趙二 對 張玲

DCCJ 138/2015

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2015年第138號

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判案書

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引言

1.  本案是一宗違反租約的糾紛，訴訟雙方指稱對方違反租約，要求賠償。訴訟雙方均親自行事。

案情

2.  原告人原先租用屯門鹿苑街3號金蘭閣10樓B室（“該處所”）經營浴足（足部按摩）業務。被告人也是一位從事足部按摩的人士。雙方協議在該處所一起經營浴足業務，並訂立分租協議。被告人分租該處所予原告人，租約原文如下：—

“(1) 本人張玲由2014年2月1號開始租一半給趙二，收按金15,000元。地址屯門鹿苑街3號金蘭閣10樓B室《足玉》，租期為一年，租約期滿後張玲有權不租給合伙人趙二，退還按金，不給任何賠償，任何一方違約需賠償對方15,000元正。

(2) 公司每月支出費用，房租各一半。

(3) 室內設備刻意損壞自負責任，不准改動。

(4) 租約期內所有電器壞或維修均由本人張玲負責。

(5) 不准在公司內喝酒，打麻雀，損壞公司財產，要賠償一切，本人張玲有權終止合約。

(6) 租約期內或滿[雙][1]方不可私自租給別人，後果自負。”

3.  租約由她倆的朋友陳松齡見證。最後備註「本租約最終決定權在本人張玲」。

4.  立約後，原告人與被告人在該處所內共同經營浴足業務，由於被告人在該處所內發現一些避孕套，她指稱原告人在提供足部按摩時向客人提供不道德的服務（即賣淫）。雙方為此不時發生口角，關係變差。最終被告人於2014年4月19日，單方面將該處所的大門門鎖更換，令原告人不可進入。原告人被拒絕進入該處所後報警，警察到場表示爭議屬私人錢債糾紛，報案不獲受理。

5.  原告人指被告人違反租約，向被告人申索賠償共50,000元。賠償額包括按金15,000元、毀約賠償15,000元及私人物品損失20,000元。被告人向原告人提出反申索，要求賠償損失共780,000元。

爭議點

6.  本案的爭議點只是誰違反租約，及賠償額的數目。原告人除了自己作供外，亦傳召證人鄧根全作供；被告人自己作供，並毋傳召其他證人。

證據分析

7.  原告人已根據租約付被告人15,000元按金，如期繳交租金，在原告人一方而言，並沒有違反租約。反之，被告人承認在2014年4月19日，單方面將該處所的大門門鎖更換，令原告人不可進入該處所，拒絕讓原告人享用該處所的權利。被告人是違反租約之一方。

8.  在審訊過程中，雙方的證供側重由起租時至2014年4月19日之間的爭執。被告人指稱原告人在該處所內存放避孕套，在該處所內賣淫。被告人發現後，她與原告人爭執，雙方曾經動手。其中一方報警，隨後兩人被帶返警處調查，最後以「守行為」方式處理。除此之外，原告人的證人鄧根全作供，他在街市工作，大約自2014年2月份開始光顧被告人，由她提供足部按摩，每次300元。鄧根全指出，被告人曾向他提供性服務，每次收費600元。2014年4月12日，鄧根全第一次光顧原告人，當原告人在其中一個房間內替他做足部按摩時，被告人突然衝入房間，指原告人向他提供性服務。原告人與被告人互相對罵，混亂之際，鄧根全付費離開。鄧根全在庭上作澄清，原告人只是替他做足部按摩，並沒有其他活動。

9.  雙方只是在庭上指稱對方曾在替客人做足部按摩時提供性服務。考慮過雙方證供，由於只可見該處所存放避孕套，該處所內是否曾有賣淫活動，無從稽考。雙方均不能證明對方曾在該處所內賣淫。

10.  被告人指稱原告人在她離開該處所時，管理不善，容許客人移動該處所內一個42吋的電視機，將它放在一個細小的雪櫃上面，構成危險。另外，原告人曾疏忽看管該處所內的財物，令一位客人有機會竊取一部放在處所內，屬於被告人的手提電話。

11.  上述證供與違反租約其實沒有關連，即使該租約的第5條，亦只是列明原告人被禁止在該處所內「喝酒，打麻雀，損壞公司財產」。即使是原告人疏忽讓客人竊取手機，根據租約，亦只是需要賠償手提電話予被告人。

12.  被告人作供時承認因屢次不愉快的事件，她曾向原告人提出終止租約的要求，可是遭原告人拒絕。細閱該租約，雙方並沒有訂明如何在租約期間終止租約，即使備註訂明「最終決定權在本人張玲」，本席認為並非可以由被告人一方單方面終止租約。由於被告人承認在2014年4月19日更換大門門鎖，拒絕讓原告人進入該處所，在原告人沒有違反租約的情況下，本席裁定被告人是違反租約一方，需要賠償原告人。

13.  賠償額方面，原告人向被告人追討(i) 按金15,000元及(ii) 35,000元賠償。原告人稱35,000元的賠償包括 (i) 租約第一條的賠償15,000元；(ii) 在該處所內的私人物品的價值，大約20,000元。原告人的私人物品中，包括茶具、一部5,000元的手提電話、752元晚膳費用及500元商業登記費用。

14.  自2014年4月19日被告人拒絕原告人被拒進入該處所，原告人隨後離開。本席認為原告人已接受被告人違反租約，可獲賠償。由於租約已提早終止，被告人應退回15,000元按金予原告人。按金屬私人契約（personal covenant），在租約完結時業主需歸還租客，在此，被告人並毋抗辯理據。被告人亦要賠償15,000元毀約金予原告人。雙方立約時，第一條清楚訂明「任何一方違約需賠償對方15,000元正」。被告人是違約一方，在此，被告人也毋抗辯理據。

15.  至於原告人20,000元的私人物品損失的申索，本席認為原告人未能舉證。第一，原告人未能提供私人物品存放在該處所內的證據，當日被拒絕進入該處所時並沒有提出取回私人物品的要求。第二，原告人並沒有呈上茶具及手提電話的單據，證明其價值。第三，原告人、被告人及見證人陳松齡共進晚膳及商業登記的費用並非因違反租約而引起的。因此，被告人毋須賠償原告人價值20,000元私人物品。

16.  有關被告人之反申索，她指原告人欺騙她訂立租約，存心在該處所內賣淫。一連串不愉快的事件令到她身體不適，不能繼續在該處所內經營足部按摩業務。該業務在原租約完結後，大約在2015年結業。被告人申索原告人賠償(i) 一年的月薪、(ii) 該處所的租金及(iii) 精神損失400,000元，共780,000元。

17.  被告人的反申索不能成立。被告人的反申索的基礎是她身體不適，精神困擾導致她不能繼續經營足部按摩業務。單是精神困擾並不構成人身傷害的訴因。被告人作供時承認，她並沒有向醫院或向醫生索取醫學報告，被告人欠醫學證據證明她的身體及精神狀況。只是單方面指稱自己身體狀況不適合再從事腳底按摩業務，在沒有醫學證據支持的情況下，被告人就精神損失的反申索不能成立。

18.  被告人就收入損失的賠償額也沒有證據支持。事實上，被告人所謂「月薪」是指她每月可獲取最高營業額，並非她的實際收入。被告人聲稱每小時提供足部按摩收費158元，每天工作13時，每月工作30天，每月營業額可達（158元 x 13小時 x 30天）61,620元。她的說法沒有證據支持。同樣地，被告人聲稱該處所每月租金損失也沒有文件證據支持。

19.  因此，被告人的反申索不能成立。

總結

20.  原告人的申索部份勝訴，被告人須支付原告人賠償金額30,000元。

21.  賠償金額將附帶利息，利息按判決利率計算，由本判案書的日期起計，直至全數支付為止。

22.  被告人針對原告人提出的反申索被撤銷。

23.  訟費方面，本席頒發暫准命令，本申索，包括聆訊日的訟費，由被告人支付原告人。除非雙方就訟費數額達成協議，否則訟費金額由法庭評定。除非任何一方於本判案書日期起計14天內，以傳票形式提出更改上述暫准命令，否則該暫准命令於本判案書日期起計14天後成為絕對命令。