FU YUEN FUN SUSANNA 訴 TSO SIU YIN and/or THE OCCUPIER(S)

DCCJ2804/2006

香港特別行政區

區域法院

民事司法管轄權

案件編號2006年第2804號

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判案書

1.  原告人和被告人（曹小燕）分別是新界大埔汀角路蘆慈田村58號1/F單位（以下稱“1/F單位”）和2/F單位（以下稱“2/F單位”）的業主。原告人的申索，是要求本庭命令被告人對2/F單位進行維修工程，使其不再漏水 、禁止被告人讓水從2/F單位滲下至1/F單位，以免1/F單位遭受損害，以及對原告人作出賠償。

原告人的證供

2.  原告人於2001年購入1/F單位 ，並於2003年進行全屋裝修。2005年夏天，她發現浴室的天花發黑和變霉。2005年8月，她在浴室天花進行防漏工程和裝設鋁質的假天花。

3.  自2006年3月開始，廚房的天花（與浴室只有一牆之隔）的漆油及石灰開始剝落，不斷發黑、發霉、和變得潮濕，其後浴室的假天花亦有相同的情況出現，這情況蔓延到廚房門口的天花。

4.  2006年4月7日，在約凌晨3時的時候，原告人的丈夫郁蒙彥（下稱“郁先生”）發現浴室的天花漏水，他把此事告訴原告人。在約5時半的時候，她把漏水一事告訴被告人，被告人說她已關了水掣，應該不會再漏水，她趕着上班，晚返上回來才與她商議。郁先生當天晚上聯絡她，但未得到積極的答覆，於是向食環署報案。

5.  2006年4月10日，在晚上大約7時40分，食環署人員來到2/F單位查察，當時天氣晴朗並無下雨，但是1/F單位的浴室天花仍是在滴水，而浴室、廚房、廳及房的天花牆身都是潮濕的，單位外的走廊樓梯天花發黑，而那裡的大水泡正在滴水。

6.  2006年4月12日，在大約下午2時45分，原告人聘請的港龍裝飾工程公司的水喉技工用水壓磅錶分別對1/F單位及2/F單位的食水管進行漏水的測試，結果它證實2/F單位水管漏水，而1/F單位的水管則正常。

7.  2006年4月29日下午，公證行人員前來對1/F單位及2/F單位測試，以評定漏水的原因，在2/F單位內的人拒絕開門。2006年5月2日，公證行寄發掛號信給2/F單位的業主，要求由發信日起計7日內安排並通知公證行人員前往視察2/F單位現場的時間，但2/F單位業主不予理會。

8.  2006年5月8日晚上，公證行人員第二次前來對1/F單位作進一步測試 ，他們用專業儀器及檢測手法 ，驗出滲水的源頭是2/F單位。2006年5月8日晚上，原告人報警求助，警察到場，並在2/F鐵閘外拍門，聲明警察查案，被告人雖在家中，但拒絕開門。

9.  原告人覺得當時的情況已嚴重到危害她一家人的健康 ，她們在健康、精神及工作上都受到極大的滋擾；1/F單位內的空氣質素極差，有霉味，蚊及其他害蟲增多。她的女兒（八歲）的睡房天花霉變嚴重。為了她的健康，她的女兒必須搬到客廳睡覺。她的女兒因樓梯天花滴水而滑倒；浴室天花筒燈多次因漏電而短路，迫於無奈之下，她惟有向法院申請禁制令。

郁蒙彥的證供

10.  2006年3月起 ，他發覺廚房的天花有片狀塗料碎片飄落，其後有粉末石灰散落，天花進而發霉，天花石屎變得潮濕，其後浴室的天花亦發霉，與浴室廚房鄰近的客廳與睡房的天花亦受影響而發霉。

11.  2006年4月7日，在大約凌晨3時（當時天氣晴朗無下雨），當他正在客廳內讀書時，他突然聽到流水聲，發現浴室天花漏水，他立即用盆盛水；水呈乳白色略帶石灰，開始有一定流量，然後逐漸減小直至最後滴水，這情況持續十幾分鐘才完全停止。在當日早晨約5時半，他在睡房中聽到原告人與被告人的對話，知道被告人已獲悉當日凌晨漏水一事。在當日晚上他對被告人說，該朝凌晨3時他的廁所天花漏水，她表示她的丈夫（潘先生）在上一年好像曾經談過，這是外牆滲水的事。他說，外牆滲水怎會有那麼大的水流量？她立即表示她不懂得水喉裝修的事，她叫他找她的丈夫商談；他主動留下他的住宅電話及手提電話號碼，她則留下潘先生的手提電話號碼給他，但到晚上過了10時後他仍得不到潘先生的來電，於是便向食環署報案。

12.  2006年4月29日下午，公證行人員欲勘測2/F單位，當時2/F單位內的人拒絕開門，他與公證行人員在不同時時段多次拍門，2/F單位內的人仍拒絕開門。公眾假期後（5月2日）公證行立即發掛號信給2/F單位業主，要求由發信日起計的7日內安排並通知時間給公證行人員視察2/F單位，2/F單位業主不予以理會。其後在5月8日，公證行人員及警察前赴2/F單位並拍其門，但2/F單位內的人拒絕開門（被告人當時在屋內），即使警察與潘先生取得電話聯絡，潘先生仍拒絕開門。

原告人的專家證供

13.  2006年4月29日和5月8日，專業評量公証行的Stewart Wong（原告人的專家證人）視察1/F單位，並對它的情況得到以下的觀察：-

“	Bath Room – 1/F
	1.	The entire ceiling slab is dampened arising out of seepage of water from 2/F. (photo. P.22-P.23).
	2.	There are thick mould growth at the ceiling of bath room of 1/F. (photo. P.22-P.23, P.26, P.27, P.34)
	3.	The ceiling light of bath room, 1/F. is dampened and damaged (photo. P.25, P.34).
	4.	By a hammer test, we found that the plaster at the ceiling slab of bath room is delaminated several places.
	5.	The ceramic tiles on walls and beam found to have soaked and water stained (photo. P.23).
	6.	The ceiling plaster and paint finish are soaked with water, bulged and peeled.
	Kitchen – 1/F
	1.	The entire ceiling slab is dampened arising out of seepage of water from 2/F (photo P.28-P.33, P.36, P.37-P.38).
	2.	There are thick mound growth at the ceiling of bath room of 1/F. (photo. P.28-P.33, P.36, P.37-P.38).
	3.	By a hammer test, we found that the plaster at the ceiling slab of bath room is delaminated several places.
	4.	The water leakage has rendered soakage to the wall hung cabinets in the kitchen of 1/F (photo. P.28, P.37, P.33).
	5.	The ceiling light in the kitchen is dampened and damaged (photo. P.32).
	6.	The ceramic tiles on walls and beam found to have soaked and water stained (photo. P.30, P.31, P.33).
	7.	The ceiling plaster and paint finish are soaked, bulged and peeled.
	Living Room – 1/F
	1.	There are water marks at the ceiling of Living Room adjacent to the Bath Room and Kitchen of 1/F (photo. P.16–P.18).
	2.	Mould growth appears at the portions affected by dampness (photo. P.16-P.18).
	3.	The ceiling plaster and paint finish are soaked, bulged and peeled respectively (photo. P.16-P.18).
	Bed Room – 1/F
	1.	There are water marks at the ceiling of Bed Room adjacent to the Living Room and Kitchen of 1/F (photo. P.19).
	2.	Mould growth appears at the portions affected by dampness (photo. P.19).
	3.	The ceiling plaster and paint finish are soaked, bulged and peeled respectively (photo. P.19).”

14.  對於找尋1/F單位遭受滲水影響的原因，Stewart Wong進行了以下的勘察：-

“	(7)	Investigation into Cause and Origin
		We took inspections and investigations and attained the clues as follows:-
		1.	The external walls around the House are generally good condition (P.4-P.1-P.6).  Based on the condition of the external walls, we do not feel the water leakage is related with the dilapidation in the external wall.
		2.	We took inspection of the staircase where we found less damp marks on the side of external wall (window side) but more damp marks from the ceiling slab of 1/F (photo. P.7-P.9) indicating the origin of water leakage is not from the external walls but from 2/F. which flows to enter and affect 1/F.
		3.	By a moisture detector, we detected less damp on the external wall but heavy damp at the water affected ceiling of 1/F. indicating no relevance of water leakage from the external walls (photo. P.10-P.12).”

15.  為了找尋滲水的原因，他進行了以下的測試：-

Date of Test	29th April 2006
1. Procedure	1. Three holes were made by drilling into the upper part of walls of living room behind the bath room and kitchen of 1/F. marked L1, L2, L3. 2. A dry cotton pegs for L1, L2, L3 were taken measurement of moisture content (photo. P.43, P.45, P.47). 3. The cotton pegs are placed into the holes L1, L2, L3 (photo. P.40-P.42).
2. Date of Taking Sample	The cotton pegs were removed for measurement of moisture contents again a few days later on 8th May, 2006.
3. Condition	Should dampness in the cotton pegs i.e. L1, L2, L3 increased at the second measurement on 8.5.2006, it speaks water leakage origin is in 2/F.
4. Results	Moisture Content before the Test on 29.4.2006 L1 L2 L3 <9% <9% <9%	Moisture Content after the Test on 8.5.2006 L1 L2 L3 >22% 18% 18%

16.  對於滲水的原因，Stewart Wong作出了以下的評語：-

“	Comment – Origin of Water Leakage”
	Water presently leaks from 2/F. through the floor slab of 2/F. bringing dampness to enter and appear at the ceiling of 1/F. affecting various portions including bath room, kitchen, living room, bed room and staircase of 1/F.
	Comment – Causes
	By the Refractometer (photo. P.50), we detected that the leaking water from the ceiling of 1/F. carries chloride along with senses of ammonia.  Based on the evidence, we could advise that the water caused flowing into the Claimant’s 1/F. premises from 2/F. is the fresh water mixed possibly with urine.”

17.  就2/F單位滲水的原因，他的結論是：-

“	(9)	Conclusion – Water Path – Cause – Origin
		1.	Water flows through the floor slab of bath room and kitchen of 2/F. bringing dampness to enter and appear at the ceiling slab of bath room and kitchen of 1/F.
		2.	The damp proof course in the floor slab of bath room and kitchen of 2/F. is worn allowing seepage of water together with possible urine (senses of ammonia detected) through the said floor slab bringing dampness to enter and drip out from the ceiling of bath room and kitchen, 1/F. Water emanates from 2/F. to affect the ceiling and walls of bath room, kitchen, living room and bed room of 1/F situated its flat immediately below.”

被告人的證供

18.  她說在2005年，原告人通知她1/F單位有漏水現象，這包括廁所、客廳、睡房、全屋都有，她說她曾找雄仕防漏工程公司到58號地址查察樓宇之據稱漏水現象。據她所說，雄仕防漏工程公司的查察報告結果如下：-

“	58號全幢單位包括2/F、1/F、G/F三層樓宇自1992年至今之外牆、白色紙皮石出現老化現象，以致每當下雨後，雨水會由外牆滲回屋內及已封的陽台，而引至有水印及發霉現象，而以上之現象會在全幢58號之內牆出現；包括2/F內牆，2/F及1/F樓梯內牆、客廳、陽台內側、天花……”

19.  被告人在作證時同意，在2006年4月某天清晨，原告人告訴她1/F單位浴室天花漏水的事，本庭裁定原告人所說有關2006年4月7日的事是事實的真相。

20.  被告人沒有傳召雄仕防漏工程公司出庭作證，因此本庭對被告人所說有關該公司所作的報告，不予以重視。被告人所呈遞的雄仕防水裝飾工程公司的報告（証物D1）有以下的內容：-

“	視察：室內天花出現多處滲漏現象，因天台多處情況導致滲漏，需重新做防水工程補救。
	工程位置
	一	天台圍牆批盪出現爆離需鑿除做防水及重新批盪鋪回外牆磚。
	二	露台對上琉璃瓦有空隙，雨水滲入，露台內長期積水，鋼筋出現嚴重銹蝕，石屎爆離。
	三	外牆樓面與圍牆之間伸出石屎橫楣積水，可以導致雨水引入樓面。
	四	因高空工作工程需在外牆搭建安全棚架進行維修。
	建議：因滲漏及積水，可能對鋼筋出現加速銹蝕，需及早進行維修保養。”

這份報告沒有提及1/F 單位滲水的原因，因此本庭不予以重視 。

21.  被告人指稱58號建築物的外牆滲水，她沒有提出實質證據支持這指稱，2006年4月7日，1/F單位的天花漏水，當時並無下雨，因此當時的漏水必定與外牆是否滲水無關，而是因為2/F單位滲水所引致的。再者，如果外牆滲水，在本判案書第14段顯示的事實根本就不可能出現。

22.  原告人的證供與郁先生的證供脗合，原告人呈當的照片反映1/F單位的情況。Stewart Wong的證供有照片加以說明和支持，因此本庭接納原告人和她的兩位證人的證供。本庭亦因此接納Stewart Wong 就1/F單位滲水的原因所作出的結論。

23.  蘆慈田村58號建築物公契的第6條有以下的規定：-

“	The expenses of keeping in good and tenantable repair and condition the interior of each unit and all the fixtures and fitting therein or appertaining thereto …… shall be borne by the owner entitled to the exclusive use occupation and enjoyment of such unit.”

被告人沒有對2/F單位保持“good and tenantable repair and condition”，因此她沒有遵從公契第6條的規定，這導致1/F單位的浴室天花和其他地方（一如原告人和郁先生所述）滲水而受致損壞。2006年4月7日，在獲知2/F單位的水滲向1/F單位後，被告人仍沒有採取合理的補救行動對2/F單位進行有關防漏的維修工作，她的疏忽導致滲水的情況持續，本庭因此裁定她須對此負責。

24.  本庭裁定被告人須向原告人支付 $10,000作為她受到滲水滋擾的賠償費用，原告人沒有提出有關1/F單位因滲水受損的維修費用的證據，因此本庭在這方面不作出任何命令。

25.  本庭頒令：-

被告人在須在90天內對2/F單位進行維修工程，以防止其水份滲進1/F單位內；被告人不得容許水份滲入1/F單位內，導致1/F單位受損；被告人須在14天內支付$10,000予原告人作為她受到滋擾的賠償費，如在14天內被告人未能支付此筆$10,000的費用，則須支付其利息，直至債項清償為止，利息由本命令發 出後的14日之後起計算，利率則按終審法院首席法官不時藉命令所決定者計算。

訟費

26.  本庭頒下臨時訟費命令，被告人須支付原告人本案的訟費。如與訟雙方未能同意訟費的款額，該款額由訟費評定官評定。如在14天內，與訟任何一方不向本庭提出有關此臨時訟費命令的申請，是項命令作實。