王文傑 對 黃明深及另一人

DCCJ 4449/2017

[2020] HKDC 99

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2017年第4449號

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判案書

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背景

1.  本案關於一個位於九龍旺角海庭道8號富榮花園二期地下39號鋪位（“該舖位“）。2011年9月開始，該舖位業主，被告人黃明深先生和陳錦玲女士（共稱 “業主”）將該舖位租給原告人王文傑，以及他的弟弟王文清（共稱 “租客”），期間業主和租客共簽訂4份租約。最後一份租約在2015年6月11日簽訂，租期由2015年9月至2017年9月19日（“該租約”）。根據該租約第五條，租客向業主支付了HK$195,000作為按金。於2017年8月24日，原告人王文傑致電告知黃明深先生租客不會再續租該舖位。

2.  該租約中以下條款與本案爭議有關：

(1)  第四條：“租客遷出時，必須在租期內將屋內傢俬雜物全部搬走及還原該物業以清手續，業主所屬物品除外。…”。

(2)  第五條：“ … 當租客遷出時業主無利息將[按金]交還租客並取回該份租約，倘若租客在租金或其他一切什費未付清時，業主有權在該筆按金內扣除…”。

(3)  第十三條：“租客搬進該樓宇時，裝修入牆間隔窗花等，遷出時不得拆回以維持蓋樓房原有之整齊。如有業主同意，租客方可拆回但必須將該樓完整修理…”。

(4)  第十七條：“舖位設有：來去水位，60安培三相電箱，玻璃大門，消防設施及煤氣喉，租客退租時須保留該等設施。此物業無廁所設備。”

(5)  第十八條：“舖位以現況出租，舖內水、電、煤裝修及出牌條例均由租客負責…”。

3.  雙方在2017年9月19日一同視察該舖位。租客認為他們已經妥善把舖位還原，要求業主同一時間交還按金，並要求業主當時簽署確認收鎖匙後租客不再負責單位任何問題。業主則認為該舖位有問題，並要求在租客交還鎖匙後三天才交還該按金，好讓他們檢視損失，如有需要則在該按金扣回。因此， 雙方在2017年9月19日未能就何時交還鎖匙及何時交還按金達成協議。

4.  直到2017年9月27日，租客在律師建議下將該舖位鎖匙郵寄給業主。2017年10月3日業主收到鎖匙並到該舖位進行進一步視察。視察後業主於2017年10月10日向當時租客的的代表律師發信，指稱該舖位有若干損壞，並保留追究權利。業主附上報價單，列出共HK$34,000 的工程費用，工作期是10-14天。工程包括：

(1)  牆身把走補窿（估計不少於750個窿），牆身執修剷走現有鬆泊牆身油灰，重新執灰及塗上乳膠漆 – HK$13,500；

(2)  全屋地台重新泥水批盪工程 – HK$8,000；

(3)  供應及安裝亞加力膠片於商舖招牌，拆除招牌上出風，回風嘴後補上絲網… - HK$8,000；

(4)  提供有關高空工作台連F.5證書 – HK$3,000；

(5)  工程第三者保險 - HK$1,500。

5.  在同一天，租客向業主發出申索陳述書，追討按金、利息及使費。業主的抗辯為租客導致該舖位的損毀導致業主損失：

(1)  牆身有明顯破損，並有不少於750個大小不一的洞，該些洞大部分都內藏金屬物；

(2)  地面有破損，而去水位附近更佈滿污垢；

(3)  電制有破損和電線外露；

(4)  招牌燈箱沒有用膠片遮蓋。

  因此業主有權先扣起損失，才把餘款退回。

6.  另外業主最初反申索以下共 – HK$92,499損失：

(1)  還原該舖位費用 – HK$34,000；

(2)  租客逾期13天交還該舖位的租值 – HK$ 22,966.67；

(3)  還原該舖位14天的租值 – HK$30,333.00。

7.  該舖位於2017年12月再度租出給予新的租客。新租客最遲於2017年12月頭進駐該舖位。業主一年多後，於2019年4月15日撤銷反申索中有關還原該舖位費用及還原該舖位14天的租值，反申索中剩下租客逾期13天交還該舖位的租值 – HK$ 22,966.67。

爭議

8.  雙方的主要爭議在於究竟該舖位在2017年9月19日當天是否以“還原”狀態交還。

9.  在審訊中業主提供了4張照片，原告人亦提供了5張照片，來展示在2011年9月業主交該舖位給租客時的狀況。相片中只看到2011年時該舖位大門有玻璃，招牌燈箱有上任租客的招牌。相片中看到的近大門部分有木地板。相片中看到的牆身是用黃色油漆塗上。油漆並不是新的， 有某些部份看到油漆破損的位置。相片中見到的電制及電線都不是新的。雙方都不爭議該些裝修是上任租客（2011 年9月前）留下的。

10.  本案比較特別的一點是本席認為所有的證人大致上都是誠實的證人。每位證人的供詞在事實上的出入大都是因為個人的理解不同，或是時間太久而引致。每一位證人在不記得事情發生經過時便會說不記得，而不會說一些只對他們有利的證供。

11.  王文傑先生、王文清先生及黃明深先生的供詞均指該舖位是王文傑先生用來經營他的髮型屋生意；加入王文清先生作為該租約的租客純粹是因為黃明深先生要求要一位有物業的人士作為租客其中一人。王文清先生並沒有參與髮型屋營運事宜。因此王文清先生對2011年9月業主交該舖位給租客時發生的事，以及該舖位當時的狀況並沒有很大的印象。

12.  王文傑先生記得2011年當時的牆身已經有洞，但已經不記得有多少個。他並說當時該舖位內的木地板很多地方都溶溶爛爛，有的地方更已沒有地板。這一點，另外一位證人，謝遠見先生的證供亦是一致。因此王文傑先生說他進場裝修時已經將地板換掉，牆身他亦已經貼上牆紙。離場時他便把所有傢俱雜物，連同他做的裝修一併清走，因此在2017年9月19日，該舖位的地是英泥地，沒有地板。牆紙已經全部清走，剩餘的是清水牆，但牆身可見許多洞，有些洞裡面藏有折斷後剩餘的爆炸螺絲，上面有很多深色的交叉的圖案。王文清先生指該些是法式批盪。王文傑先生認為由於牆紙及地板已經殘舊，所以他便一併清走，並沒有不妥當的地方。

13.  黃明深先生的口供則指2011年當時舖位內有木地板，牆身光滑。他認為於2017年9月19日該舖位的狀態是不能接受的，亦不能稱得上是“還原”該舖位。

“還原”該舖位 – 法律原則

14.  本席接納原告人代表律師，李律師的陳詞：根據Hong Kong Tenancy Law[1] 所指：“If a term calls for reinstatement, which is delivery in the state in which the premises were when let, the tenant must put them back into their condition when the expiring (or expired) tenancy began – not their condition before the very first tenant went into them, nor necessarily their condition when the tenant first took possession, for she may have had several successive leases of the premises.”

15.  在Kamshan Holdings Ltd v Chan Tung Man[2]一案中，兩位上訴庭法官均認為，一個定期的租約是可以有一個隱含條款，要求租客以一個租客的方式使用舖位，正常損耗除外。

16.  在Lee Ho Seok v Kanvest Limited[3] 一案中，法庭考慮到租客在維修責任下，應維修至什麼程度：

“13.… Perhaps a good summary of the law on this area can be found in the book of Hong Kong Tenancy Law by Malcolm Merry, 4 ed., at p. 116:

The standard will vary with the length of the lease, the obligations to repair undertaken by tenant and landlord in other covenants, and the age, character and location of the premises at the time the lease was entered into. In one old case it was said that:

good tenantable repair’ is such repair as, having regard to the age, character and locality of the house, would make it reasonably fit for the occupation of a reasonably-minded tenant of the class who would be likely to take it.

This means that a higher standard of repair would be expected, for instance, in a modern flat in a middle-class district than in a flat in an old tenement block in a crowded area.  The character of the district and the character of the premises may change over time, so it is important to consider the nature of the location and the premises at the beginning of the lease.  Where, as is common in Hong Kong, the lease is for three or fewer years these considerations are, however, unlikely to make a difference.”

14. If the leased premises are in a very bad condition in need of repair, obviously the outgoing tenant, before he vacates the premises, has a duty to carry out reasonable repair work, the standard of which is to be judged according to factors such as the neighbourhood of the premises. However, that does not necessary mean that the outgoing tenant has a duty of redecorating the leased premises to the satisfaction of the new tenant.  This was exactly what the Defendant had asked the Plaintiff to do, which simply cannot be right.”

17.  由此可見， 租客事實上有否執行還原該舖位的責任視乎若干客觀條件：如該區裝修的標準、舖位之用途、該舖位租用年期等；而業主和租客的主觀意願並非常常與這些客觀標準吻合。本案雙方的爭議就正正由於雙方都認定自己的主觀標準才是合理標準而引致。

租客有沒有還原該舖位？ - 事實裁定

18.  在本案中，雙方都不爭議租客有權拆走原先的裝修，用上自己的裝修。業主亦同意租客不需要把該舖位還原至2011年收舖時舊裝修的狀態。但黃明深先生認為該舖位2017年的狀態不能接受。在抗辯書中業主列出以下損毀：

(1)  牆身有明顯破損，並有不少於750個大小不一的洞，該些洞大部分都內藏金屬物；

(2)  地面有破損，而去水位附近更佈滿污垢；

(3)  電制有破損和電線外露；

(4)  招牌燈箱沒有用膠片遮蓋

19.  綜合法庭看到的證據和各方的證供，本席認為業主以下的投訴不合理：

(1)  第（2）項投訴：業主所指地面破損乃原有的地板沒有了，只剩下石屎地。本席接納租客王文傑先生以及謝先生的證供，指2011年當時該舖位的地板已經溶溶爛爛而必須更換。王先生指經過6年的使用，他於2017年遷出的時候他的地板亦已經殘舊，所以他一併鏟走。本席認為這並沒有不合理的地方。正如業主黃先生作供：如果熱水爐壞了租客應該拆掉。同樣道理，如果租客的地板已經殘舊，他把已經殘舊的地板剷掉是合理的做法，不然業主還要負擔把舊地板剷走的費用。至於租客是否有必要把新的地板鋪上才交還業主，本席認為在本案的情況下租客不需要這樣做，原因如下：

(a)  2011年該舖位的地板並不是新的，租客沒有必要在遷出時舖上新的地板。

(b)  這是一商用舖位，新的租客必然會採用自己新的裝修去經營自己的生意，舊租客挑選的地板亦未必合用。

至於取水位的污垢，本席認為這是一所髮型室的正常損耗。因此本席認為業主在這方面的投訴不合理。

(2)  第（3）項投訴：業主清楚明白租客是經營髮型屋生意，生意會有各類型的機器。電制已是上手租客留下，租客亦已經租用單位6年，本席認為在此情況下，電制上的燻黑乃正常耗損。從相片中法庭看不到所指的電線外露。就算有這情況，經過多年髮型屋營運，本席認為電線外露是正常耗損。因此本席認為業主在這方面的投訴不合理。

(3)  第（4）項投訴： 雖然2011年該舖位有之前租客的招牌膠片在燈箱外面，但招牌燈箱的膠片有租客的舖名，租客有權在結業時取走。業主沒有投訴裏面光管或電位有任何損壞。在業主懷疑會否漏電時租客亦告知已截電及立即拆走光管。因此本席認為業主在這方面的投訴不合理。

20.  就著業主第（1）項投訴，本席有不同的看法。從相片看到， 2011年當時牆身是用黃色油漆塗上。油漆並不是新的， 有某些部份看到油漆破損的位置，亦看到有少許破洞。可是，在2017年9月19日時，從相片看到牆身有許多洞，有些洞裡邊藏有折斷後剩餘的爆炸螺絲，牆上面有很多深色的交叉的圖案。王文清先生指該些是法式批盪，本席不接納這說法。本席認為該些所謂法式批盪的交叉大小不一，雜亂無章，根本不可能是用來美化該幅牆的。較大的可能性是租客想用這些深色的交叉圖案企圖覆蓋牆上的破損。該舖位的牆壁於2011年時相對較為光滑，亦看不到有同樣多的破洞。本席認為儘管租客在租用該舖位時有權把機器以螺絲鑲進牆壁，但在這樣多數量的破洞下，下一位租客，儘管他可能還是經營髮廊，但他在安裝機器時可能會遇到洞裏有螺絲而不能安裝的情況。因此本席認為租客在遷出及交還舖位時，合理的做法是應該把螺絲拔出，並撫平牆壁。本席裁定業主這項投訴成立。

業主有否於2017年9月19日告知租客他們對該舖位損毀的投訴

21.  與訟雙方在這議題上有爭議，但本席認為不論業主有沒有於2017年9月19日告知租客他們對該舖位損毀的投訴，基於本席認為業主提出有關牆壁的破損乃一合理投訴，業主亦有權於當天暫時扣起按金。因此本席不需就此議題作出事實上的裁決。

舖位再度租出

22.  正如上面所述，該舖位於2017年12月再度租出給予新的租客。新租客最遲於2017年12月頭進駐該舖位。新租客亦負擔了該物業的裝修費用。本席認為在此情況下， 業主應在新租約簽訂後一段合理時間內，扣起剩下租客逾期13天交還該舖位的租值 -- HK$ 22,966.67後 ，把剩餘的按金退回租客。業主於2017年12月頭租出該舖位，本席認為14天為一合理時間供業主計算及安排退款。因此業主理應在2017年12月15日前把剩餘的按金退回租客。但事實上，業主一方只在2019年4月15日才撤銷反申索中有關還原該舖位費用及還原該舖位14天的租值。業主亦從沒有在審訊前提議先把剩餘的按金退回租客。

23.  在這方面，業主的解釋為，王文清指由於二人無共同戶口，而要求按金只退回王文傑一人；但業主認為按金要一同退回王文傑和王文清二人，並指王文傑單人無權取回全部或部份訂金。雙方就因這一點膠著而不能把爭議了結。

24.  在此同時，業主認為王文傑和王文清要同時作為原告人，王文傑一人無權就本案興訟，因此業主申請剔除原告人的申索，理由為在本訴訟中，只有王文傑一人為原告人。

王文傑是否有權獨自一人興訟

25.  根據香港法例第219章《物業轉易及財產條例》第43條（“該條例”）：

“43. 與2名或多於2名的人共同訂立協議的效力

(1) 任何關乎土地或其他財產的協議或契諾，不論是明訂的或隱含的，如是與2名或多於2名共同作為另一方的人訂立，以協定或承諾作出任何使他們得益的作為者，則除非有明訂的相反用意，否則該協議或契諾須當作包括一項為使他們的尚存者得益，以及為使獲傳予就該協議提出訴訟的權利的任何其他人得益而作出該作為的義務；而該協議或契諾須解釋為與他們各人中的每一人訂立者。”

26.  換言之，除非有明訂的相反用意，任何有關土地或其他財產的協議，如與2名或以上的人作出，該協議須解釋為與合約中的每一人訂立。

27.  在Hong Kong and Shanghai Banking Corp v Attorney General[4]一案中，香港的上訴庭考慮了《法律修訂及改革（綜合）條例》第28條（即該條例的前身），同意根據該條例，銀行對戶口持有人的責任是共同及各別 (joint and several)的。

28.  套進本案中，該租約列明租客是王文傑和王文清二人。該租約沒有特別另外列明各方責任是共同、各別或是共同和各別。   因此，根據該條例，業主向租客二人的責任應被視為共同和各別的。套用Hong Kong and Shanghai Banking Corp v Attorney General[5]一案的原則，業主向租客二人交還按金的承諾共有三個：

(1)  業主向二人承諾向王文傑一人交還按金；

(2)  業主向二人承諾向王文清一人交還按金；及

(3)  業主向二人承諾向王文傑及王文清二人交還按金。

29.  根據The Law of Contract[6], “…Where a promise is made to two or more persons severally an action can be brought by one or more of them: it is not necessary to join them all.” … “Joint creditor. The general rule is that payment to one or two joint creditors discharges the debt.”

30.  換言之，租客二人中，其中一人已可以興訟。另外，業主可向租客任何一人交還按金，之後，租客的另一人再沒權去向業主索取按金。

31.  代表業主的大律師袁大律師依賴《區域法院規則》第15號命令第4（2）條規則的規定：

“凡任何訴訟的原告人申索任何濟助，而有其他人與他共同有權獲得該濟助，則除任何成文法律的條文另有規定外，以及除非區域法院給予相反的許可，否則必須使所有如此有權的人成為該宗訴訟的一方，並且除區域法院應申請而根據本款作出給予許可的命令另有規定外，必須使他們當中任何不同意合併為原告人的人成為被告人。”（重點後加）

32.  本席不認為以上條例適用本案。根據該條例及以上分析，業主向租客二人的責任應被視為共同和各別的。《區域法院規則》第15號命令第4（2）條規則的規定則只限於“共同”濟助。

33.  袁大律師亦依賴梁偉明與陳玉明及呂大衛[7]一案。在該案中，高等法院暫委法官郭慶偉基於反申索一方並沒有加入另外一人為原告方，而根據《區域法院規則》第15號命令第4（2）條規則剔除反申索。但該案的案情與本案並不相同；在該案中，買賣協議是一位陳先生與第二被告人共同簽訂（made by Chan and one or both defendants jointly）的，因此法庭裁定陳先生一定要被加入為訴訟方，由於陳先生並非該案的訴訟一方，因此該案的反申索被剔除。在本案中，租約並沒有訂明業主向租客二人的責任是共同責任；因此， 梁偉明與陳玉明及呂大偉一案並不適用。

34.  袁大律師又依賴City Express Investment Ltd and Ors v Zhang Da Wi[8]一案。在涉案的法律服務協議中， 條款清楚指明與該條例的相反協議 – 即服務是由一間公司的執行委員會的委員共同提供的，法庭因此裁定該條例不適用。在本案租約中，並沒有任何條款列出與該條例相反的協議。因此， City Express Investment Ltd and Ors v Zhang Da Wi一案並不適用。

35.  因此，業主沒有法律基礎堅持只肯退還按金與王文傑及王文清二人。本席亦接受李律師的陳詞，裁定王文傑一人可以興訟，而不需要加入王文清。業主最遲應該在2017年12月15日扣起租客逾期13天交還該舖位的租值（HK$ 22,966.67）後，把剩餘的按金退回租客。

36.  租客在審訊開案時，表示不爭議業主反申索逾期13天交還該舖位的租值（HK$22,966.67）。

判決

37.  被告人需向原告人支付該租約餘下的按金共HK$172,033.33。

訟費

38.  與訟雙方在審訊完結前，要求在收到判案書後再以書面就訟費陳詞。本席理解由於雙方在審訊前可能就訟費有某些協議，因此同意訟費容後再決定。

利息

39.  利息方面，由於本席認為業主最遲應該在2017年12月15日交還（扣起租客逾期13天交還該舖位的租值後）按金。因此，利息應由2017年12月15日起計算。 《區域法院條例》第49條關乎由訴訟因由產生的日期到判決日期的利息；就此，本席採納最優惠利率+1%為計算方法。至於由判決日期直至清付金額日期的利息，則以判定利率計算。

命令

40.  本席現作出以下命令：

(1)  被告人需向原告人支付租約餘下的按金共HK$172,033.33。

(2)  被告人需向原告人支付利息，由2017年12月15日起至判決日以最優惠利率+1%計算；由判決日期直至清付金額日期的利息，以判定利率計算。

(3)  訟費保留。 原告人需於判決後21天內向法庭提交，及向被告人送達訟費的書面陳詞；被告人需於隨後的14天內向法庭提交，及向原告人送達訟費的書面陳詞；原告人如有回覆， 需於隨後的7天內向法庭提交，及向被告人送達書面回覆陳詞。