陳金華 訴 陳萱虹

DCCJ 629/2009

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2009年第629號

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判案書

1.  原告人是香港新界坪洋村第79約28A及28B地段的註冊業主，地段上建有一幢3層高的樓宇。他的妻子李金娣代他處理該物業的租務事宜。原告人的申索是要求本庭頒令被告人對他支付以下的費用:-

(1)	原告人的裝修損失$93,600；
(2)	裝修工程期間的租金損失$3,800；
(3)	由2008年10月23日至2008年11月8日的欠租$2,084；
(4)	終止租約的代通知金$3,800。

2.  被告人提出反申索，他要求本庭頒令原告人支付:-

(1)	1個月按金$3,800，以及其利息；
(2)	21吋彩色電視一台（$1,500），Hifi一台（$1,000），壁燈一盞（$280），以及其他雜物（$2,000）。

3.  2004年原告人把二樓和三樓（連天台）翻新裝修。二樓和三樓的裝修情況相同。2005年7月12日，李金娣代表原告人與被告人簽訂三樓（連天台）的租約，租期由2005年7月23日起至2007年7月22日止，每月租金為 $3,800。租約期滿後，原告人以月租形式繼續將三樓（連天台）租予被告人，租金仍是每月 $3,800。2008年11月9日，當李金娣正在英國時，她收到被告人的來電，表示她意欲終止租約。李金娣告訴被告人她回港後才能處理有關的事宜。

4.  2008年11月17日，李金娣到三樓（連天台）視察；她發現屋內客廳厠所的水箱蓋面破裂、通往客廳厠所水箱的水喉拆斷、天台的牆身有洞孔、窗簾和燈飾不見、牆紙被抓爛、門鎖被撬開，以及地上有垃圾遺下。同日晚上，被告人致電給她，要取回按金，她拒絕該要求。她說，屋內損毀不堪，她需要把按金用於維修。

5.  同日晚上9時左右，她與坪洋村村長陳華富和三鄉主席陳奕芳一同前往三樓（連天台）見證損毀狀況。由於她認為三樓（連天台）損毀嚴重，因此她委託Consultant Associates (HK) Limited (“Consultant Associates”)對三樓（連天台）進行評估。其後Consultant Associates列出維修清單。根據該清單，原告人要求3間維修公司作出維修報價，最低的維修報價為 $91,200。

6.  原告人傳召証人陳仕明、陳華富、馮建新、陳奕芳以及專家証人温蔚榮先生作証。本庭接納他們的証供。

被告人的證供

7.  她承認她曾經撬開了三樓一個房門的門鎖。她亦承認曾於牆身鑽孔，以及在地上留下一些垃圾。被告人同意，從2008年10月23日開始，她沒有繳交租金。

証供分析

8.  審訊文件匣C的照片顯示，三樓（連天台）單位的損壞是人為的。租約第（10）條規定，如租客因疏忽而毀壞三樓（連天台）的設備，租客須負責賠償。所有的損壞都是在租賃期內由被告人造成的，她當然須要負責向原告人賠償損失。被告人沒有指出$91,200是不合理的費用。專家證人指出，修復和還原單位的損壞需時一個月。評估維修的費用是$10,000。原告人需要把三樓（連天台）維修，維修費用為 $91,200；評估維修和進行維修的總費用是$101,200。原告人放棄追討清拆天台鐵絲網費用（$800）和清拆大門外的鋁質門框費用（$2,800），2個月的按金（$7,600）須從維修費內減去，因此被告人須支付原告人$90,000（$101,200 – $800 – $2,800 – $7,600）。

9.  原告人假設在裝修期間她能夠把三樓（連天台）租出，而維修需時一個月，因此要求被告人賠償一個月的租金損失 $3,800，但他沒有提出證據，證明他把三樓（連天台）租出沒有困難。2004年原告人把二樓和三樓（連天台）維修。二樓自2004年裝修後一直沒有人租住。三樓則在2005年7月才能租給被告人，租賃的情況不樂觀。二樓的單位已空置了6年還沒有租出。原告人沒有提出證據，證明她把三樓（連天台）租出沒有困難，因此本庭不會作出裝修工程時的租金損失賠償。

10.  被告人沒有支付予原告人由2008年10月23日至2008年11月17日的租金，款額為 $3,256.56（$3,800 x 9/31 + $3,800 x 17/30），因此她要向原告人支付$3,256.56。

11.  2008年11月9曰，被告人告訴李金娣她意欲終止租約，但李金娣說，她要回港後才能處理有關事宜。原告人要求終止租約的代通知金 $3,800。原告人於11月17日換了門鎖，這是他單方面終止租約，被告人並無終止租約，因此終止租約的代通知金的申索不能成立，原告人亦表示本庭無需考慮這申索。

12.  本庭撤銷原告人第（2）和第（4）項的申索。就第（1）項和第（2）項申索，被告人要向他支付$90,000和$3,256.56，款額共計$93,256.56。

被告人的反申索

13.  租約第5條規定，“倘若租客在租金或其他一切什費未付清時，業主有權在該筆按金內扣除。” 三樓（連天台）損壞的維修費用遠高於2個月按金的金額，因此原告人無須把按金退回予被告人。

14.  被告人要求取回在反申索書內提及的物品。被告人要提出証據，她曾向原告人提出索取該些物品，而原告人拒絕她的要求，她的索償才有訴因支持，但她沒有這樣做。原告人在反申索的抗辯書的第9段己指出，如被告人要求帶走遺留的物件，她可以聯絡原告人太太以取回物品，但她沒有這樣做。此項反申索沒有訴因支持。本庭撤銷被告人所有的反申索。

15.  本庭頒令，被告人需在2010年6月25日或之前支付原告人 $93,256.56。如被告人未能遵從此命令，她須支付$93,256.56的利息，利息由2010年6月26日起計，直至債項清付為止。

訟費

16.  本庭頒下臨時訟費的命令：被告人需支付予原告人本案的訟費（不包括原告人轉聘大律師的費用）。如與訟雙方未能同意訟費的款額，訟費款額由法庭評定。如在14天內與訟任何一方不向本庭提出申請，是項訟費命令作實。