侯滿 訴 何占美

HCA 6073/1999

香港特別行政區

高等法院

原訟法庭

高院民事訴訟1999年第6073號

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判 案 書

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背景

1. 本案為一宗物業紛爭，原告人為新界原居民。於1981年5月，他獲政府批出一幅座落於河上鄉的屋地，第95約地段第2109。其中一項批地條件為他須於30個月內，即1983年11月4日或之前興建一座村屋。其後，該日期被獲批延至1994年11月4日。原告人曾僱用承造商興建該座村屋，但由於經濟及其他理由，他中斷了該工程，而該座村屋便荒置了數年。

2. 於1989年某天，原告人與被告人當時的岳父張安及其他朋友到被告人在烏溪沙的別墅竹戰。然後再到訪被告人在上水明湖閣的家。在這次會面中，被告人獲悉有關原告人所荒置的村屋。原告人表示他雖多次獲延期，但仍未能完成該座村屋的建築工程，所以地政署可能把該幅地沒收，而他的兒子日後亦可能因而失去興建村屋權。原告人曾到處找尋買家，甚至願意無條件地把這座荒置的村屋送贈予有意代為完成興建的人士。原告人並對被告人說：

「亞豪，如果你能夠完成興建該村屋，我便把它送給你。我無本事起。如果你能夠，我無條件比你，好過益政府。」

3. 其後，被告人諮詢張安，應否給予原告人任何金錢作為代價。張表示由於買賣政府批地是不合法的，所以給予金錢並不恰當。張建議被告人給予原告人一包紅封，但封內的利是錢不可少過批地費用，即3,380元。張亦建議他與原告人到律師樓辦理一些文件手續。

4. 被告人並於同樂酒家設宴款待原告人及其家人。在席上，原告人的家人亦認同這項交易。

5. 於1989年5月19日，原告人把該幅地的地契交予被告人。由於村屋轉讓手續繁複，而且未建成的村屋更不可以作合法轉讓，所以為使被告人安心完成該村屋建築工程，原告人前往簡松年律師事務所簽署了一份遺囑及授權書予被告人，以便進行建築工程。被告人亦接納張的意見給予原告人兩包合共6,000元的紅封。

6. 被告人遂繼續興建該座村屋。其間，他支付了建築費，延期罰款及違例罰款等。該村屋於1994年完成興建，被告人亦與其當時的妻子入住。

7. 於1996年，被告人的妻子與被告人離婚，並遷出該座村屋。被告人便把該座村屋部份出租。原告人對分租表示不滿，結果被告人亦把租約終止了。

8. 於1997年5月，原告人向被告人索回他在律師事務所簽署的遺囑及授權書等，但受被告人拒絕。他們便在村長面前進行調解，但未能達成協議。最後，被告人向地政署補地價後，便把該座村屋以2,500,000元售予趙瑞禎。

9. 雙方對以上的案情沒有大爭議。原告人的索償理由為按照他們的口頭協議，被告人於建成該座村屋後，被告人與他的家人可無條件使用該座村屋10年，之後，他須把村屋歸還原告人。被告人的辯解為原告人把該座荒置村屋送贈予他，唯一條件是他須完成興建該座村屋。

證人可信性評估

10. 原告人與被告人為本案興訟各方唯一的證人。因此，他們作為證人的可信性極為重要。原告人是一名退休政府技工，現年60餘歲。他思想單純，不善詞伶。雖然考慮到他以上的個人因素，本席仍認為他不是一個誠實可信的證人。他作供時，只強調他的說法，但他的證供卻欠缺實質，而亦與當時文件及在村長面前調解時的錄音會談不符，且更不合乎常理。

11. 被告人曾受大專教育，富工作及營商經驗。他向原告人所盤問的問題，充份反映出事實真相。他的證供有連貫性。除當他被問及有關出售該座村屋的證供時，他表現得較為逃避之外，他的舉止神態亦算滿意。在評估他的可信性時，本席自當扣除他比原告人較為優勝的個人因素。但基於以下證供的分柝及雙方案情的內在可信性，本席認為被告人比原告人可信。所以除有關他出售該座村屋的證供外，本席信納他的證供。

締約時的特殊背景

12. 在裁斷本案的事實時，本席須考慮雙方之間的關係及締約當時的環境。

13. 雖然原告人與被告人並不相識，但原告人卻是被告人當時岳父的好朋友。不論原告人是否無條件把該座村屋送贈予被告人，讓好朋友的女兒及女婿入住村內亦符合維持村內居民的親密關係。所以這項協議與一項與陌生人訂的協議有別。

14. 此外，自1981年原告人獲批出該幅土地至1989 年間，歷時9年，他仍未能完成興建該座村屋。在這段期間，香港物業市場正受香港前途問題及中英爭拗所困擾而陷入低潮。這座未完成及不可轉讓的荒置村屋沒有什麼市場價值。

事實的裁斷

15. 在完成這宗交易前，被告人在同樂酒家設宴招待原告人及其家人，以便原告人向其家人就這項送贈作交待。被告人稱在席上，原告人的家人表示同意把該座村屋贈予被告人。原告人稱在席上雙方沒有談及這個問題，因為他在事前已獲家人同意。當然原告人指同意給予被告人佔用該座村屋十年而已。本席認為被告人的說法較為可信。被告人與原告人的家人並不認識，而設宴招待，這宴會必定是與這座村屋有關，所以雙方在宴會上就這重要的問題竟然隻字不題是不可信的。此外，就有關這個宴會及早前在被告人家中的會談，原告人卻不傳召其家人、張安與在場的其他朋友作證。這也令本席懷疑他說法的真實性。

16. 在1989年間被告人給予原告人合共6,000元的紅封，在當時這並不算是一筆可觀的金錢，但畢竟亦比該幅地的批地費多出差不多一倍。鑑於當時滯銷的物業市場情況，本席相信這紅封亦比當時的批地費為高。盡管這紅封只是象徵吉祥而沒有任何實則作價意義，但假若原告人並非把該座村屋送贈予被告人，而被告人還須付出相當龎大的建築費用，而只可居住10年，被告人亦無須把雙倍批地費以紅封回贈。此外，原告人更把地契交予被告人。若然原告人只給予被告人佔用該座村屋10年，他無須把地契交予被告人。在興建這座未完成的村屋，被告人無需管有該地契。所以從原告人交付地契及被告人的厚紅封回贈，反映出這宗交易實為贈送土地的交易，而非有條件居住10年的交易。

17. 雙方又於1991年4月24日到簡松年律師事務所辦理授權書及遺囑。按照該份授權書的第二附表，原告人除授權被告人處理有關興建該座村屋事宜外，更授權他出售及處置該座村屋，且賦予被告人絕對酌情權訂定售價。本席認為這授權書反映雙方的意圖是把業權轉到被告人的手裡。

18. 原告人謂授權書是以英文撰寫而他不懂英語，更沒有人向他解釋文件內容，所以他是在不知情的情况下簽署這份授權書，他認為該授權書只授權被告人辦理興建該座村屋事宜。本席不能信納他的說法。授權書末段有一詮釋條文表示該文件已由律師事務所的職員向原告人作詮釋，而該職員的簽名亦經由律師事務所的律師鑑證。

19. 此外，與此同時，原告人還簽署了一份中文遺囑，把該幅地連同上蓋建築物讓予被告人全權擁有。這份遺囑是以中文書寫，所以原告人不可否認明暸其內容。這份遺囑亦沒有規限被告人只享用該座村屋10年。這份遺囑反映出授權書的目的乃實質地把業權轉移到被告人的手裡。

20. 其實此類授權書與遺囑及欠款收據為一般出售未建成村屋常用的文件。本席不在此批評這些文件在法律上的有效性。但本席可從這份授權書與遺囑作出推論 雙方的意圖是原告人把這座村屋送贈予被告人。原告人沒有簽署借據，這亦符合這項交易的性質為送贈而非買賣，因為被告人無須付出金錢代價予原告人，他只須負上其他建築費，罰款及補地價費用等。

21. 最後於1997年5月8日，雙方在河上鄉村公所，在村長面前進行了一次錄音的協商。在盤問中，原告人說他不知道被告人把談話內容錄下，但從錄音帶中可聽到他承認曾無條件地把這座村屋送予被告人；他隨即表示一時失言給被告人錄下作為證據。在稍後的錄音謄本更可見他知道這是一次錄音協商。所以在會談開始前他是知道這是一次錄音會談。在作證時，他卻罔然否認，從此可見他是一個不負責的證人，而他的證供只屬空言強調，並無實質。

22. 根據謄本的內容，原告人一度承認曾無條件地把村屋送贈予被告人。他雖然改稱是送贈予被告人及其家人居住，但卻沒有指定僅為期10年。他的申索陳述書中亦沒有作出這項指稱，但在三星期後，即1999年7月4日的回應答辯書中，他才首次作出這指稱。由此可見，原告人所謂無條件居住10年的指稱是在1997年會談至1999年5月回應書之間揑造的指稱，並不可信。

23. 唯一合符原告人的指稱是在原告人投訴被告人把該座村屋出租時，被告人則把租約中止。這反映出原告人的送贈是有某程度的限制。但本席亦不可從這論調作出任何推論。

24. 總結而言，這謄本、授權書、遺囑、紅封及1989年的物業市場的情況均支持被告人的說法。在謄本中更可見到原告人曾建議向被告人補回建築費及罰款等以換回業權。那時是1997年；亦即香港物業市場最狂熱的時期。該座曾不值分文的荒置村屋已升值數百萬元了。這也許是原告人索償的動機。本席認為他是個不誠實的證人而不信納他的證供。

25. 至於被告人方面，雖然當他被問及出售該座村屋所收的款項時，他表現得很逃避，但本席認為鑑於本席對案情的分柝，這並不影響他指稱原告人把村屋送贈予他的可信性。

結論

26. 本席裁定原告人已把該座未完成的村屋連同地權及業權送贈予被告人，而唯一的條件是被告人須完成興建這座村屋。被告人已履行了他的承諾，他已付出代價，如支付建築費用、繳付罰款及補地價等而把這座村屋完成並入住。在這情況下，原告人的送贈已成為一項已完成的交易，因此他已失去這座村屋的業權。此外，按照不容反悔法，原告人亦不可推反這項送贈。因此，本席裁定原告人敗訴兼付被告人的訟費。