惠安苑業主立案法團 訴 OEY CHIOU LING 及另一人

LDBM 159/2009

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2009年第159宗

____________________________________

____________________________________

______________

判 案 書

______________

背景

1.  申請人是香港鰂魚涌華蘭路4號惠安苑（“該屋苑”）的業主立案法團。兩名答辯人是親生姊妹，於1977年11月3日購入該屋苑E座18字樓E1803室（“E1803室”）作為其居所。於2008年5月19日兩名答辯人以第一指名答辯人的名義購入另一個相連單位，即該屋苑E座18字樓E1801室（“E1801室”），並將兩個單位打通合併成為一個大單位。

2.  2008年8月初，該屋苑E座有多名住戶向管理處職員投訴，指答辯人的兩個單位在進行裝修時發出巨響。管理處職員到場視察時，發現E1801室及E1803室之間有一幅分隔牆（“該分隔牆”）被拆去。

3.  申請人認為該分隔牆的結構部份屬於該屋苑的公契（“該公契”）及/或《建築物管理條例》（“該條例”）所指的公用部分，及答辯人在未得到申請人的同意下拆除該分隔牆是違反了該公契及該條例的相關規定。

4.  在多次警告答辯人無效下，申請人入禀土地審裁處申請以下的命令：-

“(a)  禁制令以禁止答辯人、其僱傭及代理人繼續容許該分隔牆被拆去；

(b)  再者或交替地，頒令答辯人、其僱傭及代理人完好還原該分隔牆；

(c)  再者或交替地，頒令申請人有權進入該兩單位還原該分隔牆，而有關費用由答辯人負責；

(d)  賠償；

(e)  利息，其利率由土地審裁處根據高等法院條例而頒令；及

(f)  訴訟費。”

5.  答辯人承認在2008年8月左右安排將該分隔牆拆除，但認為該分隔牆並非承力的分隔牆，亦非該公契及/或該條例所指的公用部分，而拆除該分隔牆並不會引致該屋苑任何損壞或對該屋苑其他單位及公用地方之享用構成任何影響或障礙。

6.  答辯人又認為如果拆除該分隔牆會構成違反該公契或該條例的話，申請人以下之行為構成申請人放棄對答辯人追索之權利，及/或申請人因以下行為而不能對答辯人作出申索：-

（1）  申請人在該屋苑的業主手冊詳列出該屋苑內的單位不得拆動的風力牆、柱及樑，而該分隔牆並不包括在內。

（2）  該屋苑內不少其他單位，皆有拆除或改動非主力牆的個案，而申請人並無採取任何行動。

7.  本席現就答辯人提出的答辯理由逐一作出裁決。

該分隔牆是否承力牆

8.  申請人原先認為該分隔牆是承力牆，而答辯人的專家則證明該分隔牆不是承力牆。不過，申請人的專家在作證時，亦同意該分隔牆並非承力牆。因此，申請人現時亦不再爭議該分隔牆是否承力牆。

9.  基於答辯人專家的意見及申請人現時的立場，本席裁定該分隔牆並非承力牆。不過，雙方對於非承力牆是否公用部分仍然有所爭議。

該分隔牆是否公用部分

10.  根據該條例第2條的條文，“公用部分”的定義是指：-

“(a)  建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用，佔用或享用的部分；及

(b)  附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外；”

11.  該條例附表1第1段指“公用部分”包括“外牆及承重牆、地基、柱、樑及其他結構性支承物。”

12.  答辯人認為該條例上述有關“公用部分”定義的（a）及（b）段是連接的（conjunctive），先決條件必須證明是非土地註冊處指明某一部分專供某一業主使用，佔用或享用，及後才可考慮該部分是否涵蓋在附表1所列明的公用部分。若土地註冊處並未清楚列明某一部分是否專供某一業主使用，佔用或享用，就必先考慮那部分是否根據普通法或法例推定（presumption）為屬於業主，若是可以這樣推定，還要考慮該部分是否載在附表1所列之公用部分，若是的話，便可構成相反意圖令該部分視為公用部分。

13.  答辯人又認為上述（a）及（b）段之間的“及”字是連詞，即要同時符合（a）及（b）段的要求才可構成“公用部分”。答辯人引用Lily Tse Lai Yin and others v. The Incorporated Owners of Albert House and others, HCPI 828/97一案中，石輝法官以下的判詞去支持其說法：-

“The flaw in this argument is that Part (a) of the definition of “common parts” under the Building Management Ordinance is worded such that the common part of any building can only be determined by a process of elimination – eliminating all those parts of the building specified or designated in an instrument registered in the Land Registry as being for the exclusive use, enjoyment or occupation by an owner.  Moreover, Part (b) of the definition must be read in conjunction with Part (a) and nothing in the Ordinance suggests that those parts listed in the First Schedule of the Building Management Ordinance is an exhaustive list of the common parts of a building.  Indeed, it cannot be an exhaustive list, otherwise Part (a) becomes unnecessary.  Therefore the fact that “canopy” is not mentioned in the DMC or in the First Schedule does not, in my view, determine the issue.”

14.  本席完全不同意答辯人的論點。答辯人對於石輝法官的判詞亦有所誤解。石輝法官並沒有說上述（a）和（b）段必須同時符合才可構成公用部分。石輝法官只是說在閱讀（b）段時，必須同時閱讀（a）段。

15.  如果答辯人的說法是對的話，那麼所有公用部分必須要符合（b）段，亦即是說必須是在附表1中指明的部分，這絕對是排除了（a）段的作用。石輝法官在上述的判詞中，亦指出附表1不可能是公用部分的詳盡列表。答辯人的論點完全不是石輝法官的意思，亦完全不合理。本席完全不接受公用部分只可是附表1列出的部分，亦不接受公用部分必須要同時符合（a）及（b）段。

16.  本席認為上述（a）及（b）段的意思是指建築的全部都是公用部分，及在附表1指明的部分亦是公用部分，不過如果在土地註冊處註冊的文書有所指明或指定某部分是專供某一業主使用、佔用或享用的時候，這些部分便不會是公用部分。

17.  答辯人所指的連詞，即“及”一字，應該理解為公用部分可以是建築物的全部，亦可以是附表1指明的部分。這個“及”字是有“或”的意思，所以不是答辯人所指的連詞（conjunctive）的意思。

18.  答辯人所指的普通法或法例推定（presumption）亦從來沒有在上述（a）及（b）段中提及。本席完全看不出為何要先考慮那部分是根據普通法或法例推定為屬於業主，才可決定那部分是公用部分。

19.  因此，要決定該分隔牆是否公用部分，應該首先要知道，該分隔牆是否建築物的一部分，又或者是附表1所述的公用部分，然後才看看該分隔牆有否被土地註冊處註冊的文書指明或指定為專供某一業主使用、佔用或享用。

20.  由於該分隔牆不是“外牆及承重牆、地基、柱、樑及其他結構性支承物”，亦不是附表1其他段落提及的公用部分，所以該分隔牆並不符合上述（b）段的定義。不過，該分隔牆必定是建築物的一部分，因為該分隔牆是包括在該屋苑的建築圖則中。如果沒有土地註冊處註冊的文書將該分隔牆指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用，該分隔牆便是上述（a）段中所述的公用部分。

21.  不過雙方對於有否土地註冊處註冊的文書指明或指定該分隔牆專供某一業主使用、佔用或享用有所爭議。

22.  首先，該公契並沒有指明或指定該分隔牆專供某一業主使用、佔用或專用。答辯人引用的土地註冊處註冊文書是E1801室及E1803室的轉讓契，當中有以下的條文：-

E1801室

“the Vendor at the request and by the direction (hereby testified) of the Confirmor DOTH hereby assign and confirm unto the Purchaser ALL THOSE … TOGETHER with the sole and exclusive right and privilege to hold use occupy and enjoy FIRST ALL THAT FLAT NO. E1801 … as shown coloured Pink on the Floor Plan annexed hereto …and all privileges easements and appurtenances thereto belonging or appertaining And all the estate right title interest property claim and demand whatsoever of the Vendor and the Confirmor therein and thereto …”

E1803室

“the Vendor DOTH hereby assign unto the Purchaser ALL THOSE … TOGETHER with the sole and exclusive right and privilege to hold use occupy and enjoy FIRST ALL THAT FLAT NO. E1803 … as shown coloured Pink on the Floor Plan annexed hereto …and all privileges easements and appurtenances thereto belonging or appertaining And all the estate right title interest property claim and demand whatsoever of the Vendor and the Confirmor therein and thereto …”

23.  答辯人認為發展商在第一手契中保留大廈外牆和結構部分的使用權，但並未就個別單位內的非承力牆明確作出保留，反而清楚列明有關土地連同該土地的或屬於該土地或與其有關的佔用或享用的一切權利、權益一併轉讓。

24.  答辯人引用《物業轉易及財產條例》第2條有關“土地”的定義，指其包括“土地的不分割份數的全部或部分，以及土地或其上的任何產業權、權利、權益或地段權”及“附連在土地的物件或牢固於任何此類物件上的東西”。

25.  答辯人又引用《物業轉易及財產條例》第16條，指“除非轉讓契有明訂的相反同意，否則任何轉讓均具效用，將有關土地連同該土地的或其上的，或屬於該土地或與其有關的，或在作出轉讓時與該土地以及附連在該土地的物件或牢固於任何此類物件上的東西一起使用、持有、佔用或享用的一切權利、權益、特權、地役權或從屬權一併轉讓”。

26.  答辯人認為由於該分隔牆是附連在E1801室及E1803室或牢固於物業一起使用、持有、佔用或享用，所以該分隔牆會被視為物業不可分割的一部分。答辯人認為這解釋符合一些案例（包括Cubitt v. Porter 108 E.R. 1039, Hope Brothers Ltd. v. Cowan [1913] 2 Ch 312, Wealthy China Trade Ltd. v Huie Man Kit & others [1999] 3 HKC832, 及 Goldfoot v. Welch [1914] 1 Ch 213）和一些書籍（包括Barnsley’s Conveyancing Law and Practice, 第三版、DG Barnsley著及 The Law of Real Property, 第七版，Robert Megarry 及 Sir William Wade 著）的見解。

27.  答辯人認為如果E1801室及E1803室是由不同業主所擁有，就該分隔牆而言，便是由該兩名擁有人作為分權共有人（Tenants in Common）而持有。當兩個單位被聯權共有人持有時，他們便擁有絕對權利可以拆除或改動該分隔牆。

28.  本席不同意答辯人的見解。在E1801室及E1803室的轉讓契中均沒有將該分隔牆劃入粉紅色部分之內。該分隔牆不可能算是E1801室或E1803室內的一幅牆，所以發展商根本沒有將分隔牆轉讓給下一手買家。

29.  答辯人也許可以使用該分隔牆兩邊的表面，但該分隔牆本身座落的位置不會是答辯人可以獨自享用的位置，該分隔牆本身的結構亦不會屬於答辯人。

30.  答辯人引用的條例及案例都是有關土地的問題，但這與多層建築物的單位使用權不同。多層建築物每個單位的個別業主並不是擁有全部的土地，而只是土地的不可分割份數。正如上訴法庭法官郭美超在Incorporated Owners of Elite Garden v. Profit More Co. Ltd. [2002]2 HKLRD 518一案中指出：-

“That decision is of no assistance when one is here dealing with the system of landholding in multi-storey buildings, which is peculiar to Hong Kong.  When analysed, what is owned are undivided share in the land with exclusive possession to a particular unit.  True it is that the Respondent is the owner of the surface of the exterior walls, but that is not to be equated to the exterior walls themselves.”

31.  在Nation Group Development Ltd. v. New Pacific Properties Ltd. [2001] 1 HKLRD 375一案中，終審庭亦有以下的判決：-

‘The same is true of exclusive use of the “entire first floor” which the purchaser contracted to acquire in the present case.  As Godfrey JA pointed out in the Court of Appeal, the parties must be taken to have intended that the purchaser was to be given “the right to the exclusive use of the floor and ceiling surfaces of the First Floor and of the air space between them,” in other words, of the entire volume of the first floor space, but not use of the underside of the concrete slab.’

32.  雖然在轉讓契中所指的粉紅色部分只是作為鑑別之用（見Alan Wibberley Building Ltd. v. Insley [1999] 2 All ER 897），但是由上述的案例，亦可清楚看出答辯人除了可以使用表面外，是不會擁有該分隔牆本身的結構部分。答辯人只是與該屋苑其他擁有不可分割份數的業主一起擁有該分隔牆。

33.  因此，本席裁定E1801室及E1803室的轉讓契並沒有將該分隔牆指明或指定專供答辯人使用，而由於沒有土地註冊處註冊的文書可以將該分隔牆不包括在公用部分之內，該分隔牆必定是該屋苑的公用部分。

答辯人有否違反該公契/該條例

34.  申請人並沒有在申請通知書中很清楚指出答辯人違反了該公契那一條條款，不過申請人在結案陳詞中，指出答辯人在沒有取得申請人的批准下，自行拆除該分隔牆，明顯地違反了該條例第34I(1)(a)條的條文，而該條例第34I(2)條亦說明任何人違反第(1)款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。

35.  因此，本席只須就答辯人有否違反該條例第34I(1)(a)條作出裁決，如果有的話，答辯人亦會被當作違反該公契對他施加的責任。

36.  該條例第34I(1)(a)的規定是指“任何人不可將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會（如有的話）藉決議批准者”。

37.  本席已如上述一樣裁定該分隔牆為該屋苑的公用部分。很明顯，當答辯人自行拆除該分隔牆時，答辯人是將該屋苑的公用部分改作自用。由於答辯人沒有獲得申請人的同意去拆除該分隔牆，所以答辯人一定有違反該條例第34I(1)(a)條的規定，亦被當作為違反該公契對他施加的責任。

38.  此外，申請人亦指答辯人違反該公契附表2第4條的條文，因為拆除該分隔牆是結構性改動。該公契附表2第4條的條文如下：-

“Not to make any structural alteration to any shop, roof, flat or car parking space of which he is the owner which may damage, or affect or interfere with the use and enjoyment of any other part of any building on the said land whether in separate or common occupation or use, nor cut, injure, damage, alter or interfere with any part or part of any building in common use…”

39.  其實拆除該分隔牆是否結構性改動（structural alteration）與申請人的申請無關。該公契附表2第4條上半部的條文只是適用於屬於個別業主的部分不能作結構性改動。由於該分隔牆不是答辯人所擁有，而是公用部分，該公契附表2第4條上半部的條文根本不適用。

40.  至於該公契附表2第4條下半部的條文，申請人根本不需證明有什麼結構性改動，因為答辯人根本就不能“cut, injure, damage, alter or interfere with”任何公用部分，而拆除該分隔牆一定是屬於“cut, injure, damage, alter or interfere with”公用部分的行為，所以答辯人一定有違反該公契附表2第4條下半部的規定。

41.  因此，本席裁定答辯人確有違反該條例第34I(1)(a)條及該公契附表2第4條的規定。

該屋苑是否有任何損壞、影響或障礙

42.  雖然本席同意答辯人的證供，拆除該分隔牆並不會引致該屋苑任何損壞或對該屋苑其他單位及公用地方之享用構成任何影響或障礙，但該分隔牆並不屬於答辯人，而是公用部分，答辯人根本完全無權將該分隔牆拆除。因此，該屋苑是否有損壞、影響或障礙完全不能構成答辯理由。

申請人的行為

43.  雖然申請人只在該屋苑的業主手冊列出該屋苑內的單位不得拆動風力牆、柱及樑，而不包括該分隔牆，不過本席不同意申請人會因此而放棄了對答辯人追索的權利或申請人不能對答辯人作出申索。答辯人本身是有責任按該公契及該條例辦事，該屋苑的業主手冊只是有提點作用，而並非申請人只需答辯人遵守手冊內的規定。答辯人這方面的答辯理由完全不合常理，亦不能成立。

44.  本席亦接受申請人的證供，他們根本不知道答辯人所指的其他單位有拆除或改動非主力牆的個案。因此，他們不採取行動亦不能構成任何放棄權利或不能申索的理據。

總結

45.  基於上述理由，本席裁定申請人的申請得直。不過由於申請人並沒有提出任何證據顯示申請人有任何損失，所以本席不會頒發賠償或利息的命令。申請人要求的（a）項命令亦已經不再需要，因為該分隔牆已經被拆走。

46.  因此，本席頒令如下：-

（1）	答辯人其僱傭及代理人須在28天內完好還原該分隔牆；
（2）	若答辯人未能遵守上述第（1）項命令，申請人有權進入E1801室及E1803室還原該分隔牆，而有關費用須由答辯人負責；及
（3）	臨時訟費命令：答辯人須支付申請人本案之訟費，包括大律師證書，如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定；如果雙方不在14天內就訟費提出申請，則此項臨時訟費命令作實。