主特別大會會議記錄）

23.  黎主席在第二份誓章的結尾指出，法團與宏業簽訂的合約涉及約91,000,000元工程，而曾先生主要投訴的遷移水渠項目約值29,000,000元，曾先生沒有對很大部分的工程提出實質爭議。宏業亦告知法團，暫停工程將涉及每月約678,750至758,333.33元的開銷（如保險、履約保證金、停工涉及的辦公室、勞動力和機器等開銷等）。因此，暫停工程會造成延誤，亦會對法團和宏業造成相當大的經濟損失，曾先生未必有能力賠償。

適用的法律原則

24.  非正審強制令的適用法律原則是眾所周知的，可參看Hong Kong Civil Procedure 2012第29/1/1至第29/1/17段。

25.  簡而言之，法庭先考慮：（1）原告人的申索是否具有認真的議題需要審訊？如果答案是否定的，法庭便會拒絕頒發強制令。如果答案是肯定的，法庭便會繼續問：（2）如果不頒強制令的話，損害賠償是否足夠補償原告人的損失？如果答案是肯定的，法庭一般不會頒發強制令。如果答案是否定的，法庭便會繼續問：（3）即使法庭錯誤地頒發強制令，損害賠償是否可給予被告人足夠的補償？如果答案是肯定的，法庭通常會給予強制令。但如果答案是否定的話，法庭便須考慮所有情況並作出權宜之安排（balance of convenience），以決定授予強制令是否公正和方便。

討論

26.  宗大律師提出，歐陽法官已於2012年3月9日拒絕發出非正審強制令，根據既判案件的法律原則（res judicata），法庭不應重新審理歐陽法官處理過的爭議。本席並不同意。

27.  歐陽法官的決定，是根據當時呈堂的證據而作出的，法官沒有就本案的爭議作出最終及不可推翻的裁決。反之，法官押後傳票及批准曾先生存檔進一步誓章，目的是給予曾先生機會提出新證據，再考慮曾先生的申請。倘若歐陽法官已就一些爭議作出最終裁決，她便會規範曾先生只可就餘下的爭議提出新證據，甚至撤銷曾先生的傳票申請。

28.  訴訟各方於2012年3月9日的聆訊後均傳檔了進一步誓章，本席須按現有證據，重新考慮曾先生的申請。

29.  曾先生的投訴，可歸納為三大類：﹝1﹞他對工程的意見﹝如工程是否需要做、收費是否太貴等﹞；﹝2﹞業主大會的議決是否有問題；以及﹝3﹞工程是否侵犯業主的個人權利或需要獲得有關政府部門批准方可進行。

30.  本席認為，業主關心物業所在大廈或屋苑的事宜，是無可厚非的。業主之間有不同意見，亦是正常不過。《建築物管理條例》的訂立，旨在利便業主們成立業主立案法團這一個平台，透過法定的程序把大廈或屋苑管理好。法團可將大家關心的議題列入會議議程，以供業主討論和表決。業主有意見，可在會議中提出，大家集思廣益，透過討論和議決尋求共識。

31.  曾先生的申請，旨在叫停正在景田苑的公用部分進行的維修及翻新工程。該工程獲得法團兩次業主大會議決通過，本席認為，除非曾先生能夠推翻該兩次會議的所有議決，否則他不應將其個人或某些業主對工程的意見，凌駕於法團依法尋得的共識之上。

32.  本席認為，根據現有證據，兩次業主大會的議決表面上沒有問題，進行工程的議決仍然有效。

33.  經法團澄清後，現在正進行的工程只涉及公用部分，沒有違反公契，亦不需要屋宇署批准。《建築物管理條例》第14條規定：

「除本條例另有規定外，法團會議可通過有關公用部分的控制、管理、行政事宜或有關該等公用部分的翻新、改善或裝飾的決議，而該決議對管理委員會和全部業主均具約束力。」

因此，法團對公用部分的翻新、改善或裝飾有決定權，議決對曾先生以致全部業主均具約束力。本席認為曾先生的申索沒有認真需要審訊的議題。

34.  再者，曾先生沒有提出損害賠償將不足夠補償他的損失。反之，倘若法庭錯誤地頒發強制令，將對法團和宏業以致全部業主造成很大影響，曾先生未必有能力補償。

35.  無論如何，本席認為曾先生申請的強制令不切實際。

(1)  工程經已展開，再不可能禁止法團或宏業進行「拜神開工儀式」或開工。

(2)  法團與宏業之間簽訂了工程合約，雙方需按合約行事，要它們每次先向法庭申請才可支付工程費會做成不便。

(3)  法團亦已按工程合約支付部分工程費，再不可能禁止法團支付任何款項給宏業。

結論

36.  基於以上原因，本席撤銷曾先生的傳票申請。

37.  一般而言，法庭會考慮把訟費判給獲勝的一方。法團和宏業成功反對曾先生的傳票申請，本席看不到有任何原因不應該命令曾先生支付他們相關的訟費。

38.  本席作出關於訟費的暫准命令：曾先生須支付法團和宏業處理傳票的訟費﹝包括3月9日保留待決的訟費﹞，如訴訟各方未能就金額達成協議，須交由法庭評定；案件移交土地審裁處前的訟費按高等法院訟費表評定，移交後的訟費按區域法院訟費表評定。除非有人提出申請更改暫准命令，否則命令在本判決書頒發後14天即成為絕對命令。

39.  本席為着本案往後在土地審裁處的法律程序作出以下指示：

(1) 訴訟各方的狀書仍然有效。

(2) 訴訟各方須於2012年8月31日或之前參加由建築物管理調解統籌主任辦事處舉辦的調解講座。

(3) 訴訟各方須於2012年9月14日或之前書面通知審裁處是否願意進行調解，副本須抄送對方。

(4) 審裁處將於2012年9月14日之後，於內庭發出進一步書面指示。