廣福大廈業主立案法團 對 黎金花

LDBM 144/2016

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2016年第144宗

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判 案 書

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1.  申請人是位於九龍廣東道977-991號及山東街28-30號廣福大廈業主立案法團（下稱 “法團”），答辯人是廣福大廈11樓C室單位的業主，業權包括上述單位的天台（“該天台”）。在該天台上有一未經屋宇署批准的建構物（“該天台屋”），現時仍由答辯人持有及使用。

2.  法團於2016年7月11日就該天台屋發出申請通知書，要求審裁處命令答辯人把該天台屋移除，並要求頒令禁止答辯人再設立任何未經批准的建構物在該天台中。

3.  答辯人一直沒有回應申請通知書或任何法律程序，聆訊時答辯人仍然缺席，本席閱讀相關的送達誓章及審裁處所發出的審訊通知書，本席滿意已把申請及其他相關命令妥為送達給答辯人，她應已得到相關通知，命令聆訊在她的缺席下進行。

法團方的證供

姚田先生

4.  姚先生是法團主席，他於2016年10月12存檔的證人陳述書，指廣福大廈已有54年樓齡，亦參加了由「市區重建局」舉辦的「樓宇更新大行動」計劃，其中必要維修之工程包括：主體結構、地渠維修、消防改善工程及天台防水工程，亦因天面的防水層嚴重滲漏而影響下層單位的正常生活，需要維修。

5.  維修項目與金額已獲業主大會通過，現時大廈整體天面已完成大約70%之維修工程，只剩下因該天台屋阻礙未能進行之天面防水工程。

6.  法團沒有聘請專家處理天台屋是僭建物的證據，亦沒有律師代表，所有事情由姚先生處理，因未能一次過處理所有證物，因此比一般審訊需時。他呈堂以下證物：-

	(i)	大廈公契；
	(ii)	涉案處所的買賣契兩份連售樓圖則；
	(iii)	涉案處所的土地註冊；
	(iv)	建築物監管機構就涉案處所發出的建築圖；
	(v)	該天台屋之照片；
	(vi)	13樓之照片；及
	(vii)	建築事務監督辦事處針對該天台屋於2010年5月4日所頒布之清拆令。

7.  姚先生指法團曾多次要求答辯人清拆該天台屋，但到現時為止依然未清拆，所以代表法團向審裁處申請判令法團可執行違反公契的事宜，好讓法團盡快進行天面之防水工程。

8.  本案的公契第8段的原文如下：-

“8.  Each of the parties hereto shall not make any structural alteration to the building or to the floor of which he is entitled to the exclusive use, occupation and enjoyment and shall not make any alteration to any installation or fixture so as to affect or likely to affect the supply of water, electricity or gas and shall not cut or damage any of the main walls or beams or floors of the said building.”

9.  聽取過姚先生的證供及查考有關文件證據，本席接納該天台屋未獲建築事務監督辦事處批准，而該辦事處亦已發出清拆令。本席接納天台屋的搭建違反了公契第8條。

強制令的頒發

10.  即使該天台屋的搭建違反了公契，至於是否頒發強制令，本席需要考慮所有相關的因素，以確認頒發強制令不會對答辯人造成不公。答辯人沒有提出任何因發出強制令導致不公的元素，本席亦沒出任何因由應行使對答辯人有利的酌情權。

公契第14段

11.  公契第14段授權法團在業主未有按要求進行維修或還原時，法團可進行有關工序，並向有關業主收取相關費用，因此，本席亦有權發出相關的命令：-

“14.  If any of the parties hereto shall fail to fulfill its share of the re-instatement of or repairs to the said premises if such re-instatement or repairs should become necessary or shall fail to pay its share of the cost of such re-instatement or repairs within two months from the date of any notice from the other of them requiring the same to be done or paid then the party serving such notice may at its own absolute discretion proceed to carry out such re-instatement or repairs and the defaulting party shall on demand pay to the other party or parties its share of the costs and expenses incurred in such re-instatement or repairs and until such repayment the said costs and expenses or such part thereof as shall remain unpaid shall be a charge upon the share of the defaulting party of and in the said premises AND it is hereby agreed and declared that if default shall be made in payment of the amount of such share of the costs and expenses within one month after the same shall have been demanded by the other party or parties the other party or parties may at any time or times thereafter without any further consent on the part of the defaulting party sell the share and interest of the defaulting party of and in the said premises and the said building and that the proceeds of such sale shall be applied towards the satisfaction of the proportionate share of the defaulting party of the costs and expenses for such re-instatement or repairs as aforesaid and the surplus (if any) shall be paid to the defaulting party or other person or persons entitled thereto.”

12.  本席裁定法團有理由執行公契第8條及第344章第18(1)(c)條的責任。本席會給予答辯人6星期的時間拆除該天台屋，否則法團根據公契第16段有權進行清拆並向答辯人收取因清拆所引起的費用。

訟費

13.  本席認為本申請的訟費應歸於訟案中，答辯人須支付申請人本申請的訟費，由本席作出簡易評核為500元。

命令

14.  本席命令如下：-

	(1)	答辯人須由本命令起計的6星期內，拆除該天台屋及還原受影響的部份；否則法團可對該天台屋進行清拆及還原工程，並向答辯人收取因清拆及還原所引起的費用；
	(2)	禁止答辯人本身、其受僱人、代理人、授權人或其他人等再設立任何未經批准的建構物在該天台上；及
	(3)	答辯人須支付申請人本申請的訟費，評定為500元。