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LDPD 435/2024
[2024] HKLdT 45
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2024年第435宗
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CHUNG WAI TAI |
申請人 |
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及 |
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YU SIU KWAN |
答辯人 |
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| 聆訊及判決日期: |
2024年5月22日 |
| 判決理由書日期: |
2024年5月27日 |
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判 決 理 由 書
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1. 本席於2024年5月22日聆訊後作出以下頒令:
（1） 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；
（2） 答辯人須支付申請人由2023年5月19日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月1,000元計算；
（3） 答辯人須支付申請人本申請的訟費， 即時評定為800元。
2. 本席現解釋理由如下。
背景
3. 涉案處所位於新界大埔林村DD19 LOT 1016 Section B Sub-section 2（丈量約份第19約地段第1016號B段第2分段）。
4. 根據一份訂立日期為2018年4月1日的租約 （下稱「涉案租約」）， 申請人把涉案處所租予答辯人， 為期5年， 由農曆2018年4月1日起至2023年3月30日止， 每月租金為1,000元。
5. 申請人於2024年4月8日向土地審裁處 （下稱「審裁處」）提交申請通知書 （表格22）， 申請收回涉案處所的空置管有權， 理由是申請人早於2022年12月30日， 已向答辯人發出終止租約及搬遷通知，指示於農曆2023年3月30日 （即新曆2023年5月19日） 正式終止租約。申請人亦向答辯人追討由2023年5月19日起答辯人繼續佔用涉案處所的中間收益。
6. 答辯人於2024年4月11日經梁堅律師行遞交反對通知書， 聲稱其父親早於1968年已租用包括涉案處所在內的丈量約份第19約地段第1016號A、B及C段， 並已向相關地政處取得建屋牌照。答辯人又稱， 在商討涉案租約時， 申請人口頭確認她會於涉案租約屆滿後繼續把涉案處所租予答辯人。
2024年4月26日的初次聆訊
7. 於2024年4月26日的初次聆訊時， 本席指示雙方須於2024年5月20日或之前， 將其證人陳述書送交審裁處存檔及派送予對方/相互交換。
楊漢強先生的證人陳述書
8. 可是，直至2024年5月20日， 審裁處只是收到一位代表申請人的楊漢強先生 （下稱「楊先生」）提交的（英文）證人陳述書， 其附有一份日期為1970年3月21日的放寬租約牌照 (Modification of Tenancy)， 編號為36544 （下稱「該臨時牌照」）， 容許丈量約份第19約地段第1016號A、B及C段的業主及持牌人建造3間臨時構築物， 這包括住人屋： 360平方呎，厨房：56平方呎及簷蓬： 144平方呎。
9. 該臨時牌照的特別章程 (Special Conditions) 包括：
(一) 本牌照不能當作樓宇建築牌照用， 建造樓宇擬作永久性之用者則須領取正式之樓宇建築牌照。
(二) 本牌照內所規定之建築物須以民政署署長所批准之材料建造， 同時其建造及保養須使民政署署長認為滿意。
(三) 該建築物衹許伿本牌照內所指定之用途。
(四) ……
(五) ……
……
(十) 住人屋最高不得超過十三呎半。
厨房， 簷蓬， 儲物室不得超過十呎。
豬屋， 鷄屋或牛屋等不得超過八呎。
10. 又根據該臨時牌照的普通規則第一條， 新界民政署署長得隨時以一個月通知將此牌照註銷。根據一封地政總署大埔地政處於2024年5月6日發出的信函， 地政總署已發現涉案處所現存的建築物違反了該臨時牌照的面積規限， 並會發出通知將該臨時牌照註銷。
11. 楊先生的證人陳述書又否認申請人有商討或口頭確認答辯人可於涉案租約屆滿後可繼續租用涉案處所。楊先生又指答辯人聲稱及所倚賴的口頭確認模糊不清， 沒有交代涉案租約期滿後的租期、 租金等。至於答辯人聲稱曾為該臨時牌照建築物進行維修，這是用以維持答辯人本身的日常生活， 答辯人本身沒有蒙受任何損失。這維修亦不是申請人作為業主的責任。
2024年5月22日的聆訊
12. 答辯人於2024年5月20日存檔審裁處， 擬取代梁堅律師行並親自進行本案的訴訟事宜。 但答辯人最後沒有出席2024年5月22日的聆訊。
13. 楊先生則代表申請人出席應訊。楊先生解釋， 根據一份日期為2023年5月15日的租約[1]， 申請人已獲業主授權把涉案處所租予他名下的力訊有限公司 （下稱「力訊」）， 為期3年， 由2023年6月1日起至2026年5月31日止， 每月租金為10,000元， 包括差餉及地租。租約完結後， 力訊可有權以相同條款自動續租3年。
租約期滿的事實
14. 自從2004年開始，香港已廢除了所有對住宅租賃的續期保障 （劏房單位租賃保障於2022年1月22日生效除外）。 因此， 當涉案租約到期屆滿， 不論申請人有沒有發出終止租約通知， 租客也必須把涉案處所的空置管有權交還申請人。
15. 又根據蔡仕麟及陳志華，DCCJ 2987/2012 （無彙報的案例，日期為2014年1月3日）第6-10 段的案例，由於法律上建築物與土地的業權是不能分開擁有，申請人作為涉案處所的合法授權人，除了有權處理涉案處所土地之外，亦有權處理在涉案處所土地上該臨時牌照容許興建的建築物 （如有）。
不容反悔的原則
16. 正如楊先生所說， 答辯人未有舉證申請人有向答辯人作出任何於涉案租約期滿後可繼續租賃涉案處所的承諾。 又根據現時的法律要求， 任何租約 （包括續租租約）的租期及租金必須是明確清晰的， 否則法律並不認可。
17. 至於答辯人聲稱因著申請人續租的承諾而對該臨時牌照建築物作出於己不利的維修， 本席認同該等維修（如有）， 只是作為滿足及維持答辯人本身的日常生活之用， 答辯人本身沒有蒙受任何損失[2]， 因為根據普通法， 除非合約有明訂的條件規定，業主沒有隱含責任在租約期間維修物業。
裁決和命令
18. 基於以上原因， 本席裁定申請人勝訴， 並作出第1段的頒令。
申請人: 無律師代表，由楊漢強先生代表應訊
答辯人: 無律師代表，缺席應訊
[1] 見證物A2。
[2] 見King Crown Development Limited v Baron Tuxedo Limited & Another, DCCJ 5254 （無彙報的案例，日期為2023年5月19日）第24段： “To establish an equity under （promissory） estoppels, there must be an underpinning element of unconscionability. A claimant has to establish that it is unconscionable for the promisor or owner of the land to act in such a way as to defeat the expectation that the promisee or claimant has been encouraged to believe that he had. Indeed, the requirement of unconscionability is now regarded as an essential element of any form of estoppel. A relevant factor for determining whether the promisor’s or owner’s conduct has been unconscionable is whether the detriment is sufficiently substantial, and this is to be tested by whether it will be unjust or inequitable to allow the assurance to be disregarded. Further, this is to be considered as at the time at which the promisor or owner (ie the person who has given the assurance) seeks to go back on it. The above matters have to be approached as part of a broad inquiry as to whether it is unconscionable in all the circumstances for the promisor or owner to resile from the promise or assurance, and in approaching such broad inquiry the judge has to stand back and look at the matter in the round.”
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