WONG YIM FONG 對 LEE HOK CHAU

DCCJ 343/2013

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2013年第343號

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判決書

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簡介

1. 這是一宗關於住宅樓宇漏水問題的案件。受影響的單位是位於香港新界屯門良德街12號海麗花園2座27樓F室（「27F 室」）。黃艷芳女士於2010年10月28日購入27F 室，漏水問題一直持續至今。李鶴疇先生是海麗花園2座28樓F室（「28F 室」）的業主，而28F 室是他的居所。黃女士展開本訴訟，以疏忽、滋擾及違反大廈公契為訴因，要求法庭頒令禁制令強迫李先生在兩周內自費修理28F 室的漏水問題，並要求賠償她因漏水問題引致的金錢損失。

2. 本案的主要爭議問題是(1)27F 室的漏水問題是否源自28F室；(2)28F 室若是漏水源頭，李先生在知道漏水問題後有否採取合理的措施以防28F室漏水到27F室 (3) 若是李先生須要向黃女士作出賠償，賠償金額應該是多少。

背景事實

3. 以下的背景事實有助了解本席就上述爭議問題的分析，並且有不爭議的書面證供支持及/又或雙方沒有爭議的。

4. 海麗花園大廈公契約束所有海麗花園的業權人士包括黃女士及李先生。公契當中有明確規定海麗花園單位業主/佔用者須要保持單位狀況完整無缺及不得改動單位的結構而令其他單位受到影響。

5. 在2010年6月8日屋宇署及食物環境衛生署聯合辦事處(「聯辦處」)接獲27F室前業主電話投訴，要求食環署跟進27F室滲水問題。聯辦處調查員經調查後，發現27F室內客廳天花及浴室天花有滲水情況。

6. 聯辦處於2010年6月25日在28F室的坐廁、洗手盤、淋浴企缸、浴室地台排水口、廚房鋅盤進入色水測試。聯辦處在2010年7月12日到27F室驗測色水測試結果，在滲漏天花位置未有發現色水顏色，但仍有發現滲水情況。屋宇員委派顧問公司調查員在2010年8月11日到訪27F室進行調查，並確認27F室天花位置仍有滲水情況。顧問公司調查員於2010年8月23日在28F室的浴室進行蓄水測試，位置包括淋浴企缸及浴室地台。顧問公司調查員於2010年11月8日到27F室視察驗查，在滲漏天花位置發現有色水顏色。於是顧問公司相信28F室的淋浴企缸及浴室地台防水設施有欠妥善。聯辦處於2010年11月19日通知黃女士以上調查結果並在2010年12月17日向李先生發出「防擾事故通知」，要求李先生在指定時間內修好淋浴企缸及浴室地台防水設施，以停止滲漏。

7. 聯辦處於2011年1月11日到28F 室再進行調查確認28F 室正進行維修及防水工程但聯辦處於2011年2月11日到27F 室進行調查時仍然發現客廳天花及浴室天花有滲水情況。聯辦處及顧問公司在2011年3月18日再到28F 室浴室再進行蓄水測試，位置包括淋浴企缸及浴室地台。他們在2011年4月6日到27F室驗查測試結果，在滲漏天花位置未有發現色水顏色，但滲漏情況仍然持續。

8. 聯辦處及顧問公司在2011年7月26日再到27F室調查，發現滲漏情況仍然持續。他們開始懷疑28F 室的供水喉管有破損導致問題。他們在海麗花園管理處的協助下在2011年9月9日觀察供水喉的狀況（「9/9調查」）。

9. 聯辦處於2011年11月2日再到27F室量度滲水位置濕度，發現浴室天花滲水情況仍然持續，並在11月4日以書面通知李先生有關調查結果。

10. 聯辦處於2012年4月30日到27F室視察發現室內滲水情況較早前嚴重，所以從新展開調查及測試。聯辦處人員於5月15日到28F室在有關的排水渠口進行色水測試。聯辦處人員在5月29日到27F室驗查測試結果，但沒有發現測試用的色水。聯辦處於7月10日到27F室浴室視察發現滲水情況仍然持續但無出現水珠，而客廳天花水跡已經乾固。聯辦處於8月2日到28F室的浴室進行蓄水測試。在9月15日到27F室驗查測試結果時並沒有發現測試所使用的色水。聯辦處於2012年10月22日以書面通知李先生，雖然27F室滲水情況仍然持續，他們未能有效確認27F 室的滲水源頭。

11. 另一方面，黃女士在2012年5月11日向李先生發出律師信投訴27F 室漏水問題並要求李先生14天內完全徹底解決滲水的問題。

12. 黃女士在2012年9月再作出投訴。聯辦處於2012年11月29日到27F 室視察，發現浴室天花滲水情況仍然持續，並有水珠出現。所以顧問公司再在2013年2月8日及26日到訪28F室，希望安排有關供水喉管反向壓力測試，但李先生不允許聯辦處在其單位進行有關測試。

13. 另一方面，在2011年11月左右水務署曾到27F室視察，發現27F室天花持續出然滴水，並發現滲水含有鹽份，意味滲水情況涉及沖廁水供應或排污喉管。但李先生以書面回覆他已經於2011年10月29日及2012年4月18日聘用持牌水喉匠測試，並無發現滲漏情況。

14. 水務署於2012年10月28日再到27F室進行視察，雖然水務署的測試結果未能確認27F室的滲水原因，但水務署確認有關滲水含有鹽份，排除了李先生所指有關的滲水是由於27F室淋浴時蒸氣聚積在天花一說。水務署最後在2013年2月6日以書面通知黃女士有關測試結果並不能証實27F室的滲透問題跟28F 室的內部供水系統有關。

15. 順帶一提，黃女士曾於2011年及2012年兩番在小額錢債審判處控告李先生。黃女士最後都是撤銷了上述的法律訴訟。

16. 本訴訟於2013年1月30日展開，區域法院嚴舜儀聆案官於2013年7月8日命令黃女士及李先生須共同聘請專家進行聯合調查及檢驗有關天花滲水問題。黃女士從2011年11月開始聘用了香港驗樓及結構診斷公司（「香港驗樓」）跟進27F 室滲水問題，直至2012年12月8日為止香港驗樓已到27F室進行了4次的檢驗。香港驗樓在2012年12月28日向黃女士提交了一份專家報告（「該專家報告」）。黃女士在2013年10月25日存檔及送達該份的專家報告以履行該命令的責任。

17. 另一方面，黃先生並沒有根據上述命令提交任何的專家報告。他只依賴他的答辯書的兩份附件文件。第一份是旋利水電裝修工程2014年4月14日發出的書面證明。另一份是新新工程公司在2012年4月18日發出的檢驗報告。審訊中只有黃女士及李先生兩人親自作供，並沒有其他證人。

討論 27F室的滲水問題的根源

18. 根據上述沒爭議的事實，毫無疑問27F室的浴室及客廳天花存有漏水問題，滲水包括咸水及淡水。李先生也沒有否認，爭議的是27F室的滲水問題是否源自28F 室。法律上是不會假設滲水問題的源頭是高層單位的：張秀玲及吳炳漢對鄭禮莊，未經彙報，CACV268/98，9.4.1.999參照廖子明法官判詞。

19. 就這爭議點，黃女士依賴該專家報告。在該專家報告中，重點的測試結果如下：

5.1.3   根據第三次檢測時應用紫外光燈的目測法結果，發現天花多處位置對紫外光燈有熒光反應，一般情況下熒光反應是因為裝修物料或色粉測試的熒光色粉。可以看到熒光反應位置出現在不同的位置包括天花石屎表面、天花批盪表面及牆磚表面，並且看到出現熒光反應均是局部性的，並沒有發現所有相關的裝修物料均對紫外光燈有熒光反應，因此沒有跡象顯示出現熒光反應的原因為裝修物料所致。（根據4.8.1.3）

5.1.5   根據對“物業”洗手間天花所收集的水樣本進行的測試結果，發現有兩種不同的滲漏源頭影響著“物業”洗手間天花。

第一種為第一次檢測時收集於懸掛在鋼筋位置的水珠，測試結果為含亞摩尼亞的咸水，即含尿液的咸水。而大廈的沖廁水為咸水，有證據及跡象顯示，影響著“物業”洗手間天花的其中一個滲漏源頭為咸水的污水。（根據4.5.5.1,4.5.5.2）

而第二種為第二次檢測時“客戶”收集於“物業”洗手間天花滴出的水，測試結困為不含亞摩尼亞的淡水；及第三次檢測時香港驗樓收集於“物業”洗手間天花結晶體上的水珠，測試結果為淡水。有證據及跡象顯示，影響著“物業”洗手間天花的滲漏源頭除了咸水的污水外，還有淡水。（根據4.7.2.1,4.7.2.2,4.8.4.1）

5.1.6   根據第一次檢測時的微波濕度掃描的檢測結果，從30mm、70mm及110mm深度探頭所檢測出的數據，可以看到“物業”洗手間天花石屎層內的不同深度都檢測到相對偏高的濕度，可以看到高濕度分佈在天花不同的位置，而在最接近“物業”上層單位（即28樓F室）的110mm深度探頭檢測到相對偏高的濕度，有證據及跡象顯示影響“物業”洗手間天花的滲漏是由上而下滲入，即由上層單位滲入。

由於發現其中一個水樣本為咸水的污水，而在30mm、70mm及110mm的石屎層內都在座廁的位置檢測到相對偏高的濕度，因此有證據及跡象顯示其中一個影響“物業”洗手間天花的滲水源頭與上層單（28樓F室）的座廁排污系統有關連。 另外由於檢測到30mm、70mm及110mm石屎層內的相對偏高的濕度分佈在天花不同的位置。有證據及跡象顯示第二個水樣本屬淡水的滲漏源頭與上層單位（28樓F室）的地台及企缸或浴缸底防水設施出現損壞有關連。（根據4.5.4.1）

20. 根據上述測試結果，香港驗樓有以下兩項結論：

6.1.3   根據應用紫外光燈的目測法檢測結果，有證據及跡象顯示天花出現的熒光反應非裝修物料所引致，但由於本公司不能對“物業”上層單位（28樓F室）進行色粉或熒光測試，所以未能確定天花出現熒光反應是否與其公司對上層單位進行的測試有關連。（根據5.1.3）

6.1.4   根據微波掃描法及水樣本檢測結果，有證據及跡象顯示“物業”洗手間天花的滲漏源頭與“物業”上層單位（28樓F至）的座廁排污系統、地台及企缸或浴缸的防水設施出現損壞有關連。（根據5.1.5,5.1.6）

21. 李先生並沒有就該專家報告上述的內容作出任何有理據的挑戰。他提出的兩份書面證供內容空泛，沒有任何具體細節包括聲稱的測試方法及結果。再者，兩份文件的作者的專業資格不詳，單看這兩份文件，本席不能確認其作者的專業資格。故此，本席並不接納該兩份文件的內容。

22. 相反該專家報告的內容詳盡，香港驗樓採用了科學化的測試得來的結果完全支持有關的結論。本席接納該專家報告中的結論。

23. 李先生首先投訴香港驗樓並沒有如聯辦處般使用色水測試。本席認為這投訴是不合理的。首先本席接納黃女士的證供，被告沒有跟他合作，讓香港驗樓到28F 室進行任何測試，再者色水測試只是找出滲水源頭的其中一個方法，並不是不可或缺的。

24. 此外，李先生倚重聯辦處2013年7月22日給他的一封信件。該信件中聯辦處記錄了他們曾在2012年4月30日到28F室的排水渠口進行色水測試，但除後於5月29日到27F室卻未有發現測試用的色水。李先生認為這測試的結果足以證明28F室並沒有漏水到27F 室。

25. 本席並不同意李先生的推論。首先，單單因為測試用的色水在14天後仍沒有漏入27F室並不足以證明28F 室並沒有漏水的情況。再者，要算是2012年5月15日28F室單位並沒有出現漏水情況，這也不可以推翻香港驗樓在同年9月及12月的驗測結果。

26. 同樣地，本席認為水務署之未能確認滲水源頭並不可以推翻香港驗樓的測試結果。正如水務署在2013年6月5日給李先生的一封信件中指出，聯辦處於2012年10月22日向李先生發出的信件中表示該處不擬繼續調查的原因是因為該處所用的「非破壞式」的調查及測試方法未能確認滲水源頭，但該處並無確認滲漏與28F室完全無關。

27. 李先生強調的28F室水費單一直未出現異常情況，維持低用水容量水平。他聲稱這足以證明他沒有浪費食水。要算是本席接納他這方面的證供，這極其量只可以證明28F室的食水水喉沒有出現破損情況，但這並不等於28F室沒有其他破損地方導致漏水問題。

28. 另外，李先生向本庭指出27F室的滲水問題是由於大廈外牆破損引致的。他的解釋並沒有證供的支持，而且該專家報告中也指出根據目測法及高清紅外線掃描法的檢測結果，沒有證據及跡象顯示影響27F 室洗手間天花的滲漏與外牆有關連。

29. 最後，李先生投訴黃女士兩番入稟小額錢債審裁處，都以終止聆訊作結，今次在區域法院的申索是濫用司法程序，本席並不同意。本席接納黃女士的解釋，小額錢債審裁處並沒有司法管轄權頒令強制禁制令，不能完滿解決27F室的滲水問題，所以本訴訟是有實質需要的。

30. 基於上述原因，本席裁定27F室洗手間的天花的滲漏源頭是28F室的座廁排污系統、地台及企缸或浴缸防水設施出現損壞有關連。這顯示李先生未有履行大廈公契當中，保持他單位室內的完備狀況的責任（第49c條）。但本席因為沒有具體證供顯示李先生曾在28F室作出任何改動工程而導致滲漏問題，不能裁斷李先生有違反黃女士狀書中陳述的大廈公契其他條款。

31. 在張秀玲一案中，胡國興法官分析漏水可以招致的法律責任。胡法官指出若漏水是在一處地方（包括樓宇單位）中發生，招致鄰舍（包括另一單位）損失時，而事源地方的戶主（是使用該地方的人，不一定需要是業主）明知漏水根源，他便是有意圖滋擾而須負法律責任。法律責任包括賠償及受禁制令禁制。至於上述「明知」的意思是包括實際地知道或是在通常及合理謹慎下應可知道。故此，就算戶主實質上不知道漏水的存在，因為他不在事源地方，他也不能藉此推卸責任。若在通常的情況下戶主應可知道有關使用地方的情況，在法律上他就被當作知情。作為地方的戶主，他應對該地作出合理謹慎的處理。故此，對該地方的情況而言，一切他應在合理謹慎下可知道的，法律也當他可知道。

32. 本案中黃女士由2010年10月購入27F室之後便要求聯辦處天花滲水問題聯辦處也於同年12月17日向李先生發出防擾事故通知，要求李先生作出適當行動，以停止滲漏。其後，李先生也在28F室進行淋浴企缸及浴室地台防水工程，工程於2011年1月14日完成，但可惜不能根治漏水問題。

33. 本席接納黃女士的案情27F室的漏水問題多年來未得到解決。李先生責無旁貸，他是應該知道27F 室的滲水源頭是他自己的單位。他並沒有採取合理謹慎的措施去確保28F室並不存在向下層漏水的問題。

34. 此外，李先生必定能夠預見到假使28F室漏水往27F室，27F室的業主或佔用人必然蒙受損失。

35. 基於上述原因，本席裁定黃女士的疏忽及滋擾的訴因成立，李先生必須負上法律責任。

36. 住宅樓宇漏水問題十分普遍。本席深明漏水問題對漏水單位及滲水單位的所有有關人士可以構成嚴重困擾。一方面滲水的源頭或須需要多番反覆專業測試才能鑑定；另一方面要根治漏水問題可以涉及大規模及昂貴的工程。每當發生漏水的問題是受牽連的人士必須同心合力地以務實的態度共同解決問題。本案中的文件證供中可以見到李先生多年來也受到漏水問題的困擾，經常要請假來應付，影響了他的廚師工作，身心俱疲。他更多番向聯辦處、水務署及申訴專員投訴，深心不忿，認為重複的測試屬擾民行為。

37. 李先生有很多理由拒絕和黃女士合作解決漏水問題，當中包括他在2011年11月29日因黃女士延聘的水喉匠未能出示有關專業證件而拒絕開門讓他處理屋內進行水喉檢查及水壓或測試。本席認為李先生採取的態度並不合理。

38. 更甚者，就有關9/9調查一事，從李先生書信當中見到，李先生一直就當天調查中未能有結論的原因作出多番爭論，李先生認為顧問公司的職員未有給他充分的通知，令他當天下午未能配合，以致顧問公司未能作出結論。可是，李先生在庭上作供時，竟然斬釘截鐵地向本席指出其實聯辦處及顧問公司的職員在當天下午已經確實有向他交代清晰的結論，指出27F室的滲水問題跟28F  室無關。本席並不接納他的謊言。

39. 本席希望李先生能夠易地而處，體恤黃女士的苦況，盡快履行他的法律責任，根治28F 室的漏水問題。

賠償金額

40. 從該專家報告中的附件照片中可以見到27F 室的洗手間天花損毀十分嚴重，部分天花更明顯地露出鋼筋，黃女士作供時指出至今每隔三天便需要為其單位的洗手間徹底消毒，因為滲出的水包含污水並帶有臭味。

41. 黃女士首先就其舒適生活的損失的要求賠償。潘兆初法官在吳婉嫻訴林飛魁、戴川真 [2013] 3 HKLRD 608 中 (§28)採納Rhind J 在So John & Anor v Lau Hon Man & Ors [1993] 2 HKC 356一案中的判詞，指出沒有科學的方式，把就滋擾引起的不便和不適，轉為金錢上的彌補，故此補償的金額，必須是慣例(a conventional sum)。

42. 就這索償項目的賠償金額多寡問題，除上述的兩個上訴庭的案例外，本席並參考了：

(1)    Chan Fei Lung v Mansion Products Limited [1990] HKC 504;

(2)    Leung Yung Chun v Chan Wing Sang [2000] 1 HKLRD 456;

(3)    Ngan Ping Chi & Anor v Lam Chi Hao Lousi & Anor,  unreported, DCCJ 462/2003, 31.12.2003;

(4)    Lau Lai Tan Wah & Anor v Cheng Mei Fong & Anor, unreported, DCCJ 4976/2004, 15.6.2006;

(5)    Chung Che Sum v Dong Sai Ming Fernando, unreported,  DCCJ 21504/2001, 15.2.2007; and

(6)    Wong Hong Yung & Anor v Jolly Birds, unreported, DCCJ 5341/2006, 24.6.2008

43. 本席考慮到本案中漏水問題持續了差不多四年，引致27F室洗手間天花嚴重損毀，並帶來衛生問題，本席認為HK$70,000是一個合理的賠償金額。

44. 另一方面，黃女士依靠香港驗樓的一份樓宇滲漏評估報告作出的修復費用評估，要求李先生賠償修復工程費HK$79,000。李先生既沒有相反證供，也沒有質疑香港驗樓的評估。本席同意HK$79,000是一個合理的工程費用。

結論及命令

45. 本席裁定黃女士三項訴因均成立，李先生必須賠償黃女士HK$149,000（HK$70,000 + HK$79,000）。本席同意有需要頒下一個禁制令；李先生必須要在2014年9月22日或之前採取一切合理措施以確保28F室停止漏水往27F室。

46. 由於黃女士勝訴，李先生必須支付黃女士本訴訟的訟費，包括她支付香港驗樓的費用。由於本案案情十分簡單，索償金額偏低，本席認為事務律師能稱職地處理本審訴。故此，本席不頒發大律師証書。